Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
1. [eiser sub 1], en
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers bij exploot van dagvaarding van 26 mei 2009,
gemachtigde: mr. M.C. de Jong te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagde sub 1], en
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.
1. Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- dagvaarding, met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- vonnis van 29 juli 2009;
- proces-verbaal van de zitting op 27 augustus 2009.
1.2.
Bij vonnis van 29 juli 2009 is een comparitie van partijen bepaald, welke is gehouden op 27 augustus 2009. Ter zitting zijn partijen verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Van hetgeen ter zitting is verhandeld is proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is toegezonden.
1.3.
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
De relevante feiten kunnen als volgt worden samengevat:
- Eisers zijn eigenaar van het pand aan de [locatie];
- Dit pand is feitelijk en kadastraal gesplitst in een bovenwoning (116A) en een benedenwoning (116B);
- De bovenwoning bestaat uit een eerste verdieping met drie slaapkamers en een badkamer, een tweede verdieping en een zolder. De benedenwoning bestaat uit een beletage met een souterrain. Het souterrain wordt onder meer als fietsenstalling gebruikt;
- Gedaagden wonen sinds september 1977 in een deel van de bovenwoning, te weten op de tweede verdieping en de helft van de zolder (hierna ook: het gehuurde/verhuurde);
- Eisers wonen in de benedenwoning en een deel van de bovenwoning, meer specifiek de eerste verdieping en de helft van de zolder. De zolder is voor eisers bereikbaar zonder dat zij door de woning van gedaagden heen hoeven. De kosten voor het pand bedragen € 800,- per maand;
- De relatie tussen eisers is inmiddels beëindigd. [eiseres sub 2] woont sinds eind april 2009 in een bovenwoning met twee slaapkamers op de [locatie II] voor een huurprijs van € 627,- per maand, exclusief € 100,- aan gas en licht. Eisers hebben samen twee kinderen (6 en 8 jaar oud). Als de kinderen bij [eiseres sub 2] zijn, slaapt de dochter bij haar op de kamer;
- Tussen eisers als verhuurders en gedaagden als huurders bestaat met ingang van 1 september 2001 een huurovereenkomst voor een kale huurprijs van € 208,13 per maand;
- Bij aangetekende brief van 19 januari 2009 hebben eisers de huurovereenkomst met gedaagden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden. Gedaagden hebben met deze opzegging niet ingestemd omdat zij het onmogelijk achten om voor de opzeggingsdatum vervangende woonruimte te vinden;
- Bij brief van 3 april 2009 heeft de gemachtigde van eisers aan gedaagden voorgesteld om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 augustus 2009 te beëindigen met een tegemoetkoming in de verhuiskosten van € 4.000,00, waarbij drie vervangende woonruimten zijn aangeboden. Met dit voorstel zijn gedaagden niet akkoord gegaan.
3. De vordering en de grondslag daarvan
3.1.
Eisers hebben, kort gezegd, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een datum te bepalen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en gedaagden te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.
3.2.
Tegen de achtergrond van voornoemde feiten, hebben eisers aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij het verhuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik vanwege de uitoefening van het co-ouderschap over hun kinderen.
4. Het verweer
Gedaagden hebben als verweer tegen de vordering aangevoerd dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik, aangezien eisers feitelijk al de beschikking hebben over twee aparte woonruimten, namelijk enerzijds de benedenwoning en anderzijds de eerste etage en de helft van de zolder van de bovenwoning. Het uitoefenen van co-ouderschap vanuit boven elkaar liggende woningen is slechts een wens en geen noodzaak. Gedaagden verblijven al 32 jaar in deze woning en zijn gehecht aan de omgeving. Gedaagden zijn 55 jaar oud en hebben vanwege medische klachten moeite met traplopen. Zij zijn daarom sinds enige tijd op zoek naar een serviceflat met lift of een benedenwoning in de omgeving. Gedaagden verzetten zich voorts tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
5. De beoordeling van de vordering
5.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of eisers de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd.
5.1.1.
In de opzeggingsbrief van 19 januari 2009 en ook in het beëindigingvoorstel van 3 april 2009 hebben eisers de grond vermeld die tot de opzegging heeft geleid, te weten ‘dringend eigen gebruik’. De verhuurder is gerechtigd de huurovereenkomst inzake woonruimte ingevolge artikel 7:274 lid 1 onder c Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) op grond van ‘dringend eigen gebruik’ op te zeggen indien aan drie voorwaarden is voldaan.
5.1.2.
In de eerste plaats dient te worden onderzocht of de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Ter zitting is door gedaagden het standpunt dat niet vast staat of de relatie tussen eisers is geëindigd, verlaten. Eisers zijn door het beëindigen van hun relatie genoodzaakt een verandering aan te brengen in de wijze waarop zij wonen. Ter zitting is door eisers gemotiveerd aangevoerd dat de ruimte die hen thans ter beschikking staat, te weten de begane grond, de eerste verdieping en een gedeelte van de zolder, te klein is om twee gescheiden huishoudens te huisvesten, terwijl in dit gedeelte slechts één keuken en één badkamer ter beschikking is. Verder wordt het souterrain gebruikt voor het plaatsen van fietsen e.d. Onweersproken is gebleven dat het souterrain niet geschikt is voor bewoning. Verder hebben gedaagden, die de situatie ter plaatse kennen, geen andere oplossing aangedragen waarbij de thans voor eisers beschikbare woonruimte geschikt is te maken voor gebruik door twee gescheiden huishoudens, nog daargelaten of dit uit kostenoogpunt (aanleg extra keuken en doucheruimte) van eisers gevergd had kunnen worden.
De kantonrechter neemt dit als uitgangspunt. Kern van het geschil is dan of de keuze voor de uitoefening van het co-ouderschap in hetzelfde pand, zij het in aparte woonruimten, een dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 onder c BW oplevert of dat van eisers verwacht mag worden dat zij een andere oplossing kiezen, zoals het huren van woonruimte elders.
Voorop staat dat voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet vereist is dat er geen andere oplossing denkbaar is (zie onder meer HR 26 april 1985, NJ 1985,802), hoewel het bestaan van een andere oplossing dan wel een rol kan spelen bij de belangenafweging.
De keuze voor uitoefening van het co-ouderschap in hetzelfde pand is een in aanmerking te nemen belang dat, indien de relatie dat toestaat, mede het belang van de kinderen dient. In zekere zin is deze situatie vergelijkbaar met een gezinsuitbreiding.
Voorts is aannemelijk gemaakt dat het wonen in hetzelfde pand een behoorlijke lastenverlichting voor eisers met zich mee zal brengen, aangezien [eiseres sub 2] sinds eind april 2009 een afzonderlijke bovenwoning met een huur van € 627,00 en kosten gas- en elektriciteit van € 100,00 bewoont, terwijl het verlies aan huuropbrengst slechts € 208,13 zal zijn. In de huurwoning slaapt [eiseres sub 2] samen met haar dochter op één kamer, terwijl de laatste in de huidige woning een eigen kamer heeft.
Op grond van het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, moet worden aangenomen dat eisers objectief gezien het verhuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
5.1.3.
Vervolgens moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
De woonruimte van gedaagden bevindt zich thans op de tweede en derde verdieping. Gedaagden geven aan dat zij vanwege medische beperkingen moeite hebben met traplopen en daarom op korte termijn willen verhuizen naar een serviceflat met lift of een benedenwoning. Gedaagden huren de woning van eisers al 32 jaar en betalen daardoor een relatief lage huurprijs. Zij realiseren zich dat aan hun wensen een hogere huurprijs is verbonden. Gedaagden hechten er belang aan dat hun woning in de huidige buurt is gelegen, waar zij in die 32 jaar een uitgebreid sociaal netwerk hebben opgebouwd.
Anders dan gedaagden menen, is in ieder geval de door eisers aangedragen woning in de Dr. de Visserstraat te Rotterdam als passende woonruimte te beschouwen, nu dit een benedenwoning betreft met een weliswaar hogere maar - gezien de wensen en middelen van gedaagden - redelijke huurprijs. Het feit dat er een grote tuin bij de woning zit die gedaagden vanwege hun medische beperkingen niet meer kunnen onderhouden, maakt dat niet anders. Er bestaan immers genoeg mogelijkheden om de tuin zodanig in te richten dat deze weinig onderhoud vergt, bijvoorbeeld door deze te bestraten. De kantonrechter kan voorts niet inzien waarom een woning verhuurd door een makelaar niet kan worden aangemerkt als passende woonruimte. Niet gesteld of gebleken is verder dat dergelijke gangbare benedenwoningen als die in de Dr. de Visserstraat niet binnen een redelijke termijn meer in de buurt van de huidige woning te verkrijgen zijn. Dat de voorkeur van gedaagden uitgaat naar een serviceflat met lift waarvoor wachtlijsten bestaan, betekent nog niet dat van hen onder de gegeven omstandigheden niet kan worden gevergd dat zij genoegen nemen met andere passende woonruimte, waarvan de woonlasten, gezien de middelen van gedaagden, niet bovenmatig zijn.
5.1.4.
Tenslotte moet de verhuurder het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hem, de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
Hoewel gedaagden gezien hun leeftijd en de duur van de huurovereenkomst een duidelijk belang hebben bij behoud van het gehuurde, hebben zij aangegeven al langer van plan te zijn te verhuizen, omdat zij daartoe vanwege medische beperkingen genoodzaakt zijn. Zij willen dit op de kortst mogelijke termijn doen. Het ligt bovendien in de lijn der verwachting dat gedaagden binnen een redelijke termijn in staat zijn om andere passende woonruimte te vinden. Eisers hebben gedaagden voorts een vergoeding aangeboden voor de verhuis- en inrichtingskosten, waarover hierna meer.
Daar tegenover staan de belangen van eisers, zoals hiervoor onder 5.1.2 weergegeven. Voorts is van belang dat mede gelet op het inkomen van eisers (respectievelijk € 1.775,00 netto per maand en € 20.000,00 bruto per jaar) de huidige woonlast van ruim € 1.300,00 (inclusief de huuropbrengst) erg hoog is. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, dienen de belangen van eisers naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder te wegen.
5.1.5.
Eisers waren gerechtigd omwille van dringend eigen gebruik de huurovereenkomst op te zeggen. Aan de overige opzeggingsformaliteiten is -onweersproken- voldaan. Geconcludeerd wordt derhalve dat eisers de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd, als gevolg waarvan de vordering van eisers moet worden toegewezen. De kantonrechter stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt op ruim zes maanden na heden, welke termijn redelijk wordt geacht voor het vinden van andere passende woonruimte door gedaagden. Gezien hun leeftijd en de duur van de huurovereenkomst dient aan gedaagden een zodanige termijn te worden gegund, dat zij nog enige keuzevrijheid hebben bij het zoeken naar andere passende woonruimte.
5.2.
Gedaagden hebben de kantonrechter gevraagd de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te bepalen op € 5.264,28, de minimum bijdrage voor de huurder van een zelfstandige woongelegenheid ingevolge het Besluit beheer sociale-huursector. Hoewel dit besluit slechts geldt in geval van renovatie van zogenaamde sociale woningen, ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om bij dit bedrag aan te sluiten. Nu de tegemoetkoming hoger uitvalt dan door eisers voorgesteld, zal de kantonrechter een termijn stellen waarbinnen eisers de opzegging alsnog kunnen intrekken.
5.3.
Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW heeft als uitgangspunt te gelden dat dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Eisers hebben geen uitzonderlijke omstandigheden aangevoerd die een uitzondering op deze hoofdregel rechtvaardigen. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring wordt daarom afgewezen.
5.4.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt, behoudens het geval dat eisers de opzegging intrekken, in welk geval eisers in de kosten aan de zijde van gedaagden worden veroordeeld.
6. De beslissing
De kantonrechter:
geeft eisers tot 7 oktober 2009 de gelegenheid de opzegging in te trekken;
en voor het geval dat de opzegging niet wordt ingetrokken:
beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen per 1 april 2010;
veroordeelt gedaagden om de woning aan de [locatie] uiterlijk tegen die datum te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege gedaagden daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van eisers te stellen;
machtigt eisers om, indien gedaagden het gehuurde niet tijdig ontruimen, die ontruiming zelf te laten uitvoeren, zo nodig met behulp van de daartoe bevoegde macht;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan eisers te betalen € 208,13 voor elke maand of een gedeelte daarvan met ingang van de maand april tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
kent aan gedaagden een vergoeding toe ten laste van eisers ter hoogte van € 5.264,28 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en veroordeelt eisers tot betaling van deze vergoeding;
en in beide gevallen:
bepaalt dat elk van partijen de eigen kosten van deze procedure draagt, behoudens in het geval eisers de opzegging zullen intrekken, in welk geval eisers worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van gedaagden, die tot op heden worden begroot op € 300,00 aan salaris voor hun gemachtigde;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.F.A. van Buitenen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.