Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis in kort geding
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 18 januari 2012,
gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger, advocaat te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. I.M. Blaauw-Jansse, advocaat te Rotterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’.
1. Het verloop van de procedure
1.1 [eiseres] heeft overeenkomstig de dagvaarding gevorderd hetgeen hierna onder 3 is opgenomen.
1.2 Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben partijen elk vijf producties in het geding gebracht.
1.3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 januari 2012. [eiseres] is
in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde voornoemd. Namens [gedaagde] is verschenen [A], directeur, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. De gemachtigde van [gedaagde] heeft haar standpunt onder overlegging van pleitaantekeningen toegelicht. Ter zitting is door [gedaagde] nog een productie overgelegd. Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.
1.4 [eiseres] is na de zitting in de gelegenheid gesteld een mutatie van Politie Rotterdam Rijnmond in het geding te brengen, hetgeen zij op 31 januari 2012 heeft gedaan. [gedaagde] heeft hierop gereageerd.
1.5 De datum van de uitspraak is nader bepaald op heden. De op 6 februari 2012 ontvangen brief van [eiseres] is niet bij de beoordeling betrokken en wordt aan haar teruggezonden.
2. De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1 [eiseres] huurt sinds 1996 de derde verdieping van [locatie] en een gedeelte (ongeveer de helft) van de daarboven gelegen vierde verdieping. Het gehuurde is als appartement geregistreerd, hierna te noemen appartement 1. De huurprijs bedraagt thans € 239,70 per maand.
2.2 Sinds november 2009 is [gedaagde] eigenaar van deze onroerende zaak en tevens verhuurder. [gedaagde] is ook eigenaar van de tweede verdieping en het resterende gedeelte van de vierde verdieping, dat als een afzonderlijk appartement is geregistreerd. Dit appartement , hierna aan te duiden als appartement 2, is verhuurd aan [B] (hierna [B]). [B] woont niet zelf in het gehuurde, maar geeft het in gebruik aan anderen.
3. De vordering en het verweer
3.1 [eiseres] heeft gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, bij wege van voorlopige voorziening [gedaagde] te veroordelen tot het aanbrengen van een deugdelijke scheidingswand met een goed afsluitbare deur in het trappenhuis op de tweede verdieping, binnen 2 weken na het te wijzen vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan enig oordeel van het vonnis te voldoen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten.
3.2 Aan de vordering heeft [eiseres] - naast de onder 2. genoemde vaststaande feiten zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd, dat [eiseres] zich sinds begin december 2011 door de komst van drie - geen Nederlands sprekende - mannen uit Oost-Europa op de tweede verdieping niet meer veilig voelt in haar woning. De mannen werken in de bouw voor [B] en ten behoeve van [gedaagde]. Zij kan niet met hen communiceren. In het weekend plegen zij veel te drinken en zich luidruchtig te gedragen. In het weekend van 16/17 januari 2012 heeft de politie wegens de overlast ingegrepen. De etage van [eiseres] is bouwkundig niet afgesloten van die van de bewoners van de tweede verdieping. Er is sprake van een open trappenhuis, waarbij de deuren van de woning van [eiseres] niet afsluitbaar zijn. Als zij zich van de ene ruimte naar de andere ruimte begeeft, dient zij dit via het open traphuis te doen. De gebruikers van de tweede verdieping, dan wel bekenden van hen, hebben vrij toegang tot de woning van [eiseres]. [gedaagde] dient rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen Van [eiseres]. Onder de huidige omstandigheden dient haar woning deugdelijk te kunnen worden afgesloten.
3.3 [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Zij stelt dat sprake is van onvrije zelfstandige woningen, waarop een appartementsrecht rust, zodat een afsluiting als door [eiseres] gewenst geen juridische grondslag heeft. [eiseres] zelf heeft ervoor gekozen dergelijke woonruimte te huren. Aan de andere huurder kan niet het recht ontzegd worden het door hem gehuurde te betreden. De verwijten van [eiseres] zijn verder onredelijk, er is voor haar geen enkele aanleiding te vrezen dat de huurders overlast veroorzaken of zich bedreigd te voelen in haar woning. Uit coulance heeft [gedaagde] aangeboden sloten te plaatsen op de deuren van [eiseres], maar zij neemt daarmee geen genoegen. Het is juist [eiseres] die overlast bezorgt, door rommel te maken in de gemeenschappelijke ruimten en (kleding)kasten op de gemeenschappelijke overloop van de vierde etage te plaatsen.
3.4 De overige stellingen van partijen worden hierna in het kader van de beoordeling van de vordering besproken.
4. De beoordeling van de vordering
4.1 Voldoende is gebleken dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
4.2 In het kader van de onderhavige procedure dient beoordeeld te worden of de vordering van [eiseres] bij afweging van alle belangen toewijsbaar is mede in het licht van de vraag of de vordering - kort gezegd - in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door haar gevorderde voorlopige voorziening geïndiceerd is. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in een kort gedingprocedure niet goed mogelijk is.
4.3 Uitgangspunt is dat de inrichting van de tweede, derde en vierde verdieping in de woning aan de [locatie] zodanig is, dat [eiseres] niet beschikt over een volledig zelfstandige woning, maar dat zij de voordeur, het trappenhuis en de overlopen moet delen met - voor zover hier relevant - de bewoner(s) van appartement 2. Dat daarbij enige inbreuk op haar privacy gemaakt kan worden, is een omstandigheid die zij bij het aangaan van de huurovereenkomst moest verwachten, zodat niet iedere overlast als een gebrek is aan te merken. Anderzijds legt de inrichting van de woning, en met name het ontbreken van afsluitbare woonruimte, op de verhuurder van de appartementen de verplichting bij het aangaan van een huurovereenkomst van een van de appartementen naar redelijkheid en billijkheid rekening te houden met de belangen van de andere huurder, waaronder diens belang bij een goede verstandhouding en de mogelijkheid van onderling overleg.
4.4 De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat [gedaagde] niet aan die verplichting heeft voldaan. Aannemelijk, althans onvoldoende weersproken is dat de huurovereenkomst die met [B] is aangegaan, niet voor diens eigen bewoning, maar voor het verblijf van mensen die bouwwerkzaamheden voor [B] en in het verlengde daarvan (mede) voor [gedaagde] verrichten aangegaan is. Partijen verschillen van mening over het aantal mensen dat in de woning verblijft, waarbij [eiseres] stelt dat zij meermalen vier mannen heeft aangetroffen terwijl [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat er maximaal twee mannen verblijven. [gedaagde] heeft echter de stelling van [eiseres] dat er vier bedden op de tweede verdieping staan niet weersproken. Verder blijkt uit het proces-verbaal van 31 januari 2012 van A.M.P. van Mersel, inspecteur bij DO3 Directe hulpverlening, politie Rotterdam-Rijnmond, dat er op zondag 29 januari 2012 vier mannen wegens een vechtpartij op de tweede verdieping zijn aangehouden. Aannemelijk is derhalve dat er meer dan twee personen in appartement 2 verblijven, maar in ieder geval bestaat er geen garantie dat er slechts twee mannen gebruik maken van het gehuurde. Terzake is ook geen verplichting opgelegd in het huurcontract tussen [gedaagde] en [B], terwijl er ten aanzien van onderhuur evenmin specifieke bepalingen zijn opgenomen.
4.5 Voorts heeft [eiseres] aannemelijk gemaakt dat er in het door [B] gehuurde vanaf begin december 2011 sprake is van overlast door de bewoners van appartement 2. Zij heeft daartoe een verklaring overgelegd van [C], een buurvrouw van [eiseres]. In haar verklaring bevestigt deze de door [eiseres] gestelde geluidsoverlast. In evenvermeld proces-verbaal ziet de kantonrechter eveneens een bevestiging van de stellingen van [eiseres] op dit punt. Hoewel [gedaagde] kanttekeningen plaatst bij het proces-verbaal omdat geen hoor en wederhoor heeft plaatsgevonden, heeft zij niets aangevoerd om te twijfelen aan de in het proces-verbaal gerelateerde waarnemingen. De kantonrechter gaat voorbij aan de schriftelijke verklaring van [B], die door [gedaagde] in het geding is gebracht. Deze verklaring is veeleer een karakterschets van de betrokken bewoners, maar nu [B] niet in het gehuurde verblijft, kan dit niet beschouwd worden als een verklaring op grond van diens eigen waarnemingen ter plaatse.
4.6 Hoewel [eiseres] onweersproken bij [gedaagde] heeft geklaagd over de overlast en de voor haar bedreigende situatie, is aannemelijk dat [gedaagde] daarop geen adequate actie heeft ondernomen in de richting van de huurder dan wel de bewoners. De stelling van [gedaagde] dat het juist [eiseres] is die overlast bezorgt, is niet met relevante gegevens onderbouwd. Dat zij kastjes plaatst op de overloop op de vierde verdieping, moge zo zijn, maar niet gebleken is dat zij eerder hierop aangesproken is en dat zij hiermee de bewoners van de tweede verdieping concreet heeft gehinderd. Het meermalen aankloppen bij de bewoners van appartement 2 kan niet als overlast aan te merken en is veeleer als een bevestiging van de stelling van [eiseres] dat zij meermalen heeft verzocht aan de bewoners om de overlast te beëindigen. Een andere reden voor het aanbellen is door [gedaagde] ook niet gegeven. Door [gedaagde] is niet aannemelijk gemaakt, dat [eiseres] enkel stemming maakt tegen de huidige bewoners. [eiseres] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat er vóór december 2011 een man en vrouw uit Litouwen op de betreffende verdieping hebben gewoond en dat dit niet tot problemen heeft geleid. In de 15 jaar dat zij in het gehuurde woont, heeft zij niet eerder problemen gehad met de andere huurders, hetgeen door [gedaagde] niet is betwist.
4.7 Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter vooralsnog aannemelijk dat [eiseres] door aan [gedaagde] te wijten omstandigheden niet het huurgenot heeft dat zij mag verwachten en dat die omstandigheden zonder afsluitbare eigen woonruimte voor haar als alleenwonende vrouw een reële bedreiging vormen.
4.8 [gedaagde] heeft weliswaar uit coulance aangeboden alsnog sloten op de deuren aan te brengen, maar dit laat onverlet dat [eiseres] voor het verplaatsen binnen de woning telkens over de gang van de derde verdieping moet en dat haar douche zich bevindt op de vierde verdieping, waar de bewoners van de tweede verdieping vrij toegang hebben. Gezien de voorgeschiedenis acht de kantonrechter dit geen afdoende oplossing voor het wegnemen van de gerechtvaardigde gevoelens van bedreiging van [eiseres].
4.9 Aan de orde is dan of bij een afweging van alle in aanmerking komende belangen de vordering van [eiseres] toewijsbaar is. Uitgangspunt dient daarbij te zijn, dat een te nemen maatregel niet mag leiden tot een onomkeerbare situatie. [gedaagde] heeft immers een gerechtvaardigd belang bij het gescheiden houden van de appartementen in juridische zin en bij nakoming van haar verplichtingen uit beide huurovereenkomsten. Dit neemt echter niet weg dat een tijdelijke afsluiting voor de duur van de huurovereenkomst met [B] en het daarmee samenhangende gebruik van het betreffende appartement naar het oordeel van de kantonrechter mogelijk en aangewezen is, zij het dat [eiseres] daarbij aan [B] op diens verzoek en na afspraak toegang dient te geven tot het door deze gehuurde op de vierde verdieping. Daarbij is in aanmerking genomen dat de stelling van [eiseres] dat die ruimte door [B] en/of de bewoners slechts gebruikt wordt voor opslag van spullen, door [gedaagde] niet gemotiveerd weerlegd is, terwijl dit toch van haar verwacht had mogen en kunnen worden nu zij ter plaatse kort voor de zitting nog foto’s heeft laten maken. Het nadeel voor [gedaagde] en in het verlengde daarvan voor [B] van een gecontroleerde toegang tot die ruimte weegt in de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen het belang van [eiseres] bij een veilige woonomgeving, temeer nu aan [B] als huurder ten aanzien van de ontstane situatie mede een verwijt gemaakt kan worden. Verder is meegewogen dat het plaatsen van een houten wand met deur in het trappenhuis ter hoogte van de tweede verdieping onweersproken eenvoudig te realiseren, niet kostbaar en weer eenvoudig te verwijderen is. Aan de gevorderde dwangsom zal een maximumbedrag worden verbonden, dat voldoende is om de plaatsing eventueel door een derde te laten uitvoeren.
4.10 [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Aangezien bovenaan de dagvaarding is vermeld dat een toevoeging is aangevraagd, maar die toevoeging niet is overgelegd, worden de proceskosten als na te melden toegewezen.
5. De beslissing
De kantonrechter rechtdoende in kort geding, zoals bedoeld in artikel 254 Rv:
bepaalt dat [gedaagde] bij wege van voorlopige voorziening binnen twee weken een deugdelijke afscheidingswand met een goed afsluitbare deur moet aanbrengen in het trappenhuis ter hoogte van de tweede verdieping op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van
€ 10.000,00;
bepaalt dat deze wand aangebracht moet blijven voor de duur van de huurovereenkomst met [B] en het daarmee samenhangende gebruik van het betreffende appartement;
bepaalt dat [eiseres] aan [B] toegang dient te verlenen tot het door deze gehuurde op de vierde verdieping op diens verzoek en nadat daartoe een afspraak is gemaakt;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] en bepaalt indien de toevoeging wordt verleend, dat die kostenbetaling als volgt dient te geschieden :
€ 90,64 aan dagvaardingskosten, welk bedrag op bankrekening 56 99 90 688 t.n.v MvJ Arrondissement Rotterdam onder vermelding van het zaaknummer moet worden overgemaakt, alsmede
€ 400,00 aan salaris voor haar gemachtigde en
€ 73,00 voor het door [eiseres] verschuldigde en door haar gemachtigde betaalde griffierecht, van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan;
bepaalt in het geval geen toevoeging wordt verleend, dat betaling van bovengenoemde bedragen dient plaats te vinden rechtstreeks aan [eiseres].
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.F.A. van Buitenen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.