Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
de stichting
Stichting Huurdersbelang Stadswonen,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres
gemachtigde: mr. M. A. T. Schroots, advocaat te Rotterdam,
tegen
de stichting
Stichting Stadswonen,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde
gemachtigde: mr. H. J. ter Meulen, advocaat te Best.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 26 maart 2008 met negentien producties;
- de conclusie van antwoord met één productie;
- de conclusie van repliek met vijf producties;
- de conclusie van dupliek met vier producties;
- de akte houdende uitlaten producties.
Partijen worden aangeduid als ‘Huurdersbelang’ respectievelijk ‘Stadswonen’.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen -zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang- het volgende vast:
2.1. Huurdersbelang heeft statutair tot doel:
a. het behartigen van de collectieve belangen van huidige en toekomstige huurders van Stadswonen;
b. het bevorderen en uitvoeren van alle activiteiten die tot het bereiken van de onder a omschreven doelstelling kunnen leiden,
c. een overlegorgaan te zijn met Stadswonen in de zin van de wet op het overleg huurders/verhuurder, hierna te noemen: de overlegwet.
2.2. Tussen partijen is overleg gevoerd over het hierna aan te duiden geschil. Overeenstemming werd niet bereikt.
2.3. Stadswonen is een woningcorporatie die zich specifiek richt op studentenhuisvesting in Rotterdam. Zij bezit ruim 6500 wooneenheden, waarvan ongeveer 5000 onzelfstandige eenheden. Het grootste deel van de wooneenheden bevindt zich in woongebouwen met een eigen infrastructuur die collectief is aangesloten op de nutsvoorzieningen. Een deel van de (zelfstandige) wooneenheden is bestemd voor afgestudeerden die in Rotterdam blijven wonen.
2.4. In september 2005 heeft Stadswonen besloten de infrastructuur van haar wooneenheden uit te breiden met een glasvezelkabelnet (verder KennisGlas). Kennisnet is aangelegd in een groot aantal van de woongebouwen en tussen de gebouwen onderling. KennisGlas is aangesloten op de glasvezelkabelring die in Rotterdam aanwezig is.
2.5. KennisGlas is in opdracht van Stadswonen aangelegd door het bedrijf BBned. Stadswonen betaalt BBned gedurende 15 jaar een bedrag van € 13,10 per aansluiting voor de aanleg en het beheer van KennisGlas. Voor een geactiveerde aansluiting op KennisGlas berekent Stadswonen de huurder een bedrag van € 5,40 voor de bekabeling binnen het woongebouw naar de individuele wooneenheid en € 13,10 voor de aansluiting van het woongebouw op de stadsring van glasvezel. De kosten zijn opgenomen in de kale huurprijs.
2.6. Zittende huurders zijn niet gehouden te betalen voor KennisGlas. De nieuwe huurcontracten worden aangegaan met een huurprijs waarin de sub 2.5. bedoelde kosten zijn verdisconteerd, wanneer een aansluiting aanwezig is. De aansluiting is dan geactiveerd. Ongeveer 4500 van de 6500 wooneenheden zijn aangesloten op KennisGlas.
3. Het geschil en de stellingen van partijen
3.1 Huurdersbelang heeft – zakelijk weergegeven – gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat Stadswonen een machtspositie bezit op de woningmarkt voor studenten in Rotterdam en dat zij misbruik maakt van haar machtspositie door de huurders te dwingen gebruik te maken van KennisGlas en dat zij tekortschiet dan wel onrechtmatig handelt door de keuzemogelijkheden van de huurders te beperken, de kosten van KennisGlas in de kale huur door te berekenen, nieuwe huurders tot betaling te verplichten en door concurrenten van BBned te benadelen. Verder vordert Huurdersbelang een verbod op dit handelen door Stadswonen. Huurdersbelang heeft subsidiair en meer subsidiair enigszins aangepaste op andere grondslagen gebaseerde vorderingen, ingesteld.
Huurdersbelang merkt als kern van het geschil aan dat Stadswonen niet gerechtigd is de aansluiting van de woongebouwen op de glasvezelring ad € 13,10 per aansluiting in de kale huur door te berekenen aan de huurders. Haar bezwaar richt zich niet tegen het doorbelasten van een bedrag van € 5,40 in de kale huur ten behoeve van de bekabeling binnen het woongebouw. Huurdersbelang stelt dat Stadswonen niet tot het doorberekenen gerechtigd is omdat zij handelt in strijd met artikel 24 van Pro de Mededingingswet (MW) hetgeen een onrechtmatig handelen oplevert. Voorts meent zij dat het deel van de bekabeling dat buiten het gebouw ligt geen bestanddeel is van het gehuurde vormt. De glasvezelvoorziening is niet onroerend en vormt daarom geen onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7: 233 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Stadswonen maakt misbruik van haar machtspositie door huurders te dwingen gebruik te maken van Kennisglas en hen daarvoor te laten betalen. De keuze van internetproviders wordt sterk beperkt. Het doorbelasten van de kosten is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.2 Stadswonen heeft tegen de eis -zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang- bij conclusie van antwoord aangevoerd dat zij gerechtigd is KennisGlas aan te leggen. Zij stelt dat van haar mag worden verwacht dat zij in de studentenwooneenheden snel internet beschikbaar stelt nu deze voorziening voor studenten onmisbaar is. Zittende huurders zijn verplicht de aansluiting fysiek te laten aanleggen, maar zij zijn niet verplicht om gebruik te maken van de aansluiting. Wanneer zittende huurders de aansluiting niet gebruiken, betalen zij daar ook niet voor. De aanleg van KennisGlas is opgedragen aan BBned omdat Stadswonen uit hoofde van richtlijnen van het ministerie van VROM niet gerechtigd is zelf voor de aanleg zorg te dragen. De voorziening kan alleen worden gerealiseerd wanneer de huurders daarvoor betalen. In antwoord op kamervragen heeft de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie geschreven dat Stadswonen geen misbruik maakt van een machtspositie en dat zij niet onrechtmatig handelt door de kosten van BBned door te berekenen in de kale huurprijs voor alle nieuwe huurders. Van strijd met de MW is geen sprake.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Stadswonen heeft erkend dat Huurdersbelang bevoegd is tot het instellen van haar rechtsvorderingen. De kantonrechter heeft geen reden om daarover anders te oordelen, zodat hij Huurdersbelang in haar vorderingen zal ontvangen.
4.2. De vordering van Huurdersbelang is -mede- gebaseerd op de Mededingingswet hetgeen ambtshalve de vraag oproept of kennisneming van de vordering wel tot de absolute bevoegdheid van de kantonrechter behoort. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de vordering in belangrijke mate tevens ziet op het huurrecht van de bij Huurdersbelang aangesloten huurders. Gelet op deze omstandigheid zal de kantonrechter zich bevoegd achten van de vorderingen kennis te nemen.
4.3. Het geschil tussen partijen is beperkt tot de vraag of Stadswonen gerechtigd is de kosten voor het aanleggen van de aansluiting van de woongebouwen op de gemeentelijke glasvezelring ad € 13,10 per maand in de kale huurprijs van de aangesloten wooneenheden op te nemen.
4.4. Stadswonen heeft daarbij een onderscheid gemaakt tussen de situatie van zittende en nieuwe huurders, die van een aansluiting zijn voorzien. Voor de nieuwe huurders geldt dat de wooneenheid, mits aangesloten, is voorzien van de aansluiting en dat deze is geactiveerd. De vaste kosten van de voorziening van € 13,10 zijn dan onderdeel van de kale huurprijs. De nieuwe huurder heeft daarop geen invloed. Zittende huurders zijn gehouden de aanleg van de aansluiting toe te staan, maar zij zijn niet verplicht de aansluiting te laten activeren. Als zij geen geactiveerde aansluiting wensen, wordt de huur niet verhoogd met het bedrag van € 13,10.
4.5. De kantonrechter zal de positie van zittende huurders verder buiten beschouwing laten. Deze huurders worden immers niet geconfronteerd met een huurverhoging, wanneer zij geen gebruik wensen te maken van KennisGlas. De vorderingen van Huurdersbelang zien dan ook niet op deze groep van huurders. Ook de noodzaak om het aanbrengen van een aansluitkastje te gedogen behoeft geen beoordeling, nu de vorderingen van Huurdersbelang daarop niet zijn gericht.
4.6. De positie van de zittende huurders komt nog wel aan de orde bij het gestelde over woningverbetering. Daarbij neemt de kantonrechter, met partijen, aan dat het aansluiten van de wooneenheden op KennisGlas als een woningverbetering moet worden aangemerkt. Huurdersbelang heeft met name in haar conclusie van repliek aangevoerd dat een huurprijsverhoging wegens woningverbetering niet redelijk is in de zin van artikel 7:255 BW Pro omdat een huurder niet kan worden gedwongen te betalen voor deze verbetering. De kantonrechter wijst erop dat artikel 7:255 BW Pro slechts ziet op een woningverbetering gedurende de huurtijd, zodat het artikel toepassing mist voor huurcontracten die nieuw worden aangegaan. Het artikel ziet alleen op de contracten van de zittende huurders. Het staat vast dat zittende huurders wel de aanleg van de aansluiting moeten toestaan maar dat zij niet worden belast met de huurverhoging die in geschil is wanneer zij de aansluiting niet willen activeren. Stadswonen handelt daarom niet in strijd met artikel 7:255 BW Pro. Zij dwingt de zittende huurders immers niet tot betaling voor de woningverbetering. Van een huurverhoging wegens woningverbetering is alleen sprake wanneer de zittende huurder daarmee instemt.
4.7. De vorderingen van Huurdersbelang zijn primair gebaseerd op handelen in strijd met artikel 24 van Pro de Mededingingswet. Het wordt Stadswonen verweten dat zij misbruik maakt van haar economische machtspositie op de markt van (studenten)huisvesting in de gemeente Rotterdam.
Als niet weersproken stelt de kantonrechter vast dat Stadswonen een onderneming is in de zin van de Mededingingswet en dat zij een economische machtspositie bezit op de markt van studentenhuisvesting in de gemeente Rotterdam, nu sprake is van een marktaandeel van meer dan 50% op deze markt.
4.8. Artikel 24 Mededingingswet Pro verbiedt het om misbruik te maken van de economische machtspositie. Huurdersbelang stelt dat daarvan sprake is door de navolgende gedragingen:
a. huurders worden beperkt in de keuzemogelijkheid bij het gebruik van internet;
b. huurders moeten betalen voor een glasvezelkabel die geen bestanddeel is van het gehuurde;
c. huurders zijn gehouden te betalen voor een voorziening waarvan ze wellicht geen gebruik maken;
d. het stellen van onbillijke voorwaarden in de overeenkomsten;
e. het benadelen van concurrenten doordat gecontracteerd moet worden met bij BbNed aangesloten providers.
4.9. Voordat de kantonrechter kan toekomen aan een beoordeling van de hiervoor bedoelde gedragingen dient, gelet op het systeem van huurprijsvaststelling, allereerst worden beoordeeld of Stadswonen de bevoegdheid toekomt om de bedoelde kosten in de (kale) huurprijs te verdisconteren. De huurprijs is de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van de gehuurde woonruimte. Woonruimte is de verhuurde gebouwde onroerende zaak met de onroerende aanhorigheden. Een onroerende aanhorigheid is een zaak of voorziening die deel uitmaakt van het gehuurde. Voor de vraag of de zaak of voorziening deel uitmaakt van het gehuurde is bepalend de aard van de zaak of voorziening en de bestemming van het gehuurde. Daarbij is tevens van belang of de huurder feitelijk gebruik kan maken van de onroerende aanhorigheid. Dat de glasvezelaansluiting tussen het woongebouw en de stadsring van glasvezel een onroerende zaak is op grond van het bepaalde in artikel 5:20 lid 2 BW Pro wordt niet langer weersproken. De aansluiting is nodig om vanuit de verhuurde woonruimten gebruik te kunnen maken van het internet. In de huidige tijd is de mogelijkheid om internet te kunnen gebruiken van wezenlijk belang voor woonruimte. Het is niet meer denkbaar dat in een woonruimte geen mogelijkheid aanwezig is om het internet te gebruiken. Met dit uitgangspunt oordeelt de kantonrechter dat de aansluiting een wezenlijke voorziening is voor woonruimte en dat betekent dat sprake is van een onroerende aanhorigheid bij het gehuurde.
4.10. De vergelijking die Huurdersbelang maakt met het tuinstadarrest ( HR 9 juni 2000, NJ 2000,583) is onjuist. In het tuinstadarrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de kosten voor klein dagelijks onderhoud van een groenvoorziening niet via de servicekosten aan de huurder kunnen worden doorberekend wanneer de groenvoorziening niet exclusief door de huurder kan worden gebruikt. De aansluiting van de wooneenheid op de glasvezelring in de straat en daarmee op het internet is wel een exclusieve voorziening voor de huurder. De huurder kan immers, zonder inbreng van anderen en gewoon vanuit zijn wooneenheid, het internet betreden. Derden kunnen uiteraard via het internet en de aansluiting ook de huurder benaderen, maar het is de huurder die beslist of toegang ook wordt verleend. Een willekeurige passant heeft geen toegang tot deze aansluiting en van openbare toegankelijkheid als in het tuinstadarrest is dan ook geen sprake. Het feit dat van de aansluiting tussen het woongebouw en de glasvezelring ook andere huurders gebruik maken betekent niet dat geen sprake is van een door de huurder te gebruiken voorziening. Ook het feit dat deze andere huurders bedrijven kunnen zijn maakt dit niet anders. De kantonrechter begrijpt uit de overgelegde stukken dat alle huurders van een woongebouw, mits aangesloten, gebruik kunnen maken van de aansluiting. Niet kan worden ingezien dat ook derden die niet over een aansluiting in het woongebouw beschikken ook gebruik kunnen maken van de aansluiting.
4.11 De kosten voor de investering in de bedoelde voorziening kunnen in beginsel aan de huurder worden doorberekend nu. Dat deze investering niet eenmalig wordt betaald, maar in de vorm van een maandelijkse betaling door de huurders doet daar niet aan af. Nu het gaat om de betaling voor een investering en niet van kosten voor klein en dagelijks onderhoud, als bedoeld in artikel 7: 217 BW, is Stadswonen gerechtigd deze kosten in de kale huurprijs te verdisconteren.
4.12. Nadat is geoordeeld dat Stadswonen in beginsel bevoegd is de kosten door te berekenen in de huurprijs moet aan de orde komen of de kantonrechter bevoegd is in het kader van een beoordeling op grond van de Mededingingswet een inbreuk te maken op het systeem van huurprijsvaststelling. Uitgangspunt in dit wettelijk systeem is dat de huurprijs van woonruimte door partijen vrij kan worden overeengekomen. De huurder heeft evenwel de bevoegdheid om op grond van het bepaalde in artikel 7: 249 BW de vrij overeen te komen aanvangshuurprijs te doen toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeelt dan of de huurprijs redelijk is op basis van de besluiten en bijlagen die zijn gebaseerd op artikel 10 Uitvoeringswet Pro Huurprijzen Woonruimte. Volgens dit systeem vindt geen beoordeling plaats van de afzonderlijke componenten waaruit de huurprijs is opgebouwd. In beginsel is de huurprijs als redelijk te beschouwen wanneer de waardering van het gehuurde overeenkomt met de daarmee, volgens de bijlagen I of II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte, corresponderende huurprijs. Stadswonen hanteert als toegelaten instelling het hiervoor beschreven systeem en verhuurt haar wooneenheden binnen de grenzen van de uit dit systeem volgende maximale huurprijsgrens. De kantonrechter heeft geen bevoegdheid om dit wettelijke systeem van huurprijsbepaling te doorkruisen door één van de samenstellende componenten uit de kale huurprijs afzonderlijk te beoordelen. Zolang Stadswonen haar wooneenheden verhuurt voor een huurprijs die ligt binnen de maximale huurprijsgrens kan geen sprake zijn van misbruik van de economische machtspositie door de gedragingen die worden bedoeld in sub b, c en d van overweging 4.8. De vorderingen van Huurdersbelang stuiten af op het systeem van huurprijsvaststelling voor woonruimte.
4.13. De kantonrechter komt voorts tot het oordeel dat de keuzemogelijkheden van de huurder niet onnodig worden beperkt. Het staat iedere huurder vrij om een alternatieve aansluiting op het internet te realiseren. Daarbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan de mogelijkheden van draadloos internet. Ook staat het iedere huurder vrij om een eigen aansluiting te realiseren. Dat daarvoor een aparte aansluiting moet worden gecreëerd is inherent aan het feit dat, zo begrijpt de kantonrechter, sprake is van onzelfstandige wooneenheden met alleen een collectieve aansluiting voor de telefoon en kabel. Dit betekent dat de huurder, ook als Stadswonen geen voorziening zou hebben getroffen, voor de aanleg van een individuele voorziening eveneens een aparte aansluiting had moeten realiseren. In de gegeven omstandigheden kan niet worden gesteld dat van een keuzebeperking sprake is.
4.14. Waar het de gestelde beperking van de concurrentiemogelijkheden volgt de kantonrechter Huurdersbelang evenmin in haar stellingen. Al eerder is overwogen dat de huurder een onbeperkte vrijheid heeft om internetproviders te kiezen via draadloze netwerken of door het aanleggen van een eigen verbinding. Niet is gesteld of gebleken dat BBned beperkingen oplegt aan internetproviders om toe te treden tot Kennisnet. Van een concurrentiebeperking is dan ook geen sprake.
4.15. De kantonrechter oordeelt dat van misbruik van de economische machtspositie door Stadswonen geen sprake is. Op dezelfde gronden oordeelt de kantonrechter dat Stadswonen niet onrechtmatig handelt jegens Huurdersbelang. Evenmin is sprake van een overeenkomst die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot een onaanvaardbaar resultaat leidt.
De vorderingen van Huurdersbelang worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Huurdersbelang belast met de kosten van het geding.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Huurdersbelang in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stadswonen vastgesteld op € 400,- aan salaris voor de gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.