Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4994826 CV EXPL 16-16721
uitspraak: 10 juni 2016
vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser]wonende te [plaatsnaam],
eiser,
gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Wonen MVM B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: de heer [S.], directeur en eigenaar.
Partijen worden hierna aangeduid als “de huurder” en “MVM”.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- het inleidend exploot van dagvaarding van 5 april 2016, met producties;
- het schriftelijk antwoord, ingekomen op 19 april 2016;
- het tussenvonnis van 2 mei 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 3 juni 2016 gehouden comparitie van partijen;
- de nader door huurder ingediende stukken.
1.2.
De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast:
2.1.
MVM is een makelaarskantoor. Zij bemiddelt bij handel en/of de huur en/of verhuur van onroerend goed. Bij haar werkzaamheden maakt zij gebruik van een website. Op de website staat het aanbod van de door haar te huur aangeboden woningen.
2.2.
De huurder heeft op enig moment op de website van MVM een woning aan de [adres en plaatsnaam] gevonden. De huurder heeft via de website kenbaar gemaakt/aangeklikt dat hij voor voornoemde woning belangstelling had en heeft zijn adresgegevens ingevuld c.q. achtergelaten. Vervolgens heeft de huurder van MVM een uitnodiging gekregen voor een bezichtiging van de woning. Na bezichtiging is voor de woning een huuroverkomst tot stand gekomen, met Van Amstel Nederveen als gevolmachtigde van de eigenaar.
2.3.
Op 17 september 2015 heeft MVM aan huurder een bedrag van € 1.627,65 gefactureerd. Dit bedrag ziet op huur voor de eerste maand, borg, contractskosten en een vergoeding. Het bedrag voor vergoeding beloopt € 562,65, inclusief BTW. In het bedrag is ook € 100,-- begrepen voor contractskosten. Het totaalbedrag van de factuur heeft huurder betaald.
2.4.
Op 27 november 2015 heeft huurder de betaalde vergoeding en de contractskosten teruggevraagd van MVM en daartoe gesommeerd tot betaling binnen 14 dagen.
3.De stellingen van partijen
3.1.
De huurder vordert betaling van een bedrag van € 662,65 te verhogen met rente en kosten. Hij baseert de vordering op de navolgende stellingen.
Er is geen bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen. Voor het geval wel een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen geldt, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015, dat ook tussen MVM en verhuurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. De naam van de verhuurder wordt op de website van MVM niet bekend gemaakt en kon dus niet rechtstreeks door huurder worden benaderd. Huurder was daarom gehouden met bemiddeling van MVM te huren. In deze situatie is sprake van dubbele courtage en dat is verboden op grond van de artikelen 7:427 BW jo. 7:417 lid 4 BW. De bemiddelingsvergoeding is daarmee onverschuldigd betaald.
Daarbij komt dat aan huurder een bedrag van € 100,-- contractskosten in rekening is gebracht. Het beding om contractskosten te betalen is nietig, omdat sprake is van een onredelijk beding in de zin van artikel 7:264 BW Pro. Tegenover de kosten staat een verwaarloosbare tegenprestatie.
3.2.
MVM voert inhoudelijk verweer. Zij stelt dat de huurder zich als woningzoekende heeft ingeschreven. Daar staat een vergoeding tegenover. MVM trad alleen op voor de huurder. De huurder heeft voldoende gelegenheid gegeven om de verhuurder zelf te benaderen. Op de website van MVM staat het adres met huisnummer vermeld, waardoor de huurder, na raadpleging van het Kadaster, de verhuurder eventueel rechtstreeks kan benaderen. MVM heeft haar activiteiten gestaakt en heeft zich uitgeschreven.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Door MVM wordt geen verweer gevoerd tegen de gevorderde contractskosten. Deze vordering komt de kantonrechter niet onredelijk voor en wordt toegewezen.
4.2.
Primair heeft de huurder gesteld dat nimmer een bemiddelingsovereenkomst tussen hem en MVM tot stand is gekomen. MVM heeft gesteld dat wel een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen, maar deze stelling heeft zij niet met stukken, waaronder mogelijk een overeenkomst, onderbouwd. Het gaat aldus om een blote ontkenning. De kantonrechter oordeelt dat dit onvoldoende is om te kunnen oordelen dat een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. Op deze grond moet worden geoordeeld dat de in rekening gebrachte bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald. Het bedrag wordt toegewezen.
4.3.
Ten overvloede gaat de kantonrechter ook in op de subsidiaire stelling dat de bemiddelingsovereenkomst nietig is wegens strijd met het verbod om bij bemiddeling voor woonruimte twee heren te dienen. Bij de beoordeling van deze stelling is het arrest dat de Hoge Raad dat op 16 oktober 2015 heeft gewezen van belang (ECLI:NL:HR:2015:3099).
De Hoge Raad heeft, in antwoord op pre-judiciële vragen, geoordeeld:
in beginsel heeft een overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar waarbij de verhuurder het recht verkrijgt om niet woonruimte te huur aan te bieden op een website van de bemiddelaar te gelden als een bemiddelingsovereenkomst, waarop via artikel 7:427 BW Pro artikel 7:417,4 BW van toepassing is;
het maakt geen verschil of de verhuurder de bemiddelaar benadert of omgekeerd;
het voorgaande is alleen anders wanneer de bemiddelaar stelt en zo nodig bewijst dat de website alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en –huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen;
voor beantwoording van vraag a maakt het dus verschil of de bemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.
4.4.
Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst tussen de verhuurder en MVM, waarbij MVM het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op de MVM website als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder worden gezien, ook als dat om niet is gebeurd. MVM heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar media te huur aan te bieden.
4.5.
Daarmee staat al vast dat MVM zowel met de verhuurder als met de huurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW Pro heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit betekent dat de huurder de vergoeding voor het bemiddelen onverschuldigd heeft betaald.
4.6.
In deze zaak staat vast dat op de website de naam en het adres van de verhuurder niet worden vermeld. Ook staat vast dat de kandidaat-huurder, die van belangstelling voor een woning laat blijken, niet de naam en het adres of contactgegevens van de verhuurder krijgt. Daarmee fungeert de website van MVM niet louter als het door de Hoge Raad bedoelde elektronische prikbord. De kandidaat-huurder wordt immers afgeschermd van de verhuurder doordat geen adresgegevens van de verhuurder worden vermeld.
4.7.
MVM heeft gesteld dat desondanks toch aan deze door de Hoge Raad geformuleerde eis wordt voldaan en dat zij het niet onmogelijk maakt in contact te treden met de verhuurder. De huurder beschikt immers over het adres van de te huren woning en zou zo via het kadaster achter het adres van de verhuurder kunnen komen om zo met de verhuurder in contact te treden. De door MVM gesuggereerde mogelijkheid om contact te zoeken met de eigenaar via het Kadaster is niet aan te merken als een reële mogelijkheid voor rechtstreeks contact met de verhuurder. Het vermelden van deze mogelijkheid doet er immers niet aan af dat op de website van MVM geen contactgegevens van de verhuurder worden opgenomen, zodat er in elk geval een drempel wordt opgeworpen tegen het leggen van rechtstreeks contact. Wanneer rechtstreeks contact mogelijk zou zijn, valt niet in te zien waarom de bemiddelaar in dat geval niet de naam en de adresgegevens van de verhuurder verstrekt via de website. De mogelijkheid om de eigenaar via het Kadaster te traceren maakt, met andere woorden, niet dat de website van MVM daardoor als een elektronisch prikbord fungeert, zoals bedoeld door de Hoge Raad.
Verder moet worden geoordeeld dat het raadplegen van het Kadaster de huurder toch voor diverse moeilijkheden stelt voordat contact daadwerkelijk mogelijk is. Allereerst geldt dat de eigenaar van een woning niet altijd dezelfde is als de verhuurder van de woning. Veel eigenaren, zoals ook de eigenaar in deze zaak, hebben de verhuur van woning uitbesteed aan een beheerder die als verhuurder optreedt.
Deze eigenaren zullen niet geneigd zijn te reageren op pogingen van potentiele huurders tot het leggen van contact, omdat zij immers niet zelf de verhuur verzorgen. In het gunstigste geval, maar zekerheid bestaat daarover niet, zal naar de verhuurder worden verwezen. Een niet onaanzienlijk deel van deze eigenaren is echter in het buitenland gevestigd, zodat het leggen van contact niet (altijd) een reële mogelijkheid is. Ook geldt dat de adresgegevens van de eigenaar in het Kadaster niet altijd actueel zijn, waarbij vaak slechts alleen de adres-gegevens zijn te achterhalen en niet ook een e-mailadres of telefoonnummer. De kans op het leggen van contact tussen de eigenaar en de potentiële huurder wordt om deze redenen niet als groot ingeschat. De vermelding van de mogelijkheid om via het Kadaster het adres van de eigenaar te achterhalen, is derhalve onvoldoende om te kunnen stellen dat de huurder de verhuurder rechtstreeks, zonder bemiddeling door MVM, kan benaderen.
4.8.
De wettelijke rente over het gevorderde bedrag wordt toegewezen vanaf 11 december 2015.
4.9
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar, nu de huurder procedeert op basis van gefinancierde rechtshulp. De vergoeding van overheidswege, omvat ook de buitengerechtelijke werkzaamheden.
4.10.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt MVM belast met de kosten van het geding.
5.De beslissing
De kantonrechter,
veroordeelt MVM om aan huurder tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 662,65 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 11 december 2015 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt MVM om aan de huurder te voldoen de kosten van het geding, welke tot op dit moment aan de zijde van de huurder zijn vastgesteld op:
een bedrag van € 75,22 te weten 75% van de dagvaardingskosten, voor welk bedrag MVM van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) een nota met betaalinstructies ontvangt, alsmede
€ 200,-- (2 punten) aan salaris voor de gemachtigde,
€ 25,07 aan resterende dagvaardingskosten en
€ 79,-- voor het door huurder verschuldigde en door de gemachtigde betaalde griffierecht, van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan;
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401