Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Middelharnis
Vonnis
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [woonplaats],
eiser bij exploot van dagvaarding van 22 december 2009,
gemachtigde: mr. J.E. Verplanke,
tegen
[gedaagde sub 1] en
mevrouw [gedaagde sub 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagden sub 1 en 2,
gemachtigde: mr. A.S. van Duijvenvoorde,
en
de vereniging “Vereniging ter bevordering van de verkrijging van onroerend goed door landarbeiders en andere werknemers te Sommelsdijk”
gevestigd te Sommelsdijk,
gedaagde sub 3,
gemachtigde: mr. T. Abbo.
Partijen worden aangeduid als volgt:
“[eiser]”, "[gedaagden sub 1 en 2]" en “Klein Grondbezit”.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
1. dagvaarding met producties,
2. conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie met producties namens [gedaagden sub 1 en 2],
3. conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie met producties namens Klein Grondbezit,
4. akte van depot d.d. 8 februari 2010 zijdens Klein Grondbezit betreffende een Bouwlandtekening,
5. tussenvonnis d.d. 8 februari 2010,
6. akte houdende producties namens [eiser] ten behoeve van de comparitie van partijen,
7. akte houdende producties namens [gedaagden sub 1 en 2] ten behoeve van de comparitie van partijen,
8. pleitnota namens [eiser] ten behoeve van de comparitie van partijen,
9. pleitnota namens [gedaagden sub 1 en 2] ten behoeve van de comparitie van partijen,
10. akte uitlating voortzetting procedure zijdens [eiser],
11. akte namens Klein Grondbezit met producties,
12. antwoordakte tevens wijzing van eis namens [gedaagden sub 1 en 2],
13. akte na comparitie tevens houdende producties namens [eiser],
14. akte namens Klein Grondbezit,
15. akte namens [gedaagden sub 1 en 2].
De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 12 april 2010. Partijen en gemachtigden zijn verschenen. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden. De kantonrechter heeft de situatie ter plekke opgenomen, vergezeld van partijen en gemachtigden.
2. De vaststaande feiten
2.1. Klein Grondbezit is eigenaresse van een perceel grond aan de Dorpsweg te Sommelsdijk. Dit perceel grond is onderverdeeld in [B] lapjes grond die nagenoeg alle dezelfde afmetingen hebben. Zij verhuurt deze lapjes grond aan haar leden voor een zeer laag huurbedrag per jaar. Op deze lapjes grond zijn vaak flinke, modern ogende, schuren opgericht. Het gebruik varieert van bijvoorbeeld opslag (caravans) en hobbyactiviteiten tot het houden van dieren. De huurders zijn haar leden. Het bestuur wordt dus gevormd door enkele van haar huurders.
2.2. Op 17 april 2000 is tussen Klein Grondbezit als verhuurster en [eiser] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende:
“Een perceel land(plaatsje) gelegen aan de Dorpsweg, “Knorrenburg” te Sommelsdijk. Kadastrale gemeente Sommelsdijk, [percee[C]”
2.3. De huur bedroeg destijds fl. 65,-- per jaar. Volgens artikel 3 geschiedt de verhuur volgens de opgegeven grootte zonder wederzijds verhaal bij verschil in maat.
2.4. Artikel 12 luidt als volgt:
“Bij verschil van mening over de uitleg van deze overeenkomst beslist het bestuur. Bij verschil van mening tussen huurders onderling zal het bestuur een bindende uitspraak doen.”
2.5. [eiser] heeft in 2004 op het perceel een schuur opgericht, na verkregen bouwvergunning van de gemeente Middelharnis.
2.6. De vader van [eiser] huurde hetzelfde perceel vanaf 1975.
2.7. Met ingang van 23 februari 2008 huurt [gedaagden sub 1 en 2] van Klein Grondbezit het perceel grond nr. [B] tegen een huurprijs van € 38,41 per jaar. Op het perceel van [gedaagden sub 1 en 2] bevindt zich een opstal.
2.8. De brief van 15 juni 2009 van Klein Grondbezit aan [eiser] luidt als volgt:
“Het bestuur heeft 12 juni 2009 diverse metingen verricht betreffende maatvoeringen van diverse percelen op “Knorrenburg”, teneinde misvattingen over de perceelscheidingen te slechten. De metingen zijn als volgt tot stand gekomen en hebben de volgende uitkomsten opgeleverd:
Het bestuur heeft de maten gehanteerd die vermeld staan op de situatie tekening van “Knorrenburg” gedateerd op 17 januari 1951.
Er zijn enkele perceelscheidingen opgezocht waarvan verondersteld werd dat deze juist zijn. De metingen zijn uitgevoerd van uit voorzijde Knorrenburg (zuidzijde dreef) naar oostzijde toe, en vanuit perceel scheiding noordzijde dreef, (scheidingspaaltje [gedaagden sub 1 en 2] / Commereuc) naar voren toe. De metingen geven aan dat enkele oude perceelsafscheidingen juist blijken te zijn. Op basis van deze gegevens is de conclusie gerechtvaardigd dat door het bestuur in 2008 uitgevoerde metingen niet in het nadeel is geweest van dhr. [eiser]. De percelen van dhr. [eiser] en dhr. [gedaagden sub 1 en 2] komen ruim boven de opgegeven oppervlakte maten.
Deze metingen bekrachtigen en rechtvaardigen het door het bestuur in 2008 genomen besluit. Hierbij dient aangetekend te worden dat de bestaande schuren en scheidingen gerespecteerd en gehandhaafd dienen te blijven.
Derhalve dient dhr. [gedaagden sub 1 en 2] de constructie van de ren dusdanig aan te passen dat deze niet over de schuur (dak) van dhr. [eiser] hangt.
Het bestuur hoopt dat u met dit besluit in staat zult zijn om de nog aanwezige onderlinge verschillen op een waardige wijze op te lossen.
Conform artikel 3 en 11 van de huurovereenkomst is deze uitspraak van het bestuur bindend. Het bestuur beschouwt de zaak dan ook als afgehandeld!”
2.9. Bij brief van 29 juni 2009 bericht het bestuur het volgende aan [eiser]:
“Het bestuur heeft naar aanleiding van ons schrijven van 15 juni 2009 en de gesprekken die gevoerd zijn op 22 juni 2009 het volgende gemotiveerde besluit genomen.
De metingen die 12 juni 2009 zijn verricht, is op uitdrukkelijk verzoek van U uitgevoerd. Het doel van deze metingen zijn geweest om de twijfel van rechtmatigheid die bij U is ontstaan van het door het bestuur genomen besluit te weerleggen. U voerde aan dat door het besluit van 2008 uw perceel ondermaats zou zijn, inmiddels is het tegendeel echter gebleken.
De metingen hebben aangetoond dat er diverse percelen zijn die niet voldoen aan de maten die vermeld staan op de situatie tekening van “Knorrenburg” gedateerd op 17 januari 1951. De aangrenzende percelen no [A] en [B] hebben beide overmaat, waardoor de huidige huurders niet benadeeld zijn. Deze situatie is in de loop van vele jaren ontstaan en gezien de aanwezige bebouwing dient dit dan ook als een gegeven geaccepteerd te worden. Mede om die reden kan door geen enkele partij rechten ontleend worden aan deze meting.
Om bovenvermelde motivatie handhaaft het bestuur het door hen genomen besluit van 2008. Dit betekent: Dat de huidige afscheiding van de percelen maatgevend is en dient dan ook gehandhaafd te blijven.
Door dit schrijven wordt de brief, gedateerd 15 juni 2009, herroepen.”
3. De vorderingen van [eiser] in conventie
De vorderingen van [eiser] luiden als volgt:
1. te verklaren voor recht:
a. primair: dat door de lange tijdsduur van het bezit te goeder trouw door [eiser] en zijn rechtsvoorganger (vanaf 1975 tot opmeting april 2008) het perceel [C] de grootte vertegenwoordigt die het tot voor de meting in april 2008 heeft gehad (voorzijde ruim 9 meter breed en diepte ruim 9 meter);
b. subsidiair: voor de bepaling van de perceelsgrens aan de voorzijde tussen perceel [C] en [B] de meting geldt, zoals door Klein Grondbezit in het jaar 2004 is uitgevoerd, rechtmatig en bepalend en bevestigend is voor het primair gestelde;
c. meer subsidiair: dat de grens tussen de percelen van [gedaagden sub 1 en 2] en [eiser] is gevormd door het zetten van een hekwerk door [eiser] in het jaar 2005 op 105 cm uit de linkerzijde van de schuur op perceel [B] in een rechte lijn naar de aanbouw waarbij de perceelgrens aan de buitenzijde van de opstal van [eiser] liep;
d. uiterst subsidiair: een door u Edelachtbare op grond van de redelijkheid en billijkheid vast te stellen grens;
2. te verklaren voor recht dat [gedaagden sub 1 en 2] en Klein Grondbezit jegens [eiser] toerekenbaar tekort zijn gekomen in de op hen rustende verplichtingen als bedoeld in het lichaam van deze dagvaarding;
3. te verklaren voor recht dat [gedaagden sub 1 en 2] en Klein Grondbezit jegens [eiser] onrechtmatig hebben gehandeld, door te handelen als beschreven in het lichaam van deze dagvaarding;
4. Klein Grondbezit te veroordelen tot herstel en markering van de perceelsgrens tussen perceel [C] en [B] in de oude toestand door het uitvoeren van een nieuwe meting met inachtneming van de situatie na de uitmeting in 2004, waarbij de hierdoor veroorzaakte schade door aanpassing van de kattenren van [gedaagden sub 1 en 2] volledig voor rekening van Klein Grondbezit komt;
5. [gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen tot het verwijderen van de overbouw boven het dak van de aanbouw tot aan de buitenzijde van de goot van de aanbouw van [eiser], dit tot aan de achterzijde van het perceel, binnen 14 dagen na het vonnis op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 50,- per dag dat hij daarin nalatig is; (met een maximum van € 5.000,00) althans een door de rechtbank te bepalen dwangsom;
6. [gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen tot het verwijderen en verwijderd houden van de gaasmat en klimplanten tegen de opstal van [eiser] binnen 14 dagen na het vonnis op straffe van betaling van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 50,- per dag dat hij daarin nalatig is; (met een maximum van € 5.000,00) althans een door de rechtbank te bepalen dwangsom;
7. [gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen tot het verwijderen of aanpassen van de kattenren vanaf de voorzijde van perceel [C] van [eiser] tot tegen de aanbouw van [eiser] tot op de maatvoering en perceelgrens zoals die door de rechter zal worden bepaald, binnen 14 dagen na het vonnis op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 100,- per dag dat hij daarin nalatig is; (met een maximum van € 10.000,00) althans een door de rechtbank te bepalen dwangsom;
8. [gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen ten titel van voorschot, althans als gevolg van de schade veroorzaakt door boorgaten bij het onrechtmatig aanbrengen door [gedaagden sub 1 en 2] van twee rekjes tegen de opstal van [eiser] omstreeks maart/april 2009 aan [eiser] te voldoen de somma van € 150,-, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW hierover vanaf heden tot de dag der algehele voldoening;
9. Klein Grondbezit te veroordelen de door [eiser] als gevolg van de handelwijze(n) van Klein Grondbezit geleden schade, als nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf heden tot de dag der algehele voldoening, te voldoen;
10. met veroordeling van Klein Grondbezit en/of [gedaagden sub 1 en 2] in de kosten van het geding waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van [eiser].
4. De vorderingen van [gedaagden sub 1 en 2] in reconventie
De vorderingen van [gedaagden sub 1 en 2] luiden na eiswijziging als volgt:
1. primair te verklaren voor recht dat de percelen [C] en [B] de afmetingen hebben zoals volgt uit de bouwlandtekening van 17 januari 1951 (productie 2 van deze conclusie) en dat de perceelsgrens tussen perceel [C] en [B] loopt overeenkomstig de verrichte meting van de Vereniging uit 2009; subsidiair te verklaren voor recht dat perceel [C] bij aanvang van de huurovereenkomst in 2000 de afmetingen had zoals volgt uit de bouwlandtekening van 17 januari 1951 en loopt overeenkomstig de verrichte meting van de Vereniging uit 2009.
2. gedaagde in reconventie te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de opstallen af te breken voor zover deze zijn gebouwd op perceel [B] volgens de hiervoor onder 1 bedoelde grenzen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 100,-- per dag of gedeelte van een dag dat gedaagde niet aan de veroordeling voldoet;
3. gedaagde in reconventie te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gebruik van perceel [B] te staken en gestaakt te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag, een en ander op straffe van een dwangsom van € 100,-- per dag of gedeelte van een dag dat gedaagde niet aan de veroordeling voldoet;
4. gedaagde in reconventie te veroordelen in de kosten van de procedure in reconventie, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde.
5. De vorderingen van Klein Grondbezit in reconventie
De vorderingen van Klein Grondbezit luiden als volgt:
dat het de kantonrechter moge behagen bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
te bepalen dat als perceelsgrens tussen de percelen [C] en [B] van het complex Knorrenburg te Sommelsdijk zal gelden de grens zoals deze op 17 januari 1951 is vastgesteld, met veroordeling van gedaagde tot het afbreken van dat deel van zijn schuur dat zich volgens deze grens bevindt op perceelnummer [B] van het complex Knorrenburg te Sommelsdijk;
voorts gedaagde te veroordelen om, na de gevorderde amotie van (het gedeelte van) de schuur, het perceel [B] met de zijnen en het zijne te verlaten en verlaten te houden;
te bepalen dat de gedeeltelijk afbraak van de schuur binnen 30 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis moet hebben plaatsgevonden op straffe van een dwangsom van
€ 500,-- voor elke dag dat gedaagde hier niet aan voldoet;
gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding alsmede in de kosten van de tenuitvoerlegging daarvan.
6. De verweren in conventie en in reconventie
Partijen concluderen tot afwijzing van de vorderingen van de andere partijen, met diens veroordeling in de kosten van de procedure.
7. De beoordeling
7.1. Partijen voeren over en weer de nodige argumenten aan, deels aan de hand van stukken. Deze argumenten worden hierna beoordeeld, voorzover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
Ontvankelijkheid [eiser] / [gedaagde sub 2]
7.2. [eiser] heeft bij gelegenheid van de comparitie erkend dat hij ten onrechte mevrouw [gedaagde sub 2] heeft gedagvaard. Zij is geen huurster van het perceel [B]. Dit betekent dat [eiser] in zijn vorderingen jegens haar niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Overigens betekent dit eveneens dat [gedaagde sub 2] in haar reconventionele vorderingen tegen [eiser] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.
Rechtsverhouding [eiser] - Klein Grondbezit
7.3. De kantonrechter ziet aanleiding om eerst aandacht te besteden aan de rechtsverhouding tussen [eiser] en Klein Grondbezit.
Standpunt [eiser]
7.4. Zakelijk samengevat voert [eiser] het volgende aan:
1. sinds 1975 is het perceel 9 meter breed en 9 meter diep. Kortom: 81 m2 in plaats van 75m2;
2. de perceelgrens aan de zijde van perceel [B] werd gevormd door een kippenren en een aansluitend grindpad. Er is toen namelijk een paal geslagen. Een meting van het bestuur uit 2004 bevestigt dat hij geen perceelsgrens heeft overschreden. Het bestuur heeft de voorzijde van de schuur uitgemeten;
3. nadat [gedaagden sub 1 en 2] huurder werd van perceel [B] deelt hij [eiser] mede dat de perceelafscheiding niet juist is. Hij eist 20 cm grond van [eiser]. Klein Grondbezit verrichtte een meting in april 2008. Hiermee was [eiser] het niet eens omdat immers in 2004 al een bindende meting was verricht (artikel 12 huurovereenkomst). Uitkomst van de meting is dat 55 cm grond van [eiser] aan [gedaagden sub 1 en 2] werd toegewezen. Vervolgens heeft [gedaagden sub 1 en 2] een kattenren opgericht die over de perceelsgrens van [eiser] staat;
4. in 2009 heeft Klein Grondbezit heel Knorrenburg opgemeten. [eiser] is het om diverse redenen niet eens met deze meting;
5. hij heeft niets te maken met de bouwlandtekening uit 1951. Het is onjuist dat deze tekening bepalend is voor de omvang en de grenzen van het door hem gehuurde perceel. Het bestuur is onzorgvuldig door telkens met verschillende metingen te komen en, als klap op de vuurpijl, terug te komen op haar brief van 15 juni 2009 waarin nog is vermeld dat [gedaagden sub 1 en 2] het bouwsel, hangende over zijn schuur, dient weg te halen.
Standpunt Klein Grondbezit
7.5. Zakelijk samengevat voert Klein Grondbezit het volgende aan:
a. volgens de huurovereenkomst is de omvang van het perceel bij benadering. Zelfs indien er afwijkingen zijn dan kan dat nog niet leiden tot afdwingbare rechten. Zie ook de buitengewoon lage huurprijs;
b. in 2008 is het bestuur gebleken dat de meting 2004 niet correct was. Naar aanleiding van het verzoek van [eiser] tot een nieuwe meting heeft het bestuur in 2009 besloten heel Knorrenburg op te meten. Toen is gebleken dat de metingen uit 2004 èn 2008 niet correct waren. Vervolgens heeft het bestuur besloten de bouwlandtekening uit 1951 als uitgangspunt te nemen;
c. volgens de bouwlandtekening zijn de percelen 8,32m breed. [eiser] heeft een schuur met een breedte van 8,91m geplaatst. [eiser] heeft nooit overleg met Klein Grondbezit gevoerd;
d. Klein Grondbezit zag als oplossing, voordat de procedure werd aangevangen, handhaving van de bestaande situatie; zowel [gedaagden sub 1 en 2] als [eiser] tolereren elkaars bouwsels op eigen terrein, uitgaande van de bouwtekening 1951.
Beoordeling
7.6. Uit de stellingen van [eiser] leidt Klein Grondbezit af dat [eiser] stelt rechtsopvolger van de vorige huurder, te weten zijn vader, te zijn. Gelet op de door hem onder 1 ingestelde vorderingen, overweegt de kantonrechter dat daarvan geen sprake is. [eiser] heeft in 2000 een huurovereenkomst met Klein Grondbezit gesloten en er zijn geen argumenten aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat [eiser] ten aanzien van dit perceel rechten zou kunnen laten gelden die door zijn vader als vorige huurder zijn verworven. Een dergelijk standpunt vindt geen steun in de wet en evenmin in de huurovereenkomst.
7.7. Voorzover [eiser] zich op verjaring beroept, geldt dat dit evenmin opgaat. Immers, op grond van artikel 3:99 BW kan alleen een bezitter rechten verkrijgen door verjaring terwijl [eiser] als huurder houder is voor Klein Grondbezit. Zie in dit verband tevens artikel 3:111 BW.
7.8. Uitgaande van de huurovereenkomst (considerans en artikel 3) huurt [eiser] een perceel van ongeveer 75m2, zonder wederzijds verhaal bij verschil in maat. Op 17 april 2000 hebben partijen, zonder over en weer opmeting te verlangen, duidelijk voor ogen gehad hoe groot het perceel was. Het perceel, zoals het daar toen lag, is dus onderwerp van de huurovereenkomst.
7.9. Klein Grondbezit erkent (alinea 8 conclusie van antwoord) dat tussen percelen [C] en [B], voorafgaande aan de oprichting van de schuur door [eiser], geen duidelijke perceelsgrens aanwezig was. De kantonrechter overweegt dat dit voor het risico van Klein Grondbezit komt. Zij heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een uitmeting of vaststelling van de perceelsgrens niet nodig geacht.
7.10. Dit betekent dat huurrechtelijk geoordeeld wordt, in de rechtverhouding huurder [eiser] – verhuurder Klein Grondbezit, dat [eiser] geen enkele regel heeft geschonden. Door Klein Grondbezit wordt aangevoerd dat [eiser] met haar geen overleg heeft gevoerd over de omvang van de schuur, maar volgens artikel 5 van de huurovereenkomst (“Op het gehuurde perceel mag een schuur gebouwd worden, er moet echter wel bij de gemeente een bouwvergunning aan gevraagd worden.”) hoeft dat ook niet. Bovendien is gebleken dat [eiser], wat betreft de oprichting van de schuur, zich feitelijk gehouden heeft aan de meting uit 2004 die door Klein Grondbezit is uitgevoerd.
7.11. Het beding “Groot ongeveer 75m2” moet worden gerijmd met het beding “zonder wederzijds verhaal bij verschil in maat”. Duidelijk is in elk geval dat beide partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet wisten hoe groot het perceel precies was en dat ze daar ook niet in waren geïnteresseerd. Het betrof perceel [C] en dat was kennelijk duidelijk genoeg. Deze bedingen bieden Klein Grondbezit dus geen soelaas, temeer nu zij bij de aanvang van de verhuur geen meting heeft verricht. Integendeel, zij duiden er juist op dat Klein Grondbezit gehouden is de bestaande situatie te accepteren.
7.12. Dit brengt tevens met zich mee dat, huurrechtelijk gezien, de bouwlandtekening uit 1951 niet relevant is. Bovendien blijkt nergens uit dat deze tekening onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. Zij is pas relevant geworden in 2008. Klein Grondbezit heeft toen het beleid ingezet om heel Knorrenburg op basis van deze tekening op te meten en deze meting vervolgens als basis te gebruiken voor de indeling en de omvang van de percelen.
7.13. Anders dan Klein Grondbezit betoogt is het niet relevant dat er sprake is van een extreem lage huurprijs. Dat is de huurprijs die zij is overeengekomen en niet kan worden gezegd dat een redelijke uitleg met zich brengt dat door deze huurprijs de huurder een inbreuk op het door hem gehuurde moet tolereren. Deze stelling vindt geen grond in het recht.
7.14. Behalve een huurrechtelijke kant heeft deze zaak ook een verenigingsrechtelijke dimensie. Behalve huurder is [eiser] ook lid van de vereniging Klein Grondbezit. De huurovereenkomst heeft dan ook kenmerken van dit lidmaatschap, zoals de lage huurprijs (mensen moeten eerst lid zien te worden van Klein Grondbezit), de inspectie van het perceel twee keer per jaar door het bestuur, de verplichting van de huurder de aanwijzingen van het bestuur op te volgen en het voormeld geciteerde artikel 12.
7.15. Als vereniging heeft Klein Grondbezit alle recht om, met inachtneming van de wettelijke en statutaire regels omtrent haar besluitvorming, te beslissen dat zij voortaan de bouwlandtekening uit 1951 als basis voor indeling en omvang van de percelen wil invoeren. Dat mag echter niet botsen met de contractuele afspraken die in 2000 met [eiser] zijn gemaakt en op basis waarvan hij zijn schuur heeft opgericht. Als er sprake is van een rechtsgeldig besluit (en de kantonrechter kan niet overzien of het bestuur dit zelfstandig mag besluiten, zoals het kennelijk heeft gedaan, of dat er een algemene ledenvergadering voor is vereist) dan nog zal Klein Grondbezit ten behoeve van [eiser] maatregelen dienen te nemen, zoals bijvoorbeeld een overgangsperiode of financiële compensatie dan wel een combinatie van beide of een andere oplossing.
7.16. In het kader van een dergelijke complexgewijze algemene aanpak naar een toekomstige gewenste situatie, op basis van een rechtsgeldig besluit, acht de kantonrechter de oplossing van het bestuur van destijds ([eiser] en [gedaagden sub 1 en 2] respecteren elkaars bouwsels op elkaars terrein) niet onredelijk. Als de huurovereenkomsten eindigen dienen de huurders op grond van artikel 10 van de huurovereenkomst “het gehuurde blootschoofs op te leveren of te ontruimen voor rekening van de huurder”. Vervolgens kan het bestuur op basis van de bouwlandtekening uit 1951 de perceelsgrenzen voorzien van een grensafscheiding waaraan dan niet meer kan worden getornd.
7.17. Aan het slot van dit vonnis zal de kantonrechter uitleggen welke gevolgen voormelde overwegingen hebben voor de door [eiser] en Klein Grondbezit tegen elkaar ingestelde vorderingen.
Rechtsverhouding [eiser] – [gedaagden sub 1 en 2]
7.18. Thans dient aandacht te worden besteed aan de rechtsverhouding tussen [eiser] en [gedaagden sub 1 en 2].
Standpunt [eiser]
7.19. Zakelijk samengevat voert [eiser] het volgende aan:
1. hij beroept zich op zijn onder 7.4. beknopt weergegeven stellingen;
2. gelet op de omvang en de grenzen van het door hem gehuurde perceel heeft hij niets verkeerds gedaan. [gedaagden sub 1 en 2] houdt zich niet aan de hem bekende grenzen bij aanvang van zijn huurovereenkomst en [gedaagden sub 1 en 2] heeft het bestuur deels, maar onterecht, mee gekregen.
Standpunt [gedaagden sub 1 en 2]
7.20. Zakelijk samengevat voert [gedaagden sub 1 en 2] het volgende aan:
a. uit de metingen blijkt, zeker gezien in het licht van de tekening uit 1951, dat de schuur van [eiser] deels op het door [gedaagden sub 1 en 2] gehuurde perceel staat. Vandaar dat [gedaagden sub 1 en 2] vindt dat hij gedeeltelijke afbraak van de schuur van [eiser] mag vorderen en dat hij gerechtigd was om gaasmat, klimplanten en kattenren op en boven de feitelijk door [eiser] geoccupeerde grond aan te brengen;
b. het bestuur heeft een bindende uitspraak gedaan en daar is ook [eiser] aan gebonden.
Beoordeling
7.21. Voorop wordt gesteld dat de kantonrechter niet is gevraagd een oordeel te geven over de rechtsverhouding Klein Grondbezit - [gedaagden sub 1 en 2]. Zij hebben immers tegen elkaar geen vorderingen ingesteld.
7.22. Overwogen wordt dat ook uit de huurovereenkomst tussen Klein Grondbezit en [gedaagden sub 1 en 2] niet blijkt dat de bouwlandtekening uit 1951 hiervan deel uitmaakt. De omvang van het perceel is in dezelfde bewoordingen omschreven als in de huurovereenkomst met [eiser] is overeengekomen. Zelfs al zou dat wel zijn overeengekomen dan brengt dat nog niet met zich mee dat op basis van een dergelijk beding [eiser] verplicht zou zijn te ontruimen, zie hetgeen hiervoor is overwogen. Het beding is immers niet tussen [eiser] en [gedaagden sub 1 en 2] tot stand gekomen.
7.23. Evenmin is er sprake van enig onrechtmatig handelen van [eiser] jegens [gedaagden sub 1 en 2]. [eiser] heeft zich immers gehouden aan de bepalingen in zijn huurovereenkomst met Klein Grondbezit. De huurovereenkomst tussen Klein Grondbezit en [gedaagden sub 1 en 2] is van later datum zodat buurman [eiser] jegens [gedaagden sub 1 en 2] de oudste, met Klein Grondbezit overeengekomen, rechten had. [gedaagden sub 1 en 2] had, toen hij voor de beslissing stond om het perceel al dan niet te huren nadat hij dit had opgenomen, aan Klein Grondbezit kunnen mededelen dat hij pas wenste te gaan huren als de perceelgrenzen door het bestuur bindend zouden zijn vastgesteld. Het is [gedaagden sub 1 en 2]’s eigen beslissing geweest om te gaan huren en pas daarna bij Klein Grondbezit en [eiser] te reclameren over de perceelsgrootte en –grens. Ook [gedaagden sub 1 en 2] is, net als [eiser], het perceel gaan huren in de staat waarin hij het aantrof. Voor de goede orde wordt nog overwogen dat het burenrecht van Boek 5 BW niet zonder meer van toepassing is op huurders van aanpalende percelen. Met het blote oog is waarneembaar dat vele bouwsels op Knorrenburg zich niet verhouden met de bepalingen van het burenrecht, zodat het vreemd zou zijn een tweetal percelen eruit te lichten en daarop heel precies aan de hand van het burenrecht te beslissen wie wat moet verwijderen.
7.24. Dit laatste geldt temeer nu de beide huurovereenkomsten in een belangrijke rol voorzien voor het bestuur van Klein Grondbezit, waarvan zowel [eiser] als [gedaagden sub 1 en 2] in hun hoedanigheid van huurder lid zijn. Verwezen wordt naar hetgeen hiervoor is overwogen onder 7.14. e.v. Op zich terecht beroept [gedaagden sub 1 en 2] zich op de bindende beslissing van het bestuur.
7.25. Gelet op hetgeen onder 7.15. is overwogen kan dit verweer [gedaagden sub 1 en 2] niet baten. Klein Grondbezit heeft zich zelf in de positie gemanoeuvreerd dat zij [eiser] niet kan noodzaken de schuur deels te verwijderen zonder overgangsperiode, schadevergoeding of andere compenserende maatregel. Gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid die tussen leden van een dergelijke vereniging in acht moeten worden genomen alsmede in aanmerking nemende de bouwkundige impact van afbraak door [eiser] van een gedeelte van de schuur, kan dit niet van [eiser] worden gevergd.
7.26. Voormelde redelijkheid en billijkheid brengt met zich mee dat, zoals reeds overwogen, de suggestie van het bestuur, strekkende tot handhaving van de huidige situatie, niet ongepast is. Het past binnen een vereniging waarbij [eiser] een (inderdaad) groter perceel heeft dan [gedaagden sub 1 en 2], maar waarbij [gedaagden sub 1 en 2] dit weer enigszins kan compenseren door de kattenren die deels over de schuur van [eiser] uitsteekt. Een vereniging als Klein Grondbezit kan enkel goed functioneren bij een zekere gemoedelijkheid tussen de leden onderling. Het gaat per slot van rekening om hobbyruimtes en niet om woningen waar een commerciële huurprijs voor wordt betaald. Aan [eiser] kan worden toegegeven dat het bestuur niet handig heeft geopereerd, gelet op de opvolgende metingen met verschillende uitkomsten, de tekening uit 1951 die ineens allesbepalend wordt en de innerlijk tegenstrijdige brieven uit juni 2009. Het is aan het bestuur dit op te lossen, al dan niet door middel van opzegging van de huur van beide percelen en het met een schone lei aanvangen van een nieuwe huurovereenkomst, waaraan natuurlijk ook allerlei consequenties kleven.
7.27. Wel acht de kantonrechter het raadzaam dat [eiser] noch [gedaagden sub 1 en 2] nieuwe bouwsels op hun percelen aanbrengen of wijzigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur. Dit om nieuwe problemen te voorkomen. Nu dit echter niet is gevorderd, kan de kantonrechter een dergelijke veroordeling niet uitspreken.
Vorderingen
7.28. Ten aanzien van de vorderingen van [eiser] geldt dat niet altijd duidelijk is tegen wie deze nu worden ingesteld. Vandaar dat de kantonrechter dat thans expliciet zal overwegen.
7.29. Zowel in de rechtsverhouding tussen [eiser] en Klein Grondbezit en [eiser] en [gedaagden sub 1 en 2] zal voor recht worden verklaard dat [eiser] perceel [C] huurt op basis van de grootte die het ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst had en dat de latere beslissingen van Klein Grondbezit daaraan geen afbreuk doen. Tevens geldt dat gaasmat, klimplanten en kattenren, door [gedaagden sub 1 en 2] op of boven het perceel van [eiser] aangebracht gehandhaafd mogen blijven.
7.30. Niet kan worden gezegd, gelet op voormelde verklaring van recht, dat Klein Grondbezit jegens [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten, althans ontbreekt enig procesbelang van [eiser] hier, omdat Klein Grondbezit [eiser] niet heeft genoodzaakt tot amotie. [gedaagden sub 1 en 2] kan niet toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiser] omdat dat tussen hen geen overeenkomst bestaat. De vordering sub 2 van [eiser] wordt dus afgewezen.
7.31. Om dezelfde reden als hiervoor vermeld kan niet worden gezegd dat Klein Grondbezit jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. [eiser] heeft geen procesbelang bij de gevraagde verklaring voor recht dat [gedaagden sub 1 en 2] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, nu de redelijkheid en billijkheid die van leden van een hobbyvereniging mag worden verlangd, met zich brengt dat [eiser] gaasmat, klimplanten en kattenren gedoogt.
7.32. De vorderingen sub 4 tot en met 7 dienen te worden afgewezen, op grond van hetgeen in de vorige alinea’s is overwogen. Nu er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad worden de vorderingen tot schadevergoeding tegen [gedaagden sub 1 en 2] en Klein Grondbezit afgewezen.
7.33. Ten aanzien van de vorderingen van Klein Grondbezit tegen [eiser] geldt dat deze alle, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dienen te worden afgewezen.
7.34. Wat betreft de vorderingen van [gedaagden sub 1 en 2] geldt dat de eerdere overwegingen met zich brengen dat deze dienen te worden afgewezen.
7.35. Nu alle partijen op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding te bepalen dat partijen de proceskosten voor eigen rekening dienen te houden.
8. De beslissing
De kantonrechter:
rechtdoende in conventie en in reconventie:
verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen, voorzover ingesteld tegen [gedaagden sub 1 [gedaagde sub 2],
verklaart [gedaagde sub 2] niet-ontvankelijk in haar vorderingen tegen [eiser],
verklaart voor recht, in de rechtsverhoudingen Klein Grondbezit – [eiser] en [eiser] – [gedaagden sub 1 en 2], dat [eiser] perceel [C] huurt van Klein Grondbezit op basis van de grootte die het ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in 2000 met [eiser] had en dat de latere beslissingen van Klein Grondbezit hieraan geen afbreuk doen alsmede dat [gedaagden sub 1 en 2] gehouden is deze omvang te respecteren alsmede de daarop staande huidige bebouwing en dat [eiser] gehouden is de door [gedaagden sub 1 en 2] aan, op of boven zijn bebouwing aangebrachte gaasmat, klimplanten en kattenren te gedogen,
bepaalt dat partijen ieder de proceskosten voor eigen rekening houden,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.