Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer:2937274 CV EXPL 14-2843
uitspraak: 7 augustus 2014
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht
in de zaak van:
[eiseres],
wonende te Leerdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. G.W. Boogaard, advocaat,
tegen:
1.[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te Leerdam,
gedaagden,
gemachtigde: mr. T.A. Vis, advocaat.
Eiseres wordt hierna aangeduid als [eiseres] en gedaagden gezamenlijk als [gedaagde c.s.]. Gedaagden afzonderlijk worden aangeduid als respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
Verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 26 maart 2014;
de conclusie van antwoord;
de brief d.d. 30 april 2014 van mr. Vis, met productie;
het tussenvonnis van 1 mei 2014 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de brief d.d. 13 juni 2014 van mr. Boogaard, met producties;
de brief d.d. 18 juni 2014 van mr. Vis, met producties;
de aantekening dat de comparitie heeft plaatsgevonden op 1 juli 2014;
de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
1.
De feiten
De feiten
1.1
[gedaagde c.s.]. hebben van [eiseres] woonruimte aan [adres en woonpllats] gehuurd. De woonruimte bevindt zich op de tweede verdieping van een pand, waarin [eiseres] en haar echtgenoot[x] zelf ook hun woonruimte hebben en waar de moeder van[x] inwoont. De huurovereenkomst is ingegaan op 2 december 2013 voor de periode tot en met 1 december 2014. De huurprijs, bij vooruitbetaling verschuldigd, bedraagt € 450,- per maand. De huurovereenkomst bepaalt in artikel 3.1 dat zij gedurende de genoemde huurperiode van één jaar niet tussentijds kan worden opgezegd.
1.2.
Artikel 10.17 (deel uitmakend van de “bijzondere bepalingen”) van de huurovereenkomst bepaalt voorts het volgende:
“(….)
Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden:
(….)
-met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode ontvangt en
-met inachtneming van een opzegtermijn en
(….).
De opzegtermijn is gelijk aan de duur van een betaalperiode, maar is voor een opzegging door huurder niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden.”.
1.3.
Op 29 december 2013 hebben [gedaagde c.s.]. aan [eiseres] een brief doen toekomen met –onder meer- de volgende inhoud:
“(….)
Wat punten van onze kant:
(….)
-Vaatwasser defect; er is op ons verzoek al een expert bij geweest, die kan het defect niet maken. Wel heeft hij ontdekt dat de vaatwasser geen water pakt/krijgt.(…..).”
1.4.
Op 4 februari 2014 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2014.
1.5.
Op 12 februari 2014 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opnieuw opgezegd, waarbij zij aangaf dat dit “per direct” was. Tevens heeft [eiseres] daarbij aangegeven dat dit inhoudt dat de woonruimte op 31 mei 2014 leeg en schoon opgeleverd moest zijn.
1.6.
Op 15 februari 2014 hebben [gedaagde c.s.]. de woning met medeneming van spullen verlaten. [eiseres] hebben hierop andere sloten op de woonruimte laten plaatsen.
1.7.
Op 26 februari 2014 hebben [gedaagde c.s.]. de huur opgezegd met onmiddellijke ingang. Zij hebben daarbij aangegeven dat [eiseres] hun de toegang tot de woning onmogelijk had gemaakt door plaatsing van andere sloten op 15 februari 2014.
1.8.
Bij brief van 4 maart 2014 aan [gedaagde c.s.]. heeft [eiseres] via haar gemachtigde aanspraak gemaakt op de huur voor de maand maart 2014 en [gedaagde c.s.]. gedurende 5 dagen gelegenheid geboden voor herstel van geconstateerde schade. Voorts is een termijn van 14 dagen gegeven om de betreffende bedragen te voldoen.
2. De vordering
2.1
[eiseres] vordert dat [gedaagde c.s.]. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van:
-een bedrag van € 600,-, te vermeerderen met 2% rente per maand over een bedrag van € 450,-, vanaf 1 maart 2014 tot de dag der algehele voldoening;
-een bedrag van € 850,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 maart 2014 tot de dag der algehele voldoening;
-de proceskosten, alsmede de nakosten van € 131,- (dan wel € 199,- bij betekening van het vonnis), alles te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis, althans na de datum van betekening daarvan.
2.2
[eiseres] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Op 15 februari 2014 bleken [gedaagde c.s.]. opeens uit de woning vertrokken te zijn. [eiseres] heeft toen de sloten moeten vervangen, omdat al eerder ongecontroleerde sleutels in omloop waren. De opzegging door [gedaagde c.s.]. is in strijd met de opzegtermijn uit de huurovereenkomst. [gedaagde c.s.]. dienen de huur ad € 450,- over de maand maart 2014 nog te voldoen. Zij zijn ten gevolge van het verzuim contractuele rente en incassokosten ad € 150,- verschuldigd. Voorts is de woning niet in de oorspronkelijke staat opgeleverd. Er is schade aan de vloerbedekking, de muren, een kleed, een tafel en aan de vaatwasser. Deze schade is noch gemeld, noch hersteld, ook niet nadat [gedaagde c.s.]. daartoe in de gelegenheid zijn gesteld. [gedaagde c.s.]. zijn voor de betreffende schade -in totaal een bedrag van € 850,-- aansprakelijk.
Het verweer
3.1
[gedaagde c.s.]. verzoeken de vordering af te wijzen. Zij voeren aan dat zij aanvankelijk met [eiseres] en haar echtgenoot[x] een goede verstandhouding hadden. De moeder van [gedaagde 2] bezat als pedicure van de moeder van[x] ook een sleutel van het pand. Er ontstonden echter steeds meer wrijvingen, zoals klachten van [eiseres] over geluidsoverlast en over een te hoog energieverbruik. [eiseres] viel erg uit tegen de moeder van [gedaagde 2]. Op 4 februari 2014 werd de huur door [eiseres] opgezegd, per 31 maart 2014. Op 5 februari 2014 werd de moeder van [gedaagde 2] de toegang tot het pand ontzegd. Na nieuwe aanvaringen is de wijkagent voor een tweede keer ingeschakeld, die [gedaagde c.s.]. adviseerde de woning zo snel mogelijk te verlaten. Bij brief van 12 februari 2014 heeft [eiseres] de huur opnieuw opgezegd, tegen 31 mei 2014. Op 15 februari 2014 hebben [gedaagde c.s.]. hun spullen uit de woning gehaald en zijn maximaal een uur later teruggekomen om te controleren of niets achter was gebleven. Toen zat er al een ander slot in de deur. [gedaagde c.s.]. konden dus geen eindcontrole meer uitvoeren en eventuele kleine herstellingen verrichten. Omdat zij geen toegang meer hadden en zich niet meer veilig voelden hebben [gedaagde c.s.]. op 26 februari 2014 de huur per direct opgezegd.
3.2.
[gedaagde c.s.]. zijn de huur over de maand maart 2014 niet verschuldigd. [eiseres] stelde -door de sloten te vervangen- het appartement immers niet meer ter beschikking. Het is onredelijk als [gedaagde c.s.]. nog huur zouden moeten betalen. [gedaagde c.s.]. zijn niet in verzuim geraakt.
3.3.
[gedaagde c.s.]. betwisten bovendien de mutatieschade. Het gat in het zeil van 2 bij 2 cm zat er al bij aanvang van de huur. Het zeil is bovendien al lang afgeschreven. Het bedrag van € 500,- is buitenproportioneel. [gedaagde c.s.]. kregen voorts niet meer –door het vervangen van de sloten- de gelegenheid de gaatjes in de muur te dichten die zij hadden gemaakt. [eiseres] had verder, om geluidsoverlast te voorkomen, in het begin drie kleden aan [gedaagde c.s.]. ter beschikking gesteld, waarvan een witte met een vlek. Ondanks toezeggingen heeft [eiseres] die niet verwijderd. Een eventuele vetvlek op de tafel van steigerhout hadden [gedaagde c.s.]. kunnen verwijderen, als zij nog toegang hadden gehad tot het pand. Bovendien heeft de tafel nadien buiten op het balkon gestaan, zodat de schade niet meer te controleren is. De vaatwasser was al kapot bij aanvang van de huur en heeft nooit gefunctioneerd.
3.4.
Voorzover [gedaagde c.s.]. gehouden zijn iets te betalen aan [eiseres], beroepen zij zich op verrekening. Zij hebben voor de tweede helft van februari 2014 huur betaald, terwijl zij geen toegang meer hadden. Het gaat om een bedrag van € 300,-. Er staan ook nog enkele spullen van [gedaagde c.s.]. in het appartement, waaronder een witte Ikea-kast. Bovendien hebben [gedaagde c.s.]. bij aanvang van de huur € 500,- geïnvesteerd bij het opknappen van de woonruimte. Hiermee is [eiseres] ongerechtvaardigd verrijkt. [gedaagde c.s.]. betwisten tenslotte de incassokosten.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Vaststaat dat [eiseres] of[x] op 15 of 16 februari 2014 nieuwe sloten op de deur heeft gezet. [gedaagde c.s.]. hebben ter comparitie aangegeven dat zij daarna nog diverse malen contact hebben gezocht met [eiseres], telefonisch en per sms, en dat dit niet lukte. Op de comparitie heeft[x] verklaard dat hij en [eiseres] er ook wel klaar mee waren en zelf geen contact meer hebben gezocht. Nu [eiseres] de sloten kort na vertrek van [gedaagde c.s.]. heeft vervangen, hebben [gedaagde c.s.]. in elk geval vanaf dat moment geen gebruik meer kunnen maken van de woonruimte. Vaststaat echter ook dat [gedaagde c.s.]. zelf op 15 februari 2014 vertrokken waren uit de woning en dat deze daarna geheel of nagenoeg leeg was. [gedaagde c.s.]. hebben daarmee zelf te kennen gegeven de woonruimte vanaf dat moment niet meer te willen gebruiken. Weliswaar was er sprake van behoorlijke spanningen en is de wijkagent ingeschakeld geweest, maar dit neemt niet weg dat [gedaagde c.s.]. nog tot eind mei 2014 de woonruimte hadden kunnen gebruiken. Dat [eiseres] nog aanspraak maakt op de huur van de maand maart 2014, conform de huurovereenkomst, is daarom redelijk te achten. Het bedrag van € 450,- zal worden toegewezen.
4.2.
[eiseres] vordert ook diverse schadebedragen in verband met het niet opleveren van de betreffende woonruimte in de oorspronkelijke staat. [gedaagde c.s.]. hebben gemotiveerd weersproken dat de woning niet in de oorspronkelijke staat is opgeleverd. Zij voeren aan dat de betreffende schades c.q. gebreken al aanwezig waren bij aanvang van de huur, op de gaatjes in de muur na, die zij zelf hebben aangebracht. Vastgesteld moet in elk geval worden dat geen beginstaat van de woonruimte is opgemaakt bij aanvang van de huur. Het volgende wordt verder overwogen. Met betrekking tot de kapotte vaatwasmachine staat vast dat [gedaagde c.s.]. [eiseres] reeds in de eerste huurmaand daarop hebben geattendeerd. De betreffende schade dient daarom niet voor rekening van [gedaagde c.s.]. te komen. Voor wat betreft de vlek in het kleed en op de tafel hebben [gedaagde c.s.]. aangegeven dat die schade in het kleed er al was toen zij het kregen, c.q. dat –in het geval van de tafel- eventuele schade niet goed kan worden vastgesteld nu de tafel ook buiten heeft gestaan en van steigerhout was. Zij hebben foto’s overgelegd van het kleed en van de tafel die buiten stond. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat de betreffende beschadigingen tijdens de huur door [gedaagde c.s.]. zijn ontstaan en er niet al zaten. Bovendien heeft zij de betreffende schadebedragen niet onderbouwd. [eiseres] heeft met betrekking tot het gaatje in het zeil evenmin voldoende onderbouwd dat dit door toedoen van [gedaagde c.s.]. zou zijn veroorzaakt en er niet al zat bij aanvang van de huur. [gedaagde c.s.]. hebben een foto overgelegd waarop het gaatje te zien is. Daarnaast heeft [eiseres] dit schadebedrag niet onderbouwd. Voor wat betreft de gaatjes in de muur hebben [gedaagde c.s.]. aangegeven dat zij die gemaakt hadden voor het ophangen van schilderijen, maar dat ze niet de gelegenheid hebben gekregen die te dichten nu de sloten waren veranderd door [eiseres]. [gedaagde c.s.]. hebben –zoals hierboven al overwogen- zelf gekozen voor het vervroegde vertrek op 15 februari 2014.[x] heeft ter terechtzitting betwist dat [gedaagde c.s.]. hemzelf en [eiseres] nog hadden benaderd om toegang te krijgen voor herstel. Gelet op de keus voor vertrek op 15 februari 2014 en de onvoldoende onderbouwing door [gedaagde c.s.]. van het herhaaldelijk contact opnemen, zal de schade door de gaatjes in de muur voor hun rekening en risico dienen te komen. Het betreft een bedrag van € 100,-. Gezien het bovenstaande zullen de overige schadeposten worden afgewezen.
4.3.
[gedaagde c.s.]. hebben zich nog beroepen op verrekening. Zij hebben aangevoerd dat zij voor de tweede helft van februari 2014 huur betaald, terwijl zij geen toegang meer hadden. Op dit punt moet het verrekeningsverweer worden verworpen. [gedaagde c.s.]. hebben immers zelf de woonruimte vroegtijdig verlaten, terwijl de huur toen nog doorliep. Zij doen er verder een beroep op dat zij de woonruimte bij aanvang hebben opgeknapt voor € 500,- . Ook dit verweer slaagt niet, omdat [gedaagde c.s.]. zelf hebben geprofiteerd van de verbeteringen en bovendien zelf hebben aangevoerd dat in verband met hun investeringen de borgsom door [eiseres] was kwijtgescholden. In dat opzicht zijn [gedaagde c.s.]. derhalve niet benadeeld. Met betrekking tot de overgebleven spullen in de woonruimte heeft [eiseres] betwist dat er nog spullen achter waren gebleven. Nu deze schadepost –voorzover al voldoende onderbouwd- wordt betwist slaagt een beroep op verrekening niet, nu niet eenvoudig is vast te stellen of de tegenvordering van [gedaagde c.s.]. gegrond is. De conclusie is derhalve dat [gedaagde c.s.]. niet slagen in hun beroep op verrekening.
4.4.
De gevorderde rente zal als niet of onvoldoende bestreden worden toegewezen.
4.5.
[gedaagde c.s.]. betwisten tenslotte de incassokosten. In het dossier bevindt zich één aanmaningsbrief van de zijde van de gemachtigde van [eiseres]. Deze aanmaning is uitgebracht in overeenstemming met de wettelijke vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Gelet op het recente arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1405 ) is het uitbrengen van één zogenaamde veertiendagenbrief ook voldoende om te spreken van voldoende incassohandelingen, indien de kosten overigens in redelijkheid zijn gemaakt. Er zijn geen aanwijzingen dat van de laatstgenoemde situatie geen sprake is. Vaststaat dat [gedaagde c.s.]. niet binnen de in de brief gestelde termijn van 14 dagen het verschuldigde hebben betaald. Gelet op de staffel uit het toepasselijke Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zullen de incassokosten worden gesteld op € 82,50. Het meerdere gevorderde zal worden afgewezen.
4.6.
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagde c.s.]. in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde nakosten zullen worden afgewezen, nu de wet in een zelfstandige procedure terzake voorziet (artikel 237 lid 4 Rv Pro).
Beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde c.s.]. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, tot betaling van een bedrag van € 532,50, te vermeerderen met 2% rente per maand over een bedrag van € 450,-, vanaf 1 maart 2014 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde c.s.]. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, tot betaling van een bedrag van € 100,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 maart 2014 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde c.s.]. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, tot betaling van de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 219,- aan griffierecht, € 93,80 aan explootkosten, € 3,94 aan kosten GBA en € 200,- aan salaris voor de gemachtigde, een en ander met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na heden, voorzover de proceskosten niet binnen die termijn zijn betaald;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.