Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 14/5775
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 mei 2015 in de zaak tussen
[eiseres]., eiseres,
gemachtigde: H.G.M.J. van Helvoort,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigden: mr. B.J. Klein, mr. S. Kapoerchan en E. Wagenaar, taxateur.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 23 oktober 2013, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012 vastgesteld en eiseres een daarmee corresponderende aanslag in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 10 juli 2014 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2015. Namens eiseres zijn ter zitting verschenen E. Jansen, M. Wolswijk en C. Klasens, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft het ondergrondse gedeelte van [a]. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 56.459.000,-. Eiseres bepleit een waarde van ten hoogste € 3.464.979,-.
2. Eiseres voert aan dat verweerder een onjuiste objectafbakening aanhoudt door de Noordhal, de Zuidhal en de stationshal tot de onroerende zaak te rekenen. Verweerder gaat daarom ten onrechte uit van een oppervlakte van 8.277 m² in plaats van alleen de oppervlakte van de perrons van 6.698 m², zo voert eiseres aan.
2.1.
Voor de toepassing van artikel 16 Wet Pro WOZ is allereerst van belang dat tot één onroerende zaak in de zin van dit artikel alleen de eigendommen van één (rechts)persoon kunnen behoren. Indien verschillende samenstellende delen verschillende genothebbenden krachtens eigendom of beperkt recht hebben, behoren deze delen tot verschillende onroerende zaken (vergelijk Hoge Raad 17 november 1982, nr. 21 248, Belastingblad 1983, blz. 67, BNB 1983/41 en Hoge Raad 20 oktober 1993, nr. 29 464, Belastingblad 1994, blz. 174, BNB 1993/349). Eiseres stelt dat zij alleen eigenaar is van de sporen en de perrons. De Noordhal en Zuidhal zijn volgens haar door natrekking eigendom geworden van de gemeente Rotterdam en op de Stationshal is een recht van opstal gevestigd door N.S. Vastgoed B.V. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Eiseres is eigenaar van de sporen, perrons, de Noordhal, de Zuidhal en stationshal.
2.1.1
Op grond van artikel 3:4, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek is al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel van die zaak. Op grond van het tweede lid wordt bestanddeel van de hoofdzaak een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken.
Volgens het oordeel van de Hoge Raad in zijn arrest van 7 december 2012 (ECLI:NL:HR:
2012:BX7474), welk oordeel de rechtbank volgt, kan een aanwijzing dat een zaak volgens verkeersopvatting als onderdeel van een hoofdzaak heeft te gelden, gelegen zijn in de omstandigheid dat de twee zaken in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd, of in de omstandigheid dat de hoofdzaak, indien het bestanddeel zou ontbreken, als onvoltooid moet worden beschouwd in de zin, dat de hoofdzaak dan niet geschikt is te beantwoorden aan haar bestemming.
2.1.2.
De Noordhal en Zuidhal zijn een bestanddeel van de onroerende zaak en zijn geen bestandsdeel van [a]
Indien de Noordhal en de Zuidhal zouden ontbreken, moet de onroerende zaak als onvoltooid worden beschouwd. De onroerende zaak zou dan niet beantwoorden aan zijn bestemming; de perrons voor de treinen zouden niet (goed) bereikbaar zijn.
Zonder de Noordhal en de Zuidhal zou het metrostation niet als onvoltooid moeten worden beschouwd. Het metrostation zou nog steeds beantwoorden aan zijn bestemming; de perrons voor de metro zouden goed bereikbaar zijn.
Hier komt bij dat, om vanuit de Noord- en Zuidhal bij de metro te komen, via poortjes moet worden in- en uitgecheckt. Wellicht ten overvloede merkt de rechtbank hierbij op dat de stijl van de Noordhal en Zuidhal gelijk is aan de rest van het treinstation, terwijl het metrostation de stijl heeft van de RET (de gebruiker).
De vermelding in de notariële akte van 29 maart 1996 dat van de levering in opstal is uitgezonderd de tunnelbak met toebehoren van [a], welke mede als gevolg van horizontale natrekking volledig eigendom blijft van de gemeente Rotterdam, bevat geen concrete aanwijzing dat volgens verkeersopvatting en in afwijking van hetgeen hiervoor is vermeld, de Noordhal en de Zuidhal als onderdeel van het metrostation hebben te gelden.
De stationshal behoort eveneens tot de onroerende zaak. De betwisting van eiseres dat het eigendom door het recht van opstal op de stationshal niet bij haar rust, weerlegt verweerder gemotiveerd met de ter zitting geciteerde en partijen bekende e-mail van NS Vastgoed B.V.
2.2.
Gezien het systeem van objectafbakening in de Wet WOZ dient vervolgens te worden beoordeeld of de onroerende zaak die één eigenaar heeft, als één gebouwd eigendom moet worden aangemerkt in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ.
Aangezien het treinstation met de inbegrip van de Noordhal, de Zuidhal en de stationshal geruime tijd na de bouw van het metrostation tot stand is gekomen en als één geheel is gebouwd, komt de rechtbank mede gelet op hetgeen hiervoor onder 2.1. is overwogen, tot de conclusie dat de onroerende zaak met inbegrip van de Noordhal, de Zuidhal en de stationshal moet worden aangemerkt als één gebouwd eigendom.
2.3.
Omdat sprake is van één gebouwd eigendom, beoordeelt de rechtbank vervolgens of, zoals bepaald in artikel 16 en Pro onder c van de Wet WOZ sprake is van gedeelte(n) die afzonderlijk worden gebruikt.
2.3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de Noordhal, de Zuidhal de stationshal geen afzonderlijke gedeelten in de zin van artikel 16 en Pro onder c van de Wet WOZ omdat de daarvoor vereiste afsluitbaarheid ontbreekt. De samenstellende delen staan in open verbinding met elkaar en zijn niet van elkaar afgesloten of afsluitbaar. Weliswaar zijn er tourniquets maar deze bevinden zich blijkens de tot de gedingstukken behorende foto’s bij de bovengrondse toegangen tot de Noordhal en de Zuidhal. Derhalve vormen de Noordhal, de Zuidhal, de stationshal en de overige bestandsdelen van de onroerende zaak, één onroerende zaak in de zin van artikel 16 Wet Pro WOZ.
2.3.2.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat ook geen sprake is van een situatie als bedoeld onder artikel 16, aanhef en onder d van de Wet WOZ, te weten een samenstel van twee of meer gedeelten van het gebouwde eigendom die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
2.4.
De beroepsgrond faalt.
3. Eiseres voert verder aan dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak ten onrechte alleen de spoorbanen inclusief het direct daaronder gelegen gedeelte van de betonconstructie en de ondergrond, daarvan uitzondert. Hierbij geldt dat uit hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, de rechtbank afleidt dat eiseres niet langer aanvoert dat de tunnelbuis ten onrechte in de waardering is betrokken.
3.1.
Ter zitting hebben partijen bevestigd dat niet in geschil is dat op basis van het arrest van de Hoge Raad van 21 september 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3522, van de waardering zijn uitgezonderd (kort gezegd) die onderdelen die direct zijn toe te rekenen aan de spoorbaan.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat direct aan de spoorbaan zijn toe te rekenen die onderdelen die noodzakelijk zijn om een trein ondergronds te laten rijden, van plaats A naar plaats B.
3.2.
Het beton van [a], perrons, (rol)trappen, liften, zitbanken en afvalbakken zijn nodig voor de reizigersstroom, maar niet noodzakelijk om de trein ter hoogte van [a] ondergronds te laten rijden. Dat de perrons in dit geval bestaan uit jukken met daarover betonplaten, waar eiseres op wijst, maakt niet dat de perrons nodig zijn om de spoorbanen als zodanig te laten functioneren. Ook de ondergrond van gebouwen en de ondergrond van de perrons zijn daarvoor niet noodzakelijk.
De technische ruimte en de werktuigkundige en elektrische installaties in de Noordhal en Zuidhal hebben zoals in het bestreden besluit uiteengezet, geen relatie met het (functioneren van het) spoor.
Verweerder laat dus terecht alleen de tunnelbuis, de spoorbanen en de daaronder gelegen gedeelte van de betonconstructie en de ondergrond, buiten de waardering.
3.3
De beroepsgrond faalt.
4. Eiseres voert aan dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk maakt.
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Ook de rechtbank acht dit een geschikte methode.
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.2.
Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport van E. Wagenaar van 5 januari 2014 (taxatierapport) overgelegd.
4.2.1.
In weerwil van wat eiseres, naar de rechtbank begrijpt, betoogt, was verweerder bij de waardering niet gehouden de Taxatiewijzer deel 4 NS stations (taxatiewijzer) te volgen. Deze heeft namelijk alleen betrekking op (bovengrondse) perrons en zich daarop bevindende overkappingen en wachtruimtes alsmede fietskluizen en –rekken en de grond daarbij. In dit specifieke geval bestaat de onroerende zaak echter niet alleen uit perrons, maar ook uit de Noordhal en Zuidhal met toebehoren en zijn de perrons zelf ondergronds gelegen. Dat verweerder bij de waardering van de andere in Rotterdam gelegen stations zich wel aan de taxatiewijzer houdt, zoals door eiseres opgemerkt, betekent niet dat verweerder dit hier ook moet doen, al omdat dat bovengronds gelegen stations betreft.
Gelet op de bijzondere omstandigheden bij ondergronds bouwen, heeft verweerder in dit geval terecht aansluiting gezocht bij de bouwkosten van metrostation Wilhelminaplein. Dit station is slechts twee meter dieper gelegen en is ook gebouwd rondom al bestaande ondergrondse bouw. Hierbij is van belang dat de bouwkosten van de onroerende zaak zelf onbekend zijn en eiseres deze niet meer kan overleggen, zoals door haar ter zitting verklaard.
4.2.2.
Op basis van de geïndexeerde bouwkosten van Wilhelminaplein maakt verweerder de waarde van de perrons aannemelijk.
Het betoog van eiseres dat verweerder bij de perrons van een onjuiste levensduur en restwaarde is uitgegaan volgt de rechtbank niet. Gezien de solide constructie die ondergronds nodig is, acht de rechtbank een levensduur van 80 jaar en een restwaarde van 20 % aannemelijk. Daarnaast is de stelling van eiseres ter zitting dat verweerder voor de perrons een te hoge prijs per m² hanteert, zonder nadere onderbouwing, onvoldoende om aan de voor de perrons in aanmerking genomen waarde te twijfelen.
Ook voor de wachtruimte in de Noordhal maakt verweerder de levensduur (50 jaar) en restwaarde (20%) aannemelijk. Met de levensduur (20 jaar) en restwaarde (15%) die eiseres voorstaat, die volgt uit de taxatiewijzer, gaat eiseres eraan voorbij dat de wachtruimte van de onroerende zaak niet is gelegen in de openlucht en daarom geacht moet worden een langere levensduur te hebben.
De waarde van de stationshal, de Noordhal en de Zuidhal bestrijdt eiseres niet specifiek en ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat verweerder de waarde daarvan onjuist heeft vastgesteld.
Verweerder heeft daarbij de kosten van de roltrappen gebaseerd op een geïndexeerde opgave van de roltrappenleverancier. Deze kosten zijn, net als de kosten van de liften en (gewone) trappen, niet verdisconteerd in de kosten van de perrons. Dat in de taxatiewijzer is opgenomen dat dit het geval is, waar eiseres op wijst, betekent niet dat dat in deze waardering ook zo is. Verweerders waardering is immers niet gebaseerd op de taxatiewijzer.
Anders dan eiseres aanvoert is de waarde van de (onder)grond niet te hoog vastgesteld. Bij de waardering van de grond kan worden uitgegaan van de gemeentelijke gronduitgifteprijzen. Omdat de gemeente Rotterdam geen specifieke uitgifteprijs heeft voor grond met als bestemming spoorwegdoeleinden, heeft verweerder in redelijkheid kunnen aansluiten bij de uitgifteprijzen van grond ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen. In het bijzonder bij de grond van de gebouwen acht de rechtbank een waarde van € 214,- per m² gelet op de locatie niet te hoog. Een prijs van € 61,- per m² voor de grond behorende bij de perrons acht de rechtbank evenmin te hoog.
4.2.3.
Uit de vergelijking van de gemiddelde prijs per m² van de gehele onroerende zaak met andere (ondergrondse) stations in Nederland, zoals Schiphol, volgt niet dat de waarde te hoog is vastgesteld. Onduidelijk is of de waarden die eiseres vermeldt voor de andere stations ook gebaseerd zijn op de gecorrigeerde vervangingswaarde en zo ja, op welke manier die is berekend. Daarnaast is verweerder niet gehouden aan waarden die zijn gehanteerd voor taxaties buiten de gemeente Rotterdam. Bovendien heeft verweerder ter zitting toegelicht dat de gemiddelde waarde van de onroerende zaak op € 7.856,- per m² is gesteld, terwijl dit voor metrostation Wilhelminaplein € 9.240,- per m² is en dat dit voor de recent gereedgekomen ondergrondse metrostations Blijdorp en Rotterdam Centraal (op basis van de bouwkosten hiervan) respectievelijk € 38.064,- en € 24.184,- per m² is.
4.3.
De beroepsgrond faalt.
5. Verder voert eiseres ter zitting aan dat de waarde niet in verhouding staat tot eerdere vastgestelde waarden, waarbij de waarde is gestegen van rond de € 32.000.000,- voor waardepeildatum 1 januari 1999 tot de in geding zijnde waarde van € 56.459.000,- voor waardepeildatum 1 januari 2011. Naar de rechtbank begrijpt bepleit eiseres dat op grond hiervan het bestreden besluit moet worden vernietigd.
5.1.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen evenwel met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, zoveel mogelijk aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Een herleiding van de WOZ-waarde gebaseerd op de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildata vastgestelde waarde kan niet als bruikbare methode van waardebepaling worden beschouwd.
De enkele omstandigheid dat sprake is van groot verschil in waarde in vergelijking met eerder jaren, is geen reden af te wijken van voormeld doel en strekking van de Wet WOZ.
Daarbij laat het verschil tussen voormelde waarden zich verklaren, naar ook ter zitting is besproken, doordat de grond thans hoger wordt gewaardeerd dan eerder het geval was.
5.2.
De beroepsgrond faalt.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Klomp, voorzitter, en mrs. M.I. Blagrove en
J.P. Kruimel, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).