Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
zaaknummer: 1284988 CV EXPL 11-59276
uitspraak: 20 juli 2012
vonnis
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia Groep,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. H.J. ter Meulen te Best,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. B. Oonincx te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid met ‘Vestia’ en ‘[gedaagde]’.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding van 30 september 2011 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie (houdende exceptie van niet-ontvankelijkheid);
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie, met producties;
- de akte in conventie (uitlating op productie), tevens conclusie van dupliek in reconven-tie;
- de akte uitlaten producties in conventie en reconventie van [gedaagde].
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet weersproken.
2.1
Vestia verhuurt (al dan niet zelfstandige) wooneenheden in het woongebouw ‘De Kerk’ aan de Goudse Rijweg in Rotterdam.
2.2
[gedaagde] heeft (met tien andere bewoners) bij de Huurcommissie een verzoek ingediend, strekkende tot beoordeling van de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten over 2009. Door [gedaagde] is een oordeel gevraagd over de posten ‘inventaris/stoffering’, ‘kabeltelevisie’ en ‘service-abonnement/servicefonds’.
2.3
Het ‘Servicekostenbeleid Huurcommissie’ (versie september 2010) vermeldt, voor zover nu van belang:
Beleid van de Huurcommissie
Bij fondsvorming worden niet de werkelijke kosten in een bepaald jaar aan de huurder in rekening gebracht maar de gemiddelde kosten over een aantal jaren. Om echter sterke fluctuaties per jaar te voorkomen zal de Huurcommissie in het algemeen een uitzondering maken voor een aantal servicekostenposten.
Fondsvorming is toegestaan onder de navolgende voorwaarden:
- De fondsvorming moet zijn overeengekomen.
- De verhuurder dient de huurder(s) inzage te geven in zowel de financiële stand van het fonds als in de ten laste van het fonds gebrachte kosten.
- De verschuldigde bijdrage aan het fonds mag niet hoger zijn dan het bedrag dat in redelijkheid op de commerciële markt voor dergelijke dienstverlening in rekening wordt gebracht.
- De omvang van het fonds moet in redelijke verhouding staan tot de te verwachten kosten (maximaal drie jaar opbrengst).
- Het voordelig saldo van het fonds wordt voor geen andere doeleinden gebruikt dan voor dekking van de kosten van de betreffende dienstverlening.
Met inachtneming van bovenstaande voorwaarden is het de verhuurder toegestaan een jaarlijkse specificatie per wooneenheid achterwege te laten. Uiteraard kan de huurder een door de verhuurder gehanteerd fonds op zijn verzoekschrift als te onderzoeken kostenpost betrekken.
De commissie acht fondsvorming onder de genoemde voorwaarden in ieder geval toegestaan voor de hieronder opgesomde kostenposten, te weten:
- ontstoppen van leidingen en riolering;
- vervangen van lampen;
- glasbreuk;
- schoorsteenvegen en reinigen van ventilatiekanalen;
- schoonhouden van gaten.
Kenmerkend voor deze kostenposten is dat de maandelijkse kosten over het algemeen relatief laag zijn en de kosten moeilijk aan de individuele wooneenheid toewijsbaar zijn.
2.4
De rapporteur van het voorbereidend onderzoek heeft wat de aangebrachte zaken van de woningen van ‘De Kerk’ betreft geadviseerd de jaarlijkse gebruiksvergoeding van de kook-plaat en de koelkast op 10% te stellen in de gevallen waarin de huurder de enige gebruiker van de zaak is en op 20% in de gevallen waarin de keuken in gebruik is bij twee bewoners. De Huurcommissie heeft dit advies overgenomen.
2.5
De Huurcommissie heeft bij beslissing van 21 april 2011 de betalingsverplichting van [gedaagde] met betrekking tot de servicekosten over het jaar 2009 vastgesteld op € 1.295,61. In de uitspraak overweegt de Huurcommissie dat fondsvorming wat de post inventaris/stoffe-ring betreft niet is toegestaan.
3.Het geschil in conventie
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de uitspraak van de Huurcommissie van 21 april 2011 op het onderdeel ‘Inventaris/Stoffering’ te wijzigen, onder instandhouding van de overwegingen van de Huurcommissie ten aanzien van de overige serviceposten, en voorts om met inachtneming van de toe te passen wijziging, de betalingsverplichting van [gedaagde] wat de servicekosten over 2009 betreft vast te stellen op € 1.273,53 (zijnde de door de Huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting minus € 22,08 zijnde 10% van haar aandeel in de kosten van de kookplaat en de koelkast), met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
Vestia legt aan haar vordering ten grondslag dat voor de vaststelling of een zaak (in dit geval de kookplaat en de koelkast) duurzaam is of niet primair bepalend is de levensduur van de zaak, niet de mate waarin de zaak (mogelijk) wordt gebruikt. Het gebruik van een zaak is in de praktijk ook niet te meten. De gebruiksvergoeding voor de kookplaat en de koelkast moet daarom in alle gevallen (en dus ook bij [gedaagde]) op 10% worden gesteld.
Vestia betwist het niet gemotiveerde oordeel van de Huurcommissie dat fondsvorming wat de post inventaris/stoffering betreft niet is toegestaan. Vestia voldoet wat dit fonds betreft aan de voorwaarden die de Huurcommissie daaraan stelt. Aan het instellen van dit fonds zijn ook de nodige voordelen verbonden, zoals beperking van administratieve kosten en het feit dat het door de huurders te betalen bedrag door de jaren heen grotendeels hetzelfde blijft.
3.2
[gedaagde] stemt ermee in dat de afschrijvingstermijn van de kookplaat en de koelkast op tien jaar wordt gesteld in plaats van op vijf jaar. Zij betwist dat fondsvorming is toegestaan voor de inventaris/stoffering.
4.Het geschil in reconventie
4.1
[gedaagde] vordert (1) de gebruiksvergoeding voor de post inventaris/stoffering vast te stellen op € 59,73, (2) de gebruiksvergoeding voor de post serviceabonnement/servicefonds vast te stellen op nihil, (3) de betalingsverplichting wat de servicekosten over 2009 betreft vast te stellen op € 1.134,02 en (4) voor recht te verklaren dat fondsvorming ten aanzien van de post inventaris/stoffering niet is toegestaan, met veroordeling van Vestia in de kosten van de procedure.
4.2
Vestia concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [gedaagde] in haar vordering. Zij heeft immers niet binnen acht weken na de verzending van de uitspraak van de Huurcommissie een oordeel van de kantonrechter gevorderd.
5.De beoordeling
in reconventie
5.1
De huurder en verhuurder hebben acht weken na de verzending van een uitspraak van de Huurcommissie de mogelijkheid een beslissing van de rechter te vorderen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is verzocht. Vestia heeft dit gedaan. Haar vordering ligt in conventie ter beoordeling voor. In reconventie heeft ook [gedaagde] bezwaren aangevoerd tegen de uitspraak van de Huurcommissie, maar omdat zij dit niet binnen acht weken na het verzenden van de uitspraak van de Huurcommissie heeft gedaan, moet ervan uitgegaan worden dat zij in de uitspraak van de Huurcommissie heeft berust. [gedaagde] kan daarom niet ontvangen worden in haar vordering in reconventie.
5.2
Het voorgaande oordeel treft, anders dan Vestia aanvoert, ook de bezwaren die [gedaagde] aanvoert tegen de hoogte van de vergoeding voor de kookplaat en de koelkast. Alleen ter beoordeling ligt voor de vraag of de afschrijvingstermijn vijf of tien jaar is. De waarde van de genoemde zaken waar de Huurcommissie van uit is gegaan staat vast, nu geen van de partijen daar binnen acht weken na de verzending van de uitspraak van de Huurcommissie bezwaar tegen gemaakt heeft.
5.3
De vordering in reconventie voor recht te verklaren dat fondsvorming niet is toegestaan ten aanzien van de post inventaris/stoffering, moet als een verweer in conventie worden aan-gemerkt. Een afzonderlijke beoordeling van die vraag in reconventie is niet nodig.
in conventie
5.4
In conventie moeten kort gezegd beoordeeld worden (i) de afschrijvingstermijn en (ii) de fondsvorming.
afschrijvingstermijn
5.5
[gedaagde] verzet zich niet tegen het hanteren van een afschrijvingstermijn van tien jaar voor de koelkast en de kookplaat. De argumenten die Vestia ter onderbouwing van deze langere afschrijvingstermijn aanvoert komen de kantonrechter ook niet ongegrond voor. Dit onder-deel van de vordering van Vestia is daarom toewijsbaar.
fondsvorming
5.6
Partijen zijn het erover eens dat de vraag of wat de post inventaris/stoffering betreft fondsvorming is toegestaan, beoordeeld moet worden aan de hand van het onder 2.3 geciteerde fondsvormingbeleid van de Huurcommissie.
5.7
Vestia stelt terecht dat de Huurcommissie in haar beleid geen limitatieve opsomming geeft van voor welke kostenposten fondsvorming is toegestaan. Er zijn dus meer kosten-posten denkbaar waarvoor fondsvorming is toegestaan dan de Huurcommissie noemt. In het algemeen wordt in het beleid wel vermeld dat een kenmerk van de genoemde kostenposten is dat de maandelijkse kosten over het algemeen relatief laag zijn en dat de kosten moeilijk aan de individuele wooneenheid toewijsbaar zijn.
5.8
Het gaat bij de post inventaris/stoffering om roerende apparaten voor verwarming van water, om roerende keukenapparaten, de roerende kachel en om de meubilering, stoffering. De vraag is of de maandelijkse kosten hiervoor relatief laag zijn en of de kosten moeilijk aan de individuele wooneenheid toewijsbaar zijn.
5.9
Na de kosten voor verwarming en elektra vormt de vergoeding voor inventaris/stoffe-ring het grootste onderdeel van de servicekosten. Rekening houdend met een afschrijvings-termijn van tien jaar voor koelkast en kookplaat, komt de vergoeding voor die post in 2009 uit op € 157,17. Hoewel getwist kan worden over de vraag hoe laag ‘relatief laag’ precies is, kan vastgesteld worden dat de vergoeding voor deze post ‘enkele euro’s per maand’ ruim overschrijdt.
5.1
De kantonrechter ziet naast het voorgaande niet in waarom de kosten voor stoffering en inventaris moeilijk toewijsbaar zijn aan de individuele wooneenheid. In het geval de kook-platen bijvoorbeeld vervangen worden lijkt het immers ‘slechts’ een kwestie van de kosten van alle kookplaten verdelen over de woningen waarin een nieuwe kookplaat is geplaatst. Argumenten die tot een andere conclusie moeten leiden zijn gesteld noch gebleken.
5.11
De conclusie van het voorgaande is dat wat de post inventaris/stoffering betreft geen sprake is van relatief lage kosten en dat er evenmin sprake van is dat de kosten moeilijk aan de individuele wooneenheid toewijsbaar zijn. Dit leidt tot het oordeel dat conform het beleid van de Huurcommissie fondsvorming voor deze post niet is toegestaan. De vraag of fonds-vorming is overeengekomen en of Vestia inzage heeft gegeven in de financiële stand van het fonds, behoeft gelet hierop geen bespreking.
in conventie en in reconventie
5.12
In het feit dat beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten in conventie en in reconventie in die zin te compenseren dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijzigt de uitspraak van de Huurcommissie van 21 april 2011 in die zin dat de betalingsver-plichting van [gedaagde] met betrekking tot de servicekosten over het jaar 2009 vastgesteld wordt op € 1.273,53 (te weten de door de Huurcommissie vastgestelde betalingsverplichting minus € 22,08, zijnde 10% van haar aandeel in de kosten van de kookplaat en de koelkast);
in reconventie
verklaart [gedaagde] niet-ontvankelijk in haar vordering;
in conventie en in reconventie
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Japenga en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
721