Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Dordrecht
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 14/2227
uitspraak van de meervoudige kamer van 25 maart 2015 in de zaak tussen
[eiseres], gevestigd te Wassenaar, eiseres,
gemachtigde: P.M. Verkuyl,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, verweerder,
gemachtigde: L. Souljé.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 30 juni 2013, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Dordrecht (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2010 voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 2.762.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 13 februari 2014 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2014. Eiseres is ter zitting verschenen bij M. Fetter-Kuijt, H.J.Th. van Haastrecht en D. le Brun. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is ter zitting verschenen P. Baas, taxateur voor verweerder.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst teneinde eiseres in de gelegenheid te stellen informatie te overleggen met betrekking tot de huurcijfers van de objecten [adres 2] te Dordrecht.
Bij brief van 27 oktober 2014 heeft eiseres nadere stukken overgelegd.
Bij brief van 7 april (de rechtbank leest: november) 2014 heeft verweerder zijn reactie hierop gegeven.
Na daartoe toestemming te hebben ontvangen van partijen, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een autoshowroom met aangrenzende werkplaats, kantoren en andere aanhorigheden. Eiseres betwist de vastgestelde waarde en stelt dat deze ten hoogste € 1.997.000,- bedraagt. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar het door haar overgelegde taxatierapport van Ooms Drechtsteden Bedrijfshuisvesting B.V. van 26 september 2014.
2. De beroepsgrond dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, slaagt.
2.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
2.2
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daar, gelet op de door hem overgelegde taxatierapport van 12 juni 2014 van
P. Baas en hetgeen hij overigens in geding heeft gebracht, niet in geslaagd.
2.3
In zowel het taxatierapport van verweerder als het taxatierapport van eiseres is de waarde door middel van de hwk-methode bepaald, hetgeen ook de rechtbank een geschikte methode acht.
2.4
Ter zitting heeft eiseres verklaard zich te kunnen vinden in het door verweerder voor de onroerende zaak aangehouden bruto vloeroppervlak, zodat dit niet langer in geschil is.
De rechtbank stelt voorts vast dat de door beide partijen gebruikte kapitalisatiefactor (nagenoeg) gelijk is. Eiseres staat een factor van 10,53 voor. Naar beneden afgerond, komt deze op 10,5 uit, dezelfde factor die verweerder aanhoudt. De rechtbank gaat dan ook uit van een kapitalisatiefactor van 10,5.
2.5
Verweerder heeft de door hem aangehouden huurwaarde onderbouwd met de per
1 oktober 2010 gerealiseerde huurprijzen van de naastgelegen panden [adres 2] te Dordrecht (referentieobjecten), die net als de onroerende zaak autoshowrooms betreffen en in hetzelfde complex zijn gevestigd. Eiseres stelt evenwel dat deze huurprijzen niet zakelijk zijn, omdat deze tussen gelieerde partijen tot stand zijn gekomen.
Anders dan verweerder betoogt, is voor de beoordeling van de vraag of de huurprijzen op de vrije markt tot stand zijn gekomen, niet doorslaggevend of de contracterende partijen tot één concern behoren, maar kan ook uit andere feiten en omstandigheden blijken dat de huurprijzen niet zakelijk zijn, namelijk niet op de vrije markt tot stand gekomen.
Uit de door partijen overgelegde stukken uit de Kamer van Koophandel blijkt het volgende:
- ten tijde van het afsluiten van de huurcontracten was de [a] (De Dordtse) eigenaar van de referentieobjecten. De Dordtse had twee directeuren, waarvan H. Pelikaan er een was. Hij was alleen/zelfstandig bevoegd;
- de huurders van de referentieobjecten waren ten tijde van het afsluiten van de huurcontracten [b], van [c] en [d]
[e] was als directeur van deze drie vennootschappen alleen/zelfstandig bevoegd;
- Amega had ten tijde van het afsluiten van de huurcontracten twee directeuren, waarvan
H. Pelikaan er een was. Hij was alleen/zelfstandig bevoegd;
- De Dordtse en Amega hebben hetzelfde bezoekadres en hetzelfde telefoon- en faxnummer.
Eiseres heeft tevens een verklaring van H. Pelikaan van 24 oktober 2014, overgelegd, waarin hij (onder andere) de bovenstaande constructie bevestigt.
Gelet op deze feiten en omstandigheden heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem ter onderbouwing van de waarde gebruikte huurprijzen op de vrije markt, in het spel van vraag en aanbod tot stand zijn gekomen. Derhalve zijn de huurprijzen van de referentieobjecten niet bruikbaar voor de waardebepaling. De huurwaarde van de onroerende zaak mist daarom onderbouwing en is dus niet aannemelijk gemaakt.
3. Eiseres heeft de door haar voorgestane huurwaarde evenmin aannemelijk gemaakt. De in het taxatierapport van eiseres - naar de rechtbank begrijpt - gebruikte referentieobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde, te weten [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6] te Dordrecht, betreffen geen autoshowrooms, terwijl het object [adres 6] van een beduidend ouder bouwjaar is.
Wat betreft de objecten [adres 7], [adres 8] en [adres 9] te Dordrecht merkt de rechtbank op dat deze weliswaar (gedeeltelijk) autoshowrooms zijn, maar dat het object Laan der Verenigde Naties een vraaghuurprijs betreft, waaraan in het kader van de Wet WOZ geen betekenis toekomt. Verder is het oppervlak van het object [adres 7] twee keer zo groot als dat van de onroerende zaak, dateert dit object van eind jaren ’70 en heeft het een mindere ligging en uitstraling, zoals door verweerder is gesteld. Het object [adres 8] heeft als bouwjaar 1975 en heeft eveneens een mindere ligging dan de onroerende zaak. Onduidelijk is of en, zo ja, op welke wijze met deze verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden en hoe van hieruit tot de door eiseres voorgestane huurwaarde is gekomen.
4. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane huurwaarde aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op (afgerond)
€ 2.300.000,-.
€ 2.300.000,-.
Hierbij is de rechtbank globaal schattend uitgegaan van de volgende waarden:
- showroom en kantoor op de begane grond € 115,- per m²;
- bedrijfsruimten op de begane grond € 75,- per m²;
- kantoor op de eerste of tussenverdieping € 90,- per m²;
- showroom en bedrijfsruimte op de bovenste verdieping: € 90,- per m².
Verder heeft de rechtbank de kapitalisatiefactor van 10,5 aangehouden.
5. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 328,- te vergoeden.
6. De rechtbank veroordeelt verweerder voorts in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Besluit) voor reiskosten vast op € 53,34 (openbaar vervoer, tweede klas).
De kosten van de taxateur komen op grond van artikel 1, aanhef en letter b, van het Besluit eveneens voor vergoeding in aanmerking. De hoogte van de vergoeding wordt conform de Richtlijn van de Belastingkamers van de Gerechtshoven (Staatscourant van 18 december 2012, nr. 26039) (de Richtlijn)), vastgesteld. Op basis van de Richtlijn geldt voor courante niet-woningen een tarief van € 65,- per uur. Eiseres heeft geen factuur, maar een offerte van haar taxateur overgelegd, zodat niet duidelijk is hoeveel uur de taxateur aan zijn werkzaamheden heeft besteed. De rechtbank leidt uit het taxatierapport wel af dat de in de offerte genoemde werkzaamheden van de taxateur, waaronder een opname ter plaatse, hebben plaatsgevonden. De rechtbank schat de tijdsbesteding van de taxateur aan de taxatie met inachtneming hiervan op 10 uur. Derhalve stelt de rechtbank de vergoeding voor taxatiekosten vast op € 650,- (10 uur x € 65,-). Nu eiseres de omzetbelasting als voorbelasting in aftrek kan brengen, bestaat geen aanleiding dit bedrag hiermee te verhogen.
De door eiseres vermelde kosten van € 100,- aan verschotten komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu deze niet nader gespecificeerd zijn, zodat onduidelijk is waarop deze kosten betrekking hebben.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 2.300.000,- en bepaalt dat de betreffende aanslag voor de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 328,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres, vastgesteld op € 703,34, te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, voorzitter, en mrs. M.C. Woudstra en C.F.J. de Jongh, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).