Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
• het exploot van dagvaarding van 22 juni 2011, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• de conclusie van repliek;
• de conclusie van dupliek, met producties;
• de akte uitlaten producties aan de zijde van [eiseres].
1.2 De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede gelet op de in zoverre niet weersproken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partijen, voor zover thans van belang, het volgende vast.
2.1 Op 16 december 1984 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen Maatschappij voor Volkswoningen N.V. te Rotterdam en [gedaagde] met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [locatie] (hierna: het gehuurde).
2.2 Eind mei 2009 is [eiseres] eigenaar geworden van het gehuurde en is thans verhuurder.
2.3 [gedaagde] is [eiseres] op basis van de huurovereenkomst maandelijks bij vooruitbetaling een bedrag van laatstelijk € 182,91 verschuldigd.
2.4 Bij brief van 22 juni 2010 heeft de gemachtigde van [eiseres] het volgende - voor zover thans van belang - aan [gedaagde] bericht:
“(…)
Cliënte heeft moeten constateren dat er sprake is van een ernstige wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het pand (…) en de verhuuropbrengsten. Cliënte lijdt hierdoor een jaarlijks verlies dat schommelt tussen € 9.500,00 en € 12.000,-. De reden daarvan is dat de huurprijs die u betaalt ver onder een reële marktprijs ligt.
Cliënte kan en wil die situatie niet langer laten voortbestaan en wil graag met u in overleg treden teneinde te komen tot een aanpassing van de huurprijs. Cliënte staat daarbij zeker open voor zaken als het in fasen verhogen van de huurprijs al dan niet in combinatie met mogelijk door u gewenste aanpassingen aan en/of in de woning.
Graag verneem ik van u of u bereid bent met cliënte in overleg te treden over een aanpassing van de huurprijs.
(…)”
3. De vordering
3.1 [eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de huurprijs niet redelijk is en naar boven aangepast dient te worden;
2. de huurovereenkomst tussen partijen te wijzigen met ingang van de dag der dagvaarding in die zin dat de huurprijs zodanig wordt verhoogd dat deze in een redelijke verhouding staat tot de gemaakte en te maken kosten van onderhoud en reparaties en verhuurder een redelijk rendement verkrijgt, maar in elk geval geen verlies lijdt;
3. te bepalen dat de in het onderhavige vonnis vast te stellen huurprijs jaarlijks per 1 juli, voor het eerst op 1 juli 2011, zal worden verhoogd met het volgens artikel 10 lid 2 Uitvoeringswet Pro Huurprijzen Woonruimte door de minister jaarlijks vast te stellen percentage;
4. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te betalen het verschil tussen de in dit vonnis vast te stellen huurprijs en het door [gedaagde] daadwerkelijk betaalde bedrag aan maandelijkse huur vanaf de in dit vonnis vast te stellen ingangsdatum, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening,
alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2 Aan haar vordering heeft [eiseres] naast de hiervoor weergegeven vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat de huurprijs in een dusdanige wanverhouding staat met de exploitatiekosten van het gehuurde dat de huurovereenkomst in redelijkheid niet op de huidige wijze in stand kan blijven. De huurovereenkomst dient gewijzigd te worden in die zin dat de huurprijs zodanig wordt verhoogd dat deze in een redelijke verhouding staat tot de gemaakte en te maken kosten van onderhoud en reparaties en [eiseres] een redelijk rendement verkrijgt, doch in elk geval geen verlies lijdt. [eiseres] vordert deze wijziging van de huurovereenkomst primair op grond van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro en subsidiair op grond van artikel 1 van Pro het Eerste Protocol (hierna: EP) bij het EVRM. Voor zover enig onderdeel van de vorderingen in strijd is met dwingend recht, dient hiervan op grond van het EVRM afgeweken te worden. Het eigendomsrecht van [eiseres] wordt onevenredig aangetast doordat zij geconfronteerd wordt met de situatie waarin stringente huur(prijs)wetgeving leidt tot een situatie waarin zij structureel verlies lijdt.
4. Het verweer
4.1 [gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - primair het verweer gevoerd dat [eiseres] in haar vordering niet ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de echtgenote van [gedaagde], [A] medehuurder is van het gehuurde en derhalve mede gedagvaard had dienen te worden hetgeen [eiseres] heeft nagelaten.
4.2 Subsidiair heeft [gedaagde] verzocht om de vordering af te wijzen. Er is geen sprake van onvoorziene omstandigheden noch van strijd met artikel 1 EP Pro EVRM. Voorts passen de vorderingen van [eiseres] niet binnen het systeem van de huurprijswetgeving. Op hetgeen verder nog door [gedaagde] is aangevoerd, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna teruggekomen.
5. De beoordeling van de vordering
5.1 Allereerst is de vraag aan de orde of [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering. Daartoe wordt het volgende overwogen.
De echtgenote van [gedaagde] is uit hoofde van haar huwelijk met [gedaagde] van rechtswege medehuurder en uit dien hoofde naast hem hoofdelijk aansprakelijk voor de rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Hierin verandert in zoverre niets in die zin dat het geen verschil maakt of [gedaagde] dan wel [gedaagde] en tevens [A] wordt/worden veroordeeld tot wijziging van de huurovereenkomst.
Het beroep op niet-ontvankelijkheid wordt dan ook verworpen.
5.2 Vervolgens staat de vraag ter beoordeling of [eiseres] thans op goede gronden wijziging van de huurovereenkomst vordert in die zin dat de huurprijs wordt verhoogd. [eiseres] heeft haar vordering primair gegrond op onvoorziene omstandigheden.
5.3 Ingevolge artikel 6:258 lid 1 BW Pro kan de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een wijziging niet wordt uitgesproken voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
5.4 Vaststaat dat de huurovereenkomst waarbij [eiseres] partij is geworden in 1984 is aangegaan, zodat daarop de wettelijke regeling van de huurprijsbescherming van toepassing is. De liberalisatie van de huurprijzen van woonruimten heeft - voor zover van belang - op grond van artikel 7:247 aanhef Pro en onder a BW, welk artikel krachtens artikel 68a van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek (onmiddellijke) werking heeft en derhalve van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, alleen betrekking op huurovereenkomsten die op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. De rechten van [gedaagde] die voortvloeien uit de regeling van huurprijsbescherming kunnen in het licht van het voorgaande dan ook niet als onvoorziene omstandigheden worden aangemerkt. Het was [eiseres] bekend, dan wel het diende haar bij de aankoop van het gehuurde redelijkerwijs bekend te zijn, dat de door [gedaagde] betaalde huurprijs voor het gehuurde laag was en het was voor haar derhalve op het moment van aankoop te voorzien dat deze lage huur consequenties zou kunnen hebben voor haar exploitatieresultaten.
Het beroep van [eiseres] op onvoorziene omstandigheden wordt dan ook verworpen.
5.5 Ten aanzien van het beroep door [eiseres] op artikel 1 EP Pro EVRM oordeelt de kantonrechter als volgt. Dit artikel neemt weliswaar tot uitgangspunt dat een ieder het recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom, maar uit de tweede volzin van deze bepaling volgt dat de Nederlandse staat het recht heeft, gelijk hij heeft gedaan met de invoering van de huurprijsbepalingen woonruimte, om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang. Uit het arrest van het EHRM van 19 juni 2006 (LJN: AY7910; Hutten-Czapska/Polen) volgt dat het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt, tot het oordeel kan leiden dat sprake is van een onevenredige aantasting van de rechten van de eigenaar. In deze uitspraak wordt met name gewicht toegekend aan de onvrijwillige totstandkoming van de rechtsverhouding, aan het feit dat de ruimte voor beëindiging daarvan effectief ontbreekt en dat de verplichtingen die de wet de verhuurder oplegt, afgezet tegen de opbrengsten die rechtens mogelijk worden gemaakt, een structurele en niet te verbeteren verliessituatie opleveren. Bij de beantwoording van de vraag of in het specifieke geval van [eiseres] sprake is van een onevenredige aantasting van haar rechten, overweegt de kantonrechter het volgende.
5.6 [eiseres] miskent de, hiervoor weergegeven, aan te leggen maatstaf (kort gezegd, een onevenredige aantasting van haar rechten) voor zover zij stelt dat zij als verhuurder geen verlies hoeft te lijden op de verhuur van het gehuurde.
Ook overigens kan haar beroep op artikel 1 EP Pro EVRM niet slagen. Immers, [eiseres] heeft het gehuurde in 2009 in verhuurde staat gekocht, zodat geen sprake is van een onvrijwillige totstandkoming van een rechtsverhouding. De casus in de zaak Hutten-Czapska/Polen en de in dat arrest in het geding zijnde Poolse huurwetgeving zijn wezenlijk anders dan de onderhavige casus en de Nederlandse regelgeving. Van onvoorziene omstandigheden waarmee [eiseres] na aankoop van het pand is geconfronteerd is, gelet op hetgeen hiervoor onder 5.4 is overwogen geen sprake en [eiseres] heeft geen omstandigheden gesteld die, mede in aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van [gedaagde], van dien aard zijn dat in dit geval sprake is van een onevenredige aantasting van haar rechten als hiervoor bedoeld voor zover het betreft de hoogte van de door [gedaagde] te betalen huurprijs.
5.7 De voorts door [eiseres] aangehaalde jurisprudentie is evenmin vergelijkbaar met de onderhavige casus (en het aan haar vorderingen ten grondslag gelegde) en kunnen derhalve niet tot een ander oordeel leiden.
5.8 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiseres] dienen te worden afgewezen.
5.9 Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] worden veroordeeld in de proceskosten.
6. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Accresso in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.