Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.P. Kloppenburg.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• het exploot van dagvaarding van 23 maart 2011, met producties;
• de conclusie van antwoord;
• het tussenvonnis van 31 mei 2011 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de ten behoeve van de comparitie van partijen door [eiseres] overgelegde productie;
• het proces-verbaal van de op 30 juni 2011 gehouden comparitie van partijen.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast:
2.1 Tussen partijen bestaat sinds 1 november 1991 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [locatie] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt thans € 517,00.
2.2 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst (versie 9 februari 1990) van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen).
2.3 Op grond van artikel 5 van Pro de Algemene Bepalingen dient de huurder het gehuurde als goed huurder te gebruiken en onderhouden overeenkomstig de bestemming van woonruimte en is het huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder in het gehuurde een bedrijf uit te oefenen als daardoor de bestemming van het pand gewijzigd wordt.
2.4 Sinds 7 maart 2006 staat de zoon van [gedaagde], de heer [A] (hierna: [A]), in de Gemeentelijke Basisadministratie op het adres van het gehuurde ingeschreven.
2.5 [A] wordt er - onder meer - van verdacht vanuit het gehuurde in verdovende middelen te hebben gehandeld en in het gehuurde verdovende middelen aanwezig te hebben gehad. Op 1 november 2010 is [eiseres] door de politie hierover geïnformeerd.
2.6 [eiseres] heeft een aantal processen-verbaal van de politie Rotterdam-Rijnmond overgelegd.
Uit het proces-verbaal met nummer PL17P0 2010244626-17 blijkt dat de politie Rotterdam-Rijnmond, naar aanleiding van informatie over de handel in verdovende middelen, op 29 oktober 2010 een actie heeft gehouden op het pand aan de [locatie]. In dit proces-verbaal is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
Omstreeks 15:34 uur zag ik vanuit de richting Schere een manspersoon op een blauwe mountainbike aan komen fietsen. Ik zag dat deze man blank was, een mager gezicht had, enkele voortanden miste en een bleke gelaatskleur had. Ambtshalve gezien vond ik deze man lijken op een junk.
(…)
Ik zag dat deze persoon bij de voordeur de woning in ging. Ik kon niet zien wie de deur opende. Omstreeks 15:40 uur zag ik dat deze man weer naar buiten kwam.
(…)
Ik zag vervolgens omstreeks 15:50 uur dat een Marokkaanse man op een zwarte zogenaamde Holleederscooter bij de betreffende woning stopte. (…)
Ik heb vanaf dit moment gezien dat deze Marokkaanse man meerdere malen contact had met de man met de paardenstaart. Ik heb gezien dat hij nog een keer of twee terug geweest is bij de woning. De laatste keer was omstreeks 17:46 uur, waarbij hij gehaast via de zijtuin naar de achterzijde van de betreffende woning ging. Ik zag dat hij na twee minuten via de voordeur weer gehaast naar buiten kwam en met zijn scooter vertrok in de richting van het Schereplein.
(…)
Omstreeks 16:20 uur, zag ik, verbalisant, dat een man met een scooter bij de betreffende woning stopte. (…) Ik zag dat deze man de woning aan de voorzijde binnen ging. Ik zag dat deze man na vijf minuten kennelijk aan de achterzijde de woning verlaten had (…)
Verder merk ik op dat ik totdat mijn collega’s de woning binnen vielen nog diverse personen bij het pand heb waargenomen. Ik schat dat aantal op 6. Zij hebben allemaal contact gehad met de man met de paardenstaart of zij hebben aangebeld bij de woning. (…)
Uit het proces-verbaal met nummer PL17J0 2010244626-33 blijkt dat [A] op 29 oktober 2010 is aangehouden en de politie Rotterdam-Rijnmond naar aanleiding daarvan een doorzoeking heeft verricht in het gehuurde. In dit proces-verbaal is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
Bij deze doorzoeking werden vervolgens aangetroffen:
KraanJ1:
een pakje “Pony-paks” een zakje met een stapel pony-pak bestemd om gebruikers hoeveelheden cocaine/verdovende middelen te verpakken. (…)
KraanG2
1 ponypack gevuld met wit poeder, vermoedelijk cocaïne
(…)
KraanM1
5 ponypaks gevuld met ongeveer 0,5 gram cocaïne.
Aangetroffen in het achterlicht van de scooter.
KraanA1
1 weegschaal in een CD Jewelcase verpakking met een hoes van een artiest Don Hardin.
(…)
Goed KraanA1, een weegschaal met het uiterlijk van een CD hoes, werd door mij nader onderzocht. Ik nam een cocaïne tracé wipe, een testmiddel in de vorm van een doekje voorzien van een reagens van MMC international, en haalde deze over de weegschaal. Ik zag hierbij dat de reagens van het testmiddel blauw verkleurde, wat aantoonde dat er vermoedelijk cocaïne resten op de weegschaal aanwezig waren.
Ik verbalisant herkende goed KraanJ1, een stapel Pony-paks (30 Pony Pak seals per package) als de soortgelijke Pony-pak wikkels die inbeslaggenomen waren bij de aangehouden verdachten [B] en [C], en de wikkels aangetroffen in de Slaapkamer, goed KraanG2, en in de Scooter, goed KraanM1.
(…)
Voorts blijkt uit de processen-verbaal met nummers PL17J0 2010244626-35 en PL17J0 2010244626-34 dat van de op 29 oktober 2010 in het gehuurde inbeslaggenomen verdovende middelen monsters zijn getrokken en deze middelen positief getest zijn op cocaïne.
In het proces-verbaal met nummer PL17J0 2010244626-12 is, met betrekking tot de aanhouding van [B] op 29 oktober 2010, onder meer het volgende opgenomen:
(…)
Tijdens een actie op pand [locatie] werd het pand geobserveerd op mogelijke dealactiviteiten.
Op aanwijzing van de observant hebben wij de verdachte [B], welke aan het door de observant opgegeven signalement voldeed, op de Oldegaarde aangehouden.
(…)
Tijdens de fouillering werden 3 ponypac’s met wit poeder aangetroffen.
Na zijn aanhouding is [B] op 29 oktober 2010 verhoord. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt (nummer PL17J0 2010244626-16). [B] heeft toen - voor zover thans van belang - als volgt verklaard:
(…)
Ik ben naar de [straat], naar het eerste huis op de hoek gefietst.
(…)
Ongeveer 15.50 uur volgens mij, ik heb gewoon bij de voordeur aangebeld en toen ben ik heel even bij hem in de hal geweest. Zijn moeder deed de deur open. Zijn moeder heeft hem toen geroepen. Toen is de genoemde dealer vanaf boven naar beneden gekomen. Ik zei tegen hem; “ik heb wat nodig”. Ik hoorde hem zeggen; geef me jouw nummer maar, hoeveel heb je nodig”. Ik zei tegen hem; “3 pakjes”. Ik zag hem uit zijn voorbroekzak ponypakjes pakken, ik weet niet welke zak meer. Ik heb hem toen cash 75 euro gegeven (…)
In het proces-verbaal met nummer PL17J0 2010244626-19 is, met betrekking tot de aanhouding van [C] op 29 oktober 2010, onder meer het volgende opgenomen:
(…)
Tijdens een actie op pand [locatie] werd het pand geobserveerd op mogelijke dealactiviteiten.
Op aanwijzing van de observant hebben wij de verdachte van der Vegt, welke voldeed aan het door de observant opgegeven signalement, (…), aan de Breeweg te Rotterdam aangehouden.
(…)
Hierbij werden 3 wikkels wit poeder aangetroffen in de linker jaszak.
(…)
Na zijn aanhouding is [C] op 29 oktober 2010 verhoord. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt (nummer PL17J0 2010244626-21). In dit proces-verbaal is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
A: Ik heb hem na mijn werk gebeld. Dit was ongeveer 15:30 uur. Ik heb met hem telefonisch afgesproken dat ik een uur later bij hem zou cocaine kopen. Ik ben naar hem toegereden. Ik ben er eerder geweest. Ik weet ook niet wat zijn adres is.
(…)
Ik zag dat hij mij aan de voorzijde opwachtte en ik zei tegen hem dat ik er drie wilde. Hij is toen zijn woning ingegaan. Daarna kwam hij terug en liepen we naar de zijkant van zijn woning. Daar gaf hij mij de drugs.
(…)
V: Sinds hoe lang koop je bij “Does”?
A: Sinds 4 a 5 maanden.
(…)
2.7 Bij brief van 24 januari 2011 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] aan [gedaagde] medegedeeld dat geconstateerd is dat [A] vanuit de woning in verdovende middelen heeft gehandeld en dat dit in strijd is met de wet en de huurovereenkomst. [eiseres] heeft hierbij tevens aan [gedaagde] medegedeeld dat indien zij geen gebruik zou maken van de gelegenheid om de huurovereenkomst op te zeggen, [eiseres] tot rechtsmaatregelen zou overgaan.
3. De stellingen van partijen
3.1 [eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 517,00 per maand vanaf 1 april 2011 tot en met de maand van de ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2 Aan de vordering heeft [eiseres] naast de onder 2. genoemde vaststaande feiten
- samengevat weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd.
[gedaagde] schiet ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen en de woning conform de woonbestemming te gebruiken door te hebben toegestaan dat vanuit de woning door [A] gedurende tenminste vier à vijf maanden is gehandeld in verdovende middelen, welke ook aanwezig waren in de woning.
Omdat [A] met goedvinden van [gedaagde] het gehuurde bewoont, is [gedaagde] jegens [eiseres] op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van [A]. Hierdoor is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen. [gedaagde] was op de hoogte of had in ieder geval ernstig rekening moeten houden met de gewraakte gedragingen van [A].
Van [eiseres] kan in de gegeven omstandigheden niet worden verwacht dat zij de huurovereenkomst voortzet. De handel in verdovende middelen en de daarmee gepaard gaande aanloop van de gebruikers is geen onschuldige situatie. [A] bevindt zich vanwege de handel in verdovende middelen in het criminele circuit. De handel in verdovende middelen veroorzaakt overlast aan omwonenden, een gevoel van onveiligheid en een verslechtering van het leef- en woonklimaat in de wijk waarin de woning is gelegen.
[eiseres] vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurprijs tot aan de datum van ontbinding en van een gebruiksvergoeding ter grootte van de huurprijs van € 517,00 per maand vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst is ontbonden tot het moment waarop [eiseres] weer de beschikking over de woning verkrijgt.
3.3 [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd tot afwijzing ervan, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure. [gedaagde] heeft tegen de vordering - eveneens samengevat - het volgende aangevoerd.
[eiseres] heeft nagelaten [gedaagde] deugdelijk in gebreke te stellen en haar daarbij alsnog een termijn te verlenen een einde te maken aan de gestelde tekortkoming.
Er is geen sprake van een tekortkoming. [gedaagde] betwist bij gebreke van bekendheid daarvan dat [A] vanuit het gehuurde in verdovende middelen zou hebben gehandeld. [gedaagde] meent dat er onvoldoende blijkt dat [A] vanuit de woning heeft gedeald. [A] is thans nog niet veroordeeld door de politierechter.
[gedaagde] verzoekt het politiedossier in deze zaak niet als bewijs toe te staan. [gedaagde] meent dat het door de politie verschaffen van het strafdossier van [A] aan [eiseres] in strijd met artikel 7 van Pro de Politiewet en daarmee onrechtmatig is.
[gedaagde] was niet op de hoogte van de drugshandel van [A] en had daar redelijkerwijze niet van op de hoogte kunnen zijn. Eventuele maatregelen behoefden van haar dan ook niet te worden verwacht. Indien er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dan rechtvaardigt deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard de ontbinding van de huurovereenkomst niet. De bijzondere aard is erin gelegen dat [gedaagde] niet wist en dat redelijkerwijs ook niet hoefde te weten, dat [A] vanuit de woning zou hebben gedeald.
Indien toch sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is er sprake van bijzondere omstandigheden die het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken dat [eiseres] de huurovereenkomst doet eindigen.
3.4 De stellingen van partijen zullen, voor zover nodig, nader worden besproken bij de beoordeling van het geschil.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.2 Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt.
4.3 Op grond van artikel 7:219 BW Pro kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.
4.4 Laatstgenoemde bepaling brengt echter niet mee dat een verzoek tot beëindiging van een huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden gedragingen hebben verricht die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als goed huurder heeft gedragen. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (Hoge Raad 22 juni 2007, LJN: AZ8743).
4.5 Het voorgaande betekent dat thans de volgende twee vragen beantwoord dienen te worden:
- Heeft [A] vanuit het gehuurde in verdovende middelen gehandeld?
- Was [gedaagde] van de gedragingen van [A] op de hoogte dan wel had zij daarmee ernstig rekening te houden?
4.6 Indien deze twee vragen bevestigend beantwoord worden, heeft [gedaagde], nu vast staat dat zij geen maatregelen jegens [A] heeft getroffen, zich niet als goed huurder gedragen, hetgeen een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] oplevert die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Handelen in verdovende middelen vanuit het gehuurde, althans het mogelijk maken daarvan, is immers in strijd met de op [gedaagde] rustende verplichting uit de huurovereenkomst om het gehuurde als goed huurder te gebruiken en onderhouden overeenkomstig de bestemming van woonruimte. Bovendien is het handelen in verdovende middelen in het gehuurde, althans het niet optreden daartegen waar dat wel verwacht wordt, in strijd met het goed huurderschap. Drugshandel zal logischerwijs (ook) drugsverslaafden aantrekken hetgeen de leefbaarheid in de buurt waarin het gehuurde is gelegen negatief zal beïnvloeden.
4.7 Dat [eiseres] [gedaagde] ter zake van het voorgaande niet in gebreke heeft gesteld, kan haar niet worden tegengeworpen. Een ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 BW Pro is een schriftelijke aanmaning waarbij de schuldenaar nog een termijn voor nakoming wordt gesteld alvorens verzuim intreedt. Nu in het onderhavige geval sprake is van een tekortkoming in het verleden die niet meer ongedaan gemaakt kan worden, is een ingebrekestelling niet vereist voor het intreden van verzuim.
4.8 Op [eiseres], die zich op de rechtsgevolgen beroept, rust, gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde], de bewijslast van haar stelling dat [A] in het gehuurde in verdovende middelen heeft gehandeld.
Er is geen reden om het door [eiseres] overgelegde politiedossier in onderhavige procedure buiten beschouwing te laten. Voor zover het door [eiseres] overgelegde politiedossier, doordat verschaffing van dit dossier in strijd zou zijn met artikel 7 van Pro de Politiewet, al als onrechtmatig verkregen bewijs aangemerkt kan worden, heeft te gelden dat het gebruik van dit bewijs in het onderhavige procedure niet onrechtmatig is. Gebruik van dit bewijs maakt immers geen inbreuk op de privacy van [gedaagde], ‘tegen’ wie dit bewijs in onderhavige procedure gebruikt wordt.
Gelet op de door [eiseres] overlegde verklaringen van zowel de politie als aangehouden verdachten, die erop duiden dat [A] vanuit het gehuurde in verdovende middelen heeft gehandeld, wordt, behoudens door [gedaagde] te leveren tegenbewijs, voorshands bewezen geacht dat [A] in het gehuurde in verdovende middelen heeft gehandeld. Overeenkomstig haar bewijsaanbod zal [gedaagde] worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Het door [gedaagde] te leveren tegenbewijs houdt geen bewijs van het tegendeel in zodat volstaan kan worden met het ontzenuwen van het voorshands aangenomen bewijs.
4.9 Voorts rust op [eiseres], nu zij zich op de rechtsgevolgen beroept en [gedaagde] een en ander gemotiveerd betwist heeft, de bewijslast van haar stelling dat [gedaagde] op de hoogte was van de gedragingen van [A] of dat [gedaagde] daarmee ernstig rekening had te houden. Dit bewijs is thans nog niet geleverd. Het gaat naar het oordeel van de kantonrechter te ver om te zeggen dat [gedaagde] enkel op grond van het feit dat er veel mensen bij [A] op bezoek kwamen en dat één van deze bezoekers in de ogen van de politie op een ‘junk’ leek, had behoren te vermoeden dat [A] in het gehuurde in verdovende middelen handelde. De politie beschikt wellicht over de kennis en vaardigheden, welke zij opgedaan heeft bij de uitoefening van haar taken, om een aan verdovende middelen verslaafd persoon te onderscheiden van een niet aan verdovende middelen verslaafd persoon. Van [gedaagde] behoeft zulks echter niet verwacht te worden.
Overeenkomstig haar bewijsaanbod zal [eiseres] worden toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] op de hoogte was van de handel in verdovende middelen vanuit het gehuurde door [A], althans dat zij daarmee ernstig rekening had te houden.
4.10 Iedere verdere beslissing wordt in dit stadium van het geding aangehouden.
5. De beslissing
De kantonrechter:
laat [gedaagde] toe tot het tegenbewijs van het voorshands als vaststaand aangenomen feit dat [A] in het gehuurde in verdovende middelen heeft gehandeld;
laat [eiseres] toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] op de hoogte was van de handel in verdovende middelen vanuit het gehuurde door [A], althans dat zij daarmee ernstig rekening had te houden;
verwijst de zaak naar de openbare terechtzitting (rolzitting) van deze rechtbank, sector kanton, op woensdag 28 september 2011 te 15.30 uur teneinde [gedaagde] en [eiseres] in staat te stellen zich bij akte uit te laten of en zo ja op welke wijze zij het bewijs wensen bij te brengen, en indien zij dat bewijs wensen te leveren door getuigen, op te geven het aantal en de namen van de voor te brengen getuigen (onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van betrokkenen in de maanden november en december 2011, zodat onmiddellijk ter zitting een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald). De schriftelijke aktes moeten in tweevoud worden ingeleverd en dienen uiterlijk op dinsdag 27 september om 12.00 uur ter griffie te zijn ontvangen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.