Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4988424 CV EXPL 16-16409
uitspraak: 8 juli 2016
vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres]wonende te [plaatsnaam],
eiseres,
gemachtigde: mr. W.H.J.W. de Brouwer, advocaat te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Wonen MVM B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: de heer [S.], directeur en eigenaar.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “MVM”.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- het inleidend exploot van dagvaarding van 5 april 2016;
- het schriftelijk antwoord, ingekomen op 19 april 2016;
- het tussenvonnis van 2 mei 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 21 juni 2016 gehouden comparitie van partijen;
1.2.
De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast:
2.1.
MVM is een makelaarskantoor. Zij bemiddelt bij handel en/of de huur en/of verhuur van onroerend goed. Bij haar werkzaamheden maakt zij gebruik van een website. Op de website staat het aanbod van de door haar te huur aangeboden woningen.
2.2.
[eiseres] heeft woonruimte gezocht in Rotterdam en zij heeft na het sluiten van een bemiddelingsovereenkomst met MVM een woning gehuurd aan de [adres en plaatsnaam]. De verhuurder is niet MVM.
2.3.
[eiseres] heeft daartoe aan MVM een bedrag van € 726,-- betaald wegens de bemiddelingswerkzaamheden.
3.De stellingen van partijen
3.1.
[eiseres] vordert betaling van een bedrag van € 726,-- te verhogen met rente en kosten. Zij baseert de vordering op de navolgende stellingen.
[eiseres] heeft op enig moment via een vriendin vernomen dat een woning aan de [adres en plaatsnaam] te huur zou komen. Toen zij ter plaatse is gaan kijken, was daar een zekere [M.] aanwezig, die zich voorstelde als de eigenaar. [eiseres] heeft op dat moment de woning mogen bekijken en zij heeft aan [M.] laten weten dat zij de woning wel wilde huren. [M.] verwees haar naar zijn bemiddelaar, MVM. Voordat een verhuur kon plaatsvinden diende [eiseres] akkoord te gaan met de bemiddelingsvoorwaarden van MVM. Omdat zij de woning al had gezien heeft geen bezichtiging plaatsgevonden. [eiseres] heeft op het kantoor van MVM een maand huur, een borgsom en de bemiddelingskosten voldaan, waarna een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft [eiseres] de bemiddelingskosten onverschuldigd betaald. Omdat geen bezichtiging heeft plaatsgevonden, is geen sprake van bemiddeling en om deze reden zijn de kosten betaald op basis van onredelijk voordeel ex artikel 7:264 BW. Het was voor [eiseres] niet mogelijk rechtstreeks met de verhuurder te contracteren. De verhuurder wilde alleen verhuren via de bemiddeling van MVM. [eiseres] kon de woning alleen huren na betaling van de bemiddelingskosten. Zo maakte MVM misbruik van haar machtspositie.
3.2.
MVM voert inhoudelijk verweer. Zij stelt dat [eiseres] zich als woningzoekende heeft ingeschreven. Daar staat een vergoeding tegenover. MVM trad alleen op voor [eiseres] en zij heeft voldoende gelegenheid gegeven om de verhuurder zelf te benaderen. Het is [eiseres] niet onmogelijk gemaakt om de verhuurder rechtstreeks te benaderen. Op de website van MVM staat het adres met huisnummer vermeld, waardoor [eiseres], na raadpleging van het Kadaster, de verhuurder eventueel rechtstreeks kan benaderen. MVM heeft haar activiteiten gestaakt en heeft zich uitgeschreven. MVM herinnert zich niet of een bezichtiging heeft plaatsgevonden.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
[eiseres] is in haar verweer onduidelijk over de vraag of nu wel of niet een bemiddelingsovereenkomst met MVM is gesloten. Gelet op de stelling van MVM dat zulks het geval is en mede gelet op de betaling van [eiseres] van bemiddelingskosten, moet worden aangenomen dat een bemiddelingsovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, al dan niet mondeling.
4.2.
MVM stelt dat zij niet voor de verhuurder is opgetreden als bemiddelaar. [eiseres] doet een beroep op het op 16 oktober 2015 gewezen arrest van de Hoge Raad over deze materie (ECLI:NL:HR:2015:3099).
De Hoge Raad heeft, in antwoord op prejudiciële vragen, geoordeeld:
in beginsel heeft een overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar waarbij de verhuurder het recht verkrijgt om niet woonruimte te huur aan te bieden op een website van de bemiddelaar te gelden als een bemiddelingsovereenkomst, waarop via artikel 7:427 BW artikel 7:417,4 BW van toepassing is;
het maakt geen verschil of de verhuurder de bemiddelaar benadert of omgekeerd;
het voorgaande is alleen anders wanneer de bemiddelaar stelt en zo nodig bewijst dat de website alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en –huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen;
voor beantwoording van vraag a maakt het dus verschil of de bemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.
4.3.
Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst tussen de verhuurder en MVM, waarbij MVM het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op de MVM website als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder worden gezien, ook als dat om niet is gebeurd. MVM heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar media te huur aan te bieden.
4.4.
Daarmee staat vast dat MVM zowel met de verhuurder als met [eiseres] een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit kan evenwel anders zijn wanneer MVM haar website slechts gebruikt als elektronisch prikbord In deze zaak staat vast dat op de website de naam en het adres van de verhuurder niet stonden vermeld. Ook staat vast dat de kandidaat-huurder, die van belangstelling voor een woning laat blijken, niet de naam en het adres of contactgegevens van de verhuurder krijgt. Daarmee fungeert de website van MVM niet louter als het door de Hoge Raad bedoelde elektronische prikbord. De kandidaat-huurder wordt immers afgeschermd van de verhuurder doordat geen adresgegevens van de verhuurder worden vermeld.
4.5.
MVM heeft gesteld dat desondanks toch aan deze door de Hoge Raad geformuleerde eis wordt voldaan en dat zij het niet onmogelijk maakt in contact te treden met de verhuurder. De huurder beschikt immers over het adres van de te huren woning en zou zo via het kadaster achter het adres van de verhuurder kunnen komen om zo met de verhuurder in contact te treden. De door MVM gesuggereerde mogelijkheid om contact te zoeken met de eigenaar via het Kadaster is niet aan te merken als een reële mogelijkheid voor rechtstreeks contact met de verhuurder. Het vermelden van deze mogelijkheid doet er immers niet aan af dat op de website van MVM geen contactgegevens van de verhuurder worden opgenomen, zodat er in elk geval een drempel wordt opgeworpen tegen het leggen van rechtstreeks contact. Wanneer rechtstreeks contact mogelijk zou zijn, valt niet in te zien waarom de bemiddelaar in dat geval niet de naam en de adresgegevens van de verhuurder verstrekt via de website. De mogelijkheid om de eigenaar via het Kadaster te traceren maakt, met andere woorden, niet dat de website van MVM daardoor als een elektronisch prikbord fungeert, zoals bedoeld door de Hoge Raad.
Verder moet worden geoordeeld dat het raadplegen van het Kadaster de huurder in het algemeen voor diverse moeilijkheden stelt voordat contact daadwerkelijk mogelijk is. Allereerst geldt dat de eigenaar van een woning niet altijd dezelfde is als de verhuurder van de woning. Veel eigenaren hebben de verhuur van woning uitbesteed aan een beheerder die als verhuurder optreedt.
Deze eigenaren zullen niet geneigd zijn te reageren op pogingen van potentiele huurders tot het leggen van contact, omdat zij immers niet zelf de verhuur verzorgen. In het gunstigste geval, maar zekerheid bestaat daarover niet, zal naar de verhuurder worden verwezen. Een niet onaanzienlijk deel van deze eigenaren is echter in het buitenland gevestigd, zodat het leggen van contact niet (altijd) een reële mogelijkheid is. Ook geldt dat de adresgegevens van de eigenaar in het Kadaster niet altijd actueel zijn, waarbij vaak slechts alleen de adres-gegevens zijn te achterhalen en niet ook een e-mailadres of telefoonnummer. De kans op het leggen van contact tussen de eigenaar en de potentiële huurder wordt om deze redenen niet als groot ingeschat. De vermelding van de mogelijkheid om via het Kadaster het adres van de eigenaar te achterhalen, is derhalve onvoldoende om te kunnen stellen dat de huurder de verhuurder rechtstreeks, zonder bemiddeling door MVM, kan benaderen. In deze zaak is een en ander ook gebleken, nu [eiseres] stelt en MVM niet betwist dat [eiseres] met de verhuurder heeft gesproken. De verhuurder wenste niet rechtstreeks met [eiseres] te contracteren, maar heeft naar MVM verwezen.
De mogelijkheid om buiten MVM om, rechtstreeks met de verhuurder te contracteren is dus niet aanwezig geweest.
4.6.
De wettelijke rente over het gevorderde bedrag wordt toegewezen vanaf de dag van dagvaarden, nu [eiseres] geen stukken in het geding heeft gebracht waaruit zou kunnen worden afgeleid op welk moment zij MVM heeft gesommeerd tot betaling.
4.7
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar, nu [eiseres] procedeert op basis van gefinancierde rechtshulp. De vergoeding van overheidswege, omvat ook de buitengerechtelijke werkzaamheden.
4.8.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt MVM belast met de kosten van het geding.
5.De beslissing
De kantonrechter,
veroordeelt MVM om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 726,-- te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 5 april 2016 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt MVM om aan [eiseres] te voldoen de kosten van het geding, welke tot op dit moment aan de zijde van haar zijn vastgesteld op:
een bedrag van € 72,85 te weten 75% van de dagvaardingskosten, voor welk bedrag MVM van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) een nota met betaalinstructies ontvangt, alsmede
€ 200,-- (2 punten) aan salaris voor de gemachtigde,
€ 24,28 aan resterende dagvaardingskosten en
€ 79,-- voor het door [eiseres] verschuldigde en door de gemachtigde betaalde griffierecht, van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan;
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401