Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
VONNIS
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia Groep,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres, verweerster in reconventie,
gemachtigde: deurwaarderskantoor Pruijn & Van den Bergh te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” respectievelijk “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding d.d. 16 oktober 2006, met productie;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie, met producties;
- het comparitievonnis d.d. 5 december 2006;
- de voorafgaande aan de comparitie van partijen aan de zijde van Vestia overgelegde stukken;
- het proces-verbaal van de op 15 januari 2007 gehouden comparitie van partijen;
- de conclusie van repliek tevens akte houdende wijziging (vermindering) van eis in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
2. Vaststaande feiten
2.1 Tussen Vestia als verhuurder en [gedaagde] als huurder is met ingang van 1 maart 2006 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woonruimte aan de [straat] te [woonplaats] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg € 631,52 per maand.
2.2 Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene huurvoorwaarden voor woonruimte” van Vestia (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing. Artikel 23 van die algemene voorwaarden luidt:
“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van:
a. gebreken waarvan het ontstaan niet aan verhuurder is toe te rekenen (onder meer, maar daartoe niet beperkt: gebreken en schade als gevolg van nalatigheid van huurder);
b. gebreken aan door huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen;
c. gebreken die verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst niet kende of niet behoorde te kennen.”
2.3 In het kader van de oplevering van de woning heeft op 8 maart 2006 (een week na de aanvang van de huurtermijn) een inspectie plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] en de heer W. den Hartigh, opzichter bij Vestia, aanwezig waren. Daarbij is een opnamestaat opgemaakt die niet door [gedaagde] is ondertekend.
2.4 In de nacht van dinsdag op woensdag 17 mei 2006 is [gedaagde] in de woning ten val gekomen, doordat de dorpel tussen de gang en woonkamer verschoof op het moment dat [gedaagde] haar rechtervoet/-been daarop plaatste.
2.5 Bij e-mailbericht van 25 mei 2006 heeft [gedaagde] een reparatieverzoek ingediend bij Vestia. Als toelichting heeft zij daarbij vermeld: “Dorpel van de woonkamer vast maken”.
2.6 De huurovereenkomst is door opzegging geëindigd per 31 januari 2007.
3. Het geschil
In conventie
3.1 Vestia heeft na vermindering van eis -zakelijk weergegeven- gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Vestia van € 5.989,28, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2 Aan de eis is naast de hiervoor onder 2.1 en 2.2 vermelde vaststaande feiten -verkort weergegeven- uiteindelijk het volgende ten grondslag gelegd:
[gedaagde] is, ondanks aanmaning door Vestia en haar incassogemachtigde, achterstallig met de betaling van € 5.119,31 aan huur berekend tot en met 31 januari 2007. Naast betaling van dit bedrag maakt Vestia aanspraak op vergoeding van de gemaakte buitengerechtelijke kosten ad € 714,- en de wettelijke rente die -berekend tot de dag der dagvaarding- € 75,97 beloopt.
3.3 [gedaagde] heeft tegen de eis -voor zover thans van belang- het volgende aangevoerd:
[gedaagde] beroept zich op compensatie van de huur in verband met een claim die zij op Vestia stelt te hebben in verband met de valpartij in de woning, als gevolg waarvan zij ernstig verwond raakte en schade lijdt en heeft geleden. Voorts maakt [gedaagde] bezwaar tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten.
In reconventie
3.4 [gedaagde] heeft -zakelijk weergegeven- gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Vestia te veroordelen tot betaling van
a. € 7.000,- aan smartengeld, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 mei 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
b. een voorschot bijkomende kosten ad € 400,-, vermeerderd met de wettelijke rente;
c. de schade als gevolg van het verlies aan arbeidsvermogen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van Vestia in de kosten van het geding.
3.5 Aan de eis is naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten -verkort weergegeven- het volgende ten grondslag gelegd:
Als gevolg van de val op 17 mei 2006 is in het Sint Fransciscus Gasthuis te Rotterdam een gescheurde achillespees in het rechterbeen geconstateerd. Er werd gipsmobilisatie toegepast en [gedaagde] moest behandeld worden ter voorkoming van trombose. Het tijdelijke arbeidscontract dat [gedaagde] had bij het beveiligingsbedrijf ICTS-NAS op Schiphol liep af per 1 juni 2006 en is niet verlengd. De arbeidsovereenkomst was aangegaan voor de arbeidsduur van 40 uur in de week tegen een salaris van € 1.140,30 bruto per maand, exclusief onregelmatigheidstoeslag, reiskostenvergoeding en maaltijdvergoeding. Thans geniet [gedaagde] een netto ziektewetuitkering van € 224,68 per week. Het gebrek aan de drempel van de woning bestond reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft het gebrek bij de inspectie van de woning aan Vestia gemeld. Vestia is aansprakelijk voor gebreken aan het verhuurde, zeker indien deze gemeld waren. Zij is derhalve gehouden, nu er sprake is van een toerekenbare tekortkoming c.q. risicoaansprakelijkheid, de geleden en te lijden schade, bestaande uit immateriële schade, verlies aan arbeidsvermogen en bijkomende kosten, te vergoeden.
3.6 Vestia heeft tegen de eis -voor zover thans van belang- het volgende aangevoerd:
Vestia betwist aansprakelijk te zijn voor de door [gedaagde] gestelde schade. Zij ontkent dat de drempel bij aanvang van de huurovereenkomst los zat, hetgeen zou blijken uit het ontbreken van een notitie omtrent de drempel in de opnamestaat van 8 maart 2006. Voorts stelt Vestia niet eerder dan door de e-mail van 25 mei 2006 van het gebrek op de hoogte te zijn geraakt. [gedaagde] heeft niet voldaan aan haar kikplicht, aldus Vestia, zodat Vestia niet in de gelegenheid is gesteld de eventueel voor haar rekening komende schade te voorkomen. Op Vestia rustte bovendien geen herstelverplichting ten aanzien van de drempel, zodat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming door Vestia. Daarnaast betwist Vestia aansprakelijk te zijn op grond van onrechtmatige daad in algemene zin of in de hoedanigheid van bezitter van een opstal en verwijst daarbij naar jurisprudentie en de in artikel 23 van de algemene voorwaarden opgenomen exoneratieclausule. Ten slotte stelt Vestia dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van [gedaagde], betwist Vestia het causale verband tussen het ongeval en de schade alsmede de omvang van de gestelde schade.
4. De beoordeling van het geschil
In conventie
4.1 Partijen zijn het er, gelet op het verhandelde ter comparitie, over eens dat de huurachterstand, berekend tot en met de maand januari 2007, € 5.119,31 bedraagt. Dit deel van de vordering wordt dan ook toegewezen. [gedaagde] beroept zich op verrekening van de huurachterstand met de door haar gestelde tegenvordering, doch die tegenvordering is door Vestia betwist, zodat de gegrondheid daarvan niet zonder nadere bewijslevering kan worden vastgesteld, terwijl de vordering tot betaling van de huurachterstand overigens voor toewijzing vatbaar is. Het beroep op verrekening van de tegenvordering wordt dan ook afgewezen.
4.2 [gedaagde] is in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de huur. [gedaagde] is dan ook gehouden de wettelijke rente over de huurachterstand te voldoen. De gevorderde rente op rente is evenwel in strijd met de desbetreffende wettelijke bepaling en daarom niet voor toewijzing vatbaar.
4.3 Niet gebleken is dat de door Vestia gestelde werkzaamheden van haar incassogemachtigde meer inhouden dan het doen van een enkele aanmaning of een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op de gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden dan ook afgewezen.
4.4 [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie.
In reconventie
4.5 Een huurder mag bij het aangaan van de huurovereenkomst een regulier onderhouden woning verwachten. Dit houdt onder andere in dat de in de woning geplaatste drempels deugdelijk zijn bevestigd. Dat [gedaagde] op 18 mei 2006 ten val kwam als gevolg van een loszittende drempel, is tussen partijen niet in geschil. Er is dan ook sprake van een gebrek aan de woning in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW).
4.6 [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid van Vestia als verhuurder, voor de als gevolg van dat gebrek door [gedaagde] geleden schade, primair gebaseerd op de toerekenbare tekortkoming van Vestia en subsidiair op de risicoaansprakelijkheid van Vestia, dat laatste kennelijk op grond van artikel 6:174 BW. Uit proceseconomisch oogpunt zullen beide grondslagen in het hiernavolgende worden beoordeeld.
Tekortkoming
4.7 Bij de beantwoording van de vraag of Vestia vanwege een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aansprakelijk is voor de door [gedaagde] geleden schade, is een tweetal situaties te onderscheiden, namelijk de situatie dat, zoals [gedaagde] stelt, het gebrek is ontstaan vóór de totstandkoming van de huurovereenkomst en de situatie dat, zoals Vestia stelt, het gebrek eerst na de totstandkoming van de huurovereenkomst is ontstaan.
4.8 Indien het gebrek ontstaan is ná de totstandkoming van de huurovereenkomst, kan een tweede onderscheid worden gemaakt, namelijk het onderscheid tussen de tekortkoming veroorzaakt door de aanwezigheid van het gebrek zelf en de tekortkoming veroorzaakt door het niet nakomen van de herstelverplichting ten aanzien van dat gebrek.
4.9 Of Vestia aansprakelijk is voor schade veroorzaakt door de aanwezigheid van het gebrek zelf dient te worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:208 BW. Op grond van dat artikel is de verhuurder slechts aansprakelijk voor de gevolgen van het na totstandkoming van de huurovereenkomst ontstane gebrek, als het gebrek aan hem is toe te rekenen. Gesteld noch gebleken is dat het gebrek, voor zover dat is ontstaan na de aanvang van de huurovereenkomst, aan de schuld van Vestia te wijten is, terwijl het gebrek in dat geval evenmin krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van Vestia komt. Integendeel, de herstelverplichting ten aanzien van het gebrek rustte op [gedaagde] zelf. Immers, in artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen en de daarbij behorende bijlage is bepaald dat het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen in de woonruimte, waaronder drempels, aangemerkt wordt als “kleine herstellingen” als bedoeld in artikel 7:240 BW. Dit brengt met zich dat [gedaagde] op grond van artikel 7:217 BW zelf verplicht was het gebrek op eigen kosten te verhelpen en dat op Vestia ter zake van dat gebrek geen herstelverplichting rustte (vergelijk artikel 7:206 lid 2 BW). Het gebrek niet aan Vestia worden toegerekend.
4.10 Het voorgaande brengt met zich dat Vestia evenmin op grond van artikel 6:74 BW aansprakelijk is voor de als gevolg van het gebrek de door [gedaagde] geleden schade. Er rustte immers geen herstelverplichting op Vestia ter zake van het gebrek, zodat Vestia niet tekortgeschoten kan zijn in de nakoming van een verplichting door bedoeld gebrek niet te verhelpen. Vestia is dan ook niet aansprakelijk voor de als gevolg van het gebrek geleden schade, als het gebrek is ontstaan ná de totstandkoming van de huurovereenkomst.
4.11 Als het gebrek reeds bestond bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, is de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk indien hij het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Zeker van een bedrijfsmatige verhuurder als Vestia mag worden verwacht dat zij de door haar verhuurde woningen, voorafgaande aan de totstandkoming van een huurovereenkomst met een huurder, grondig nakijkt op gebreken als de onderhavige. Vestia behoorde het gebrek, indien het reeds bestond bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, dan ook te kennen. Indien het gebrek reeds bestond bij de totstandkoming van de huurovereenkomst is Vestia derhalve op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk voor de als gevolg van het gebrek de door [gedaagde] geleden schade
Aansprakelijkheid voor opstal
4.12 Dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat doet, naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, aan de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 en/of 6:174 BW niet af. Er is aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad, mits de gedraging ook onafhankelijk van het schenden van de verbintenis onrechtmatig is. In dat geval is het niet van belang of daarnaast tussen partijen nog een verhouding van huur en verhuur bestaat. Die contractuele relatie kan evenwel wel van betekenis zijn voor het oordeel omtrent de onrechtmatigheid.
4.13 Ingevolge artikel 6:174 BW is de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen en zaken oplevert, aansprakelijk wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, tenzij aansprakelijkheid op grond van afdeling 1, titel 3 van boek 6 BW (onrechtmatige daad) zou hebben ontbroken, indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. Beoordeeld moet worden of Vestia, ervan uitgaande dat zij op de hoogte was van het gebrek, aansprakelijk zou zijn op grond van onrechtmatige daad.
4.14 Bij de beantwoording van de vraag of (het nalaten van) een bepaalde handeling een zodanig gevaar voor een ander in het leven roept dat zij jegens de ander, die daardoor schade lijdt, onrechtmatig is, zijn de volgende omstandigheden van belang; de mate van waarschijnlijkheid waarin verwacht kan worden dat in dit geval niet de benodigde oplettendheid en voorzichtigheid zal worden betracht, de omvang van de kans dat daardoor een ongeval ontstaat, de ernst die de gevolgen daarvan kunnen hebben en de mate van bezwaarlijkheid van eventueel te nemen veiligheidsmaatregelen. De in het maatschappelijk verkeer betamende zorgvuldigheid eist dat men zich jegens een ander niet gevaarlijker gedraagt dan die ander in de concrete omstandigheden van het geval kon verwachten. In het onderhavige geval heeft Vestia, indien het gebrek aan de woning reeds bij aanvang van de huurovereenkomst bestond, een gevaarlijke situatie laten ontstaan door de woning met dat gebrek in gebruik te geven aan haar huurder. Vestia heeft het gehuurde kennelijk niet genoegzaam op dergelijke gebreken gecontroleerd of niet genoegzaam voorafgaande aan de huurovereenkomst hersteld, hetgeen van haar als (bedrijfsmatig) verhuurder mocht worden verwacht. Daarmee heeft Vestia voor haar huurder een ernstig gevaar geschapen, welk gevaar zich heeft verwezenlijkt en welk gevaar eenvoudig had kunnen worden voorkomen. Indien het gebrek aan de woning reeds bij aanvang van de huurovereenkomst bestond, is dan ook sprake van onrechtmatig handelen van Vestia, welk onrechtmatig handelen aan haar kan worden toegerekend. In dat geval is Vestia derhalve aansprakelijk voor de als gevolg van die onrechtmatige daad door [gedaagde] geleden schade.
4.15 Van een schending van de zorgplicht van Vestia kan niet worden gesproken indien het gebrek na de aanvang van der huurovereenkomst is ontstaan, omdat de herstelverplichting in dat geval niet op haar, maar op de huurder rustte. [gedaagde] mocht onder die omstandigheden niet verwachten dat Vestia het gebrek zou herstellen teneinde het gevaar te voorkomen.
4.16 Uit het voorgaande blijkt dat Vestia, zowel op grond van artikel 7:208 BW als op grond van artikel 6:174 BW, slechts aansprakelijk is voor de door [gedaagde] geleden schade voor zover het gebrek aan de woning reeds bij aanvang van de huurovereenkomst bestond. Dat laatste is door Vestia evenwel betwist. De bewijslast ter zake van de stelling dat het gebrek reeds bestond bij de totstandkoming van de huurovereenkomst rust op [gedaagde]. Zij zal dan ook worden toegelaten dat bewijs te leveren.
4.17 De in artikel 23 van de algemene voorwaarden opgenomen exoneratieclausule doet aan deze eventuele aansprakelijkheid niet af, nu zich in de te bewijzen situatie geen van de in dat artikel genoemde gevallen voordoet.
Causaal verband, schade en eigen schuld
4.18 Voor het geval [gedaagde] in het haar op te dragen bewijs slaagt wordt het volgende overwogen. Vestia heeft het causale verband tussen de val en de door [gedaagde] gestelde schade en die schade zelf betwist. Bovendien blijkt uit de stellingen van [gedaagde] dat zij zich reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust was van het gebrek en het gevaar dat het gebrek met zich mee bracht. Vestia beroep zich dan ook op eigen schuld. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen Vestia bij de inspectie van de woning op 8 maart 2006 van dat gebrek op de hoogte te stellen, om Vestia in de gelegenheid te stellen de nodige maatregelen te nemen teneinde schade te voorkomen. Het achterwege laten van een dergelijke mededeling is een omstandigheid die aan [gedaagde] kan worden toegerekend. [gedaagde] stelt een dergelijke mededeling te hebben gedaan, hetgeen door Vestia is betwist. De bewijslast van de door [gedaagde] gestelde schade, het causale verband tussen die schade en de val, en de gestelde mededeling van het gebrek aan Vestia, rust op [gedaagde]. Uit proceseconomisch oogpunt is het wenselijk [gedaagde], gelijktijdig met vorenbedoeld bewijs, in de gelegenheid te stellen dat bewijs te leveren.
4.19 Alvorens een bewijsopdracht te geven acht de kantonrechter het gewenst de zaak met partijen te bespreken. Daartoe wordt een comparitie van partijen gelast, waarbij met partijen zal worden besproken hoe zij voornoemd (tegen)bewijs wensen te leveren. Van [gedaagde] wordt gevraagd, uiterlijk zeven dagen voorafgaande aan de comparitie van partijen, een schriftelijke specificatie van de gevorderde schade in het geding te brengen, zodat een minnelijke regeling kan worden beproefd.
5. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] tot betaling tegen kwijting aan Vestia van € 5.195,28, vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.119,31 vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 287,87 aan verschotten en € 500,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
alvorens verder te beslissen,
bepaalt dat elk van partijen (in persoon of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met haar gemachtigde) op 12 oktober 2007 om 9.30 uur zal verschijnen ter zitting van de hierna te noemen kantonrechter in het gerechtsgebouw, Wilhelminaplein 100 te Rotterdam (melden in het rode gebouw B).
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.