Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team haven en handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/505703 / HA ZA 16-690
Vonnis van 8 maart 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te Rockanje,
eiseres,
advocaat mr. P.J. Velthuizen,
tegen
de stichting
STICHTING ZORG NEDERLAND,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L. ten Velden.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Sanitas genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 juli 2016 met producties;
- de conclusie van antwoord met productie;
- de brief van 28 september 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- de akte van 13 januari 2017 waarbij de laatste pagina van de conclusie van antwoord is vervangen;
- het proces-verbaal van comparitie van 13 januari 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] verhuurt sinds 1 april 2011 aan Sanitas een bedrijfsruimte gelegen aan
de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte).
2.2.
Vanaf maart 2015 is er tussen [eiseres] en Sanitas onderhandeld over de koop van de bedrijfsruimte. Bij deze onderhandelingen is [eiseres] bijgestaan door Sieburgh Consultancy Makelaardij B.V . en Sanitas door Schoeman Consultants B.V. (hierna: Schoeman).
2.3.
Op 20 mei 2015 heeft [eiseres] van Schoeman een email ontvangen, waarin staat vermeld:
‘
Onze opdrachtgever is bereid een prijs van € 500.000,- k.k. te bieden voor het pand. De overige voorwaarden dienen dan nog overeen gekomen te worden.’
Onze opdrachtgever is bereid een prijs van € 500.000,- k.k. te bieden voor het pand. De overige voorwaarden dienen dan nog overeen gekomen te worden.’
2.4.
Op 21 augustus 2015 heeft Sanitas een email aan [eiseres] gestuurd met de volgende tekst:
‘Geachte mevrouw [eiseres] ,
Dank voor uw coulance ten aanzien van het verschuiven van de beslissingstermijn. Het is gelukkig allemaal niet voor niks geweest.
Onze opdrachtgever, Stichting Zorg Nederland ‘Sanitas’, gaat akkoord met de gestelde verkoopprijs van € 585.000,- k.k. alsook de overige voorwaarden zoals gesteld in uw email d.d. 30 juli jl.
Zodoende ontvangen wij graag een (concept) koopovereenkomst zodat wij deze ter ondertekening naar onze opdrachtgever kunnen sturen.
Bij voorbaat dank.
Met vriendelijke groet / With kind regards,
[medewerker Sanitas]
2.5.
Deze email is op 24 augustus 2015 namens [eiseres] met de volgende tekst beantwoord:
‘Geachte [medewerker Sanitas] ,
Mevrouw [eiseres] heeft ons verzocht de tussen uw opdrachtgever Sanitas en [eiseres] tot stand gekomen koopovereenkomst op papier te zetten. Het concept gaat hierbij. Wilt u zo vriendelijke zijn ons de gegevens van de koper toe te zenden, evenals de notariskeuze? De in de concept-akte genoemde bijlagen zijn u, voor zo ver wij weten, reeds toegezonden. Mocht daar iets aan ontbreken, dan horen wij dat graag. Wij hopen op korte termijn uw reactie op het concept tegemoet zien.
Met vriendelijke groet,
[medewerker makelaardij] (lid NVM)’
2.6.
Op 17 september 2015 is namens Sanitas op de concept-koopovereenkomst als volgt gereageerd:
‘Geachte heer [medewerker makelaardij] ,
Mijn excuses voor de verlate reactie inzake de concept koopakte. De koopakte kan naar onzes inziens definitief worden opgesteld met dien verstande dat wij, zoals onderaan de koopakte wordt vermeld, echter geen makelaar zijn en derhalve ook geen NVM-lid. Onderstaand volgt de benodigde informatie om de koopakte definitief op te stellen.
Koper: [adresgegevens 1]
Notaris: Notariskantoor [adresgegevens 2] .
Wij zien de gewijzigde koopakte graag tegemoet.
Met vriendelijke groet / With kind regards,
[medewerker Sanitas]
2.7.
Op 18 september 2015 is namens [eiseres] een door haar ondertekend exemplaar van de koopovereenkomst met begeleidend schrijven aan Sanitas gestuurd.
2.8.
In die overeenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
‘artikel 5 Bankgarantie, Waarborgsom.
5.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper die voortkomen uit deze koopovereenkomst zal koper uiterlijk op15 oktober 2015een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 58.500,00, zeggeachtenvijftigduizendvijfhonderd euro. Deze bankgarantie moet (i) onvoorwaardelijk zijn, (ii) voortduren tot ten minste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en […]
artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.
[…]
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
[…]
artikel 16 Ontbindende voorwaarden.
16.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
[…]
b. op15 oktober 2015koper voor de financiering van de onroerende zaak geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast danniet van toepassing, of een rentepercentage niet hoger danniet van toepassing, bij de volgende hypotheekvorm:een, of een combinatie van, de algemeen gebruikelijke hypotheekvormen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht.
[…]
16.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op detweedewerkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief”. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te overleggen.In
aanvulling hierop/ in afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’.
Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij dezen verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.’
2.9.
Namens Sanitas is op 6 oktober 2015 telefonisch en op 7 oktober 2015 per email om verlenging verzocht van de in artikel 16 lid 1 onder b van de koopovereenkomst opgenomen uiterste datum waarop de koopovereenkomst kan worden ontbonden (datum financieringsvoorbehoud). [eiseres] heeft op 12 oktober 2015 laten weten dat zij slechts onder voorwaarden de termijn wenst te verlengen tot 15 november 2015. Op 15 oktober 2015 is namens Sanitas nogmaals om verlenging tot 1 december 2015 verzocht.
2.10.
Op 16 oktober 2015 is door [eiseres] als volgt per email gereageerd op het tweede verzoek om verlenging:
‘Geachte heer Kurt,
Op 12 oktober zonden wij uw adviseur Schoeman een e-mail met de voorwaarden voor een verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Wij willen dat hieronder nader preciseren.
Indien wij niet uiterlijk op maandag 19 oktober a.s. om 17.00 uur:
1. Een, door koper, rechtsgeldig ondertekend exemplaar van de koopakte, als mede een actueel uittreksel van de Kamer van Koophandel van koper in ons bezit hebben;
2. Een bevestiging van een bankinstelling hebben ontvangen, dat het door koper gevraagde krediet ter financiering van de aankoop van het appartementsrecht [adres] verstrekt zal worden c.q. de kredietaanvraag geaccordeerd is, onder het voorbehoud van het beschikbaar komen van een de financier conveniërende taxatie OF een bedrag van € 58.500,00 (achtenvijftigduizendvijfhonderd Euro) als waarborgsom conform art. 5.2 van de koopakte op bankrekening [bankrekening] hebben ontvangen, zal genoemde termijn niet verlengd worden.
Uitsluitend indien aan beide genoemde voorwaarden is voldaan zal de termijn verlengd worden tot 1 december
2015.Met vriendelijke groet,
[eiseres] ’
2.11.
Hierop is op 17 oktober 2015 namens Sanitas per email gereageerd met een herhaald verzoek om verlenging tot 1 december 2015. Op 19 oktober 2015 heeft Van Hennink het verzoek beantwoord met de volgende tekst:
‘Zowel voor de bevestiging van onze bereidheid de financieringstermijn tot 1 december a.s. te verlengen, als ook de daaraan verbonden voorwaarden verwijzen we naar ons bericht van 16 oktober j.l., zoals afgedrukt onder uw e mail.’
2.12.
Op 22 oktober 2015 is Sanitas door [eiseres] in gebreke gesteld. Namens Sanitas is hierop per email van 26 oktober 2015 gereageerd met het bericht dat zij nog steeds de bedrijfsruimte wil kopen op het moment dat de financiering rond is. Daarom wordt nogmaals verzocht om verlenging van de termijn van de financiering tot 1 december 2015.
2.13.
Op 17 november 2015 heeft [eiseres] een e-mail van Sanitas ontvangen waarin verwezen wordt naar een rapport waarin de bedrijfsruimte is getaxeerd op € 460.000,00 alsmede het navolgende staat vermeld:
‘[…] De ABN AMRO heeft daarop ook aangegeven de aankoop niet te kunnen/willen financieren. Daarmee komt de optie koop voor onze opdrachtgever vooralsnog dus definitief te vervallen.[…]’
2.14.
Namens [eiseres] is op 10 december 2015 een brief gestuurd waarin wordt aangegeven dat [eiseres] de koopovereenkomst ontbindt en aanspraak maakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom, te weten € 58.500,00, als genoemd in artikel 11.2 van de koopovereenkomst.
2.15.
ABN AMRO Bank N.V. heeft op 16 februari 2016 aan Sanitas een brief toegezonden, waarin onder meer – voor zover relevant – staat vermeld:
‘Voor Stichting Zorg Nederland heeft u vorig jaar juli een financieringsaanvraag gedaan in verband met de voorgenomen aankoop van het pand [adres] . Voor de beoordeling van een dergelijke financieringsaanvraag is een taxatie van het pand uiteraard noodzakelijk. In overleg met u hebben wij opdracht gegeven voor taxatie bij een voor ABN AMRO geaccepteerde taxateur. Voor financiering is het vereist dat ABN AMRO opdrachtgever is. Het taxatieproces heeft helaas langer geduurd dan gebruikelijk. Onze welgemeende excuses hiervoor.
Op basis van o.a. de in het taxatierapport genoemde waarde zijn wij niet bereid de stichting de benodigde financiering aan te bieden voor aankoop van het betreffende pand.’
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat - veroordeling van Sanitas tot betaling van € 58.500,00, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat partijen een koopovereenkomst zijn overeengekomen voor de bedrijfsruimte en dat Sanitas doordat zij de financiering niet rond heeft gekregen in de nakoming van de verplichtingen voortvloeidende uit die overeenkomst tekort is geschoten. Na het verzenden van een ingebrekestelling heeft [eiseres] de koopovereenkomst ontbonden waardoor de boete conform artikel 11 van de koopovereenkomst opeisbaar en verschuldigd is inclusief rente. Het beroep van Sanitas op de ontbindende voorwaarde, het financieringsvoorbehoud in artikel 16 van de koopovereenkomst, is te laat ingeroepen en bovendien niet goed gedocumenteerd.
3.3.
Sanitas voert verweer en verzoekt [eiseres] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen ofwel de vorderingen te ontzeggen, althans te matigen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Aanbod en aanvaarding van de overeenkomst?
4.1.
Tussen partijen is allereerst in geschil of een koopovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen van de bedrijfsruimte, waarin (onder meer) overeenstemming is bereikt over de datum voor de ontbindende voorwaarde, het financieringsvoorbehoud in artikel 16 van de overeenkomst.
4.2.
[eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Aanbod en aanvaarding van de koopovereenkomst blijkt volgens haar uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen door het toezenden van een concept, het akkoord dat daarop namens Sanitas is gegeven en de definitieve versie van de koopovereenkomst die vervolgens namens [eiseres] is getekend en opgestuurd. Sanitas is vervolgens toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting om een bankgarantie of waarborgsom te verstrekken, aldus [eiseres] . Sanitas betwist dit en voert daartegen aan dat geen volledige overeenstemming is bereikt over de essentiële voorwaarden nu partijen het niet eens zijn geworden over de datum waarop het financieringsvoorbehoud zou eindigen en er daardoor geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.3.
De rechtbank stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). Nu Sanitas niet kan worden aangemerkt als een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf kan de koopovereenkomst mondeling tot stand komen en behoeft deze niet schriftelijk te worden aangegaan (artikel 7:2 lid 1 BW).
Het aanbod dient alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst te bevatten om als aanbod te kunnen worden aangemerkt. Wil er sprake zijn van koop (artikel 7:1 BW) dan is tenminste vereist dat wordt aangeboden om de ander een zaak te geven tegen een in geld te waarderen prijs als tegenprestatie. De vraag of het op 18 september 2015 toezenden van een door [eiseres] getekend exemplaar van de koopovereenkomst als een aanbod heeft te gelden alsook de vraag of de reactie daarop als een aanvaarding heeft te gelden, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen (artikelen 3:33 en 3:35 BW). Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen.
4.4.
Tegen de achtergrond van dit uitgangspunt acht de rechtbank het standpunt van Sanitas onjuist. Naar het oordeel van de rechtbank dient geconcludeerd te worden dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de koopsom en alle in de overeenkomst opgenomen voorwaarden. Dit blijkt uit de emailcorrespondentie tussen partijen. Zo wordt in de email van 21 augustus 2015 namens Sanitas niet alleen akkoord gegeven op de gestelde verkoopprijs maar ook expliciet op de overige voorwaarden (‘
Sanitas gaat akkoord met de gestelde verkoopprijs van € 585.000,00 alsook de overige voorwaarden’). Daarnaast wordt in reactie op een namens [eiseres] opgesteld en aan Sanitas toegestuurd concept van de koopovereenkomst namens Sanitas op 17 september 2015 positief gereageerd met als enige opmerking aanvullende gegevens van de koper en notaris. Nu partijen reeds lange tijd met elkaar in gesprek waren over de koop van de bedrijfsruimte, Sanitas tot twee maal akkoord heeft gegeven op alle voorwaarden en nadat de voorwaarden in een concept waren vastgelegd heeft volstaan met enkele formele opmerkingen, heeft [eiseres] er redelijkerwijs op kunnen vertrouwen dat daarmee een koopovereenkomst, met het daarin opgenomen financieringsvoorbehoud en de vermelde uiterste datum waarop deze kon worden ingeroepen, tot stand was gekomen. Dat Schoeman niet bevoegd zou zijn namens Sanitas akkoord te geven, zoals Sanitas eerst ter zitting heeft verklaard, doet aan het voorgaande niet af. Sanitas heeft immers deze stelling op geen enkele wijze nader toegelicht ter zitting. Ook wordt deze stelling op geen enkele wijze ondersteund door hetgeen in het geding is gebracht. Het oordeel dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, vindt daarnaast steun in de handelwijze en woordkeuze van Sanitas na het toezenden van een door [eiseres] getekend exemplaar van de koopovereenkomst. Als onvoldoende gemotiveerd betwist is namelijk komen vast te staan dat eerst op 6 oktober 2015 door Sanitas is aangegeven dat de termijn voor het financieringsvoorbehoud een probleem zou opleveren. Daarbij is door Sanitas expliciet verzocht om ‘uitstel’ en ‘verlenging’ van de datum voor het financieringsvoorbehoud. Daaruit leidt de rechtbank af, dat ook Sanitas er kennelijk vanuit ging dat de in artikel 16 lid 1 van de koopovereenkomst opgenomen datum van 15 oktober 2015 tussen partijen was overeengekomen. Indien dit niet het geval was geweest, had het immers voor de hand gelegen dat Sanitas een opmerking of voorbehoud ten aanzien van de datum van de ontbindende voorwaarde zou hebben gemaakt in haar reactie op het toegezonden concept van 21 augustus 2015 of de toegezonden ondertekende definitieve versie. Voorts overweegt de rechtbank, dat het daarnaast voor de hand gelegen dat Sanitas haar bericht van 7 oktober 2015 zodanig had geformuleerd dat hieruit viel af te leiden dat zij zich op het standpunt stelde dat partijen nog geen overeenstemming over de datum voor financieringsvoorbehoud hadden bereikt en dat daarmee tussen partijen nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. Pas op 17 november 2015 is namens Sanitas onder verwijzing naar een taxatierapport aangegeven dat de optie koop voor haar definitief is komen te vervallen zonder daarbij een afwijzing van een bankinstelling te overleggen.
Sanitas gaat akkoord met de gestelde verkoopprijs van € 585.000,00 alsook de overige voorwaarden’). Daarnaast wordt in reactie op een namens [eiseres] opgesteld en aan Sanitas toegestuurd concept van de koopovereenkomst namens Sanitas op 17 september 2015 positief gereageerd met als enige opmerking aanvullende gegevens van de koper en notaris. Nu partijen reeds lange tijd met elkaar in gesprek waren over de koop van de bedrijfsruimte, Sanitas tot twee maal akkoord heeft gegeven op alle voorwaarden en nadat de voorwaarden in een concept waren vastgelegd heeft volstaan met enkele formele opmerkingen, heeft [eiseres] er redelijkerwijs op kunnen vertrouwen dat daarmee een koopovereenkomst, met het daarin opgenomen financieringsvoorbehoud en de vermelde uiterste datum waarop deze kon worden ingeroepen, tot stand was gekomen. Dat Schoeman niet bevoegd zou zijn namens Sanitas akkoord te geven, zoals Sanitas eerst ter zitting heeft verklaard, doet aan het voorgaande niet af. Sanitas heeft immers deze stelling op geen enkele wijze nader toegelicht ter zitting. Ook wordt deze stelling op geen enkele wijze ondersteund door hetgeen in het geding is gebracht. Het oordeel dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, vindt daarnaast steun in de handelwijze en woordkeuze van Sanitas na het toezenden van een door [eiseres] getekend exemplaar van de koopovereenkomst. Als onvoldoende gemotiveerd betwist is namelijk komen vast te staan dat eerst op 6 oktober 2015 door Sanitas is aangegeven dat de termijn voor het financieringsvoorbehoud een probleem zou opleveren. Daarbij is door Sanitas expliciet verzocht om ‘uitstel’ en ‘verlenging’ van de datum voor het financieringsvoorbehoud. Daaruit leidt de rechtbank af, dat ook Sanitas er kennelijk vanuit ging dat de in artikel 16 lid 1 van de koopovereenkomst opgenomen datum van 15 oktober 2015 tussen partijen was overeengekomen. Indien dit niet het geval was geweest, had het immers voor de hand gelegen dat Sanitas een opmerking of voorbehoud ten aanzien van de datum van de ontbindende voorwaarde zou hebben gemaakt in haar reactie op het toegezonden concept van 21 augustus 2015 of de toegezonden ondertekende definitieve versie. Voorts overweegt de rechtbank, dat het daarnaast voor de hand gelegen dat Sanitas haar bericht van 7 oktober 2015 zodanig had geformuleerd dat hieruit viel af te leiden dat zij zich op het standpunt stelde dat partijen nog geen overeenstemming over de datum voor financieringsvoorbehoud hadden bereikt en dat daarmee tussen partijen nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. Pas op 17 november 2015 is namens Sanitas onder verwijzing naar een taxatierapport aangegeven dat de optie koop voor haar definitief is komen te vervallen zonder daarbij een afwijzing van een bankinstelling te overleggen.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat het voor beide partijen duidelijk moet zijn geweest dat mede gelet op de door partijen geschetste omstandigheden, de handelwijze en genoemde correspondentie een overeenkomst tot stand is gekomen door het vastleggen en toezenden van de tussen partijen gemaakte afspraken. [eiseres] heeft er in elk geval op mogen vertrouwen dat Sanitas het door haar in de koopovereenkomst vastgelegde en ondertekende aanbod is aanvaard.
4.6.
Het voorgaande leidt de rechtbank eveneens tot de conclusie dat, gegeven de vaststaande feiten, Sanitas geen tijdig en goed gedocumenteerd beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan, nu zij eerst op 17 november 2015 heeft aangegeven van de koop af te zien. Het voorgaande betekent dat Sanitas de contractuele boete in beginsel verschuldigd is.
Matiging?
4.7.
Vervolgens ligt de vraag voor of de contractuele boete moet worden gematigd nu Sanitas daar een beroep op heeft gedaan.
4.8.
Sanitas heeft zich op het standpunt gesteld dat een boete van 10% van de koopsom tot een veel te hoog bedrag leidt, dat van schade aan de kant van [eiseres] niet is gebleken, dat het grote bedrag een stichting zwaar raakt en dat ook op grond van alle overige omstandigheden matiging op zijn plaats is. [eiseres] heeft daartegen aangevoerd dat zij wel degelijk schade heeft geleden, een boete van 10% geen exorbitant hoog bedrag oplevert en bovendien zeer gebruikelijk is in de zakelijke markt waarbij partijen worden bijgestaan door deskundigen.
4.9.
Op grond van artikel 6:94 BW en vaste jurisprudentie mag de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
4.10.
De rechtbank is van oordeel dat Sanitas aan haar beroep op matiging van de contractuele boete onvoldoende feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd die tot het oordeel zouden moeten leiden dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat deze boete wordt gematigd. Als uitgangspunt wordt genomen dat een contractuele boete er niet alleen toe strekt om de door [eiseres] als gevolg van het tekortschieten van Sanitas geleden schade te dekken, maar in een geval als dit er bovendien toe strekt een koper als Sanitas tot afname van het pand te prikkelen. Gelet op genoemd uitgangspunt moet worden geoordeeld dat een boete van 10% van de overeengekomen koopprijs niet spoedig als buitensporig kan worden aangemerkt. Daarbij komt dat artikel 11 lid 2 deel uitmaakt van een door de NVM opgestelde standaardkoopovereenkomst die in het overgrote deel van de gevallen bij koop van een onroerende zaak wordt gehanteerd. Een boetebeding in een koopovereenkomst is gebruikelijk en bovendien maatschappelijk volledig aanvaard als vooraf overeengekomen wijze van schadevergoeding. Gesteld noch gebleken is dat Sanitas zich de aard en strekking van dit beding en de mogelijke gevolgen daarvan niet heeft gerealiseerd en ook redelijkerwijs niet hoefde te realiseren. Verder wordt in aanmerking genomen dat partijen professionele ondernemingen, een besloten vennootschap en een stichting, zijn die bovendien allebei zijn bijgestaan door adviseurs waardoor zij minder bescherming behoeven dan een particuliere koper. Van een ongelijkwaardige verhouding tussen hen is geen sprake. Ten aanzien van de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen geldt dat – hoewel uit het schrijven van ABN AMRO van 16 februari 2016 kan worden afgeleid dat het met name de door Sanitas geraadpleegde bank is die vertraging heeft veroorzaakt – het niet op deugdelijke wijze inroepen van het financieringsvoorbehoud aan Sanitas zelf te wijten is, nu door haar ingeschakelde hulppersonen onder de verantwoordelijkheid van Sanitas vallen. Hierbij is van belang dat [eiseres] meermaals heeft aangegeven dat zij enkel onder de door haar genoemde voorwaarden de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud wilde verlengen en het Sanitas vrij stond om in reactie op het niet zonder meer instemmen met het verder verlengen van de termijn het voorbehoud in te roepen. Uitgaande van genoemde maatstaf is de rechtbank daarnaast van oordeel dat Sanitas haar stelling dat de boete moet worden gematigd omdat [eiseres] geen schade heeft geleden omdat de bedrijfsruimte niet te koop stond of staat en [eiseres] geen kosten behoeft te maken om een nieuwe koper te vinden, onvoldoende gewicht in de schaal legt om te matigen. Dit geldt te meer nu [eiseres] heeft weersproken dat zij geen schade heeft geleden. Bovendien vormt het enkel uiteenlopen van de mogelijk werkelijk geleden schade en de hoogte van de boete op zich geen reden tot matiging. De gestelde zwakke financiële positie van Sanitas betreft een persoonlijke omstandigheid die alleen haarzelf aangaat en derhalve evenmin aanleiding geeft om de boete te matigen. Ook de overige door Sanitas aangevoerde omstandigheden brengen niet mee dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat matiging plaatsvindt. Het voorgaande leidt dan ook tot de conclusie dat Sanitas onvoldoende feiten heeft gesteld die kunnen meebrengen dat matiging is geïndiceerd, omdat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.
Conclusie en kosten
4.11.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eiseres] toewijsbaar is. Ook de gevorderde wettelijke rente vanaf 17 december 2015 waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, is toewijsbaar.
4.12.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten komen niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gebleken dat in de aanmaning aan Sanitas een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
4.13.
Sanitas zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten zullen worden vastgesteld op
- dagvaarding € 86,17
- griffierecht € 941,00
- salaris advocaat
Totaal € 2.815,17
4.14.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt Sanitas om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 58.500,00 (zegge: achtenvijftigduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang vanaf 17 december 2015 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt Sanitas in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.815,17,
5.3.
veroordeelt Sanitas in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Sanitas niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. van Beckhoven en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2017.
2868/2053