Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3684315 \ CV EXPL 14-59824
uitspraak: 3 juli 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 10 december 2014,
gemachtigde: mr. T. Harmankaya te Den Haag,
tegen
de stichting
Stichting Vestia,
woonplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding, met producties;
- de rolbelissing d.d. 9 januari 2015;
- het herstelexploot d.d. 23 januari 2015;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis d.d. 11 maart 2015 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen gehouden op 13 mei 2015 en de brief d.d. 29 mei 2015 van mr. Lichtenveld die daar aan is gehecht.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
Met ingang van 17 september 2012 huurt [eiser] van Vestia de woning aan de [adres] te Rotterdam voor een bedrag van € 986,03 per maand. Het betreft een nieuwbouw woning die [eiser] voorafgaand aan het afsluiten van de huurovereenkomst heeft bezichtigd. Bij de bezichtiging is door hem een separate berging bekeken. De woning is op 21 september 2012 opgeleverd. Er is aan [eiser] geen separate berging ter beschikking gesteld.
2.2
De tussen partijen gesloten huurovereenkomst vermeldt het volgende:
Huurder heeft van verhuurder gehuurd de zelfstandige woning, met bijbehorende berging (…).
2.3
De brochure betreffende de woningen vermeldt het volgende:
Zuiderspoor biedt 97 huurwoningen in de vrije sector. U heeft de keuze uit 3 basis woonsoorten. Werkt u veel aan huis of heeft u een eigen bedrijf? De woon-werkwoning zijn speciaal voor u ontworpen. (…)
VAN ALLE GEMAKKEN VOORZIEN
Alle woningen hebben een ruime indeling en zijn standaard uitgerust met een comfortabele keuken voorzien van inductiekookplaat (…)Wilt u de deur uit? Pak de fiets uit uw separate berging. (…)
WOON-WERKWONINGEN
Altijd gedagdroomd van een bedrijf aan huis? Met de 8 woon-werkwoningen in Zuiderspoor wordt het werkelijkheid. (…) een aantal woningen is zelfs uitgerust met twee entrees: 1
voor uw zakelijke afspraak en 1 voor privé-gebruik. (…)
voor uw zakelijke afspraak en 1 voor privé-gebruik. (…)
Op de begane grond bevindt zich een werkruimte om in te richten als kantoor, praktijk of atelier. Via een trap bereikt u eerst de entresol, een soort chique tussenvloer. Dit zorgt ervoor dat uw leefruimte uit het zicht is van klanten. (…)
- woonoppervlakte 129 of 147 m2
- 5 kamers met dakterras
- Bedrijfsruimte op de begane grond
- Luxe keuken met inbouwapparatuur
- Luxe sanitair
- Separate berging
2.4
Een dag nadat [eiser] de sleutel van de woning heeft ontvangen, is een keramische kookplaat geïnstalleerd.
3.De vordering
3.1
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Vestia te veroordelen tot het alsnog plaatsen van een inductiekookplaat en tot het alsnog opleveren van een separate berging en als dat niet mogelijk blijkt tot verlaging van de huurprijs en in de kosten van het geding.
Aan haar vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.2
De woning heeft gebreken en Vestia is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [eiser] vordert nakoming van de huurovereenkomst en de toezeggingen die in dat kader zijn gedaan.
kookplaat
In de brochure van de woning is aangegeven dat er in de keuken een inductiekookplaat zou worden geplaatst. Er is echter een keramische kookplaat geplaatst. [eiser] heeft een pannenset, geschikt voor inductie, aangeschaft voor € 2.475,00.
Berging
In de huurovereenkomst staat vermeld dat er bij de woning een berging hoort. Ook in de informatiebrochure staat vermeld dat de woningen over een separate berging beschikkingen. [eiser] heeft ook een berging bezichtigd. Er is echter geen berging opgeleverd.
4.Het verweer
4.1
Vestia heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
4.2
Er is sprake van rechtsverwerking. In oktober 2012 heeft [eiser] zich al beklaagd over de kookplaat en de berging. Aan de gemachtigde van [eiser] heeft Vestia toen al negatief geantwoord. Twee jaar lang heeft [eiser] vervolgens niets gedaan en heeft hij de volledige huurprijs betaald. Ook heeft hij zijn rechten niet voorbehouden. Vestia mocht er dan ook vanuit gaan dat [eiser] zijn gepretendeerde rechten niet meer geldend zou maken.
kookplaat
Aan de brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Daarnaast staat er bij de informatie die specifiek over de woon-werkwoningen gaat niet opgenomen dat de woningen voorzien zijn van een inductiekookplaat, dat staat alleen bij het algemene deel van de brochure opgenomen. Een pannenset voor een inductie kookplaat kan overigens ook voor een keramische kookplaat gebruikt worden. De prijs van de pannenset is niet redelijk. Ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW kan de vordering met betrekking tot de kookplaat in redelijkheid niet worden toegewezen.
Berging
[eiser] heeft een separate berging opgeleverd gekregen. Deze is gelegen op de begane grond van de woning. Separaat betekent niet extern of uitpandig. Op de inventarisstaat is ook opgenomen dat er sprake is van een inpandige berging.
Een externe uitpandige berging is niet beschikbaar. Vestia kan niet worden veroordeeld tot het ter beschikking stellen van uitpandige berging omdat dat onmogelijk is.
Er is geen sprake van verminderd woongenot. [eiser] huurt wat hem is aangeboden.
5.De beoordeling van de vordering
5.1
Vestia heeft aangevoerd dat er sprake is van rechtsverwerking en [eiser] aldus geen rechten ten aanzien van de kookplaat en berging meer geldend kan maken. Ten aanzien hiervan wordt als volgt overwogen. Een tussen schuldeiser en schuldenaar krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:2 BW). In dit licht kan van rechtsverwerking slechts sprake zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking; daartoe is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (Hoge Raad 24 april 1998, NJ 1998, 621).
5.2
De vraag is dan ook of er in de onderhavige zaak sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden. Vestia heeft daartoe aangevoerd dat nadat zij [eiser] had bericht niet te zullen voldoen aan zijn verzoek partijen de huurrelatie hebben voortgezet en [eiser] de volledige huurprijs is blijven betalen terwijl hij niet zijn rechten heeft voorbehouden en geen huurprijsvermindering heeft gevorderd of een procedure daartoe heeft opgestart. Voorts kan Vestia door het tijdsverloop niet meer precies achterhalen wat er is gezegd en afgesproken.
5.3
De kantonrechter is van oordeel dat dit onvoldoende is om dergelijke bijzondere omstandigheden aan te kunnen nemen. Het niet (eerder) vorderen van huurprijsvermindering en een procedure daartoe opstarten en daarmee de volledige huur blijven betalen (nu verrekening niet was toegestaan) is niet anders dan langere tijd stilzitten alvorens een procedure te starten, wat onvoldoende is om rechtsverwerking aan te kunnen nemen. Het enkele feit dan dat [eiser] zijn rechten niet heeft voorbehouden is dan onvoldoende om bij Vestia het gerechtvaardigd vertrouwen te wekken dat de aanspraken niet meer geldend gemaakt zullen worden gemaakt. Ook kan niet worden geoordeeld dat de positie van Vestia onredelijk is benadeeld of verzwaard door het tijdsverloop. De betrokken medewerker is nog in dienst van Vestia en ook de schriftelijke bescheiden met betrekking tot het geschil met [eiser] zijn nog beschikbaar.
Het beroep op rechtsverwerking wordt dan ook verworpen.
Kookplaat
5.4
De kantonrechter is van oordeel dat het plaatsen van een keramische kookplaat in plaats van een inductie kookplaat geen tekortkoming van Vestia dan wel een gebrek oplevert. Aan de brochure kunnen op dit punt geen rechten worden ontleend en in dat licht kan niet geconcludeerd worden dat Vestia zich hiertoe jegens [eiser] heeft verplicht. De vordering voor wat betreft het plaatsen van een inductiekookplaat zal dan ook worden afgewezen. Nu [eiser] ten aanzien van de kookplaat in het petitum geen andere vordering dan het plaatsen van inductiekookplaat heeft opgenomen, behoeven de overige stellingen ten aanzien van het gewekte vertrouwen, de kosten van de pannenset en de vergoeding daarvan geen bespreking.
Berging
5.5
Of er ten aanzien van de berging sprake is van een gebrek of een tekortkoming van Vestia is afhankelijk van de vraag of partijen overeengekomen zijn dat een externe berging onderdeel van het gehuurde uitmaakt. De huurovereenkomst vermeldt dat verhuurd wordt een zelfstandige woning met bijbehorende berging. Nu beide partijen de bijbehorende berging op verschillende wijze uitleggen, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
5.6
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] gelet op alle omstandigheden terecht begreep en ook mocht begrijpen dat er sprake was van een externe berging die separaat toegankelijk was en dat hij niet hoefde te verwachten dat er in zijn bedrijfsruimte een aparte ruimte zou zijn die als berging dienst moest doen en die slechts via de bedrijfsruimte toegankelijk zou zijn en voorts dat hij daarbij heeft mogen aannemen dat Vestia ook uitging van een externe berging. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
5.7
De huurovereenkomst vermeldt apart dat er een bijbehorende berging is. Alle ruimten in de woning zelf, waaronder ook een berging op de eerste en de tweede verdieping, worden niet apart genoemd. Daarbij wordt niet “bergingen” vermeld, terwijl de woning kennelijk over drie inpandige bergingen beschikt. Daarnaast heeft, zo is niet betwist, [eiser] de woning, alvorens tot huur daarvan over te gaan, bezichtigd, waarbij hem ook een separate berging is getoond. Voorst vermeldt de brochure dat de fiets kan worden gepakt uit een separate berging en ten aanzien van de woon-werkwoning van gedaagde dat er twee entrees zijn, één voor zakelijk en één voor privé gebruik en dat er een chique tussenvloer is die er voor zorgt dat de leefruimte uit het zicht is van klanten. Onder die omstandigheden kan en hoeft een huurder niet te verwachten dat de separate berging voor de (kinder)fietsen, slechts toegankelijk is via de bedrijfsruimte en dat dus om de fiets te pakken of terug te zetten met de fiets door de bedrijfsruimte gereden moet worden. Dat ook Vestia van een berging die van buitenaf direct toegankelijk is uitgaat, blijkt uit het feit dat zij aanvankelijk het probleem onderkent en zegt op zoek te gaan naar een oplossing en zij er voorts ook vanuit gaat dat de berging vanuit de bergingsgang toegankelijk is, zoals uit haar brief van 15 maart 2013 blijkt, hetgeen niet het geval is. Het enkele feit dan dat de inventarisstaat geen externe berging vermeldt, die ten tijde van de oplevering, zoals vaststaat tussen partijen, ook niet ter beschikking is gesteld, is dan onvoldoende om aan te nemen dat partijen iets anders overeengekomen zijn. Voorst is de kantonrechter van oordeel dat als, ondanks al deze omstandigheden, er niettemin geen externe berging tot het gehuurde behoorde, Vestia als professionele verhuurder, [eiser] daar nadrukkelijk op had dienen te wijzen. Dat dit gedaan is, is gesteld noch gebleken.
Al deze omstandigheden tezamen maakt dat tussen partijen vaststaat dat partijen zijn overeengekomen dat een externe berging onderdeel van het gehuurde uitmaakt.
5.8
Nu vaststaat dat aan [eiser] geen externe berging ter beschikking is gesteld, is er sprake van een gebrek als bedoelde in artikel 7:204 lid 2 BW, nu het verhuurde niet het genot verschaft wat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.
[eiser] heeft nakoming van de huurovereenkomst gevorderd in die zin dat hem alsnog een externe berging ter beschikking wordt gesteld. Vestia heeft gesteld hiertoe niet in staat te zijn omdat deze niet voorhanden is. Dit heeft Vestia reeds op 9 oktober 2012 aan [eiser] bericht. Hoewel [eiser] heeft gezegd dat het best zou kunnen dat er bergingen leeg staan, is dit een onvoldoende betwisting, om aan te kunnen nemen dat Vestia hem een externe berging ter beschikking kan stellen, nu Vestia heeft gesteld dat alle bergingen bij een woning horen. Er moet dan ook van worden uitgegaan dat Vestia thans niet in staat is het gebrek te herstellen.
5.9
bovenstaande betekent dat gelet op artikel 7:207 BW de huurprijs evenredig verminderd zal worden vanaf december 2012 nu [eiser] Vestia bij brief van 23 november 2012 behoorlijk kennis heeft gegeven van het gebrek (het niet hebben van een externe berging). Hierbij wordt nog opgemerkt dat artikel 7:257 BW ingevolge artikel 7:247 BW niet van toepassing is. Deze huurprijsvermindering geldt totdat het gebrek verholpen is.
5.1
Nu partijen zich echter nog niet over deze huurprijsvermindering en de hoogte daarvan hebben uitgelaten, zullen zij hiertoe in de gelegenheid worden gesteld. De kantonrechter verzoekt partijen hierbij informatie te verstrekken over de grootte van de door [eiser] bezichtigde berging (aantal vierkante meters) en over de kosten van het elders huren van een soortgelijke berging. De zaak zal dan ook naar de rol worden verwezen alwaar, eerst [eiser] en dan Vestia, een akte kunnen nemen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 29 juli 2015uur teneinde partijen, eerst [eiser] en dan Vestia, in de gelegenheid te stellen een akte te nemen ten aanzien van het onder 5.10 vermelde;
woensdag 29 juli 2015uur teneinde partijen, eerst [eiser] en dan Vestia, in de gelegenheid te stellen een akte te nemen ten aanzien van het onder 5.10 vermelde;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Verkerk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
680