Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 297600 / HA ZA 07-3089
Uitspraak: 24 december 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de stichting
STICHTING COM?WONEN,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
procureur en advocaat mr. C.P. van den Berg,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
gedaagden sub 1, niet verschenen,
2. [gedaagde sub 2],
[woonplaats],
gedaagde sub 2,
procureur en advocaat mr. A. Rhijnsburger.
Partijen worden hierna aangeduid als "de stichting" respectievelijk "gedaagden sub 1" en "[gedaagde sub 2]".
1 Het verloop van het geding
Tegen gedaagden sub 1 is verstek verleend.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 4 juli 2007 en de door de stichting overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek, met producties;
- vonnis d.d. 28 november 2007 van de sector kanton van deze rechtbank waarbij de zaak is verwezen naar de rolzitting van de sector civiel van deze rechtbank;
- exploot van oproeping d.d. 5 december 2007.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 De stichting, althans haar rechtsvoorgangster, heeft op 28 maart 1984 met [persoon 1] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [de woning] (hierna: "de woning"). Deze huurovereenkomst is, na door [persoon 1] te zijn opgezegd, op 6 maart 2007 geëindigd.
2.2 Op 12 maart 2007 heeft een inspectie van de woning plaatsgevonden waarbij is geconstateerd dat de woning leeg en schoon door [persoon 1] was opgeleverd.
2.3 [gedaagde sub 2] heeft met ingang van 16 maart 2007 de woning betrokken.
2.4 De gemeente Rotterdam heeft bij brief van 28 maart 2007, voor zover hier van belang, het volgende aan de leden van de commissie FIBS bericht:
"[…] is in de stuurgroep Vreewijk van 22 maart jl. gesproken over de leegstaande woningen in Vreewijk. Er is afgesproken dat de leeggekomen woningen op tijdelijke basis conform de antikraakregeling door Com.wonen worden beheerd."
2.5 Bij brief van 19 april 2007 heeft mr. Van den Berg namens de stichting [gedaagde sub 2] gesommeerd om binnen vijf dagen de woning te ontruimen en te verlaten onder terugbrenging van de oude sloten in de woning. [gedaagde sub 2] heeft hieraan geen gevolg gegeven.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 2] de woning zonder recht en/of titel heeft
betrokken en aldaar verblijft en daarmee onrechtmatig handelt jegens de stichting;
II. [gedaagde sub 2] te veroordelen om de woning terstond na betekening van het te wijzen
vonnis met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan de stichting ter beschikking te stellen, en, indien [gedaagde sub 2] in gebreke blijft hieraan te voldoen, de stichting te machtigen deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
III. [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 75,-- per maand, een
ingegane maand voor een volle gerekend, ter zake de door de stichting vanaf 1 juli 2007 te lijden schade totdat de woning door [gedaagde sub 2] zal zijn ontruimd;
IV. [gedaagde sub 2] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 400,-- ter zake de door
de stichting over de periode van 16 maart 2007 tot 1 juli 2007 geleden schade ter
zake het onrechtmatig gebruik door [gedaagde sub 2] van de woning;
V. [gedaagde sub 2] te veroordelen in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft de stichting aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagde sub 2] handelt onrechtmatig jegens de stichting door zonder recht en/of titel de in eigendom aan de stichting toebehorende woning sinds 16 maart 2007 te bewonen. Hiermee maakt [gedaagde sub 2] inbreuk op het eigendomsrecht van de stichting. De woning betreft een van de 85 woningen die in het kader van de herstructurering van de wijk Vreewijk, gezien haar slechte staat, gesloopt dient te worden. De stichting heeft belang bij de gevorderde ontruiming aangezien zij in het kader van voornoemde herstructurering de woning op grond van de antikraakregeling tijdelijk, via Interveste B.V., wenst te verhuren totdat de sloopvergunning is verkregen. [gedaagde sub 2] komt hiervoor niet in aanmerking aangezien hij de woning zonder recht en/of titel heeft betrokken. Het belang van de stichting bij realisering van de herstructurering van de wijk Vreewijk weegt zwaarder dan het particuliere belang van [gedaagde sub 2] bij het verkrijgen van huisvesting.
3.2 Als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 2] kan de stichting de woning niet aan Interveste in beheer geven opdat tijdelijke verhuur kan plaatsvinden overeenkomstig de voorwaarden van Interveste. De stichting kan derhalve haar verplichtingen jegens Interveste B.V. niet nakomen. Hierdoor lijdt de stichting schade van
€ 75,- per maand, zijnde het bedrag dat Interveste in het kader van de tijdelijke verhuur als servicekosten in rekening brengt aan de tijdelijke huurders. Deze schade moet door [gedaagde sub 2] worden vergoed.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van de stichting in de kosten van het geding.
[gedaagde sub 2] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Het enkele feit dat [gedaagde sub 2] zonder recht en/of titel in de woning verblijft, betekent nog niet dat hij onrechtmatig handelt jegens de stichting. [gedaagde sub 2] heeft de woning betrokken aangezien deze leeg stond en het hem bekend was dat de woning voor langere tijd niet meer door de stichting zou worden verhuurd. Gelet op het tekort aan c.q. de beperkte beschikbaarheid van goede en betaalbare woonruimte in Rotterdam is dit onaanvaardbaar. Bij ontruiming zal langdurige leegstand ontstaan wat sociaal onwenselijk, maatschappelijk onverantwoord, en strafbaar is. Bovendien overtreedt de stichting dan de doelstellingen die haar zijn opgelegd door het Besluit beheer sociale huursector (hierna: BBSH). De stichting handelt daarnaast in strijd met artikel 7:220 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: "BW") en artikel 3.1.2 van de Huisvestings¬verordening van de gemeente Rotterdam door via een derde partij (Interveste B.V.) woningen tijdelijk beschikbaar te stellen. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden is het niet [gedaagde sub 2] die onrechtmatig heeft gehandeld door de woning te kraken, maar de stichting door de woning te laten leegstaan.
4.2 Een belangenafweging brengt mee dat het belang van [gedaagde sub 2], te weten een dringende behoefte aan fatsoenlijke huisvesting, zwaarder dient te wegen dan het belang van de stichting bij leegstand. De stichting heeft niet aangetoond dat via Interveste B.V. tot tijdelijke verhuur zou worden overgegaan. De stichting heeft geen belang bij haar vordering aangezien de woning niet opnieuw verhuurd noch gesloopt wordt. Er is geen sloopvergunning. Zodra er daadwerkelijk gesloopt zou kunnen en moeten worden, is [gedaagde sub 2] bereid de woning direct te verlaten. De stichting heeft mede daarom geen belang bij haar vordering. De stichting lijdt geen schade. [gedaagde sub 2] bewoont de woning zorgvuldig.
5 De beoordeling
5.1 Ter beoordeling staat de vraag of [gedaagde sub 2] onrechtmatig jegens de stichting handelt door de woning te gebruiken en zo ja, of hij de door de stichting gevorderde schade dient te vergoeden. Artikel 6:162 lid 2 BW Pro bepaalt dat als onrechtmatige daad onder andere wordt aangemerkt een inbreuk op een recht, behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond. Volgens artikel 5 lid 1 BW Pro is het eigendoms¬recht het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Het staat de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. De enige beperkingen die de eigenaar bij het gebruik van zijn eigendom in acht moet nemen zijn dat hij de rechten van anderen moet respecteren en de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. Artikel 5:2 BW Pro voegt daaraan toe dat de eigenaar van een zaak bevoegd is haar van een ieder die de zaak zonder recht houdt, op te eisen. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht in beginsel kan handhaven tegenover iedereen die er inbreuk op maakt.
5.2 [gedaagde sub 2] erkent dat hij de woning zonder recht en/of titel in gebruik heeft genomen. Voor dat gebruik heeft hij naar het oordeel van de rechtbank geen enkel door de wet erkend recht dat de stichting als eigenaar van de woning zou moeten respecteren. Er is geen sprake van een overeenkomst (huur, bruikleen of andere afspraak) en ook niet van een wettelijke regel die [gedaagde sub 2] toestaat om in het pand te gaan wonen. Daarmee staat vast dat [gedaagde sub 2] inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de stichting. Die inbreuk hoeft de stichting niet te dulden en op basis van artikel 5:2 BW Pro heeft de stichting het recht de woning op te eisen. Uitgangspunt moet dan ook zijn dat [gedaagde sub 2] inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de stichting.
Dat impliceert echter niet zonder meer dat hij jegens de stichting onrechtmatig handelt. Ook het eigendomsrecht is aan beperkingen onderhevig. Onder omstandigheden kan een inbreuk op een eigendomsrecht toelaatbaar en dus niet onrechtmatig zijn, bijvoorbeeld wanneer de eigenaar zijn eigendoms¬recht op sociaal onaanvaardbare wijze gebruikt. Dat zal niet te snel aangenomen moeten worden. De eigenaar heeft immers een grote mate van beleidsvrijheid.
5.3 Volgens [gedaagde sub 2] handelt hij niet onrechtmatig omdat hij door de woning in gebruik te nemen en daar te verblijven, voorkomt dat de woning langdurig komt leeg te staan. Volgens [gedaagde sub 2] is langdurige leegstand, gelet op het tekort aan c.q. de beperkte beschikbaarheid van goede en betaalbare woonruimte in Rotterdam, sociaal onwenselijk en maatschappelijk onverantwoord. Bovendien is er geen enkele (sloop-) vergunning afgegeven, geen enkel plan concreet gemaakt en bestaat geen enkel zicht op realisering daarvan, laat staan dat sloop al is toegestaan. Bij leegstand dan wel tijdelijke bewoning van de woning is de kans op verslechtering van het leefklimaat groter, aldus [gedaagde sub 2].
5.4 De rechtbank overweegt het volgende.
Onder omstandigheden kan het langdurig laten leegstaan van woningen spanningen oproepen en de leefbaarheid van de wijk aantasten. Dat houdt echter niet zonder meer in dat het laten leegstaan van woningen steeds sociaal onverantwoord is. Het belang van de eigenaar kan sterker zijn dan dat van de woningzoekende bij het verkrijgen van huisvesting.
In het onderhavige geval moet het volgende in aanmerking worden genomen. De stichting heeft gemotiveerd gesteld dat in het kader van de herstructurering van de wijk Vreewijk in de (voor sloop genomineerde) woningen, waaronder de woning, die als gevolg van de beëindiging van de reguliere huurovereenkomsten leeg komen te staan, in samenwerking met Interveste B.V., tijdelijk mensen (zullen) worden gehuisvest op basis van de antikraakregeling. Gelet op de sub 2.4 weergegeven brief van de gemeente Rotterdam en het feit dat [gedaagde sub 2] de door de stichting gestelde tijdelijke verhuur van leeggekomen woningen niet, althans onvoldoende, gemotiveerd heeft betwist, zal de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaan. Van langdurige leegstand van de woning is derhalve geen sprake. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien dat tijdelijke bewoning van de woning de leefbaarheid van de wijk aantast. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking het feit dat door de stichting is aangegeven dat de tijdelijke verhuur van de woningen geldt totdat de sloopvergunningen zijn verkregen.
5.5 [gedaagde sub 2] heeft nog aangevoerd dat de stichting in strijd handelt met de Huisvestingsverordening, het BBSH en artikel 7:220 BW Pro. De stichting heeft deze verweren in haar conclusie van repliek gemotiveerd weersproken. In reactie daarop heeft [gedaagde sub 2] enkel aangegeven zijn standpunt te handhaven. Gelet op de gemotiveerde betwisting door de stichting, kon [gedaagde sub 2] hiermee naar het oordeel van de rechtbank niet volstaan. Derhalve verwerpt de rechtbank deze verweren.
5.6 Naar het oordeel van de rechtbank valt een afweging van de wederzijdse belangen van partijen niet uit in het voordeel van [gedaagde sub 2]. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [gedaagde sub 2] zijn stelling dat hij in verband met persoonlijke omstandigheden dringend behoefte had aan zelfstandige woonruimte, niet, althans onvoldoende, feitelijk heeft onderbouwd. Daar staat tegenover dat de stichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij bezig is met de voorbereidingen voor de herstructurering van de wijk Vreewijk. Uit de door de stichting overgelegde nieuwsbrief van juli 2006, het sociaal plan van september 2006, de correspondentie met de gemeente, en de tijdelijke verhuur van leeggekomen woningen, kan worden afgeleid dat de stichting, zodra de reguliere huurovereen¬komsten van 70% van de eerder genoemde 85 woningen zijn beëindigd en de sloopvergunningen zijn verkregen, tot sloop van die woningen, waaronder de woning, zal overgaan.
5.7 Gelet op het vorenoverwogene acht de rechtbank de inbreuk van [gedaagde sub 2] op het eigendomsrecht van de stichting niet toelaatbaar en dus onrechtmatig. Dit brengt mee dat de vorderingen sub 3.I en 3.II toewijsbaar zijn, met dien verstande dat [gedaagde sub 2] zal worden veroordeeld om de woning binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen.
5.8 Ingevolge artikel 557a lid 2 Rv dient in gevallen als de onderhavige de rechter, tenzij dit onverenigbaar is met het belang van de eisende partij, na te gaan of er redenen zijn de tenuitvoerlegging van de ontruiming op te schorten en moet hij, alvorens daarover te beslissen, inlichtingen inwinnen bij burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente. Uit de stellingen van de stichting is gebleken dat het inwinnen van inlichtingen als hiervoor bedoeld onverenigbaar is met haar belang bij de gevorderde ontruimingen, zodat van het inwinnen van inlichtingen zal worden afgezien.
5.9 Thans komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de door de stichting gevorderde schade. Volgens de stichting kan zij vanwege het onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 2] haar afspraak met Interveste B.V., inhoudende dat de stichting woningen die leeg komen te staan aan Interveste B.V. in beheer zal geven in verband met de tijdelijke verhuur daarvan, met betrekking tot de woning niet nakomen. De stichting stelt dat Interveste B.V. haar hierop heeft aangesproken. De stichting stelt dat de schade die zij hierdoor zal lijden € 75,-- per maand bedraagt, zijnde het bedrag dat Interveste B.V. aan de tijdelijke huurders ter zake van vergoeding van servicekosten in rekening brengt. [gedaagde sub 2] betwist de schade.
5.10 Naar het oordeel van de rechtbank heeft de stichting, gelet op de betwisting door [gedaagde sub 2], haar vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd. De stichting heeft niet aangegeven dat en wanneer zij door Interveste B.V. is aangesproken op het niet kunnen verhuren van de woning en of daarbij door Interveste B.V. is aangedrongen op betaling van € 75,-- per maand in verband met de vergoeding aan servicekosten. Voorts is gesteld noch gebleken dat de stichting in het kader van de afspraak met Interveste B.V. al betalingen aan Interveste B.V. heeft gedaan. Daarnaast is het de rechtbank niet duidelijk of Interveste B.V. daadwerkelijk schade lijdt indien de woning tijdelijk niet verhuurd kan worden. Het bedrag van € 75,-- ziet immers op een vergoeding van servicekosten. Gesteld noch gebleken is dat (ook) servicekosten worden gemaakt indien de woning niet wordt verhuurd.
5.11 De stichting heeft het gevorderde bedrag van € 400,-- ter zake van geleden schade
over de periode van 16 maart 2007 tot 1 juli 2007 niet gespecificeerd. Het is de rechtbank niet duidelijk waarop dit bedrag betrekking heeft.
5.12 Gelet op het vorenoverwogene acht de rechtbank de vorderingen sub 3.III en 3.IV niet toewijsbaar.
5.13 Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, compenseert de rechtbank de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.14 Aangezien de stichting geen vordering heeft ingesteld tegen gedaagden sub 1, ziet de hierna te geven beslissing uitsluitend op [gedaagde sub 2].
6 De beslissing
De rechtbank,
verklaart voor recht dat [gedaagde sub 2] de woning zonder recht en/of titel heeft betrokken en aldaar verblijft en daarmee onrechtmatig handelt jegens de stichting;
veroordeelt [gedaagde sub 2] om de woning binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan de stichting ter beschikking te stellen;
machtigt de stichting de ontruiming zonodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie, indien [gedaagde sub 2] in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens.
Uitgesproken in het openbaar.
1990/1963