Uitspraak
Uitspraak: 11 september 2007 (bij vervroeging)
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Kanton
Beschikking op grond van artikel 96 Rv Pro
inzake:
de heer
[verzoeker],
wonende te [woonplaats]
verzoeker sub 1,
gemachtigde: mr. R.M. de Hair,
en
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelende te Rotterdam,
verzoekster sub 2,
gemachtigde: eerst mr. T. Zanen,
thans: mr. H.G. Kleverkamp.
Partijen worden aangeduid als “[verzoeker]”, respectievelijk “de gemeente”, tenzij anders is vermeld.
1. De procedure
1.1. Bij gezamenlijk verzoekschrift op grond van artikel 96 Rv Pro hebben partijen zich tot de kantonrechter gewend met het verzoek te bepalen op welke wijze de procedure zal worden gevoerd.
1.2. Ingevolge de tussen partijen geldende bindend adviesovereenkomst worden de volgende vragen aan de kantonrechter voorgelegd:
“1) Is de juridische positie van [verzoeker] aanleiding tot het moeten betalen door de gemeente van een uitkoopsom en zo ja, op welke gronden?
2) Wat is, bij een positief antwoord op de eerste vraag en met inachtneming van de motivering, de hoogte van de koopsom?”
1.3. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2007, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Door de gemeente is een eenzijdige aanvulling op het verzoek ingediend. Hierop heeft [verzoeker] gereageerd. Daarna heeft zijn gemachtigde zijn standpunt toegelicht onder overlegging van een pleitnota. De gemeente heeft hierop gereageerd. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
1.4. Ter zitting hebben partijen met de kantonrechter gesproken over de wijze waarop het geding wordt gevoerd. Daarbij is aandacht besteed aan artikel 5 van Pro de bindend-advies overeenkomst. Daarin is het volgende bepaald:
“Partijen laten de Kantonrechter vrij in het bepalen van de werkwijze met dien verstande dat de Kantonrechter - afgezien van de verplichting tot het in acht nemen van het beginsel van hoor en wederhoor - alvorens een definitieve uitspraak uit te brengen, partijen eerst een concept zal doen toekomen waarop partijen kunnen reageren.”
1.5. De kantonrechter heeft medegedeeld hiermee moeite te hebben, nu het verschaffen van een concept-uitspraak zich niet verhoudt met rechtspraak. Bindend advies is niet hetzelfde als een uitspraak van de overheidsrechter. Alhoewel artikel 96 Rv Pro partijen (en de kantonrechter) veel ruimte geeft, blijft het overheidsrechtspraak.
1.6. Mede gelet op het feit dat partijen blijkens hun bindend-adviesovereenkomst hoger beroep hebben uitgesloten, heeft de kantonrechter partijen een en ander in overweging gegeven. De zitting is geschorst en partijen hebben daarna medegedeeld dat zij zijn overeengekomen de kantonrechter niet eerst een concept te vragen. Zij deelden voorts mede dat zij geen reden zagen om hun afspraak met betrekking tot het uitsluiten van hoger beroep te wijzigen.
1.7. Vervolgens is afgesproken dat de kantonrechter eerst een uitspraak zal geven over de vraag of er sprake is van aansprakelijkheid van de gemeente. Indien dat het geval mocht zijn, zal dit in een tussenuitspraak worden beslist. Daarna kunnen partijen nadere stukken indienen met betrekking tot de hoogte van de schade, causaal verband, eigen schuld en dergelijke.
2. De feiten
2.1. Geruime tijd exploiteerde [verzoeker] een snackbar aan de Heysekade te Rotterdam. Op 17 oktober 1989 heeft hij een bouwvergunning gekregen van de gemeente voor het optrekken van een verkoopplaats in hout op dezelfde plek als waar de mobiele snackcar stond. Dit is geëffectueerd. Op 3 mei 1990 is aan hem een exploitatievergunning verleend voor het exploiteren van een horeca-inrichting met terras. In de loop van 2003 werd duidelijk dat de planontwikkeling van de gemeente met zich bracht dat zijn inrichting diende te verdwijnen. Op 14 april 2005 heeft de burgemeester op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening een exploitatievergunning verleend met de voorwaarde dat deze geldig is tot de sloop van het pand met een uiterlijke geldigheidsduur van 3 jaar. Tevens is bepaald dat aan de vergunning geen rechten tot herplaatsing dan wel uitkoop konden worden ontleend. Hiertegen heeft [verzoeker] met succes bezwaar aangetekend. De vergunning is vervolgens verleend voor de duur van 3 jaar zonder deze voorwaarden.
2.2. Partijen hebben onderhandeld en vervolgens overeenstemming bereikt. Deze hield onder andere in dat [verzoeker] de snackinrichting uiterlijk 1 september 2006 zou ontruimen, dat de gemeente voor verwijdering zou zorg dragen en dat [verzoeker] een bedrag van €. 10.000,-- zou ontvangen. Een en ander is vastgelegd in de voormelde bindend-advies overeenkomst. Daarin is voorts overeengekomen dat [verzoeker] dit bedrag niet behoeft terug te betalen, indien de kantonrechter oordeelt dat er geen aansprakelijkheid van de gemeente bestaat. De geplande herinrichting heeft tot op de dag van vandaag niet plaatsgevonden.
2.3. [verzoeker] betaalde geen huur voor het gebruik van de grond. Evenmin was er sprake van een andere commerciële tegenprestatie. Wel betaalde hij precariobelasting en OZB.
3. De stellingen van [verzoeker]
“[verzoeker] baseert zijn recht op uitkoopsom op basis van zijn gebruiksrechten van de betreffende locatie, alsmede op basis van het door de gemeente gewekte vertrouwen.” (alinea 9 verzoekschrift).
? sedert 1989 exploiteert hij zonder problemen zijn zaak,
? hij heeft zich gehouden aan de vergunningsvoorwaarden,
? hij heeft de inrichting op eigen kosten aangesloten op de riolering,
? hij betaalde de gemeentelijke belastingen,
? de vergunning werd telkenmale verlengd,
? hij heeft gelijk gekregen in de voormelde bezwaarprocedure.
4. De stellingen van de gemeente
Kort en zakelijk weergegeven voert de gemeente aan dat [verzoeker] er ten onrechte vanuit gaat dat de duur van de exploitatievergunning tevens de duur bepaalt van het gebruiksrecht van de ondergrond waarop de snackbar is geplaatst. Belastingen worden geheven volgens de gemeentelijke verordeningen en dit is evenmin relevant voor de privaatrechtelijke rechtsverhouding tussen partijen. Indien de grond wel verhuurd zou worden (huurregime onbebouwd onroerende zaken), zou evenmin huur- dan wel ontruimingsbescherming hebben gegolden. De inrichting zou dan huurrechtelijk zijn te kwalificeren als een huurafhankelijk opstalrecht. Er is geen sprake van opgewekt vertrouwen.
5. De beoordeling
5.1. Duidelijk is dat [verzoeker] in 2003 ervan op de hoogte was dat in het gebied planontwikkeling en vervolgens renovatie zou plaatsvinden met als gevolg dat de snackbar zou moeten verdwijnen. Dit is in het verzoekschrift onder 5 erkend. De kantonrechter constateert dat in de oorspronkelijke vergunning d.d. 14 april 2005 hiernaar ook wordt verwezen. [verzoeker] heeft de exploitatie derhalve voortgezet in de wetenschap dat deze eindig zal zijn.
5.2. Voorts is van belang dat tussen partijen geen schriftelijke overeenkomst bestaat met betrekking tot het gebruik van de grond waarop de snackbar was gevestigd. De gemeente bleek niet precies te kunnen achterhalen wat hiervan de achtergrond was. Duidelijk is dat het gebruik van de grond aldus voor onbepaalde tijd om niet is toegestaan aan [verzoeker].
5.3. Met de gemeente is de kantonrechter van oordeel dat de exploitatievergunning niet met zich brengt dat [verzoeker] op grond hiervan er op mocht vertrouwen dat hij in elk geval voor de duur van deze vergunning de grond mocht blijven gebruiken. Hij wist immers in 2003 al zelf dat er renovatie zou gaan plaatsvinden en dit is hem in de vergunning ook nog expliciet medegedeeld. Bovendien blijkt uit de APV dat een dergelijke vergunning altijd voor drie jaar moet worden toegekend. Daaraan doet niet af dat de vergunning in bezwaar is vernietigd, om reden dat de voormelde vergunningsvoorwaarden strijdig bleken met de APV.
5.4. Daarbij komt dat onderscheid gemaakt moet worden tussen de gemeente als overheid (vergunningverlenende instantie) en de gemeente als eigenaar van de grond die het perceel om niet in gebruik had gegeven aan [verzoeker]. Publiekrechtelijk was de gemeente gehouden de vergunning te verschaffen. Privaatrechtelijk geldt dat [verzoeker] in 2003 al wist dat het gebruik van de grond eindig was wegens de herontwikkelingsplannen. Bovendien geldt dat een exploitatievergunning niet het recht geeft op gebruik van de grond. Het vormt de bevestiging dat de daarop gevestigde inrichting ingevolge de vergunningsvoorwaarden mag worden geëxploiteerd. Uiteindelijk is het de keus van de exploitant om er daadwerkelijk gebruik van te maken.
5.5. Hieraan doet niet af dat [verzoeker] gemeentelijke belastingen heeft betaald. Dergelijke belastingen zijn gebaseerd op gemeentelijke verordeningen. Zij zien niet op de privaatrechtelijke rechtsverhouding tussen eigenaar en gebruiker van de grond.
5.6. Een gebruiksrecht als het onderhavige kan worden beëindigd. In deze kwestie is het duidelijk dat [verzoeker] in 2003 al wist van het aanstaande einde van dit gebruik. Voorzover in de stellingen van [verzoeker] gelezen dient te worden dat hij de gemeente verwijt dat zij niet tijdig het gebruik heeft opgezegd, geldt dat dit argument niet opgaat, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. Dit geldt temeer tegen de achtergrond dat [verzoeker] het perceel om niet heeft mogen gebruiken. Niet gezegd kan derhalve worden dat de gemeente gehandeld zou hebben in strijd met de eisen die de redelijkheid en billijkheid in haar rechtsverhouding met [verzoeker] vergen.
5.7. Dit betekent dat geoordeeld wordt dat er geen sprake is van aansprakelijkheid zijdens de gemeente op grond waarvan zij enige uitkoopsom aan [verzoeker] dient te betalen.
5.8. Wat betreft de proceskostenveroordeling geldt het volgende. Artikel 8 van Pro de bindend-adviesovereenkomst bepaalt het volgende:
“Aan de kantonrechter wordt tevens gevraagd te bepalen voor wiens rekening de kosten van de procedure komen, met dien verstande dat de kosten door de gemeente worden gedragen, indien en voorzover [verzoeker] door het dienen te voldoen van de kosten per saldo minder zou ontvangen dan €. 10.000,--.”
5.9. Als in het ongelijk gestelde partij dient [verzoeker] in de kosten te worden veroordeeld. Gelet echter op deze bepaling stelt de kantonrechter vast dit geen zin heeft omdat hij dan minder zou ontvangen dan €. 10.000,--. Een kostenveroordeling zou dus zinledig zijn. Partijen dienen dus de kosten voor eigen rekening te houden.
6. De beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat de juridische positie van [verzoeker] geen aanleiding geeft tot het moeten betalen door de gemeente van een uitkoopsom aan [verzoeker],
verstaat dat deze uitspraak de rechten van [verzoeker] op de door hem van de gemeente reeds ontvangen uitkoopsom van €. 10.000,00 niet aantast,
bepaalt dat partijen de kosten ieder voor eigen rekening houden.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.