Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 15/3957
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 december 2015 in de zaak tussen
[eiseres]
gemachtigde: J. Berger,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schiedam, verweerder,
gemachtigde: R. Veldhuis.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2014, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] te Schiedam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2014 vastgesteld op € 800.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 december 2014 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2015. Eiseres en verweerder zijn ter zitting verschenen bij gemachtigde. Tevens is C.H.S. Triel, taxateur van verweerder, verschenen.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft voormalige kantoorruimte, thans in gebruik als kinderdagverblijf. In geschil is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2013.
2. Eiseres voert ter zitting aan dat niet moet worden gekeken naar de individuele waarde van [b] en [a] , maar dat enkel de totale waarde hiervan van belang is. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiseres hiermee dat een onjuiste objectafbakening is aangehouden.
2.1
Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
2.2
Op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ heeft verweerder terecht twee afzonderlijke objecten aangehouden. [a] is immers afzonderlijk van [b] aan [c] . verhuurd, beide objecten zijn bestemd om afzonderlijk te gebruiken. Omdat [b] en [a] niet bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn, is geen sprake van een samenstel als bedoeld in onderdeel d van artikel 16 van Pro de Wet WOZ. Dat eiseres zelf en andere zoals de bank beide objecten als een geheel zien, waar eiseres op wijst, is voor de Wet WOZ niet van belang. Overigens wordt ook in het door eiseres overgelegde rapport van GW makelaars van 12 februari 2014 (hierna: taxatierapport GW) aan beide objecten apart een waarde toegekend.
Omdat voor de Wet WOZ sprake is van twee afzonderlijke objecten, dient ook aan elk object afzonderlijk een waarde te worden toegekend en staat elke waarde op zichzelf ter toetsing.
3. Eiseres voert voorts aan dat de vastgestelde waarde voor [a] te hoog is en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport GW en een taxatierapport van Ooms makelaars van 26 maart 2014 (hierna: taxatierapport Ooms).
3.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode).
3.2
Op verweerder rust de bewijslast dat de waarde van € 800.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst verweerder naar de door hem overgelegde taxatiekaart. Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 810.000,-.
3.3
In de taxatiekaart is de waarde bepaald aan de hand van de hwk-methode, hetgeen de rechtbank voor de onroerende zaak een juiste methode acht. In de taxatiekaart is een (totale) huurwaarde van € 101.280,- aangehouden. Deze huurwaarde ligt in lijn met het eigen huurcijfer van € 100.302,- per jaar, dat uit het taxatierapport GW volgt. Dat, zoals in het taxatierapport GW opgemerkt, de huurmarkt voor kinderdagverblijven aanzienlijk minder is geworden, de huidige huurder slechts 60 % van de onroerende zaak in gebruik heeft en dat de huurovereenkomst na afloop niet met de huidige huurprijs zal worden voortgezet, maakt niet dat de overeengekomen huurprijs voor de onroerende zaak in de waardering niet bruikbaar is. Dit geldt evenmin voor de door eiseres ter zitting gestelde huurachterstand van de huurder van € 80.000,- en het gegeven dat de huurprijs thans is gehalveerd. Feit blijft dat de huurprijs van ongeveer € 100.000,- per jaar tot stand is gekomen op de (destijds geldende) markt rond de waardepeildam. De rechtbank acht de genoemde veranderde omstandigheden niet zodanig dat de overeengekomen huurprijs op de waardepeildatum 1 januari 2013 niet marktconform zou zijn.
Als kapitalisatiefactor is 8 aangehouden. Eiseres bestrijdt deze factor niet concreet en ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
De betwisting door eiseres van de totale waarde met verwijzing naar de door haar overlegde taxatierapporten maakt het voorgaande niet anders, reeds omdat hierin de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld naar waardepeildatum 5 januari 2014 (taxatierapport GW), respectievelijk 18 februari 2014 ( taxatierapport Ooms), terwijl de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2013 betreft. Bovendien heeft het taxatierapport Ooms betrekking op de totale waarde van [b] , [d] , [e] en [f] en staat hierin niet per object vermeld wat de waarde daarvan is. Verder ontbreekt het rekenmodel met de onderbouwing van de vastgestelde waarde bij het taxatierapport Ooms.
Ook de enkele stelling ter zitting van eiseres dat de door verweerder aangehouden waarde niet aansluit bij de markt is, zonder gegevens die dit onderbouwen, onvoldoende om aannemelijk te achten dat die waarde te hoog is.
4. Het beroep is ongegrond.
5. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mrs. L.A.C. van Nifterick en
C.F.J de Jongh, leden in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 december 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).