Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4461427 VV EXPL 15-465
uitspraak: 23 oktober 2015
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
[eiser],
wonende te Rotterdam,
eiser,
gemachtigde: mr. M.G.J. Smit te Rotterdam,
tegen
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. L.T. Kleine te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiser]’ en ‘Woonstad’.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
de kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 30 september 2015, met producties;
- de brief met bijlagen van 7 oktober 2015 van de zijde van Woonstad.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2015.
[eiser] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens Woonstad is mevrouw [S.], medewerker wijkbeheer, verschenen bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, waarbij de gemachtigde van Woonstad zich heeft bediend van een pleitnota. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gemaakt.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
Tussen partijen is met ingang van 1 april 2010 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] te Rotterdam, tegen een huurprijs van laatstelijk € 329,35 per maand (hierna: het gehuurde).
2.2.
Het pand waarin het gehuurde is gelegen bestaat uit vier verdiepingen. De begane grond heeft als bestemming bedrijfsruimte en de drie verdiepingen er boven hebben als bestemming woonruimte. Het gehuurde is gelegen op de derde verdieping.
2.3.
De bedrijfsruimte is eigendom van Ranko B.V., die deze ruimte aan winkeliers verhuurt. Sinds 15 mei 2015 is in de bedrijfsruimte een viswinkel, De Goudse Vis, gevestigd (hierna: de viswinkel).
2.4.
[eiser] heeft bij Woonstad geklaagd over stankoverlast afkomstig van de viswinkel.
2.5.
Naar aanleiding van de klachten heeft een medewerker van Woonstad het gehuurde bezocht en voorts heeft Stadsontwikkeling gemeente Rotterdam samen met DCMR een onderzoek ingesteld.
2.6.
Bij brief van 1 juli 2015 heeft DCMR aan [eiser] bericht dat tijdens het onderzoek op 2 juni 2015 duidelijk is geworden dat de afzuiginstallatie van de vishandel werkzaam is en op de juiste manier wordt gebruikt en ook de uitmonding van de afvoer aan de gestelde eisen voldoet, zodat DCMR niet handhavend kan optreden tegen eventuele overlast. Voorts heeft DCMR aangegeven dat tijdens de controle van DCMR is geconstateerd dat op diverse plekken in de woning van [eiser] een baklucht te ruiken is en de geur ook op de begane grond en in het trappenhuis is waargenomen. Volgens DCMR lijkt deze lucht afkomstig van de activiteiten van de viswinkel en zou de situatie eventueel uit bouwkundige gebreken kunnen voortkomen.
2.7.
Bij brief van 9 juli 2015 heeft Woonstad aan [eiser] bevestigd dat een van haar medewerkers ter plaatse heeft geconstateerd dat sprake is van stankoverlast, dat zij de eigenaar/beheerder hebben geïnformeerd en verzocht maatregelen te treffen en dat wegens het aanhouden van de klachten zij afdeling Toezicht gebouwen van de gemeente Rotterdam hebben ingeschakeld. Voorts heeft Woonstad [eiser] geadviseerd indien de klachten aanhouden zich rechtstreeks tot de viswinkel te wenden omdat de bedrijfsruimte niet in eigendom is van Woonstad en ook niet door Woonstad wordt verhuurd.
2.8.
Op 21 juli 2015 is tijdens de vergadering van de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) het probleem van de stankoverlast besproken en heeft de VvE ingestemd met het voorstel om een afvoer langs de gevel aan te brengen.
2.9.
Bij brief van 31 juli 2015 heeft Woonstad aan [eiser] een bevestiging gestuurd van het gesprek dat die dag heeft plaatsgevonden. In deze brief is onder meer te kennen gegeven dat de eigenaar van de bedrijfsruimte en de viswinkel bij de gemeente een aanvraag hebben ingediend voor het plaatsen van een afzuiginstallatie aan de zijgevel die boven het dak uitkomt en voorts dat zodra de vergunning wordt verstrekt de werkzaamheden door een erkend installateur zullen worden uitgevoerd.
2.10.
Bij brief van 29 september 2015 heeft de viswinkel, voor zover hier van belang, aan haar verhuurder te kennen gegeven dat indien de gemeente geen toestemming geeft voor het plaatsen van een afzuiginstallatie via de zijgevel zij de huurovereenkomst per 1 december 2015 opzegt.
3.De stellingen van partijen
3.1.
[eiser] heeft - samengevat - gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. a) Woonstad te gebieden om de gebreken op kosten van Woonstad te herstellen;
b) Woonstad te gebieden om voorlopig de huur van [eiser] met 100% te verminderen, dan wel met een percentage dat de voorzieningen rechter redelijk voorkomt;
c) Woonstad te gebieden om een voorschot van immateriële schadevergoeding te betalen ten bedrage van € 1.000,00;
d) Woonstad te gebieden om een voorschot schadevergoeding van € 100,00 te betalen wegens gemaakte telefoonkosten;
e) Woonstad te gebieden om een dwangsom van € 1.000,00 per dag te betalen indien 15 dagen na het vonnis niet alle gebreken zijn verholpen;
f) Woonstad te veroordelen in de proceskosten;
g) Woonstad te gebieden de eigen bijdrage van € 461,00 te vergoeden.
3.2.
Aan zijn vorderingen heeft [eiser] naast de onder 2.1 tot en met 2.9 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd. De stankoverlast is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Ondanks aandringen van [eiser] heeft Woonstad het probleem niet opgelost, terwijl zij op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro gehouden is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Als gevolg van de stankoverlast heeft [eiser] sinds 15 mei 2015 niet meer het genot van het gehuurde en heeft [eiser] aanspraak op huurvermindering ex artikel 7:207 lid 1 BW Pro. Als gevolg van de stankoverlast en de daarbij behorende vermindering van het huurgenot heeft [eiser] schade geleden en heeft [eiser] op grond van artikel 7:208 BW Pro aanspraak op vergoeding van zijn schade. [eiser] heeft een spoedeisend belang nu hij al sinds 15 mei 2015 last heeft van stankoverlast en hij zowel mentaal als fysiek niet meer in staat is in het gehuurde te leven en genoodzaakt is elders te verblijven. Ondanks aandringen heeft Woonstad geen enkele actie ondernomen om de stankoverlast te verhelpen.
3.3.
Woonstad heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Woonstad heeft daartoe - kort samengevat - aangevoerd dat de stankoverlast van de viswinkel niet kan worden gekwalificeerd als een gebrek en Woonstad daarom niet gehouden is de stankoverlast te verhelpen. Woonstad heeft de gemachtigde van [eiser] hier verschillende malen op gewezen, maar dit verweer is niet opgenomen in de dagvaarding, zodat in strijd met artikel 21 en Pro 111 lid 3 Rv is gehandeld. Voor toewijzing van de huurprijsvermindering en de schadevergoeding is volgens Woonstad dan ook geen grond, nu geen sprake is van een gebrek. Voor toewijzing van de gevorderde vergoeding van de eigen bijdrage is evenmin grond en tot slot heeft Woonstad aangevoerd dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vordering.
3.4.
De overige stellingen van partijen zullen voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering worden besproken.
4.De beoordeling van de vordering
4.1.
Voldoende is gebleken dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorziening, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering.
4.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
Ter beantwoording van de vraag of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure voor toewijzing in aanmerking komen, dient beoordeeld te worden of de stankoverlast in het gehuurde kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Immers op grond van het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW Pro is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, kan de huurder op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro in geval sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een vermindering van de huurprijs vorderen en is op grond van artikel 7:208 BW Pro de verhuurder gehouden tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade.
4.4.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 is Pro een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Lid 3 bepaalt evenwel dat een feitelijke stoornis door een derde zonder bewering van recht niet als een zodanig gebrek kwalificeert.
4.5.
In de onderhavige kwestie ervaart [eiser] stankoverlast die wordt veroorzaakt door de viswinkel die gevestigd is (in een van een andere eigenaar/verhuurder gehuurde bedrijfsruimte) onder het gehuurde, naar het oordeel van de kantonrechter vormt dit een feitelijke stoornis door een derde. [eiser] heeft niet gesteld dat de viswinkel daartoe een recht pretendeert, zodat op grond van het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW Pro geen sprake is van een gebrek dat Woonstad dient te verhelpen. Dit heeft tot gevolg dat Woonstad niet op grond van een wettelijke regeling kan worden aangesproken door [eiser] tot beëindiging of bestrijding van de genoemde overlast en evenmin tot vermindering van de huurprijs of vergoeding van schade.
4.6.
Ter zitting heeft [eiser] nog aangevoerd dat de stankoverlast mogelijk wordt veroorzaakt door een gebrek in de afzuiginstallatie in het gebouwen complex, waarop de afzuiginstallatie in het gehuurde van [eiser] is aangesloten. Gelet op de betwisting van Woonstad is deze stelling vooralsnog onvoldoende onderbouwd. Voor nadere bewijslevering is in het kader van een kort geding procedure echter geen ruimte, zodat vooralsnog onvoldoende aannemelijk is geworden dat op deze grond de vorderingen in een bodemprocedure voor toewijzing in aanmerking komen.
4.7.
Gelet op het vorenstaande is er, nu er niet van een gebrek kan worden uitgegaan, geen grondslag voor toewijzing van het door [eiser] gevorderde en is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. De slotsom is dan ook dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen en de overige verweren van Woonstad onbesproken kunnen blijven.
4.8.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten van Woonstad.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 400,00 aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Verkerk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
754