Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
beschikking ex artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek
in de zaak
[verzoekster]
wonende te [woonplaats],
verzoekster,
gemachtigde: mr. L. I. Boes, advocaat te Amsterdam.
tegen
[verweerster],
gevestigd te [vestigingsplaats],
verweerster,
gemachtigde: mr. A. C. van Engel, advocaat te Rotterdam.
1. De processtukken en de loop van het geding
Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- het voorwaardelijk verzoekschrift, met bijlagen;
- het verweerschrift, met bijlagen;
- de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde pleitaantekeningen van mr. Boes, met producties en de toelichting op het verweerschrift met producties van mr. van Engel;
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling op 23 oktober 2009.
Partijen zullen worden aangeduid als “[verzoekster]” en “[verweerster]”.
2. De vaststaande feiten
[verzoekster] huurt van [verweerster] sedert 1 december 2006 voor de bepaalde tijd van 6 maanden een ruimte van ongeveer 15 m2 in de door [verweerster] gehuurde ruimte aan de [locatie]. De huurprijs beloopt € 430,-- per maand. Na afloop van de overeengekomen huurperiode is de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd. [verweerster] exploiteerde op de begane grond een kapsalon onder de naam Cosmo. Zij huurde het pand aan de [locatie] van Wave International B.V., de franchisegever van het merk Cosmo. [verzoekster] is op 1 december 2006 een schoonheidssalon gaan exploiteren op de eerste verdieping van het gehuurde. Zij handelde onder de naam Cosmo Beauty Center. Het Beauty Center was alleen bereikbaar via een inpandige trap in de kapsalon op de begane grond. [verweerster] huurde van Wave International tot en met 31 mei 2009. Zij heeft de kapsalon onder de naam Cosmo elders in [vestigingsplaats] voortgezet. Op 19 december 2008 heeft [verweerster] de huurovereenkomst met [verzoekster] opgezegd tegen 19 maart 2009. Zij heeft de ontruiming van het gehuurde op 8 mei 2009 aangezegd tegen 15 mei 2009. [verzoekster] heeft op 14 januari 2009 en op 19 maart 2009 geschreven dat zij zich niet met de huuropzegging kan verenigen. Op 27 april 2009 is [verweerster] verhuisd. Zij heeft het gehuurde, behoudens de beauty salon, ontruimd. De aanvankelijk afgesloten energievoorziening werd weer aangesloten.
3. Het voorwaardelijk verzoek en de grondslag daarvan
Het verzoek strekt primair tot het niet ontvankelijk verklaren van [verzoekster] in haar verzoek, omdat artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet van toepassing is op de huurovereenkomst en aan [verzoekster] de bescherming van artikel 7:290 e.v. BW toekomt. Subsidiair verzoekt [verzoekster] de ontruimingsbescherming te verlengen tot 31 of 19 maart 2010. [verzoekster] exploiteert een schoonheidssalon en zij verkoopt verzorgingsproducten. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gaat om een detailhandelsbedrijf. Voorts wordt regelmatig verwezen naar de hoofdhuurovereenkomst die een 7:290 BW bedrijfsruimte betreft. De schoonheidssalon was voor het publiek toegankelijk. De salon is sterk aan de buurt gebonden omdat veel klanten in de buurt wonen of werken. De koppeling van de huurtermijn aan de duur van de hoofdhuurovereenkomst, zoals opgenomen in de huurovereenkomst is nietig. Voor dit afwijkende beding is geen goedkeuring gevraagd aan de kantonrechter. [verzoekster] heeft geïnvesteerd in haar schoonheidssalon.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot ontvankelijk verklaring van het primaire verzoek omdat artikel 7:230a BW van toepassing is op de huurovereenkomst en voorts tot afwijzing van het subsidiaire verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming. [verweerster] heeft haar kapsalon elders voortgezet. Aldaar is geen ruimte voor een schoonheidssalon. [verweerster] heeft het gehele 5 verdiepingen tellende pand ontruimd, behoudens de schoonheidssalon. Bij aanvang van de huur is de bestemming van het gehuurde schoonheidssalon geweest en dat is altijd zo gebleven. Een schoonheidssalon is geen kleinhandelsbedrijf, niet plaatsgebonden en de schoonheidsspecialiste oefent geen ambacht uit. Daarom is geen sprake van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. [verzoekster] werkte uitsluitend op afspraak. Klanten van de kapsalon konden niet spontaan ook een schoonheidsbehandeling ondergaan. De koppeling van de huurovereenkomst aan de hoofdhuurovereenkomst behoefde geen rechterlijke goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW Pro omdat niet van 7:290 BW bedrijfsruimte sprake is.
[verweerster] moet de huur voor het pand aan de [locatie] blijven betalen omdat zij niet volledig kan ontruimen, zolang [verzoekster] nog in het gehuurde verblijft. De eigenaar van het pand, Wave International B.V., is voornemens het pand leeg te verkopen en zij heeft daarvoor al gegadigden. Deze belangen dienen zwaarder te wegen dan het belang van [verzoekster] om haar schoonheidssalon op de huidige plek voort te zetten. Dit geldt te meer daar [verzoekster] bovendien een salon aan huis heeft.
5. De beoordeling van het verzoek
5.1. Gelet op het primaire verzoek onderzoekt de kantonrechter allereerst of sprake is van de huurovereenkomst die een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW betreft. Bij het antwoord op deze vraag moet worden beoordeeld wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Tijdens de mondelinge behandeling van dit verzoek hebben beide partijen desgevraagd uitdrukkelijk verklaard dat het de bedoeling is geweest om de ruimte onder te verhuren met het doel dat deze ruimte zou worden gebruikt om daar een schoonheidssalon te vestigen. [verzoekster] heeft steeds een schoonheidssalon in het gehuurde geëxploiteerd. De bestemming van het gehuurde is die van schoonheidssalon.
5.2. De hoofdhuurovereenkomst tussen [verweerster] en Wave International B.V. heeft de bestemming kapsalon. Deze huurovereenkomst is aangegaan als huurovereenkomst die de huur van een 7:290 BW bedrijfsruimte betreft. Desgevraagd hebben zowel [verweerster] als een vertegenwoordiger van Wave International verklaard dat zij de kapsalon als een 7:290 BW bedrijfsruimte beschouwen. Ook in de jurisprudentie wordt een kapsalon in het algemeen als 7:290 BW bedrijfsruimte aangemerkt.
5.3. De schoonheidssalon bevindt zich in het door [verweerster] gehuurde pand en is alleen bereikbaar via de inpandige trap die zich in de kapsalon bevindt. Er is geen aparte ingang voor de schoonheidssalon, zodat de klanten van [verzoekster] altijd eerst via de kapsalon moesten lopen om de schoonheidssalon te bereiken. Op de verdieping waar de schoonheidssalon is gevestigd waren een keuken, wastafels en wasmachines van de kapsalon aanwezig. De schoonheidssalon was gehouden de naam Cosmo Beauty Center te gebruiken, zodat naar buiten toe de indruk werd gewekt dat de schoonheidssalon een onderdeel van de kapsalon vormde. Uit de hier beschreven feitelijke omstandigheden blijkt zondermeer dat de schoonheidssalon wordt gehuurd als onderdeel van de kapsalon volgens het concept van de winkel in winkel. Volgens vaste jurisprudentie (ondermeer Rechtbank Arnhem 6 maart 1986 NJ 1987, 783) volgt in dat geval de onderverhuurde ruimte het regime van de hoofdhuurovereenkomst. Nu vaststaat dat de kapsalon een 7:290 BW bedrijfsruimte is, heeft te gelden dat ook de schoonheidssalon als 7:290 BW bedrijfsruimte is verhuurd.
5.4. De kantonrechter komt overigens tot hetzelfde oordeel wanneer geen sprake zou zijn van het winkel in winkel concept. Anders dan de kantonrechter Amersfoort (12 juli 2000, Prg 2000, 5513) oordeelt de kantonrechter dat in de gegeven omstandigheden de schoonheidssalon als 7:290 BW bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Er is sprake van een huurovereenkomst met een voor het publiek toegankelijke ruimte waar diensten worden verleend. Deze diensten zijn te vergelijken met de diensten van een kapper of pedicure (Kantonrechter Tiel 15 april 1998, Praktijkgids, 1998, 4968). Net als deze beroepen is sprake van een ambacht als bedoeld in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Dat de schoonheidsspecialiste op afspraak werkt maakt dit niet anders. Ook de kapper en de pedicure werken vaak op afspraak en zijn daarmee niet minder toegankelijk te noemen. Zoals een kapper en een pedicure een vertrouwensband opbouwen met de klant doet ook de schoonheidsspecialiste dat. Dit betekent echter niet dat voor de drie beroepen geen sprake kan zijn van een lokale klantenkring.
5.5. Nu de schoonheidssalon wordt aangemerkt als een 7:290 BW bedrijfsruimte en haar de daarbij behorende huurbescherming toekomt dient [verzoekster] niet ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoek.
In de gegeven omstandigheden wordt [verweerster] beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij en belast met de kosten van de procedure.
5.6. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [verweerster] belast met de kosten van deze procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
verklaart [verzoekster] niet ontvankelijk in het voorwaardelijk verzoek;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van deze procedure welke tot op heden aan de zijde van [verzoekster] zijn bepaald op:
€ 82,50 voor het in debet gestelde deel van het vastrecht,
€ 400,-- aan salaris voor de gemachtigde,
van welke bedragen het totaal op rekening 19 23 25 892 t.n.v. MvJ (545) te Rotterdam onder vermelding van het zaaknummer moet worden overgemaakt, alsmede € 27,50 voor het door [verzoekster] verschuldigde en door de gemachtigde betaalde deel van het vastrecht, rechtstreeks aan de gemachtigde te voldoen;
Deze beschikking is gegeven door mr. L. J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.