Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team haven en handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/492780 / HA ZA 16-43
Vonnis van 10 augustus 2016
in de zaak van
de vereniging
VVE FLATGEBOUW T GROOTE DOK, INDUSTRIEHAVEN 100-142,
gevestigd te Hellevoetsluis,
eiseres,
advocaat mr. J. Groot Koerkamp te Zoetermeer,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. L. Hennink te Rotterdam.
Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 29 december 2015, met de productie 1 t/m 14;
- de conclusie van antwoord, met de producties 1 en 2;
- het tussenvonnis van 13 april 2016 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen gehouden op 30 juni 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is rechthebbende tot het appartementsrecht, dat recht geeft op “
het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping met berging op de begane grond en toebehoren, plaatselijk bekend Industriehaven nummer 124 [te Hellvoetsluis]”.
het uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping met berging op de begane grond en toebehoren, plaatselijk bekend Industriehaven nummer 124 [te Hellvoetsluis]”.
2.2.
Het appartement maakt deel uit van een complex van in totaal 38 appartementen, verdeeld over de begane grond en de eerste tot en met de tweede verdieping van het complex. Het gaat om 21 woonruimten, 13 bedrijfsruimten, 1 kantoorruimte en 2 bergingen.
2.3.
Alle appartementseigenaren zijn verenigd in de VvE, die bij akte van 1 mei 1989 is opgericht.
2.4.
In de akte van splitsing is vastgesteld dat: “
als reglement van splitsing zal gelden het modelreglement zoals is vastgesteld bij akte op twee en twintig november negentienhonderd drie en tachtig (…), welk reglement geacht wordt woordelijk in deze akte te zijn opgenomen met dien verstande dat na te melden artikelen worden gewijzigd casu quo aangevuld als volgt:
als reglement van splitsing zal gelden het modelreglement zoals is vastgesteld bij akte op twee en twintig november negentienhonderd drie en tachtig (…), welk reglement geacht wordt woordelijk in deze akte te zijn opgenomen met dien verstande dat na te melden artikelen worden gewijzigd casu quo aangevuld als volgt:
(…)
Artikel 16 lid 4.
De in dit lid bedoelde bestemming is:
voor de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 21, woning annex berging; het appartementsrecht met index 22 kantoor, de appartementsrechten met de indices 23 en 24 berging, en de appartementsrechten met de indices 25 tot en met 38 bedrijfsruimte/winkel.
(…).”
2.5.
In het ‘modelreglement bij splitsing in appartementsrechten’ (hierna modelreglement) is onder meer bepaald, voor zover van belang:
“Artikel 1:
In het reglement wordt verstaan onder:
g. ‘gebruiker’; de gebruiker als bedoeld in artikel 876 m van het Burgerlijk Wetboek.
(…)
Artikel 16:
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
(…)
Artikel 24:
1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening en afgifte aan het bestuur van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
(…).”
2.6.
Uit het door [gedaagde] als productie 1 overgelegd ‘Statistisch Rapport 2015’ blijkt dat [gedaagde] zijn appartement in 2015 23 nachten heeft verhuurd.
2.7.
Bij brief van 1 juni 2015 heeft de VvE, voor zover hier van belang, het volgende geschreven aan [gedaagde] :
“(…)
Onlangs is het bestuur van de Vereniging van Eigenaars “’t Groote Dok” door enige leden van deze vereniging er op attent gemaakt dat het appartement op het adres Timmer Werf 59 te Hellevoetsluis, welk appartement onderdeel uitmaakt van het appartementsgebouw ’t Groote Dok, wordt aangeboden op internet voor verhuur volgens een Bed & Breakfastformule. Bij nader onderzoek is het bestuur van de vereniging er van overtuigd dat dit daadwerkelijk het geval is.
(…)
Het bestuur wenst dan ook met dit schrijven u mee te delen dat besloten is, gezien het simpele feit dat er geen verzoek is gedaan aan het bestuur om de bestemming van het appartement te wijzigen, het bedrijfsmatige gebruik ervan met onmiddellijke ingang te verbieden en u op te roepen alle daar mee in verband houdende activiteiten te staken. Indien aan deze oproep geen gehoor wordt gegeven ziet het bestuur zich genoodzaakt om nadere juridische stappen te ondernemen, teneinde het beoogde doel te bereiken.
(…)”
2.8.
[gedaagde] heeft hier bij ongedateerd schrijven als volgt - voor zover hier van belang - op gereageerd:
“(…)
Ik vind het een zeer ernstige zaak dat ik vals beschuldigd word van het uitoefenen van een Bed and Breakfast zonder de daarvoor beoogde vergunningen en papieren.
Bij deze mijn reactie op uw schrijven van 1 juni jongstleden, inzake het zogenaamd “bedrijfsmatig” verhuren van mijn appartement volgens een “Bed and Breakfastformule”: De aanname dat mijn appartement bedrijfsmatig gebruikt wordt is onterecht, onjuist en ononderbouwd.
(…)”
2.9.
In de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE gehouden op 22 juni 2015 staat onder punt 9.2 vermeld:
“
Het gebruik van een appartement als B&B wordt niet wenselijk geacht. Het bestemmingsplan staat het niet toe. Het bestuur zal in eerste instantie de eigenaar hierop schriftelijk wijzen. Daarna kunnen er juridische stappen worden ondernomen.”
Het gebruik van een appartement als B&B wordt niet wenselijk geacht. Het bestemmingsplan staat het niet toe. Het bestuur zal in eerste instantie de eigenaar hierop schriftelijk wijzen. Daarna kunnen er juridische stappen worden ondernomen.”
2.10.
Bij brief van 14 juli 2015 heeft de advocaat van de VvE [gedaagde] verzocht om de bedrijfsmatige activiteiten in zijn appartement te staken en gestaakt te houden.
2.11.
[gedaagde] heeft bij brief van 22 juli 2015 aan de advocaat van de VvE medegedeeld dat hij zijn appartement niet bedrijfsmatig verhuurt.
2.12.
De notulen van de buitengewone ledenvergadering van de VvE gehouden op 16 september 2015 luiden, voor zover hier van belang, als volgt:
“(…)
Publicaties op internet geven aan dat appartement nummer 59 wordt aangeboden voor verhuur aan toeristen wat volgens de leden niet gewenst is en niet is toegestaan volgens het huishoudelijk reglement van de vereniging. Deze zaak is voorgelegd aan de advocaat.
(…)
Dhr. [gedaagde] geeft o.a. aan dat z.i. niet alleen zijn appartement maar meerdere appartementen op zakelijke basis worden verhuurd en ziet daarmee geen verschil. Ook heeft niemand van de bewoners of bestuur hem van te voren ingelicht over het feit dat het niet is toegestaan.
Meerdere leden betogen hierop dat verhuur van andere appartementen is aangemeld bij het bestuur en hebben daarvoor toestemming omdat het verhuur is in afwachting van verkoop van het appartement en de huurders voor langere periodes zullen huren. Er is dus wel verschil.
(…)
De vraag waarover gestemd moet worden is: Gaat de vereniging de ingeschakelde advocaat machtiging geven om een procedure op te starten?
(…)
Uitslag van de stemming is: 9248 stemmen “voor”, zijnde 97,74% van het totaal door de aanwezigen uit te brengen stemmen, 0 stemmen “tegen” en 214 stemmen zijn niet uitgebracht.
Daarmee wordt besloten de machtiging aan de advocaat te verlenen en deze zal hier zo spoedig mogelijk over worden geïnformeerd.
(…)”
2.13.
Bij brief van 1 oktober 2015 heeft de VvE [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld het gebruik van zijn appartement in strijd met de splitsingsakte te staken en gestaakt te houden.
2.14.
Bij schrijven van 8 oktober 2015 heeft [gedaagde] op de brief van 1 oktober 2015 gereageerd waarin hij, verkort en zakelijk weergegeven, heeft betoogd dat hij niet in strijd met de splitsingsakte handelt.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert samengevat - dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. [gedaagde] met onmiddellijke ingang verbiedt om zijn appartement voor kortstondig verhuur, waaronder begrepen verhuur als bed and breakfast, short stay of hotel, aan derden aan te bieden, al dan niet via internet, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel;
b. [gedaagde] met onmiddellijke ingang verbiedt om zijn appartement te exploiteren als bed & breakfast, short stay of hotel door verhuur aan derden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel;
c. [gedaagde] met onmiddellijke ingang verbiedt om zijn appartement aan derden in gebruik te geven of te verhuren zonder een aan de VvE afgegegeven gebruikersverklaring als bedoeld in artikel 24 van het modelreglement voor splitsing, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel;
d. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, met nakosten en de wettelijke rente daarover.
3.2.
De VvE legt aan haar vorderingen de stelling ten grondslag dat [gedaagde] als eigenaar van het appartementsrecht zijn verplichtingen uit de akte van splitsing niet nakomt, nu hij zijn woning op internet aanbiedt volgens een “short stay” en/of “bed and breakfast formule”. Hiermee is sprake van commerciële verhuur en derhave van bedrijfsmatig gebruik van het appartementsrecht. Dit is in strijd met de bestemming wonen die volgens het modelreglement op het appartementsrecht rust.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van de VvE in haar vorderingen, althans deze haar te ontzeggen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vaststaat dat [gedaagde] zijn appartement voor korte periodes via internet tegen betaling verhuurt aan derden. Dat [gedaagde] tevens het ontbijt verzorgt waardoor sprake zou van een zogeheten ‘bed and breakfastformule’ heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist, zodat hier verder niet meer van uit zal worden gegaan.
4.2.
Kernpunt van het geschil is de vraag of deze wijze van verhuur aan [gedaagde] kan worden verboden op grond van de splitsingsakte en/of het modelreglement.
4.3.
De VvE meent van wel en stelt daartoe dat het telkens voor korte duur tegen betaling verhuren door [gedaagde] van zijn appartement als bedrijfsmatig verhuren moet worden gezien en dus in strijd is met de woonbestemming die volgens het modelreglement op het appartement rust. Verhuur is alleen toegestaan met toestemming van de VvE en volgens het beleid van de VvE alleen als het gaat om een periode van minimaal een maand én als een gebruikersverklaring zoals bedoeld in artikel 24 lid 1 van het modelreglement door de huurder wordt afgegeven.
[gedaagde] betwist dat het hem op grond van deze regels zou kunnen worden verboden om zijn appartement te verhuren. Naar hij betoogt, is geen sprake van bedrijfsmatig gebruik. Bij het bepalen van de bestemming gaat het erom wat het doel is en dat is nog altijd bewoning door hemzelf. Het leeuwendeel van het jaar woont hij zelf in het appartement. Hij verhuurt de woning alleen als hij zelf op vakantie gaat, in 2015 slechts 23 dagen. Artikel 24 van het modelreglement zegt dat een eigenaar zijn privégedeelte aan een ander in gebruik mag geven. Daarin is niets vermeld over de duur van dit gebruik of dat verhuur tegen betaling niet is toegestaan. Daarin staat alleen de voorwaarde opgenomen dat een gebruikersverklaring bij het bestuur moet worden ingeleverd. Volgens [gedaagde] betekent dit dat wanneer hij zich maar houdt aan de verplichting tot het afgeven van zo’n verklaring, de verhuur dus is toegestaan.
4.4.
De rechtbank stelt voorop dat voor de beantwoording van de vraag of verhuur van een appartement voor een korte periode binnen de bestemming ‘woning’ valt en is toegestaan, maatgevend is de tekst van de splitsingsakte, waarin staat dat het appartement van [gedaagde] als woning is bestemd. Bij de uitleg van de bewoordingen in deze splitsingsakte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet, met toepassing van redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het geval, naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en in samenhang met het bijbehorende modelreglement.
4.5.
De splitsingsakte maakt ( zie hiervoor onder 2.4), onderscheid tussen appartementsrechten die bestemd zijn als woning, appartementsrechten die bestemd zijn als bedrijfsruimte, appartementsrechten die bestemd zijn als berging en een appartementsrecht dat bestemd is als kantoor. De bedrijfsruimtes zijn gelegen op de begane grond en de woningen, waaronder die van [gedaagde] , op de eerste en tweede verdieping. De in artikel 16.4 van het modelreglement opgenomen verplichting voor de eigenaar/gebruiker het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte te geven bestemming – welke bestemming in de bij akte gemaakte aanvulling op artikel 16.4 nog eens expliciet per appartement is aangeduid (zie hiervoor onder 2.4) – vormt een bevestiging van het in de splitsingsakte voorgeschreven gebruik, waarbij afwijking van deze verplichting uitsluitend is toegestaan met toestemming van de vergadering. Het bepaalde in artikel 24 van het modelreglement ziet vervolgens op het door de eigenaar aan een derde in gebruik geven, mits die derde aan het bestuur een door hem ondertekende verklaring afgeeft dat hij de bepalingen van het reglement zal naleven. Deze bepalingen in samenhang gelezen geven geen aanleiding te veronderstellen dat het ook bij artikel 24 zou gaan om een toegestane uitzondering op de onderhavige (woon)bestemming. Aan de omstandigheid dat dit artikel niets vermeldt over de duur van het gebruik, kan – anders dan [gedaagde] meent – ook geen argument worden ontleend voor de mogelijkheid van ingebruikgeving c.q. verhuur voor een kortere periode. Het voldoen aan de in dat artikel opgenomen voorwaarde: het ondertekenen van en aan het bestuur af te geven verklaring – hetgeen [gedaagde] overigens nooit heeft gedaan – is moeilijk voorstelbaar en praktisch onuitvoerbaar bij ingebruikgeving voor kortere periodes aan toeristen. De rechtbank volgt dan ook de uitleg van de VvE dat deze verklaring ziet op ingebruikgeving voor de langere termijn.
[gedaagde] heeft in dit verband nog verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 3 mei 2013 (LJN BZ5357) waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat het voor tamelijk korte tijd ter beschikking stellen van een appartement aan derden de grenzen van hetgeen valt onder “gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte” niet overschrijdt.
De omstandigheid echter dat het in casu gaat om commerciële verhuur en niet om ingebruikgeving aan familie en/of vrienden zoals in het genoemde arrest van de Hoge Raad, maakt dat de vergelijking met dit arrest niet opgaat.
4.6.
In het licht van het hiervoor overwogene moet het tegen betaling aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement voor steeds korte periodes, zoals [gedaagde] in het verleden heeft gedaan en wenst te blijven doen, worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik als woning, hetgeen in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende modelreglement en derhalve niet is toegestaan.
4.7.
[gedaagde] voert nog als verweer dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat de VvE [gedaagde] tracht te verbieden zijn woning kortstondig te verhuren, terwijl zij dat anderen toestaat; dat is ongelijke behandeling. Zijn handelen heeft bovendien geen enkele nadeel voor de VvE ten gevolge, aangezien nimmer sprake is geweest van overlast op welke wijze dan ook. Het belang van het verbod is dan ook onduidelijk, aldus [gedaagde] .
4.8.
Ook dit verweer faalt. Van ongelijke behandeling is geen sprake, nu de situatie van verhuur voor langere periodes wezenlijk verschilt van die van verhuur voor enkele dagen. Zoals hiervoor onder 4.5. reeds is overwogen, is het ondertekenen van een aan het bestuur af te geven verklaring moeilijk voorstelbaar en praktisch onuitvoerbaar bij ingebruikgeving voor kortere periodes aan toeristen. De VvE heeft ook belang bij handhaving van haar regels. Ter zake daarvan heeft de VvE er ter zitting nog op gewezen dat naast haar belang om een huurder op eventuele schade of overlast te kunnen aanspraken ook de veiligheid van de bewoners een rol speelt; nu sprake is van een centrale hal met één sleutel komt het de (gevoelens van) veiligheid niet ten goede als deze sleutel steeds aan vreemden wordt verstrekt. De rechtbank volgt de VvE hierin. Andere feiten of omstandigheden die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat het beroep van de VvE op handhaving van de in de splitsingsakte en het bijbehorende modelreglement opgenomen regels naar normen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zijn niet gesteld en daarvan is evenmin gebleken.
4.9.
Nu de vorderingen voor het overige niet zijn betwist, liggen deze voor toewijzing gereed. Teneinde executieproblemen te voorkomen, zullen de gevorderde verboden worden toegewezen met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als hierna bepaald.
4.10.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 96,16
- griffierecht € 613,00
- salaris advocaat € 904,00 (2 punten x € 452,--)
----------------------------------------------
totaal € 1.613,16
4.11.
De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verbiedt [gedaagde] om met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn appartement aan de Timmer Werf 59 te (3221 AS) Hellevoetsluis voor kortstondig verhuur, waaronder begrepen verhuur als ‘bed & breakfast’, ‘short stay’ of hotel, aan derden aan te bieden, al dan niet via internet,
5.2.
verbiedt [gedaagde] om met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn appartement aan de Timmer Werf 59 te (3221 AS) Hellevoetsluis te exploiteren als ‘bed & breakfast’, ‘short stay’ of hotel door verhuur aan derden,
5.3.
verbiedt [gedaagde] om met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn appartement aan de Timmer Werf 59 te (3221 AS) Hellevoetsluis aan derden in gebruik te geven of te verhuren zonder een aan de VvE afgegeven gebruikersverklaring als bedoeld in artikel 24 van het modelreglement,
5.4.
het voorgaande onder 5.1 tot en 5.3. steeds op straffe van een dwangsom van
€ 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet aan (één van) de verboden voldoet, tot een maximum van € 25.000,00,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.613,16,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] indien hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling voldoet, tot betaling van € 131,00 aan nakosten, verhoogd met € 68,00 aan betekeningskosten in het geval betekening van de executoriale titel plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Heevel en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2016.
1295/1515