ECLI:NL:RBROT:2017:1672

• Datum uitspraak: 22 februari 2017
• Publicatiedatum: 3 maart 2017
• Zaaknummer: C/10/507339 / HA ZA 16-773
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.A. Muilwijk-Schaaij
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van de verplichting van de Vereniging van Eigenaars tot terugkoop van parkeerplaatsen na faillissement van de projectontwikkelaar

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Rotterdam, stond de uitleg van een bepaling in een notariële akte van splitsing centraal. De eiseressen, Marupa Vastgoed B.V. en Nils Troost Holding B.V., vorderden dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) verplicht was om parkeerplaatsen terug te kopen die eerder waren verkocht aan hen na het faillissement van de projectontwikkelaar. De rechtbank onderzocht de bepalingen in de akte van splitsing, waarin stond dat de VvE verplicht was om parkeerplaatsen aan te kopen indien geen mede-eigenaren interesse hadden. De rechtbank concludeerde dat de terugkoopbepaling in dit geval geen effect sorteert, omdat Marupa c.s. geen appartementsrecht had dat recht gaf op een woning, wat een voorwaarde was voor de terugkoopverplichting. De vorderingen van Marupa c.s. werden afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten. In reconventie vorderde de VvE schadevergoeding wegens misbruik van bevoegdheid door Marupa c.s., maar ook deze vordering werd afgewezen. De rechtbank benadrukte dat de bepalingen in de akte van splitsing niet voorzagen in de situatie die zich had voorgedaan na het faillissement van de projectontwikkelaar.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/507339 / HA ZA 16-773

Vonnis van 22 februari 2017

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MARUPA VASTGOED B.V. ,

gevestigd te Heinenoord, gemeente Binnenmaas,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NILS TROOST HOLDING B.V. ,

gevestigd te Bergschenhoek, gemeente Lansingerland,

eiseressen in conventie,

verweersters in reconventie,

advocaat mr. Z.H. van Dorth tot Medler te Rotterdam,

tegen

1. de vereniging van eigenaars

[gedaagde sub 1] ,

gevestigd te [adres] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. Chr.E. Pfeiffer te Hellevoetsluis.

Eiseressen zullen hierna als Marupa Vastgoed, Nils Troost Holding en tezamen als Marupa c.s. (enkelvoud) worden aangeduid. Gedaagden zullen VvE, [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en tezamen VvE c.s. (enkelvoud) genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 11 juli 2016, met producties 1 tot en met 15;
• de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 en 2;
• de brief van deze rechtbank van 5 oktober 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de conclusie van antwoord in reconventie;
• het proces-verbaal van comparitie van 20 januari 2017;
• de brief van 30 januari 2017 mr. Z.H. van Dorth tot Medler, waarin opmerkingen over het proces-verbaal zijn gemaakt;
• de brief van 3 februari 2017 mr. Pfeiffer, waarin opmerkingen over het proces-verbaal zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Marupa Vastgoed houdt zich bezig met de verhuur en exploitatie van onroerend goed, alsmede de handel in onroerende zaken.

2.2.

Nils Troost Holding is een financiële holding.

2.3.

Bij notariële akte van 29 mei 1996 (hierna: de akte van splitsing) heeft de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bokx Project B.V. de rechten van erfpacht met het daarop in aanbouw zijnde complex aan [adres] , gesplitst in appartementsrechten. In de akte van splitsing is de VvE opgericht. Tot de gemeenschap behoren appartementsrechten rechtgevende op een woning en appartementsrechten rechtgevende op een parkeerplaats.

2.4.

In de akte van splitsing staat onder meer vermeld:

‘
Vervreemding parkeerplaatsen

Bij deze wordt uitdrukkelijk bepaald, dat de appartementsrechten, welke rechtgeven op een parkeerplaats, uitsluitend in eigendom kunnen worden overgedragen aan eigenaren van een of meer appartementsrechten in het onderhavige complex casu quo aan de vereniging van eigenaren.

Indien een eigenaar zijn appartementsrecht, recht gevende op het gebruik van een parkeerplaats wil vervreemden los van het alsdan eventueel te vervreemden appartementsrecht, recht gevende op het gebruik van een woning, zal hij verplicht zijn dit appartementsrecht via de vereniging van eigenaars te koop aan te bieden aan de mede-eigenaars van het complex waarvan het appartementsrecht deel uitmaakt, waarbij voorkeur dient te worden gegeven aan diegenen welke nog geen parkeerfaciliteit hebben binnen het complex.

Indien geen der mede-eigenaars tot aankoop wenst over te gaan zal de vereniging van eigenaars tot aankoop moeten overgaan. In alle voormelde gevallen van verplichte aanbieding zal de prijs in onderling overleg of bij gebreke daarvan door drie beëdigde makelaars in onroerende goederen worden vastgesteld, in welk laatste geval verkoper en de aspirant-koper ieder een makelaar en deze twee makelaars tezamen de derde makelaar benoemen.

Voormelde regeling in verband met het parkeren op eigen terrein zal eveneens in de desbetreffende akten van eigendomsoverdracht van de respectievelijke appartementsrechten worden opgenomen. ’

2.5.

Op 19 april 2011 is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bokx Project B.V. failliet verklaard. Tot de failliete boedel behoorde onder meer een zevental appartementsrechten rechtgevende op een parkeerplaats, onderdeel uitmakende van de onder 2.3 vermelde gemeenschap en kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie P, complexaanduiding 3083A, appartementsindici 55, 56, 57, 94, 95, 96 en 97 (hierna: de parkeerplaatsen). De curator heeft de parkeerplaatsen aangeboden aan de VvE; de VvE heeft verklaard geen interesse te hebben in de aankoop van de parkeerplaatsen.

2.6.

In februari 2016 zijn de parkeerplaatsen in het openbaar geveild. Op 23 maart 2016 zijn de parkeerplaatsen door de curator aan Marupa c.s. geleverd voor een koopprijs van

€ 1.080.

2.7.

Marupa Vastgoed heeft de parkeerplaatsen laten taxeren. In een taxatierapport van 5 april 2016 zijn de parkeerplaatsen gezamenlijk getaxeerd op een waarde van € 50.000.

2.8.

In de brief van Marupa Vastgoed aan de VvE van 8 april 2016 staat onder meer vermeld:

‘
(…) Cliënte wenst thans de appartementsrechten op de parkeerplaatsen te verkopen en dient daarbij de hiervoor geciteerde regeling in acht te nemen. Aan de mede-eigenaars van de andere appartementsrechten behorende tot het complex zijn de parkeerplaatsen reeds te koop aangeboden. Van de mede-eigenaars was echter geen interesse in de parkeerplaatsen. Volgens de hiervoor geciteerde regeling, is de Vereniging van Eigenaars (hierna: VVE) thans verplicht de parkeerplaatsen van cliënte te kopen. ’

2.9.

[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn thans bestuurders van de VvE.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Marupa c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

‘
a) gedaagde sub 1 te veroordelen om haar terugkoopverplichting zoals vermeld op bladzijde 25 onder e. van de splitsingsakte zoals verleden op 29 mei 1996, luidende “Indien geen der mede-eigenaars tot aankoop wenst over te gaan zal de vereniging van eigenaars tot aankoop moeten overgaan. In alle voornoemde gevallen van de verplichte aanbieding zal de prijs in onderling overleg of bij gebreke daarvan door drie beëdigde makelaars in onroerende goederen worden vastgesteld, in welk laatste geval de verkoper en de aspirant-koper ieder een makelaar en deze twee makelaars tezamen een derde makelaar benoemen.” na te komen en in dat kader de appartementsrechten, kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie P., complexaanduiding 3083 A, appartementsindici: 55, 56, 57, 94, 95, 96, 97 welke aan eisers toebehoren, ieder voor de onverdeelde helft, aan haar te laten overdragen;

b) gedaagde sub 1, 2, 3 hoofdelijk te veroordelen om, indien binnen zes weken na betekening van het vonnis de overdracht als vermeld onder a) niet heeft plaatsgevonden, aan eisers een dwangsom te voldoen ad € 500,-- per dag voor elke dag dat de overdracht niet plaatsvindt, met een maximum van € 50.000,--;

c) gedaagde sub 1, 2 en 3 hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eiser van de kosten van het geding, de kosten van de deurwaarder daaronder begrepen, te vermeerderen met de nakosten ten bedrage van € 131,00 zonder betekening in conventie of reconventie tezamen, en verhoogd met € 68,00 in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de proceskosten en nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. ’

3.2.

Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

De VvE c.s. vordert bij vonnis

‘
eiseressen hoofdelijk, des de een betaalt de ander zal zijn gekweten, te veroordelen aan gedaagden te betalen

a. de schade die gedaagden hebben geleden wegens misbruik van bevoegdheid door eiseressen bestaande uit het, zowel in als buiten rechte, eisen van aankoop door Hogendam van haar onderhavige parkeerplaatsen, nader op te maken bij staat;

b. een voorschot op de onder a. bedoelde schade van Euro 7.500,00, althans de proceskosten van gedaagden, alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening. ’

3.5.

Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de parkeerplaatsen op grond van het bepaalde in de akte van splitsing, door de VvE moeten worden aangekocht.

4.2.

Marupa c.s. grondt haar vordering op nakoming van de bepalingen in de akte van splitsing. Marupa c.s. stelt daartoe dat in de akte van splitsing een niet voor misvattingen vatbare regeling is opgenomen ten aanzien van de vervreemding van de parkeerplaatsen. De curator heeft in strijd met de bepalingen in de akte van splitsing gehandeld door de parkeerplaatsen aan Marupa c.s. te verkopen. Dat hier van de akte van splitsing is afgeweken, wil niet zeggen dat voor Marupa c.s. een recht is ontstaan om de parkeerplaatsen aan derden te verkopen. Uit de tekst van de akte volgt dat de regeling met name is opgesteld voor het geval dat een parkeerplaats eerder wordt verkocht dan de woning. De regeling beoogt te waarborgen dat bewoners altijd zoveel mogelijk beschikbaarheid over een parkeerplaats moeten hebben. Was de regeling inderdaad alleen zodanig bedoeld dat bewoners zo snel mogelijk bij verkoop van hun woning van hun parkeerplaats moesten kunnen afkomen, zoals de VvE stelt, dan zou de akte van splitsing de verkoop van de parkeerplaatsen aan derden juist hebben toegestaan. Daarvan is echter geen sprake.

4.3.

De VvE heeft daartegen aangevoerd dat het uitgangspunt van de regeling is dat uitsluitend een eigenaar van een woning eigenaar kan zijn van een parkeerplaats. De regeling dekt dus niet de situatie waarin een eigenaar van uitsluitend een parkeerplaats, deze parkeerplaats wenst te vervreemden. Het doel van de regeling is om te voorkomen dat een eigenaar van een woning én een parkeerplaats, de (veel duurdere) woning niet zou kunnen verkopen als een potentiële koper niet tevens de bijbehorende parkeerplaats wenst te kopen. In dat geval dient de VvE de parkeerplaats af te nemen. Voorts stelt de VvE dat het niet redelijk en billijk is dat een professionele handelaar parkeerplaatsen koopt met geen ander doel dan de VvE te verplichten om deze voor een veelvoud van het aankoopbedrag af te nemen. Daarbij verwijst de VvE naar de artikelen 3:12 BW, 6:2 BW en 3:13 BW.

4.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Het gaat in deze zaak om de uitleg van een bepaling in een notariële akte van splitsing. Bij de uitleg van een zodanige akte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet volgens vaste jurisprudentie worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie onder meer ECLI:NL:HR:2013:1078 en ECLI:NL:HR:2016:1511).

4.5.

Tegen de achtergrond van dit beoordelingskader is het volgende van belang.

Bestudering van de akte van splitsing leidt tot de conclusie dat er sprake is van 97 appartementsrechten: 54 appartementsrechten die recht geven op een woning en 43 appartementsrechten die recht geven op een parkeerplaats. Dat betekent dat in de akte van splitsing niet aan elke woning een parkeerplaats kon worden gekoppeld.

Ter comparitie is namens de VvE onbetwist verklaard dat er verschillende wooneenheden in het complex zijn. Bij de 4-kamerappartementen en penthouses hoort een appartementsrecht dat recht geeft op een parkeerplaats. Bij de 3-kamerappartementen is dat niet het geval. Volgens de VvE was het oorspronkelijk de bedoeling dat de eigenaren van de 3-kamerappartementen de parkeerplaatsen zouden kunnen kopen die niet waren verkregen door de eigenaren van de 4-kamerappartementen of de penthouses. Omdat er voldoende parkeergelegenheid in de buurt is, was er bij de eigenaren van de 3-kamerappartementen echter te weinig animo voor de aankoop van de overgebleven parkeerplaatsen.

4.6.

In dat licht bezien begrijpt de rechtbank de terugkoopbepaling zo, dat deze beoogde om de appartementseigenaren die in eerste instantie ‘achter het net’ zouden vissen, op een later tijdstip alsnog in de gelegenheid te stellen om een parkeerplaats te kunnen bemachtigen. De VvE speelde hierin ook een rol: indien ad hoc geen geïnteresseerde voor een parkeerplaats kon worden gevonden, zou de VvE de parkeerplaats kunnen aankopen voor een later geïnteresseerde eigenaar.

De regeling lijkt derhalve te zijn opgesteld uit het oogpunt van een eerlijke verdeling van de parkeerplaatsen onder de bewoners van het complex en het weren van niet-bewoners, wellicht uit het oogpunt van anti-speculatie. Het gaat uit van een schaarste van parkeerplaatsen, nu niet elke appartementseigenaar van een parkeerplaats kon worden voorzien. Nu na de verkoop van de appartementsrechten echter geen tekort, maar een overschot aan parkeerplaatsen ontstond, bleven de parkeerplaatsen in handen van de projectontwikkelaar en kwamen deze na diens faillissement alsnog in handen van een niet-bewoner, te weten Marupa c.s.

4.7.

Het vorenstaande leidt bij de rechtbank tot de conclusie, dat een situatie is ontstaan die bij de splitsing in appartementsrechten niet is voorzien en waarvoor de bepalingen waarop Marupa c.s. zich thans beroept, niet zijn geschreven. Dat blijkt ook uit de letterlijke bewoordingen van de tekst van de bepaling. In de bepaling staat immers een regeling opgenomen voor het geval dat een appartementseigenaar zijn parkeerplaats wenst te vervreemden ‘
los van het alsdan eventueel te vervreemden appartementsrecht, recht gevende op het gebruik van een woning ’. Er moet dus sprake zijn van een appartementseigenaar die zowel een appartementsrecht heeft dat recht geeft op een woning als een appartementsrecht dat recht geeft op een parkeerplaats en die zijn parkeerplaats wenst te vervreemden. In dat geval dient de parkeerplaats eerst te worden aangeboden aan de mede-appartementseigenaars, bij voorkeur aan diegenen die nog geen parkeerfaciliteit hebben binnen het complex. Indien de mede-eigenaars niet geïnteresseerd zijn, dan zal de VvE de parkeerplaats dienen aan te kopen. Marupa c.s. heeft echter geen appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een woning. Daarmee voldoet zij niet aan de voorwaarde die in de bepaling is opgenomen. Voorts staat in de eerste zin van de bepaling ‘uitdrukkelijk bepaald’ dat de parkeerplaatsen uitsluitend kunnen worden overgedragen aan mede-appartementseigenaars. Echter, Marupa c.s. is eigenaar geworden van parkeerplaatsen terwijl het (nog) geen eigenaar van een appartementsrecht in het complex was. De parkeerplaatsen zijn derhalve in handen van ‘een niet-bewoner’ gevallen. Niet valt in te zien waarom Marupa c.s. in dat geval deze parkeerplaatsen niet aan een andere niet-bewoner zou kunnen overdragen en evenmin valt in te zien waarom in dat geval bij de VvE een verplichting bestaat om deze parkeerplaatsen in eigendom aan te nemen.

4.8.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de terugkoopbepaling in het onderhavige geval geen effect sorteert. De vorderingen jegens de VvE dienen om die reden te worden afgewezen.

4.9.

Marupa c.s. vordert voorts [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van een dwangsom in het geval dat de VvE haar verplichting om de parkeerplaatsen in eigendom te aanvaarden, niet nakomt. Vorenstaande afwijzing brengt met zich dat de vorderingen jegens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] eveneens dienen te worden afgewezen.

4.10.

Marupa c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE c.s. worden begroot op:

- griffierecht 619,00

- salaris advocaat
904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.523,00

in reconventie

4.11.

De VvE is van mening dat Marupa c.s. met het innemen van de onderhavige stellingen en de daaruit voortvloeiende handelingen, waaronder het entameren van de onderhavige procedure onder de gegeven omstandigheden misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt, op grond waarvan zij verplicht is de schade van VvE c.s. te vergoeden. Tot deze schade, nader op te maken bij staat, behoren in ieder geval de volledige proceskosten van VvE c.s. die voorlopig worden begroot op € 7.500.

4.12.

Marupa c.s. wijst erop dat de vordering niet verenigbaar is met de regeling zoals neergelegd in de wet. Slechts in uitzonderlijke gevallen, bij misbruik van procesrecht of onrechtmatig procederen, is een volledige proceskostenvergoeding toewijsbaar.

4.13.

De rechtbank zal de reconventionele vordering afwijzen. Ingevolge de artikelen 239 en 241 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geldt de hoofdregel dat het salaris van de advocaat van de in het gelijk gestelde partij door de rechter wordt bepaald, waarbij het niet uitmaakt welk bedrag deze partij werkelijk aan zijn advocaat moet betalen. De bepaling van de hoogte van het salaris geschiedt aan de hand van het liquidatietarief, en een vordering tot vergoeding van volledige proceskosten in afwijking van dat tarief, is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van recht of onrechtmatig handelen. Daarvan is sprake als het instellen van de vordering of het voeren van verweer, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als de eiser zijn vordering of de gedaagde het verweer baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828). Omdat van het vorenstaande niets is gesteld of gebleken, zullen de proceskosten worden toegewezen op basis van het liquidatietarief.

4.14.

VvE c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Marupa c.s. worden begroot op € 452,00 (salaris advocaat 2,0 punten x factor 0,5).

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Marupa c.s. in de proceskosten, aan de zijde van VvE c.s. tot op heden begroot op € 1.523,00,

5.3.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.4.

wijst de vorderingen af,

5.5.

veroordeelt VvE c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Marupa c.s. tot op heden begroot op € 452,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2017.

2053/
2221