Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Locatie Rotterdam
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [plaats],
eiseres bij dagvaarding van 25 juli 2012,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers, advocaat te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagde sub 1]
en
2. [gedaagde sub 2],
gedaagden,
beiden wonende te [plaats],
gemachtigde: mr. R. Scheltes, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna nader aangeduid als respectievelijk “[eiseres]”, “[gedaagde sub 1]”, “[gedaagde sub 2]” en als [gedaagden] gezamenlijk.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen.
• het exploot van dagvaarding van 25 juli 2012, met producties 1 tot en met 20;
• de conclusie van antwoord met één productie;
• het vonnis van 8 oktober 2012 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de ten behoeve van de comparitie van partijen door [eiseres] in het geding gebrachte productielijst met de producties 21 tot en met 37;
• de brief van 30 oktober 2012 van [gedaagden] waarbij ten behoeve van de comparitie van partijen twee producties in het geding worden gebracht;
• de brief d.d. 30 november 2012 van [eiseres] met twee producties;
• het proces-verbaal van de op 7 november 2012 gehouden comparitie van partijen;
• de conclusie van repliek met productie 38;
• de conclusie van dupliek.
1.2 De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede gelet op de in zoverre niet of onvoldoende betwiste inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partijen -voor zover thans van belang- het volgende vast.
2.1. De rechtsvoorgangster van [eiseres] en [gedaagde sub 1] hebben op 16 oktober 1987 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] (verder de woning). Deze woning betreft een vijfkamerwoning en maakt onderdeel uit van een wooncomplex. De woning is circa 80 m² groot, gelegen op de tweede etage en heeft een kale huurprijs van thans € 349,42 per maand.
2.2 [gedaagde sub 1] is gehuwd met [gedaagde sub 2], die ook haar hoofdverblijf heeft in de woning. [gedaagde sub 2] is ingevolge artikel 7:266 lid 1 BW Pro van rechtswege medehuurder. Naast [gedaagden] woont ook hun zoon [A] (geboren [geboortedatum]) in de woning.
2.3 [eiseres] houdt zich al jarenlang bezig met het herstructureringsproject in de deelgemeente Kralingen-Crooswijk, masterplan Jaffa genaamd.
Zij wil de kwaliteit van de woningen en de leefbaarheid in de wijk verbeteren door woningen van slechte kwaliteit te slopen en nieuwe woningen te bouwen. In dit plan komt de Sophiastraat tussen de Goudse Rijweg en het Berkelplein te vervallen en dient de woning van [gedaagden] gesloopt te worden. Vanwege sloop en herindeling van de panden bestaan de huidige huurwoningen na de werkzaamheden niet meer. Er is geen sprake van een terugkeergarantie. In het Sociaal Statuut bij herstructurering zijn nadere afspraken opgenomen.
2.4 Op 15 oktober 2009 is het masterplan Jaffa door de deelgemeente Kralingen-Crooswijk vastgesteld. Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Rotterdam heeft op 1 december 2009 ingestemd met het masterplan. Op 30 juni 2010 heeft de gemeente Rotterdam bekend gemaakt dat een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid voor Jaffa-west.
2.5 Bij aangetekend verzonden brieven van 11 januari 2012 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] respectievelijk [gedaagde sub 2] opgezegd tegen 1 januari 2013.
De brieven houden met betrekking tot de opzeggingsgronden, voor zover thans van belang, het volgende in:
“(…)
In het Masterplan Jaffa zijn onder meer plannen opgenomen voor de woning waar u nu in woont. (…)
Uw woning zal worden gesloopt en nieuwe woningen komen daarvoor in de plaats wat betekent dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. Om deze plannen uit te kunnen voeren, moet uw woning uiterlijk per 1 januari 2013 leeg tot onze beschikking staan.
De huurovereenkomst wordt hierbij dan ook opgezegd op grond van dringen eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Pro Wetboek.
Naar aanleiding van het Masterplan Jaffa heeft de gemeente Rotterdam op 30 juni 2010 bekend gemaakt dat een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid voor Jaffa-west. (…) Onder de voorwaarde dat het Bestemmingsplan Jaffa-west definitief zal zijn vastgesteld en zal gelden, wordt tevens opgezegd op grond van het feit dat [eiseres] krachtens dat bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming zal willen verwezenlijken, als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro.
(…)”
2.6 In de huuropzeggingsbrief heeft [eiseres] aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toegezegd dat zij hen conform het Sociaal statuut maximaal 3 woningen zal aanbieden en daarbij rekening zal houden met hun persoonlijke omstandigheden en zoveel mogelijk met de door hen aangegeven woonvoorkeur.
2.7 [gedaagden] hebben op 31 januari 2012 schriftelijk verklaard niet akkoord te gaan met beëindiging van de huurovereenkomst.
2.8 Op 8 augustus 2011 heeft [eiseres] een huisbezoek afgelegd bij [gedaagden] met als doel hun woonwensen te inventariseren met het oog op een andere passende woning. Het toen opgemaakte en door [gedaagde sub 1] ondertekende inventarisatieformulier houdt -voor zover thans van belang- het volgende in:
“(…)
1.Persoonlijke gegevens
(…)
Gezinssamenstelling : gezin met kind
(…)
Ontvangt u huurtoeslag : ja
(…)
4. Nieuwe woning
Huur
(…)
4.2. Type woning
(…)
Flatwoning met lift
Flatwoning zonder lift max 2e etage
(…)
Aantal kamers 3, 4
Bijzonderheden: voorkeur 1e etage, mevrouw loopt moeilijk. Dichte keuken is belangrijk.
(…)
4.4. Voorkeur locatie nieuwe woning
1e wijkvoorkeur: Kralingen (Vlinderbuurt/Gerdesiaweg/ Wollefoppenstraat/ Schinkelstraat/Ketenstraat)
2e voorkeur: Crooswijk
(…)
4.5. Specifieke eisen zijn voor uw nieuwe woning van belang?
(…)
Nee
(…)
Samenvatting van de belangrijkste zaken en afspraken
Vanaf 1 juli 2011 krijgt u een stadsvernieuwingsurgentie en deze verloopt op 31 december 2012.
De eerste negen maanden moet zelf actief op zoek naar vervangende woonruimte. Met uw woonpas kunt u reageren op woningen die in de woonkrant worden aangeboden of via internet www.woonnet-rijnmond.nl. Uiteraard kunnen wij u hierbij ondersteunen
Heeft u na negen maanden niets geschikts gevonden, dan gaan wij voor u bemiddelen. Maar u moet zelf ook actief blijven zoeken.
[eiseres] doet u maximaal 3 aanbiedingen
Woningen Crooswijk in de woonkrant.
(…)”
2.9 Tussen 1 juli 2011 en 31 december 2012 konden [gedaagden] met hun woonpas, voorzien van een stadsvernieuwingsurgentie met voorrang reageren op woonruimte in de regio Rotterdam Rijnmond die voorwaardenvrij (zonder eisen op het gebied van passendheid) werden geadverteerd. [gedaagden] hebben zelf op woningen gereageerd.
2.10 Het Sociaal Statuut bij Herstructurering van mei 2009 van [eiseres] (verder het Sociaal Statuut), houdt -voor zover thans van belang- het volgende in:
“(…)
7.1 Een huurder, wiens woning wordt gesloopt, (…) zodanig dat herhuisvesting noodzakelijk is (…) wordt – passend bij diens zoekprofiel (onder meer qua gezinsinkomen en –samenstelling) (…) een voorrangsrecht verleend op huurwoningen binnen het bezit van [eiseres], ofwel het bezit van een collega-corporatie.
(…)
7.5
[eiseres] doet maximaal drie passende aanbiedingen.
Een aanbieding is passend indien deze minimaal voldoet aan hetgeen is gesteld in het zoekprofiel dat voor de huurder is opgesteld en op basis waarvan een herhuisvestingverklaring is verstrekt.
Aanbiedingen, weigeringen en weigeringsredenen worden schriftelijk vastgelegd. Over de weigeringsredenen wordt een rapport opgesteld met het oog op een eventuele huurbeëindigingsprocedure.
Woningaanbiedingen vervallen, indien de huurder niet reageert binnen een nader af te spreken periode (bedenktijd).
Wanneer de huurder als woonwens een andere wijk heeft aangegeven, maar [eiseres] in de eigenwijk of een naastgelegen wijk een aanbieding kan doen, die voldoet aan het zoekprofiel dat voor de huurder is opgesteld en op basis waarvan een herhuisvestingverklaring is verstrekt, geldt deze aanbieding als een passende.
(…)
7.6
Zoveel als mogelijk en redelijk is, zal [eiseres] bevorderen en zich inspannen om:
1. rekening te houden met individuele wensen van de te herhuisvesten bewoners en zal bevorderen dat bewoners, zoveel als mogelijk en redelijk is, uitzicht wordt geboden op een wooncarrière. De invulling kan bestaan uit bijvoorbeeld meer ruimte, een gewenste locatie en/of wijk, een betere uitrusting van de woning, betere geluidsisolatie of betere energieisolatie;
2. huurders, die in een benedenwoning wonen, voorrang te geven bij de toewijzing van benedenwoningen;
3. voor bewoners, die aangeven in de omgeving van de te verlaten woning te willen blijven wonen, passend aanbod te vinden in de deelgemeente;
4. om de technische kwaliteiten van de aangeboden woning op het gebied van toegankelijkheid, veiligheid en aanpasbaarheid indien mogelijk in een redelijke relatie te laten staan tot de leeftijd van een of meer leden van het huishouden van de huurder (55 jaar en ouder) en /of tot de lichamelijke handicaps van een of meer leden;
7.7
Indien bewoners dit niet wensen, zal [eiseres] geen definitieve woning aanbieden waarvoor op het moment van aanbieden plannen in ontwikkeling zijn om deze binnen tien jaar te slopen en/of ingrijpend te renoveren.
(…)”
2.11 Op 2 juni 2012 is het bestemmingsplan Jaffa-west onherroepelijk geworden,
zonder dat er bezwaar tegen de voorgenomen wijziging is aangetekend.
3. De vordering
3.1 [eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 1 januari 2013, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, te beëindigen;
2. [gedaagden] te veroordelen om uiterlijk op 1 januari 2013, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
3. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.
3.2 Aan haar vordering legt [eiseres], naast de hiervoor onder 2.1 tot en met 2.5, 2.7 en 2.11 vermelde vast staande feiten -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende ten grondslag.
3.3 De sloopplannen ten aanzien van de woning van [gedaagden] maken onderdeel uit van een zeer grootschalig project, dat tot doel heeft de kwaliteit van een compleet stadsdeel op hoger niveau te brengen. Volgens planning zal medio februari 2013 worden gestart met de sloopwerkzaamheden. De strategische, financiële, stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke belangen van [eiseres] zijn zeer groot. Het masterplan Jaffa is een project dat een groot gebied beslaat en dat grote consequenties heeft voor de bewoners. Het is derhalve zeer belangrijk dat de werkzaamheden volgens de tijdsplanning worden uitgevoerd. Vertraging van het project zal grote gevolgen hebben voor bewoners, ondernemers en [eiseres] zelf. Daarentegen is het belang van [gedaagden] kennelijk een andere woning te krijgen die zoveel mogelijk aansluit bij hun wensen.
3.4 [gedaagden] kunnen andere passende woonruimte verkrijgen, gelet op de woningen waarop zij zelf hebben gereageerd met hun woonpas voorzien van een stadsvernieuwingsurgentie en de woningen die [eiseres] aan hen heeft aangeboden.
3.5 Het vonnis kan bij toewijzing uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [eiseres] heeft de woning nodig voor de uitvoering van het herstructureringsplan.
Van haar kan daarom in redelijkheid niet worden verlangd dat zij het gehuurde nog langer, dit wil zeggen gedurende een hoger beroep, aan [gedaagden] ter beschikking stelt. Het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis zal leiden tot een ernstige vertraging van het gehele project, dat gepaard gaat met groot financieel nadeel voor [eiseres], maar ook maatschappelijke gevolgen heeft, aangezien een leegstaande straat de leefbaarheid in de omgeving zeer nadelig beïnvloedt. Bij één hoger beroep zal immers een hele wijk niet aangepakt kunnen worden. De belangen van [eiseres] dienen dan ook zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagden] om in het gehuurde te blijven wonen.
Niet valt te verwachten dat het hof in hoger beroep anders zou kunnen oordelen over de onvermijdelijke beëindiging van de huurovereenkomst op basis van de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro. Een eventueel hoger beroep van [gedaagden] zal dan ook slechts dienen om de huurbeëindiging zo lang mogelijk nodeloos (kansloos) te rekken (zie HR NJ 1982,445 en NJ 1996,655) hetgeen [eiseres] voorkomt als misbruik van recht.
4. Het verweer
4.1 [gedaagden] hebben de vordering van [eiseres] betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
Zij hebben daartoe uiteindelijk het volgende, zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang, aangevoerd.
4.2 [eiseres] heeft zich niet gehouden aan haar eigen Sociaal Statuut door [gedaagden] niet drie passende aanbiedingen te doen voor vervangende woonruimte.
[gedaagden] hebben geen aanbiedingen voor passende woonruimte van [eiseres] gehad en hebben evenmin zelf passende woonruimte kunnen vinden, hoewel zij wel met hun woonpas hebben gereageerd. Het registratiesysteem van [eiseres] stelt automatisch vast dat iedere woning die niet is verkregen door de kandidaat-huurder is geweigerd. [gedaagden] konden de woningen niet accepteren, omdat de woningen telkens al door iemand met een hoger rangnummer werden geaccepteerd. De woning aan de Ketenstraat 173 is niet aangeboden en is bovendien niet passend. [eiseres] heeft ook onvoldoende aangetoond dat voor [gedaagden] passende woonruimte in Kralingen beschikbaar is.
4.3 [gedaagden] verzetten zich tegen de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad van het vonnis. Hun belang bij het afwachten van een eventueel hoger beroep in de eigen woning overstijgt het belang van [eiseres].
4.4 Het verweer van [gedaagden] zal voor het overige -voor zover van belang- onder de beoordeling aan de orde komen.
5. De beoordeling van de vordering
5.1. In eerste instantie heeft het debat tussen partijen zich voornamelijk toegespitst op de vraag of [eiseres] terecht haar opzegging van de huurovereenkomst heeft gebaseerd op de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro (dringend eigen gebruik).
Tijdens de comparitie van partijen hebben [gedaagden] erkend dat met het onherroepelijk worden van de bestemmingsplanwijzing Jaffa-west de opzegging van de huur kan worden gegrond op artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro. Zij hebben toen tevens aangevoerd dat daarmee hun verweer voor wat betreft de opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik is komen te vervallen.
5.2 Met het onherroepelijk worden van de bestemmingsplanwijziging Jaffa-west is de voorwaarde waaronder [eiseres] de huuropzegging tevens heeft gebaseerd op het willen verwezenlijken van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde rustende bestemming als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro in vervulling gegaan.
Daarmee is in rechte komen vast te staan dat [eiseres] haar huuropzegging terecht heeft gegrond op deze opzeggingsgrond.
5.3 Gelet op de inmiddels door partijen ingenomen standpunten met betrekking tot de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro, behoeft deze op dringend eigen gebruik gebaseerde opzeggingsgrond geen verdere bespreking en beslissing meer.
5.4 [eiseres] stelt zich op het standpunt dat het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan èn de omstandigheid dat de verhuurder de op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, per definitie leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. De belangenafweging die bij dringend eigen gebruik wordt toegepast speelt immers, aldus [eiseres], bij deze opzeggingsgrond geen rol en voorts hoeft niet te blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. In de visie van [eiseres] kan de kantonrechter niet anders dan haar vorderingen toewijzen.
5.5 [gedaagden] delen dat standpunt niet. [eiseres] heeft zich in hun visie niet gehouden aan haar eigen Sociaal Statuut door [gedaagden] niet drie passende aanbiedingen te doen voor vervangende woonruimte.
5.6 Indien een bestemmingsplan onherroepelijk vaststaat, zoals in casu het geval is met betrekking tot de bestemmingsplanwijziging Jaffa-west, ligt een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst die door de verhuurder is opgezegd op grond van artikel
7:274 lid 1 sub e BW in beginsel voor toewijzing gereed, zonder dat een belangenafweging in de zin van het bepaalde in sub c van dat artikellid behoeft plaats te vinden en zonder dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
5.7 [eiseres] heeft bij gelegenheid van de comparitie van partijen gesteld en bij repliek herhaald, dat zij, ondanks toepasselijkheid van artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro als beëindigingsgrond, zich aan de toezegging uit het Sociaal Statuut houdt, inhoudende dat zij haar huurders bij herstructurering maximaal drie passende aanbiedingen (gelet op het gezinsinkomen en de gezinssamenstelling) zal doen.
Door zich te conformeren aan deze toezegging ook in geval van de door haar gebezigde opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro heeft [eiseres] jegens [gedaagden] een extra verplichting op zich genomen, waaraan voldaan moet zijn alvorens geoordeeld kan worden dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro kan worden beëindigd.
5.8 Tussen partijen is thans nog in geschil of [eiseres] in concreto uitvoering heeft gegeven aan haar toezegging conform het Sociaal Statuut.
5.9 [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagden] (tenminste) drie passende aanbiedingen in de zin van het Sociaal Statuut hebben gehad, waarbij [eiseres] de passendheid heeft beoordeeld aan de hand van de gezinssamenstelling (twee volwassenen en één kind) en het gezinsinkomen. De aangeboden woningen aan de Wollefoppenstraat 48, de Blaardorpstraat 7 en de Sophiastaat 7b acht [eiseres] passend gelet op het aantal van drie kamers en de (subsidiabele) huurprijs.
5.10 [gedaagden] hebben betwist dat [eiseres] drie passende aanbiedingen heeft gedaan.
Zij erkennen dat na dagvaarding aan hen de onder 5.9 bedoelde woningen zijn aangeboden, maar stellen dat deze driekamerwoningen te klein zijn, gelet op het feit dat zij thans met hun volwassen zoon in een vijfkamerwoning wonen, [gedaagde sub 2] knieproblemen en diabetes heeft en is aangewezen op dagelijkse training op een hometrainer, waartoe een extra kamer noodzakelijk is. Zij zijn van oordeel dat [eiseres] een redelijke aanbieding aan hen kan doen, omdat zij voldoende leegstaande woonruimte in de directe omgeving van Jaffa heeft die voldoet aan hun woonwensen.
Onder verwijzing naar de tekst van artikel 7.1 van het Sociaal Statuut stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat een aanbieding niet slechts passend is wanneer deze voldoet aan passendheid qua gezinsinkomen en -samenstelling, maar dat ook andere omstandigheden naar redelijkheid moeten worden meegenomen in het zoekprofiel.
5.11 Uitgangspunt voor de beoordeling van de passendheid van de aangeboden woonruimte is het bepaalde in de artikelen 7.1 en 7.5 van het Sociaal statuut. In die bepalingen wordt voor de passendheid aansluiting gezocht bij het zoekprofiel van de huurder, “onder meer qua gezinsinkomen en samenstelling”. Dit laatste impliceert dat, naast gezinsinkomen- en samenstelling ook andere omstandigheden meegewogen kunnen worden bij de beantwoording van de vraag wat passend is. Verder is een aanbieding pas passend wanneer die minimaal voldoet aan het zoekprofiel.
5.12 De door [eiseres] aangeboden woningen voldoen wat aantal kamers betreft aan het zoekprofiel van [gedaagde sub 1]. In dit zoekprofiel (zie hiervoor onder 2.8) hebben zij aangegeven dat zij voor hun nieuwe woning drie of vier kamers wensen en dit herhalen zij ook in hun conclusie van antwoord (punt 35). Dat vanwege medische redenen betrekking hebbend op [gedaagde sub 2] een extra kamer noodzakelijk is hebben zij onvoldoende onderbouwd. De overgelegde verklaring van de huisarts d.d. 22 oktober 2012 geeft slechts een overzicht van [gedaagde sub 2]’s aandoeningen, zonder verwijzing naar enige medisch noodzakelijke geachte aanpassing voor de woonsituatie. De gestelde medische omstandigheden zijn dan ook onvoldoende van gewicht om te oordelen dat een driekamerwoning niet passend is. Daarbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde passend kan zijn (HR 10 oktober 1985, NJ 1986, 291).
5.13 [gedaagden] hebben voorts nog gewezen op het beleid van [eiseres] om alle nieuw vrijgekomen woningen aan een streefhuur te koppelen die net onder de huurtoeslaggrens van € 664,00 per maand ligt, hetgeen voor [gedaagden] een substantiële huurverhoging betekent. Afgezien van het feit dat [gedaagden] niet ingaan op wat dit voor hen ten aanzien van de aangeboden woningen in concreto qua huurprijs betekent, ook al zou het zo zijn dat de nieuwe huurprijs aanmerkelijk hoger ligt dan die van hun huidige woning, dan brengt dat niet met zich mee dat de woningen om die reden niet als passend moeten worden geoordeeld. [gedaagden] hebben immers niet betwist dat de aangeboden woningen onder de maximale grens voor huurtoeslag ligt, en in zoverre aansluit bij hun gezinsinkomen- in juni 2011 een WWB-uitkering bijstandsnorm gehuwd/samenwonend ad € 1.248,16 per maand- en hebben erkend dat zij zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Ook indien [gedaagden] thans nog een inkomen op minimumniveau hebben, zijn de aangeboden woningen qua huurprijs naar objectieve maatstaven passend te achten. De omstandigheid dat [gedaagden] voor hun huidige woning een vrijwel niet aangepaste, lage huurprijs verschuldigd zijn maakt dit niet anders.
5.14 [gedaagden] hebben zich er bij antwoord op beroepen dat [eiseres] zich heeft
verbonden om aanbiedingen, weigeringen en weigeringsredenen schriftelijk vast te leggen. Nadat met betrekking tot de woning aan de Ketenstraat 173 te Rotterdam met de erkenning door [eiseres] tijdens de comparitie van partijen dat deze woning niet aan [gedaagden] was aangeboden dat geschilpunt tussen partijen niet langer speelde, hebben [gedaagden] bij dupliek het standpunt aangaande het vereiste van schriftelijke vastlegging wel herhaald, maar daaraan geen concrete (procedurele) consequenties meer verbonden.
Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] op dit punt in hun (processuele) belangen zijn geschaad, behoeft deze kwestie geen (verdere) beoordeling en beslissing.
5.15 Voorts hebben [gedaagden] zich beroepen op artikel 7.6 van het Sociaal Statuut,
waarin zij een inspanningsverplichting van [eiseres] lezen om in ieder geval geen woning aan te bieden die op de kwalificaties genoemd in dat artikel slechter is dan de huidige woning. Anders dan [gedaagden] lijken te stellen, houdt deze bepaling geen garantie in voor een wooncarrière. [gedaagden] hebben in het geheel niet met feiten onderbouwd dat [eiseres] ten aanzien van de drie aangeboden woningen zich niet heeft gehouden aan haar inspanningsverplichting om zoveel als mogelijk en redelijk rekening te houden met hun individuele wensen en te bevorderen dat zoveel als mogelijk en redelijk is uitzicht wordt geboden op een wooncarrière. Ditzelfde geldt met betrekking tot hun beroep op artikel 7.6 sub 3 met betrekking tot voorhanden zijnde mogelijkheden om in de omgeving van de te verlaten woning en binnen Kralingen te willen blijven wonen.
Het verweer van [gedaagden] dat de aangeboden woningen om deze redenen niet passend zijn wordt dan ook verworpen.
5.16 Met een beroep op de tekst van artikel 7.7 van het Sociaal Statuut stellen [gedaagden]
zich op het standpunt dat [eiseres] zich met het zich verplichten om geen woningen aan te bieden die in een herstructureringsgebied liggen, zich ook heeft verplicht om geen woningen aan te bieden die niet “van beton zijn”, omdat het in de verwachting ligt dat houten oudbouwwoningen binnen tien jaar wel zullen worden gerenoveerd.
Of deze gevolgtrekking juist is kan verder in het midden blijven, omdat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] aan [eiseres] te kennen hebben gegeven dat zij geen woning wensen ten aanzien waarvan plannen in ontwikkeling zijn om deze binnen tien jaar te slopen en/of ingrijpend te renoveren.
5.17 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiseres] tot drie maal toe woonruimte
aan [gedaagden] heeft aangeboden die voldoet aan de eisen van het Sociaal Statuut en ook overigens als passend moet worden beschouwd, gelet op hun gezinssamenstelling en
-inkomen.
De huurovereenkomst tussen partijen kan dan ook worden beëindigd op grond van de door [eiseres] gebezigde opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro.
5.18 [gedaagden] hebben subsidiair nog bepleit dat de datum voor beëindiging van de
huurovereenkomst wordt vastgesteld op een datum later in het (voor)jaar, zodat zij zelf nog enige mogelijkheid hebben om een woning conform hun woonwensen te vinden.
De kantonrechter ziet hiervoor geen aanleiding nu [gedaagden] al geruime tijd, in ieder geval bij het opstellen en ondertekenen van hun zoekprofiel op 8 augustus 2011, er rekening mee dienden te houden dat zij hun woning op termijn moesten verlaten en ook zelf, met de woonpas met stadsvernieuwingsurgentie actief op zoek konden gaan naar een alternatieve huisvesting. Hen nog een langere termijn gunnen dan na te melden maand, zou, gelet hierop en rekening houdend met de belangen van [eiseres] om tot sloop over te kunnen gaan, niet redelijk zijn.
De kantonrechter zal dan ook vast stellen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] eindigt met ingang van
15 april 2013. Het tijdstip van ontruiming stelt zij eveneens vast op 15 april 2013.
5.19 [eiseres] heeft verzocht het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
[gedaagden] hebben zich hiertegen verzet.
5.20 Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW Pro blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter op de beëindigingsvordering onherroepelijk heeft beslist. De wetgever heeft in deze bepaling geen uitzondering gemaakt voor de opzegging wegens verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan. Op het beginsel van artikel 7:272 lid 1 BW Pro dat geen uitvoerbaar bij voorraadverklaring kan volgen zolang er nog niet onherroepelijk is beslist heeft de Hoge Raad een uitzondering toelaatbaar geacht indien een rechtsmiddel wordt aangewend met alleen dan wel hoofdzakelijk als doel de huurbeëindiging uit te stellen (HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445, Lenderink/Woningstichting). Ook is een uitvoerbaar bij voorraad verklaring gerechtvaardigd geacht bij een onevenredigheid van de wederzijdse belangen (HR 8 januari 1992, NJ 1982, 445 en HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (Van Peski/Nieuw Amsterdam).
5.21 [eiseres] heeft gesteld dat als zij niet vóór 15 maart 2013 begint met de werkzaamheden, zij ISV-3 gelden ten bedragen van € 2.000.000,00 misloopt. Uit de door haar als productie 21 overgelegde “Verlengingsbeschikking ten behoeve van subsidieverlening ISV-3” valt dit echter niet in de door [eiseres] gestelde absolute zin te concluderen. Met betrekking tot de fysieke start van het project houdt die beschikking in dat het project moet worden uitgevoerd in de periode 15 maart 2013 tot en met 31 december 2019 en als aanvullende voorwaarde is gesteld dat “Wanneer de activiteiten rond sloop/bouwrijp maken niet op 15 maart 2013 zijn begonnen, bijvoorbeeld vanwege problemen met voorverkoop percentage, noodzakelijke planaanpassingen e.d. waardoor de woningbouw vertraagt en daardoor de fysieke werkzaamheden pas na 1-1-2014 zullen starten – kan concerndirecteur cluster Stadsontwikkeling per 15 maart 2013 besluiten om de ISV3 bijdrage alsnog in te trekken.” [eiseres] heeft verder geen omstandigheden gesteld en deze zijn evenmin anderszins gebleken waaruit volgt dat zij de subsidie daadwerkelijk misloopt.
5.22 De kantonrechter is van oordeel dat in een situatie als de onderhavige het bepaalde in artikel 7: 272 lid 1 BW niet aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaring in de weg staat, aangezien het belang daarbij voor [eiseres] zoveel zwaarder weegt dan het belang van [gedaagden] bij voortzetting van hun huurovereenkomst en in verband daarmee de afwijzing van de uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
5.23 Het inmiddels onherroepelijk geworden herstructureringsproject Jaffa-west in de deelgemeente Kralingen-Crooswijk betreft een omvangrijk project, waarvoor de plannen al jarenlang in ontwikkeling zijn; in 2007 is de ontwikkelingsvisie Jaffa-west tot standgekomen. Het project beoogt een algehele stedenbouwkundige vernieuwing van dit stadsdeel, met als doel de kwaliteit van het stadsdeel op hoger niveau te brengen door nieuwbouw en wijziging van de samenstelling van de bevolking.
Het project voorziet in de sloop van 348 woningen. Met betrekking tot fase 1 is er nog één huurder van de in totaal 107 huurders en met betrekking tot fase 1b, de fase die voorziet in de sloop van onder meer de woning van [gedaagden] gaat het thans nog om negen - naar de kantonrechter ambtshalve bekend is uit het aantal aan haar voorgelegde soortgelijke zaken, waarin eveneens vonnis is bepaald op 8 maart 2013- van de 140 huurders die niet hebben ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. Het gaat derhalve nog om een beperkt aantal huurders die zich verzet tegen beëindiging van de huurovereenkomst.
Bij het niet kunnen doorgaan van het project zijn -naar door [eiseres] gesteld en door [gedaagden] niet betwist- de gevolgen niet alleen van financiële, maar ook van maatschappelijke aard, aangezien een leegstaande straat de leefbaarheid van de omgeving zeer nadelig beïnvloed. Ook is tussen partijen niet meer in geschil de principiële vraag of de voorgenomen sloop van de woningen terecht is en evenmin dat er andere passende woonruimte voorhanden is.
Tegenover deze belangen van financiële en maatschappelijke aard staat het belang van [gedaagden] om een nieuwe woning te krijgen die voldoet aan meer van hun wensen dan volgens het criterium van passendheid volgens hun zoekprofiel, terwijl zij erkennen dat er andere passende woonruimte beschikbaar is en zij al gedurende langere tijd ook zelf in de gelegenheid zijn geweest om met hun woonpas met stadsvernieuwingsurgentie naar andere woonruimte te zoeken.
5.24 Weging van genoemde omstandigheden brengt de kantonrechter tot de slotsom dat er sprake is van een onevenredigheid in de belangen van partijen die een uitzondering op het beginsel dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard rechtvaardigt.
5.25 De kantonrechter zal de proceskosten compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt, gelet op de al jaren bestaande rechtsverhouding tussen partijen als verhuurder en huurder en overigens de bijzondere omstandigheden van het onderhavige geval.
6. De beslissing
de kantonrechter:
- stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] eindigt met ingang van 15 april 2013;
- veroordeelt [gedaagden] om deze woning uiterlijk op 15 april 2013 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiseres] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
- compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.