Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 300498 / HA ZA 08-326
Uitspraak: 17 september 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. J.C. Moree,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. L.J. den Hollander.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "[gedaagde]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 24 januari 2008 en de door [eiser] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 9 april 2008, waarbij een comparitie van partijen
is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 30 juni 2008.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Op 27 juni 2006 hebben partijen een koopovereenkomst getekend waarbij [eiser] van [gedaagde] een loods met onder- en omliggende grond, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de loods), heeft gekocht voor een bedrag van € 240.000,--.
2.2 De koopakte d.d. 27 juni 2006 vermeldt als volgt:
“artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
(…)
5.4.3. Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
(…)”
2.3 Bij akte van 1 november 2006 is de loods aan [eiser] geleverd. De akte van levering d.d. 1 november 2006 vermeldt als volgt:
“Asbestverklaring
Verkoper is niet bekend met aanwezigheid van asbest verwerkt in de tot het gekochte behorende bouwwerken.”
2.4 Bij de verkoop heeft [gedaagde] zich laten bijstaan door [persoon1] van [bedrijf1] (hierna: [bedrijf1]). De verkoopinformatie vermeldt als volgt:
“Dakbedekking: golfplaten (onbeschoten).
(…)
“Bouwjaar: Medio jaren ‘90”
2.5 Voorafgaande aan de koop is voor gezamenlijke rekening van [eiser] en [gedaagde] door Auqa Terra Water en Bodem B.V. te Stellendam (hierna: Aqua Terra) een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De ten behoeve van dit onderzoek door [bedrijf1] ingevulde vragenlijst luidt als volgt:
“Beschrijf hieronder de activiteiten die in het verleden op en nabij de bouwlocatie hebben plaatsgevonden en die momenteel op en nabij de bouwlocatie plaatsvinden.
Beide: op/overslag van stenen bouwafval geen hout, geen teerhoudende zaken, geen asbest.
(…)
Is op de locatie asbest aanwezig (geweest)? ja / nee / weet niet.”
2.6 Vervolgens heeft Aqua Terra begin 2006 in opdracht van [eiser] specifiek onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbest in het dak. Aqua Terra heeft geconstateerd dat het golfplaten dak van de loods asbest bevat. De kosten van dit onderzoek bedroegen € 89,25, inclusief BTW.
2.7 Bij brief van 20 november 2007 heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld.
3 De vordering
De vordering luidt om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te voldoen:
1) binnen zeven dagen na het in deze te wijzen vonnis een bedrag van € 13.714,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2006, althans de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, zulks op grond van:
- primair non-conformiteit ex 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en/of toerekenbare tekortkoming ex artikel 6:74 jo Pro. 6:75 BW;
- subsidiair gedeeltelijke ontbinding ex 6:230 BW (opm. rechtbank: bedoeld zal zijn 6:270 BW).
- meer subsidiair (wederzijdse) dwaling ex. 6:228 BW;
2) de premie die [eiser] jaarlijks voldoet voor de verzekeringen die hij in verband met de aanwezigheid van het asbest voldoet, jaarlijks te voldoen vóór 1 januari, tot het moment dat de verzekeringen zullen kunnen worden beëindigd;
3) buitengerechtelijke kosten ad € 904,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
4) de kosten van de onderhavige procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn van voldoening, alsmede met de na de uitspraak ontstane kosten overeenkomstig artikel 237, lid 4 Rv, te begroten op € 131,-- met een maximum van een half punt van het toepasselijke liquidatietarief, te vermeerderen met € 68,-- in geval van betekening.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Er is sprake van non-conformiteit. De door [gedaagde] geleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst. De loods beschikt niet over de eigenschappen die benodigd zijn voor een normaal gebruik, omdat het dak niet op normale wijze kan worden vernieuwd of vervangen. Bovendien moet er een extra verzekering voor worden afgesloten. Dit is een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming op grond van artikel 7:17 BW Pro. [gedaagde] is aansprakelijk voor de hieruit voortvloeiende schade. Die schade betreft het verschil tussen de waarde van de loods en de door [eiser] aan [gedaagde] betaalde koopprijs. Dit verschil bedraagt € 12.500,--, conform het als productie 7 bij dagvaarding overgelegde taxatierapport van V.O.F. Van Kempen Makelaardij en Taxaties te Melissant.
3.2 Voorzover de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst niet toerekenbaar is aan [gedaagde], is deze ernstig genoeg om gedeeltelijke ontbinding van de koop, ex 6:270 BW, te rechtvaardigen. De gedeeltelijke ontbinding bestaat eruit dat de koopprijs moet worden verminderd met de door [eiser] te maken herstelkosten.
3.3 Meer subsidiair is er sprake van (wederzijdse) dwaling ex. 6:228 BW. [eiser] zou de koopovereenkomst niet, althans niet tegen deze koopprijs, hebben gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. Het nadeel dat [eiser] door deze dwaling lijdt, te weten vermindering van de waarde, moet worden opgeheven.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Er is geen sprake van non-conformiteit, noch van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, noch van (wederzijdse) dwaling. Op de vraag van [eiser] of er asbest in het onroerend goed verwerkt was, is steeds geantwoord dat [gedaagde] dat niet bekend is. Het koopcontract en de akte van levering vermelden dienovereenkomstig. Bovendien staat de aanwezigheid van asbest het normale gebruik van de loods niet in de weg en er is voorts geen gebod om de asbest te verwijderen.
4.2 De ten behoeve van het door Aqua Terra uitgevoerde bodemonderzoek door [bedrijf1] ingevulde vragenlijst heeft uitsluitend betrekking op de mogelijke vervuiling van de grond. Bij het invullen van die vragenlijst heeft [bedrijf1] uitdrukkelijk het oog gehad op de op- en overslag van bouw- en sloopafval. Op het terrein zijn nimmer asbesthoudende materialen op- of overgeslagen. [bedrijf1] heeft die vragenlijst dienovereenkomstig ingevuld.
4.3 [gedaagde] betwist de gestelde schade. Bovendien blijft de getaxeerde waardeverminde-ring binnen de gebruikelijke bandbreedte van 7%.
4.4 [gedaagde] betwist de buitengerechtelijke kosten.
5 De beoordeling
5.1 Primair ligt ter beantwoording aan de rechtbank voor de vraag of er sprake is van non-conformiteit in die zin dat, zoals [eiser] aan zijn vordering ten grondslag legt, door de asbest in het dak de loods niet geschikt is voor normaal gebruik. [eiser] gebruikt de loods voor opslag en ondervindt daarbij naar eigen zeggen geen nadeel van de verwerkte asbest in het dak. Niet betwist is echter dat de consequentie wel is dat indien het dak aan vervanging toe is, de verwijdering en afvoer van de dakdelen aan speciale regels moet voldoen en dat dit meer zal gaan kosten dan het geval zou zijn geweest indien er geen asbest in zou zijn verwerkt. Ook is niet betwist dat [eiser] als gevolg van de asbest een hogere verzekeringspremie betaalt. Dit alles maakt de loods echter niet ongeschikt voor normaal gebruik. Anders dan [eiser], is de rechtbank van oordeel dat onder normaal gebruik niet ook moet worden verstaan het normaal kunnen vernieuwen/vervangen van het dak. Nu er geen sprake is van non-conformiteit en dus ook niet van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], is de daarop gebaseerde vordering tot schadevergoeding niet toewijsbaar. Om dezelfde reden moet de subsidiaire vordering, die is gegrond op gedeeltelijke ontbinding wegens tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], eveneens worden afgewezen.
5.2 Meer subsidiair doet [eiser] een beroep op (wederzijdse) dwaling. De rechtbank oordeelt dienaangaande als volgt. Op grond van artikel 6:228 BW Pro is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet - of niet op dezelfde voorwaarden - zou zijn gesloten, vernietigbaar, indien
a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij;
b) de wederpartij in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten; dan wel
c) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
5.3 Vast staat dat de dakbedekking van de loods asbest bevat. Niet in geschil is dat [eiser] dit niet wist, zodat hij bij het sluiten van de koopovereenkomst van een onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan. Vast staat voorts dat [eiser] [gedaagde] nadrukkelijk – meerdere malen – heeft gevraagd naar de aanwezigheid van asbest. Op grond daarvan kan worden aangenomen dat [eiser] de koopovereenkomst niet, althans niet tegen dezelfde koopprijs, zou hebben gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. [gedaagde] heeft dit als zodanig ook niet betwist.
5.4 Van wederzijdse dwaling, als bedoeld in artikel 6:228, sub c BW, is echter geen sprake. Gesteld nog gebleken is dat ook [gedaagde] van een onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan. Er is voorts geen sprake van dat [gedaagde], op grond van artikel 6:228 sub b BW Pro, de aanwezigheid van asbest voor [eiser] heeft verzwegen. [eiser] stelt juist dat [gedaagde] desgevraagd meerdere malen nadrukkelijk heeft aangegeven dat er géén asbest in de zaak was verwerkt.
5.5 Aan een beroep op dwaling kan in de weg staan dat [eiser] zélf onvoldoende onderzoek heeft gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Erop gelet dat bekendheid met de aanwezigheid van asbest voor [eiser] van dermate essentieel belang was als hij in casu stelt, en dat de aanwezigheid van asbest zonder veel moeite en met beperkte kosten had kunnen worden vastgesteld, mocht van [eiser] worden verwacht dat hij daarnaar onderzoek zou hebben gedaan, dan wel een voorbehoud dienaangaande zou hebben gemaakt, alvorens het koopcontract te tekenen. Een dergelijk voorbehoud heeft hij ten aanzien van de bodemverontreiniging ook gemaakt.
Echter, de redelijkheid en billijkheid verzetten zich ertegen dat de dwaling voor rekening van [eiser] blijft, indien deze is afgegaan op mededelingen van [gedaagde]. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] desgevraagd - meerdere malen - nadrukkelijk heeft verklaard dat er geen asbest verwerkt was in de loods, dat dit voorts bleek uit de verkoopinformatie en uit de mededelingen van [gedaagde]/[bedrijf1] omtrent het bouwjaar van de loods en dat dit tenslotte bleek uit de verklaring van [bedrijf1] behorende bij het bodemonderzoek, als productie 4 overgelegd bij dagvaarding. [gedaagde] heeft dit betwist en voert daartoe aan dat hij desgevraagd steeds heeft geantwoord niet bekend te zijn met de aanwezigheid van asbest en dat dit ook als zodanig is opgenomen in de koopakte en de akte van levering.
5.6 Een koopcontract en een akte van levering zijn akten in de zin van artikel 156 Wetboek Pro van Burgerlijke rechtsvordering. Dergelijke akten leveren, ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring. Dit betekent dat de rechtbank verplicht is de inhoud van de verklaringen van [gedaagde] in deze akten als waar aan te nemen. De verklaringen van [gedaagde] in zowel het koopcontract als in de leveringsakte zijn niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Reeds in het koopcontract heeft [gedaagde] onder 5.4.3. al nadrukkelijk verklaard dat hem niet bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. [eiser] heeft dit contract, en daarmee deze verklaring, voor akkoord ondertekend. [eiser] heeft gesteld dat de aanwezigheid van asbest nadrukkelijk aan de orde is gekomen bij de notaris, maar [eiser] is ook toen, middels het ondertekenen van de akte, weer akkoord gegaan met de verklaring van [gedaagde] dat hij niet bekend is met de aanwezigheid van asbest. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is onduidelijk waarom [eiser] akkoord is gegaan met deze tekst, als, zoals hij stelt en [gedaagde] betwist, [gedaagde] bij die gelegenheid verklaard zou hebben dat er geen asbest in de onroerende zaak is verwerkt. Van [eiser] had verwacht mogen worden dat hij zijn stellingen ter zake had onderbouwd. [eiser] heeft derhalve niet aan zijn stelplicht voldaan. Van bewijslevering kan daarom geen sprake zijn.
5.7 Gelet op het voorgaande moet de rechtbank als vaststaand aannemen dat [gedaagde] bij het sluiten van de koop en bij de levering van de schuur heeft verklaard dat hij niet wist of er asbest in het dak was verwerkt.
5.8 Dat [bedrijf1] op de vragenlijst ten behoeve van het bodemonderzoek heeft ingevuld dat er geen asbest was, doet daaraan niet af. Deze vragenlijst zag nadrukkelijk op het uit te voeren bodemonderzoek. Deze lijst was niet bedoeld als verklaring van [gedaagde] jegens [eiser] over de in de zaak gebruikte materialen.
5.9 Nu van dwaling in de zin van artikel 6:228 sub a BW Pro, geen sprake is, zal de rechtbank ook de meer subsidiaire vordering afwijzen. [eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vordering van [eiser];
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 320,-- aan vast recht en op € 904,-- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren.
Uitgesproken in het openbaar.
585/336