Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 338349 / HA ZA 09-2492
Vonnis van 22 december 2010
in de zaak van
1. de vennootschap onder firma
V.O.F. BEYCHEVELLE,
gevestigd te Maassluis,
2. [eiser in conventie sub 2],
wonende te Maassluis,
3. [eiser in conventie sub 3],
wonende te Maassluis,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MASOSTÉ MONUMENTEN B.V.,
gevestigd te Vlaardingen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. P. Quist te Naaldwijk.
Partijen zullen hierna Beychevelle c.s. en Masosté genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 9 juli 2009 en de door Beychevelle c.s. bij akte overgelegde producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens van antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens houdende conclusie van repliek in reconventie, met producties;
- akte houdende uitlating producties in conventie, tevens van dupliek in reconventie; de ter gelegenheid van de pleidooien overgelegde pleitnotities.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Beychevelle c.s. hebben aan Masosté verkocht de onroerende zaak, zijnde de boerderij waarin gevestigd is het restaurant “De Ridderhof” alsmede het woonhuis met schuur, ondergrond, erf en verdere toebehoren, staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens] (hierna: de boerderij respectievelijk het woonhuis, dan wel gezamenlijk de onroerende zaak). Partijen hebben ter zake op 15 september 2006 een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend (hierna: de koopovereenkomst).
2.2. Masosté is professioneel handelaar en belegger in onroerende zaken. De bestuurder van Masosté, [X] (hierna: [X]), is sedert circa 30 jaar beroepsmatig werkzaam als vastgoeddeskundige/makelaar.
2.3. De boerderij dateert uit de 17e eeuw. Het woonhuis is gebouwd omstreeks 1962. Ten tijde van de koopovereenkomst was op het kadastrale object Maassluis B 1442 als publiekrechtelijke beperking een besluit op basis van de Monumentenwet 1998 (hierna: Monumentenwet) aangetekend.
2.4. De koopprijs voor de onroerende zaak bedraagt in totaal € 1.800.000,-. De koopprijs is zodanig uitgesplitst dat de koopprijs van de boerderij is bepaald op € 1.260.000,- en de koopprijs van het woonhuis op € 540.000,-.
2.5. Partijen zijn overeengekomen dat de boerderij aan Masosté wordt overgedragen op 16 oktober 2006 en de woning uiterlijk 10 jaar na ondertekening van de koopovereenkomst.
2.6. De koopovereenkomst luidt – voor zover thans van belang – als volgt:
“(…)
Notariële akte van levering
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte zal worden verleden (…)
b. voor wat betreft (…) het woonhuis (…) uiterlijk tien (10) jaar na ondertekening van deze overeenkomst, of zoveel eerder als verkoper tenminste 12 maanden van te voren schriftelijk aan koper aangeeft.
(…)
Feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 4
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt.
(…)
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
(…)
6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: als object ter verhuring.
(…)
Garantieverklaring van verkoper
Artikel 9
Verkoper garandeert (…) het navolgende:
(…)
d. aan verkoper is betreffende het registergoed een (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, danwel wijzigingsbesluit danwel registerinschrijving bekend:
1. als beschermd monument in de zin van artikel 3,4 of 6 van de Monumentenwet;
(…)
Risico-overgang, beschadiging
Artikel 11
(…)
2. Indien het verkochte vóór het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van de koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat het onheil is geschied, maar in ieder geval voor de in artikel 1 genoemde Pro datum van levering:
a. koper niettemin uitvoering van de onderhavige overeenkomst verlangt (…);
b. verkoper verklaart de schade vóór de in artikel 1. genoemde datum van levering dan wel binnen vier weken nadat deze is ontstaan voor zijn rekening te zullen herstellen. (…)
Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
Artikel 12
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen.
Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.
(…)”.
2.7. De boerderij is op 7 november 2006 door Beychevelle c.s. overgedragen aan Masosté. Beychevelle c.s. zouden nog enige tijd in het woonhuis blijven wonen en dit binnen enkele jaren verlaten.
2.8. In verband met het feit dat de onroerende zaak niet in één keer is overgedragen, heeft het kadaster na de levering van de boerderij ambtshalve een kadastrale herindeling gemaakt. Daarbij is het oorspronkelijk perceel Maassluis B 1442 gesplitst in twee nieuwe percelen, genummerd Maassluis B 1838 (de boerderij) en Maassluis B 1839 (het woonhuis). Na de splitsing is slechts op het perceel Maassluis B 1838 (de boerderij) het besluit op basis van de Monumentenwet 1988 aangetekend.
2.9. Een brief van de notaris mr. A.J.W. van Stenis aan Beychevelle c.s. d.d. 17 december 2008 houdt – voor zover thans van belang – het volgende in:
“(…)
Hierdoor bevestig ik U de afspraak dat de akte van levering betreffende het door U (…) verkochte pand (…) zal worden verleden op maandag 22 december aanstaande, ’s ochtends om 11.30 uur.
(…)”.
2.10. Op 20 december 2008 heeft er een vooroplevering plaatsgevonden.
2.11. Op 22 december 2008 heeft Masosté geen medewerking verleend aan de levering.
2.12. Bij brief van 27 januari 2009 hebben Beychevelle c.s. Masosté gesommeerd binnen acht dagen de koopovereenkomst uit te voeren. Masosté heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
2.13. Bij kort gedingvonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank d.d. 4 juni 2009 is Masosté veroordeeld medewerking te verlenen aan uitvoering van de koopovereenkomst op straffe van verbeurte van dwangsommen. Masosté heeft tot op heden niet aan deze veroordeling voldaan.
2.14. Maeslanden Beheer en Exploitatie B.V. (hierna: Maeslanden) heeft op 17 juni 2009 beslag gelegd op het woonhuis. Naar aanleiding van een kort gedingvonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank d.d. 7 juli 2009 is dit beslag, nadat Beychevelle c.s. zekerheid hadden gesteld, opgeheven.
2.15. Bij brief van 4 november 2009 heeft de Rabobank Masosté laten weten dat zij de vorderingen uit de koopovereenkomst als pandhouder opeist.
2.16. Beychevelle c.s. hebben de koopovereenkomst uiteindelijk buitengerechtelijk ontbonden.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Beychevelle c.s. vorderen – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat Masosté in verzuim is in de nakoming van de koopovereenkomst, met bepaling dat Masosté de contractuele boete zoals bedoeld in artikel 12 lid 3 van Pro de koopakte heeft verbeurd, voorts met veroordeling van Masosté om de meerdere door Beychevelle c.s. te lijden schade te vergoeden, welke schade nader wordt opgemaakt bij staat, met veroordeling van Masosté in de kosten van het geding, waaronder de beslagkosten.
3.2. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben Beychevelle c.s. aan hun vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.2.1. Masosté is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst door niet mee te werken aan de levering van het woonhuis, waardoor Beychevelle c.s. vermogensschade hebben geleden.
3.2.2. Masosté heeft de boete van 10% van de koopsom verbeurd, zijnde € 180.000,- en is bovendien gehouden om de wettelijke handelsrente over de koopsom en de verbeurde boete te betalen vanaf 5 februari 2009.
3.3. Masosté heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met hoofdelijke veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van Beychevelle c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met rente en nakosten.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5. Masosté vordert – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat Beychevelle c.s. in verzuim zijn in de nakoming van de koopovereenkomst, met bepaling dat Beychevelle c.s. hoofdelijk de contractuele boete hebben verbeurd;
- Beychevelle c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een rentevergoeding van 1% per maand over het in depot staande bedrag;
- Beychevelle c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schade geleden door ongunstige financieringsmogelijkheden, zijnde een bedrag van 1% van het aankoopbedrag;
- Beychevelle c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de schade aan het woonhuis ad € 22.054,;
- Beychevelle c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met rente en nakosten.
3.6. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Masosté aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.6.1. Beychevelle c.s. verkeren in schuldeisersverzuim en hebben daarom krachtens artikel 12 van Pro de koopovereenkomst een boete verbeurd van € 54.000,-.
3.6.2. Nu geen monumentale woning wordt geleverd, kan er geen vrijstelling van overdrachtsbelasting plaatsvinden, waardoor Masosté een schade lijdt ad € 34.000,-.
3.6.3. Voor de aankoop van de woning heeft Masosté een bedrag ad € 400.000,- in depot staan bij een bank, waarvoor zij een rentevergoeding verschuldigd is van 1% per maand. Daarnaast lijdt zij schade omdat er minder gunstige financieringsmogelijkheden zijn, welke schade kan oplopen tot ruim 1% van het aankoopbedrag ad € 540.000,- zodat de schade jaarlijks een bedrag behelst van € 5.400,-.
3.6.4. De schade, gebreken en andere noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de woning worden op dit moment voorlopig begroot op € 22.054,-.
3.7. Beychevelle c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd en concluderen tot afwijzing van de vordering met veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van Masosté in de proceskosten.
3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Masosté heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat Beychevelle c.s. geen vordering uit hoofde van de koopovereenkomst meer toekomt, nu de Rabobank Masosté bij brief van 4 november 2009 heeft laten weten dat zij deze vordering als pandhouder opeist.
De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij. Beychevelle c.s. hebben tijdens het pleidooi onbetwist gesteld dat de Rabobank op de hoogte is van onderhavige procedure en hiermee instemt. Bovendien hebben zij, ook als zij niet langer bevoegd zouden zijn de vordering te innen, belang bij de door hun verzochte verklaring voor recht.
4.2. Beychevelle c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat Masosté toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst door op 22 december 2008 geen medewerking te verlenen aan de overdracht. Doordat Masosté vervolgens geen gehoor heeft gegeven aan de sommatiebrief van 27 januari 2009 is zij in verzuim.
4.3. Masosté heeft betwist dat zij in verzuim is, nu zij nooit op juiste wijze en/of op het juiste moment in gebreke is gesteld. Volgens artikel 1 van Pro de koopovereenkomst behoefde Masosté pas af te nemen 12 maanden nadat Beychevelle c.s. schriftelijk te kennen hadden gegeven dat zij het woonhuis wensten over te dragen, hetgeen pas bij schrijven van 24 november 2008 heeft plaatsgevonden. Nu in artikel 1 niet Pro staat ‘of zoveel eerder als partijen overeenkomen’, kan aan de datum 22 december 2008 geen betekenis worden gehecht, aldus Masosté.
De rechtbank verwerpt dit verweer. Weliswaar heeft Masosté tijdens het pleidooi ontkend dat partijen hebben afgesproken dat het woonhuis op 22 december 2008 zou worden geleverd, doch in haar conclusie van antwoord heeft zij gesteld dat partijen hadden afgesproken om de overdracht te agenderen op 22 december 2008 (punt 12) en wordt onder punt 28 van die conclusie gesproken over ‘de afspraak om de levering te doen laten plaatsvinden op 22 december 2008’. Ook in haar conclusie van dupliek heeft Masosté gesteld dat er een afspraak is gemaakt om de levering te laten plaatsvinden op 22 december 2008 (punt 15). Dit vindt ook bevestiging in de hiervoor onder 2.9 vermelde brief van de notaris d.d. 17 december 2008. De rechtbank gaat mitsdien aan de ontkenning voorbij en neemt als vaststaand aan dat partijen hadden afgesproken dat de levering zou plaatsvinden op 22 december 2008 en daarmee derhalve een nadere leveringsdatum zijn overeengekomen. De koopovereenkomst stond niet in de weg aan het maken van deze nadere overeenkomst. Evenmin behoefde expliciet afgesproken te worden dat er afgeweken zou worden van de termijn zoals bedoeld in artikel 1 van Pro de koopovereenkomst, zoals Masosté heeft betoogd.
Masosté heeft nog aangevoerd dat de vooroplevering begrepen dient te worden als een voorbehoud voor de afname. Zij heeft echter geen feiten en omstandigheden gesteld ter onderbouwing van deze stelling, zodat niet duidelijk is geworden waarom Beychevelle c.s. deze vooroplevering als een dergelijk voorbehoud zouden hebben moeten beschouwen. De rechtbank gaat mitsdien aan deze stelling voorbij.
4.4. Nu uit het voorgaande volgt dat partijen nader zijn overeengekomen dat de levering op 22 december 2008 zou plaatsvinden, was Masosté gehouden op deze datum het woonhuis af te nemen, tenzij haar een beroep op opschorting toekwam. Masosté heeft aangevoerd dat dit het geval is, nu er sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van Beychevelle c.s.
4.4.1. Masosté heeft hiertoe allereerst aangevoerd dat het woonhuis ten tijde van de vooroplevering in zodanig slechte staat was dat dit niet geschikt was om te worden verhuurd. Hierdoor beantwoordde het woonhuis niet aan de koopovereenkomst en is er sprake van schuldeisersverzuim, aldus Masosté. Tijdens het pleidooi heeft Masosté met een een beroep op artikel 11 van Pro de koopovereenkomst voorts betoogd dat de koopovereenkomst voor wat betreft het woonhuis is ontbonden. Beychevelle c.s. hebben deze stellingen van Masosté gemotiveerd betwist en aangevoerd dat de gestelde gebreken reeds aanwezig waren ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst.
De rechtbank overweegt als volgt. Partijen zijn overeengekomen dat het woonhuis zal worden geleverd in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevond. Nu Masosté zich op een opschortingsrecht beroept, rust op haar de plicht voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van haar stellingen ter zake. Masosté heeft ter onderbouwing foto’s overgelegd die zijn gemaakt ten tijde van de vooroplevering en een kostenraming van Bouw Techno Keuring Nederland B.V. d.d. 10 juli 2009. Indien de door haar overgelegde foto’s bekeken worden, valt het op dat de meeste foto’s zien op achterstallig onderhoud van ondergeschikt belang (bijvoorbeeld het ontbreken van een doucheputje, een ontbrekende wandcontactdoos en trapleuningen die niet vastzitten). Deze gebreken treden op door normaal gebruik van een woning. Daarnaast heeft een aantal foto’s betrekking op de schuur, terwijl tijdens het pleidooi namens Masosté is aangegeven dat deze schuur ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst al in slechte staat was. De door Masosté overlegde kostenraming bevestigt het door de foto’s opgeroepen beeld. Gezien de aard van de uit de foto’s en kostenraming blijkende gebreken, is de rechtbank van oordeel dat van Masosté verwacht had mogen worden dat zij concreet feiten en/of omstandigheden zou stellen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat deze gebreken ten tijde van het totstandkomen van de koopovereenkomst nog niet bestonden dan wel bij normaal gebruik van de woning in de periode tussen het aangaan van de koopovereenkomst en de vooroplevering niet hadden kunnen ontstaan. Dit heeft zij echter niet gedaan. Masosté heeft volstaan met een algemene verwijzing naar de foto’s en kostenraming zonder de afzonderlijke gebreken te bespreken. De rechtbank is van oordeel dat zij hiermee niet aan de op haar rustende stelplicht heeft voldaan. De rechtbank gaat mitsdien voorbij aan de stelling van Masosté dat het woonhuis niet aan de koopovereenkomst beantwoordde en komt aan bewijslevering niet toe. Hieruit volgt dat ook het beroep van Masosté op artikel 11 van Pro de koopovereenkomst dient te worden verworpen.
4.4.2. Masosté heeft in haar conclusie van antwoord, onder verwijzing naar de door haar overgelegde foto’s, nog gesteld dat het woonhuis niet leeg en ontruimd was. Nadat Beychevelle c.s. in hun conclusie van repliek hadden aangegeven dat het woonhuis inmiddels geheel was ontruimd, is Masosté hier niet meer op terug gekomen. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat Masosté onderhavige stelling niet langer heeft gehandhaafd, zodat deze geen beoordeling en beslissing behoeft.
4.4.3. Masosté heeft voorts aangevoerd dat Beychevelle c.s. het woonhuis niet kunnen leveren conform hetgeen door hen is gegarandeerd in artikel 9 van Pro de koopovereenkomst, nu het woonhuis niet langer een monumentenstatus heeft. Beychevelle c.s. betwisten dat zij deze garantie ten aanzien van het woonhuis hebben gegeven.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Krachtens artikel 1 onder Pro b. van de Monumentenwet 1988 wordt verstaan onder “monumenten”:
1. alle vóór tenminste vijftig jaar vervaardigde zaken welke van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde;
2. terreinen welke van algemeen belang zijn wegens daar aanwezige zaken als bedoeld onder 1 (een archeologisch monument krachtens voormeld artikel onder c.).
Uit de memorie van toelichting blijkt dat met dit artikel aangesloten werd bij de vaste jurisprudentie dat niet het kadastrale perceel grondslag is voor de bescherming van wat zich daarop bevindt, maar dat slechts beschermd is datgene wat als zelfstandige eenheid is genoemd in de omschrijving. Alle te beschermen opstallen en andere objecten moeten dus worden aangegeven (Tweede Kamer, vergaderjaar 1986-1987,19 881, nr. 3, p. 13). Indien een onroerend monument door de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen wordt aangewezen als een beschermd monument, wordt dit monument ingeschreven in het monumentenregister. Een afschrift van deze inschrijving betreft een zogenoemd “beperkingenbesluit” als bedoeld in artikel 1 Wet Pro kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken, hetgeen wordt aangeboden ter inschrijving in de openbare registers van het kadaster. Dit betekent dat in het kadaster wordt vermeld dat zich op het betreffend perceel een onroerende zaak bevindt waarop een publiekrechtelijke beperking rust. In het monumentenregister kan vervolgens worden nagegaan welke opstallen of andere objecten op betreffende perceel een monumentenstatus hebben.
Weliswaar kan ingevolge artikel 1 onder Pro b. ten tweede van de Monumentenwet 1988 ook een terrein worden aangewezen als een beschermd archeologisch monument, doch ook in dat geval heeft niet het kadastrale perceel de monumentale status, doch het concreet omschreven terrein. Overigens is gesteld noch gebleken dat onderhavig perceel een dergelijk archeologisch monument was, zodat de rechtbank deze mogelijkheid reeds om die reden buiten beschouwing laat.
4.4.4. Masosté heeft een beroep gedaan op de garantie zoals opgenomen in artikel 9 onder Pro d van de koopovereenkomst. Daarin is bepaald dat Beychevelle c.s. garanderen dat betreffende het registergoed een registerinschrijving bekend is als beschermd monument. Het registergoed wordt in de koopovereenkomst omschreven als “De boerderij (…), alsmede het woonhuis (…), staande en gelegen aan de Sportlaan 2 en 2A te Maassluis, kadastraal bekend gemeente Maassluis sectie B nummer 1442 (…), welk perceel is aangewezen tot beschermd monument als bedoeld in de Monumentenwet 1998”. Uit hetgeen hiervoor onder 4.4.3 is overwogen volgt dat in de omschrijving van het registergoed ten onrechte staat vermeld dat het ‘perceel’ is aangewezen tot beschermd monument. Niet het perceel heeft een monumentenstatus, doch de zich op het perceel bevindende opstallen of objecten. De rechtbank is van oordeel dat artikel 9 onder Pro d van de koopovereenkomst in redelijkheid niet zo uitgelegd kan worden dat hierin wordt gegarandeerd dat alle zich op het perceel bevindende opstallen en objecten de monumentale status hebben, zoals Masosté kennelijk betoogt. Artikel 9 onder Pro d garandeert immers niet meer dan dat er een registerinschrijving bekend is ter zake het perceel zoals dat ten tijde van de koopovereenkomst bestond. In het monumentenregister kon vervolgens nagegaan worden op welke opstallen dan wel objecten deze inschrijving betrekking had. De rechtbank is van oordeel dat van een professioneel koper als Masosté ook verwacht had mogen worden dat zij het monumentenregister had geraadpleegd alvorens de koopovereenkomst aan te gaan. Tijdens het pleidooi heeft Masosté ook aangegeven dit destijds te hebben gedaan. Voor zover zij daarbij tevens heeft willen betogen dat haar toen gebleken is dat het woonhuis in het register als monument vermeld stond, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Het had in dat geval op de weg van Masosté gelegen om deze stelling met bescheiden te onderbouwen, nu Beychevelle c.s. gedurende de gehele procedure het standpunt hebben ingenomen dat slechts de boerderij en niet het woonhuis als monument stond ingeschreven en een dergelijke inschrijving ook in strijd zou zijn met de wet nu het woonhuis nog geen 50 jaar oud is. Bij gebreke aan een onderbouwing, neemt de rechtbank als vaststaand aan dat slechts de boerderij in het register stond vermeld. Ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst was het Masosté dus duidelijk, althans had het haar duidelijk kunnen en moeten zijn, dat slechts de boerderij de monumentstatus had. De garantie opgenomen in artikel 9 onder Pro d van de koopovereenkomst ziet derhalve slechts op de boerderij en Beychevelle c.s. hebben zich niet verplicht een woonhuis met monumentenstatus te leveren, zodat Masosté ter zake geen opschortingsrecht toekomt.
Masosté heeft nog aangevoerd dat Beychevelle c.s. de kadastrale herindeling tegen hadden moeten houden. De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij, nu uit het voorgaande volgt dat deze herindeling niet tot gevolg heeft gehad dat het woonhuis de monumentenstatus heeft verloren.
4.4.5. Masosté heeft nog aangevoerd dat Beychevelle c.s. in schuldeisersverzuim verkeren, aangezien zij het woonhuis niet kunnen leveren in verband met het daarop gelegde beslag door Maeslanden. Voor zover Masosté deze stelling heeft gehandhaafd, gaat de rechtbank hieraan voorbij, nu vast staat dat dit beslag inmiddels is opgeheven.
4.5. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat Masosté zonder geldige rechtsgrond haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst heeft opgeschort. Nu Beychevelle c.s. haar met de sommatiebrief van 27 januari 2009 in gebreke hebben gesteld, verkeert zij in verzuim, zodat de door Beychevelle c.s. verzochte verklaring voor recht zal worden toegewezen.
Nu de rechtbank niet tot toewijzing van een bepaald bedrag komt, zal het door Masosté gedane beroep op matiging onbesproken blijven.
4.6. Masosté heeft voorts betoogd dat Beychevelle c.s. niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij schade hebben geleden, zodat zij niet toegelaten dienen te worden tot de schadestaatprocedure.
De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Beychevelle c.s. hebben gemotiveerd aangegeven dat hun schade onder meer bestaat uit dubbele woonlasten. De rechtbank acht voorts voldoende aannemelijk dat zij daarnaast nog aanvullende schade hebben geleden of nog zullen (kunnen) lijden (bijvoorbeeld door een verminderde verkoopopbrengst van het woonhuis). Ook dit onderdeel van de vordering zal derhalve worden toegewezen.
4.7. Masosté zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Hierbij wordt geen rekening gehouden met beslagkosten, nu er ten laste van Masosté geen beslag is gelegd. De kosten aan de zijde van Beychevelle c.s. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,98
- vast recht 160,00
- salaris advocaat 1.808,00 (4 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 2.053,98
in reconventie
4.8. Uit hetgeen in conventie is overwogen, volgt dat de reconventionele vordering dient te worden afgewezen. Masosté zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Beychevelle c.s. worden begroot op een bedrag ad EUR 904,00 ter zake het salaris van de advocaat (0,5 x 4 punten × tarief EUR 452,00).
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart voor recht dat Masosté in verzuim is in de nakoming van de koopovereenkomst en de contractuele boete zoals bedoeld in artikel 12 lid 3 van Pro deze overeenkomst heeft verbeurd,
5.2. veroordeelt Masosté om de meerdere door Beychevelle c.s. te lijden schade te vergoeden, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat,
5.3. veroordeelt Masosté in de kosten van dit geding, aan de zijde van Beychevelle c.s. tot op heden begroot op EUR 2.053,98,
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde,
in reconventie
5.5. wijst af de vorderingen van Masosté,
5.6. veroordeelt Masosté in de kosten van dit geding, aan de zijde van Beychevelle c.s. tot op heden begroot op EUR 904,00,
in conventie en reconventie
5.7. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3 en 5.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege, mr. S.C.C. Hes-Bakkeren en I.W.M. Laurijssens en – bij vervroeging – in het openbaar uitgesproken op 22 december 2010.?