Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3068800 CV EXPL 14-23291
uitspraak: 13 mei 2016 (vervroeging)
vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
aanvankelijk in persoon procederend, doch vanaf 16 maart 2016 met als gemachtigde mr.
R. Mastenbroek, advocaat te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Wonen MVM B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: de heer [S.], directeur en eigenaar.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “MVM”.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- het inleidend exploot van dagvaarding van 2 mei 2014 met 5 producties;
- het schriftelijk antwoord;
- de als conclusie van repliek aan te merken reactie van [eiseres];
- de als conclusie van dupliek aan te merken reactie van MVM;
- de rolbeslissing van 3 juli 2015;
- de rolbeslissing van 23 december 2015;
- de akte van [eiseres];
- de reactie van MVM.
1.2.
De kantonrechter heeft nader bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast:
2.1.
MVM is een makelaarskantoor en bemiddelt bij handel, en de huur of verhuur van onroerend goed. Bij haar werkzaamheden maakt zij, onder meer, gebruik van een website, waarop woningen aangeboden worden voor de verhuur.
2.2.
[eiseres] heeft op deze website een woning gevonden en contact opgenomen met MVM, waarna op 26 juli 2013 een bezichtiging heeft plaatsgevonden.
2.3.
[eiseres] heeft te kennen gegeven dat zij de woning wel wilde huren, waarna zij een brief van MVM heeft ondertekend op dezelfde datum. De brief is als productie 1 bij dagvaarding overgelegd en zal in het vervolg de intentieverklaring worden genoemd.
2.4.
In de intentieverklaring staan de adresgegevens van [eiseres] en het adres, alsmede de huurprijs en overige kosten voor de te huren woning. In de intentieverklaring is ingevuld dat bij de eerste betaling een vergoeding moet worden betaald van € 450,-- verhoogd met BTW.
Verder staat er: ”U verklaart hierbij het bovengenoemde object te willen huren tegen de condities die hierboven vermeld zijn en u verklaart geen bezwaar te hebben tegen het betalen van een vergoeding. U bent hiervan van het begin af aan over geïnformeerd en stem hiermee in. (….) Met ondertekening van deze inschrijving heeft u de woonruimte geaccepteerd en indien u na ondertekening van deze inschrijving van uw deelname af wilt zien om wat voor reden dan ook, bent u MVM € 250,-- exclusief 21% BTW aan annulerings-en onkostenvergoeding verschuldigd. Indien u, na ondertekening van deze overeenkomst en reeds akkoord bent bevonden door een verhuurder, annuleert heeft MVM succesvol bemiddeld en bent u de volledige bemiddelingsvergoeding (exclusief 21% BTW) verschuldigd.(…) Kiest een verhuurder niet voor u als kandidaat op basis van bijvoorbeeld uw gegevens is het bovenstaande niet van toepassing. Indien u de gegevens die vermeld staan op de tweede pagina van deze inschrijving, niet binnen 3 dagen na de inschrijving aan ons kunt overleggen zonder geldige reden(…) beschouwen we dit als een annulering aan uw kant. Restitutie van reeds betaalde kosten is ook dan niet mogelijk.”
Op de tweede bladzijde is vermeld welke documenten moeten worden ingeleverd. Verder staat er dat een afspraak zal worden gemaakt voor het ondertekenen van de huurovereenkomst wanneer de verhuurder de kandidaat accepteert. Op de tweede bladzijde is voorts vermeld: “Huurder is ermee bekend dat er, indien van toepassing, een marketing- en onderzoekvergoeding aan de verhuurder wordt doorberekend welke specifiek betrekking heeft op de in deze overeenkomst gehuurde woonruimte. Hieronder vallen o.a. de kosten voor het plaatsen van advertenties online en offline en het uitvoeren van antecedentenonderzoeken naar de juistheid van de gegevens die de huurder heeft verstrekt. Bij ondertekening bevestigt de kandidaat huurder nogmaals MVM de opdracht te hebben gegeven voor het zoeken van een woning.”
2.5.
Met ingang van 2 augustus 2013 is vervolgens een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [eiseres] en [H.].
2.6.
Op 2 augustus 2013 heeft MVM een bedrag van € 1.430,-- aan [eiseres] gefactureerd voor de eerste maand huur, borg en € 544,50 (inclusief BTW) aan bemiddelingsvergoeding. Dit bedrag is door [eiseres] betaald.
2.7.
Op 26 maart 2014 heeft [eiseres] de betaalde bemiddelingsvergoeding teruggevraagd van MVM en gesommeerd tot betaling binnen 7 dagen.
3.De stellingen van partijen
3.1.
[eiseres] vordert betaling van een bedrag van € 544,50 te verhogen met rente en kosten. Zij baseert de vordering op de navolgende stellingen.
[eiseres] was verplicht om de intentieovereenkomst te tekenen en de vergoeding te betalen om voor de woning in aanmerking te kunnen komen. De vergoeding is ten onrechte in rekening gebracht, omdat MVM ook voor de verhuurder heeft bemiddeld. Daardoor heeft MVM in strijd gehandeld met de artikelen 7:417 lid 4 BW en 7:427 BW.
3.2.
MVM voert een inhoudelijk verweer. Zij stelt dat [eiseres] zich wel degelijk als woningzoekende heeft ingeschreven. Wanneer een kandidaat huurder op de website van MVM een woning zoekt, staat daar heel duidelijk dat bemiddelingskosten verschuldigd zijn. Dit wordt nog eens verteld als een woning bezichtigd wordt en ook in de intentieverklaring staat dat heel duidelijk. MVM bemiddelt niet voor de verhuurder en ontvangt van de verhuurder geen vergoeding. Er worden geen twee heren gediend.
4. De beoordeling van het geschil
4.1.
[eiseres] stelt, kort samengevat, dat de bemiddelingsovereenkomst nietig is wegens strijd met het verbod om bij bemiddeling voor woonruimte twee heren te dienen. Bij de beoordeling van deze stelling is het arrest dat de Hoge Raad op 16 oktober 2015 heeft gewezen van belang (ECLI:NL:HR:2015:3099).
De Hoge Raad heeft, in antwoord op pre-judiciële vragen, geoordeeld:
in beginsel heeft een overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar waarbij de verhuurder het recht verkrijgt om niet woonruimte te huur aan te bieden op een website van de bemiddelaar te gelden als een bemiddelingsovereenkomst, waarop via artikel 7:427 BW artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is;
het maakt geen verschil of de verhuurder de bemiddelaar benadert of omgekeerd;
het voorgaande is alleen anders wanneer de bemiddelaar stelt en zo nodig bewijst dat de website alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en –huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen;
voor beantwoording van vraag a maakt het dus verschil of de bemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.
4.2.
Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst tussen de verhuurder en MVM, waarbij MVM het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op haar website als een bemiddelingsovereenkomst worden gezien, ook als dat om niet is gebeurd. MVM heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar website te huur aan te bieden. Uit het bepaalde op de tweede bladzijde van de intentieverklaring, die hiervoor is geciteerd, blijkt echter ook dat MVM voor deze dienstverlening aan de verhuurder kosten in rekening brengt. Het leidt daarom geen twijfel dat MVM heeft bemiddeld in opdracht van de verhuurder.
4.3.
Daarmee staat al vast dat MVM zowel met de verhuurder als met [eiseres] een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Vaststaat dat [eiseres] geen professionele partij is, maar een gewone particulier. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit betekent dat [eiseres] de vergoeding voor het bemiddelen onverschuldigd heeft betaald. Het gevorderde wordt toegewezen.
4.4.
MVM heeft, na het wijzen van het arrest van 16 oktober 2015, nog aangevoerd dat zij het de aspirant huurder niet onmogelijk maakt met de verhuurder in contact te treden om rechtstreeks over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen.
4.5.
In deze zaak staat vast dat op de website van MVM de naam en het adres van de verhuurder niet werden vermeld. Ook staat vast dat de kandidaat huurders, die van belangstelling voor de woning lieten blijken, contact diende op te nemen met MVM en daar eerst een bemiddelingsovereenkomst moeten sluiten voordat zij in aanmerking konden komen om te worden voorgedragen als huurder van de gekozen woning. Daarmee fungeert de website van MVM niet louter als het door de Hoge Raad bedoelde elektronische prikbord. De kandidaat huurder wordt immers afgeschermd van de verhuurder doordat geen adresgegevens van de verhuurder worden vermeld.
4.6.
MVM heeft gesteld dat desondanks toch aan deze door de Hoge Raad geformuleerde eis wordt voldaan en dat zij het niet onmogelijk maakt in contact te treden met de verhuurder doordat zij een adres, met huisnummer, vermeldt, waardoor de aspirant huurder via het Kadaster de gegevens van de verhuurder kan achterhalen. De kantonrechter oordeelt dat deze stelling niet van belang is, omdat ook de mogelijkheid om het Kadaster te raadplegen niet volstaat om te kunnen stellen dat de potentiële huurder rechtsreeks met de verhuurder in contact kan treden over het huren van de woning en wel om de volgende redenen.
De door MVM gesuggereerde mogelijkheid is niet aan te merken als een reële mogelijkheid voor rechtstreeks contact met de verhuurder. Het vermelden van enkel de door MVM genoemde gegevens doet er immers niet aan af dat op de website geen contactgegevens van de verhuurder worden opgenomen, zodat er in elk geval een drempel wordt opgeworpen tegen het leggen van rechtstreeks contact met de verhuurder. Wanneer rechtstreeks contact mogelijk zou zijn, valt niet in te zien waarom de bemiddelaar in dat geval niet gewoon de naam en de adresgegevens van de verhuurder verstrekt via de website. De mogelijkheid om de eigenaar te traceren via het Kadaster maakt, met andere woorden, niet dat de website van MVM als elektronisch prikbord fungeert, om in contact te treden met de verhuurder, zoals bedoeld door de Hoge Raad.
Verder zal het raadplegen van het kadaster de huurder toch ook voor diverse moeilijkheden stellen voordat contact met de verhuurder daadwerkelijk mogelijk is.
Allereerst heeft te gelden dat de eigenaar van een (huur)woning niet altijd dezelfde is als de verhuurder van een woning. Veel eigenaren hebben de verhuur van woningen uitbesteed aan een beheerder, die als verhuurder optreedt. Deze eigenaren zullen niet snel geneigd zijn te reageren op pogingen tot het leggen van contact door de potentiële huurder, omdat zij niet zelf de verhuur verzorgen. In het gunstigste geval, maar zekerheid bestaat daarover niet, zal naar de beheerder/verhuurder worden verwezen. Een niet onaanzienlijk deel van deze eigenaren, is in het buitenland gevestigd, zodat het leggen van contact niet altijd een reële mogelijkheid is. Ook heeft te gelden dat de adresgegevens van de eigenaar in het Kadaster niet altijd actueel zijn, waarbij voorts slechts adresgegevens zijn te achterhalen en niet ook een e-mailadres of telefoonnummer. De kans op het leggen van contact tussen de eigenaar c.q. verhuurder van de woning en de potentiële huurder moet om deze redenen niet als groot worden ingeschat. De mogelijkheid om via het Kadaster het adres van de eigenaar te achterhalen, is derhalve onvoldoende om te kunnen stellen dat daarmee de verhuurder rechtstreeks, zonder bemiddeling door MVM, door de huurder kan worden benaderd.
4.7.
De wettelijke rente over het gevorderde bedrag wordt toegewezen zoals gevorderd.
4.8.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar, nu [eiseres] uiteindelijk procedeert op basis van gefinancierde rechtshulp. De vergoeding van overheidswege, omvat ook de buitengerechtelijke werkzaamheden.
4.9.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt MVM belast met de kosten van het geding.
5.De beslissing
De kantonrechter,
veroordeelt MVM om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 560,83 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 544,50 vanaf 2 mei 2014 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt MVM om aan [eiseres] te voldoen de kosten van het geding, welke tot op dit moment aan de zijde van [eiseres] worden vastgesteld op:
een bedrag van € 78,60 te weten 75% van de dagvaardingskosten, voor welk bedrag MVM van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) een nota met betaalinstructies ontvangt, alsmede
€ 100,-- (1 punt) aan salaris voor de gemachtigde,
€ 26,20 aan resterende dagvaardingskosten en
€ 77,-- voor het door [eiseres] verschuldigde en door de gemachtigde betaalde griffierecht, van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan;
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401