ECLI:NL:RBROT:2017:2184

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5174750 CV EXPL 16-26314

uitspraak: 10 maart 2017

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaatsnaam],

eiser,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger, advocaat te Rotterdam,

tegen

de stichting

Stichting Vestia Rotterdam,

gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reissen, advocaat te Rotterdam.

Partijen worden hierna ‘[eiser] en ‘Vestia’ genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1

De kantonrechter heeft van de volgende processtukken kennisgenomen:

het exploot van dagvaarding van 16 juni 2016, met 5 producties;
de conclusie van antwoord, met 1 productie;
het tussenvonnis van 1 september 2016 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de namens [eiser] ingezonden brief met stukken ten behoeve van de comparitie van partijen;
het proces verbaal van de op 7 november 2016 gehouden comparitie van partijen.

1.2

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

[eiser] huurt sedert 2005 de woonruimte aan de [straat- en plaatsnaam] van Vestia. De woning bevindt zich op de vijfde verdieping, onder het dak, van een appartementencomplex.

2.2

Van 6 oktober tot 24 oktober 2014 heeft Van Doorn Dakspecialist Zuid West B.V. (verder Van Doorn) in opdracht van Vestia planmatig onderhoud verricht aan de dakranden van het complex.

2.3

Op 29 juni 2015 heeft [eiser] bij Vestia melding gemaakt van lekkage. Vervolgens is bij een inspectie van het dak geen oorzaak voor deze lekkage gevonden. Op 23 juli 2015 heeft [eiser] opnieuw melding gemaakt van de lekkage. Op 29 juli 2015 heeft Van Doorn een reparatie verricht. Op 3 augustus 2015 heeft [eiser] opnieuw melding gemaakt van lekkage. Op 18 augustus 2015 is een afdekkap geplaatst op een ventilatiekast omdat deze afdekking afwezig bleek. Omdat gebleken is dat de lekkage daarmee opnieuw niet was verholpen is verder onderzoek gedaan en daarbij is het grind van het dak verwijderd. Op 22 augustus 2015 is geconstateerd dat een naad tussen twee stroken bitumen dakbedekking was losgeraakt. Dit was eerst zichtbaar toen het grind van het dak verwijderd was. De naad is die dag hersteld en daarna zijn geen nieuwe lekkages gemeld.

2.4

[eiser] heeft schade geleden ten gevolge van de lekkages. Zijn inboedelverzekeraar heeft geweigerd schade uit te keren. Vestia heeft van haar verzekeraar een schade uitkering ontvangen van € 2.950,-- en dit bedrag is ten titel van schadevergoeding aan [eiser] doorbetaald. Vestia heeft aangeboden een immateriële schadevergoeding te betalen van
€ 125,50 om het geschil te regelen.

3.Het geschil

3.1

[eiser] vordert betaling van € 2.000,-- als schadevergoeding voor het verminderd woongenot gedurende de periode van lekkages.

3.2

Vestia voert verweer. Zij stelt dat sprake is geweest van een gebrek dat zij zo snel als mogelijk heeft gerepareerd, waardoor van een tekortkomen geen sprake is geweest. Dat herstel ongeveer 8 weken heeft geduurd is een gevolg van het feit dat de lekkage onder het grind van het dak bleek te zijn ontstaan, een moeilijk te detecteren probleem. Op grond van artikel 7:208 BW is Vestia niet aansprakelijk voor de gevolgschade, nu het gebrek eerst gedurende de huurperiode is ontstaan. Wanneer [eiser] bedoelt een huurvermindering te vragen is dat niet meer mogelijk door het verstrijken van de vervaltermijn van artikel 7:257 BW. Voor het geval bedoeld is immateriële schade te verkrijgen geldt dat niet is voldaan aan de eisen die artikel 6:106 BW daarvoor stelt. Vestia heeft niet onrechtmatig gehandeld.

4.De beoordeling

4.1

Uit de vastgestelde feiten blijkt dat [eiser] op 29 juni 2015 voor het eerst een lekkage heeft gemeld en ook blijkt dat deze lekkage op 22 augustus 2015 is verholpen. De kantonrechter baseert zich daarbij op de door Vestia verstrekte informatie, nu de data die [eiser] zelf noemt daarmee niet in strijd zijn, maar wel gekenmerkt worden door onduidelijkheid. [eiser] noemt globale en enigszins geschatte data, terwijl Vestia zich baseert op de door haar bijgehouden registraties. De laatste reparatie is uitgevoerd op
22 augustus 2015, maar het is een logisch gevolg van de aard van het gebrek dat pas later definitief kan worden vastgesteld dat de lekkage inderdaad met deze reparatie is verholpen.

Overigens is weinig aannemelijk dat na de eerste melding van de lekkage door [eiser] geen gevolgen meer zijn ondervonden. Na deze datum is immers niet gerepareerd, zodat de gevolgen van de eerste lekkage aanwezig zijn gebleven. Wel kan na deze datum de feitelijke lekkage van water zijn opgehouden omdat een lekkage van het dak natuurlijk alleen kan optreden bij regenval.

4.2

Dat sprake is geweest van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW is niet in geschil. Wanneer sprake is van een gebrek is de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW gehouden dit gebrek op verlangen van de huurder te verhelpen. Uit de vastgestelde feiten blijkt dat Vestia zich aan deze verplichting heeft gehouden door meteen na de melding een inspectie te laten uitvoeren en vervolgens de in 2014 uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden aan de dakrand te laten nazien. Deze inspecties hebben evenwel niets opgeleverd, waarna is besloten het grind van het dak te verwijderen. Pas daarna kon de oorzaak van het gebrek worden vastgesteld en gerepareerd. De kantonrechter oordeelt dat Vestia daarmee heeft voldaan aan haar reparatieverplichting. Dat daarmee ongeveer
8 weken gemoeid zijn geweest is haar niet aan te rekenen, omdat de oorzaak van het gebrek niet eenvoudig kon worden vastgesteld. Het is daarbij begrijpelijk dat allereerst is gezocht naar een oorzaak die gelegen is in de meest recent uitgevoerde werkzaamheden aan het dak. Ook [eiser] heeft daar, begrijpelijkerwijze, naar verwezen.

4.3

Dat [eiser] schade heeft geleden is eveneens niet in geschil. De materiële schade is door Vestia vergoed. Tijdens de comparitie van partijen heeft [eiser] nader toegelicht dat zijn vordering is gebaseerd op immateriële schade als bedoeld in artikel 6:106 BW. Hij stelt dat Vestia onrechtmatig heeft gehandeld jegens hem door na het melden van de lekkage niet met de nodige voortvarendheid te repareren. Het herstel van het gebrek heeft daardoor onnodig lang geduurd en daarom is sprake van gederfd woongenot. Door vocht en schimmel heeft [eiser] zijn woonkamer niet kunnen gebruiken en heeft hij geen bezoek

kunnen ontvangen.

4.4

Om voor een vergoeding van niet vermogensschade in aanmerking te kunnen komen moet allereerst sprake zijn van een onrechtmatige daad aan de zijde van Vestia. Voor niet vermogensschade geldt als aanvullende eis dat de benadeelde recht heeft op een schadevergoeding wanneer de aansprakelijke partij het oogmerk had om nadeel toe te brengen of als sprake is van lichamelijk letsel of een beschadiging van de goede naam of eer van de benadeelde of als de benadeelde op een andere wijze in zijn of haar persoon is aangetast. De kantonrechter oordeelt dat het derven van woongenot ten gevolge van een gebrek een aantasting van de persoon van de huurder kan opleveren. Wanneer, zoals in dit geval, sprake is van lekkages, waardoor sprake is van vocht en schimmel in een woonruimte dan heeft de huurder daar ongetwijfeld last van. De beperking van de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde die een gevolg zijn van de lekkage vertalen zich naar ergernis en onvrede en dat levert een aantasting op die reden kan zijn voor het toekennen van immateriële schade. In zoverre onderschrijft de kantonrechter de conclusie van A.G. Wissink (ECLI:NL:PHR:2011:BP1410) die door [eiser] wordt aangehaald. Voordat het zover is, moet dan wel sprake zijn van een onrechtmatig handelen van de verhuurder. In de genoemde casus die door de A.G. is besproken, het ging nog om de schadestaatprocedure, was dat niet in geschil. Het ging, zo leest de kantonrechter in de conclusie, om een huurwoning waar al zeer lange tijd (13 jaar) sprake was van diverse onderhoudsgebreken die het gevolg waren van een verzakking die was ontstaan door werkzaamheden in de omgeving van het gehuurde. De verhuurder in deze casus voldeed niet aan haar reparatieplicht, waardoor haar onrechtmatig handelen vast stond.

Vestia wordt, zo begrijpt de kantonrechter, verweten dat zij niet adequaat heeft gereageerd, toen de lekkage werd ontdekt.

Hiervoor heeft de kantonrechter al geoordeeld dat daarvan geen sprake is. Vestia heeft gereageerd op de klachten en gepoogd het gebrek te detecteren. Toen dat eenmaal is gelukt heeft reparatie onmiddellijk plaatsgevonden. Dat het detecteren enige tijd heeft gekost kan Vestia niet worden aangerekend, gelet op de plek waar de lekkage is ontstaan. Ook is inherent aan de aard van het gebrek dat na een reparatie eerst moet worden gewacht op regenval voordat kan worden beoordeeld of het gebrek verholpen is. Dat daarmee tijd gemoeid is, kan Vestia niet worden verweten. De duur van de werkzaamheden, ongeveer
8 weken, is niet zo excessief dat dit kan worden gekwalificeerd als een niet adequaat reageren door Vestia op de klacht. Van onrechtmatig handelen is, zo oordeelt de kantonrechter, daarom geen sprake. Dit betekent dat niet kan worden toegekomen aan de vraag of een immateriële schadevergoeding toewijsbaar is.

4.5

Ten overvloede, [eiser] beroept zich er niet op, overweegt de kantonrechter dat artikel 7:208 BW in deze zaak geen basis kan vormen voor toewijzing van een schadevergoeding. Nu het gaat om een gebrek dat is ontstaan na het aangaan van de huur zou dat gebrek aan Vestia moeten kunnen worden toegerekend. Dat is niet gesteld of gebleken. Uit niets blijkt dat Vestia rekening heeft moeten of kunnen houden met het ontstaan van dit gebrek.

4.6

Het gevorderde wordt afgewezen en [eiser] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, belast met de kosten van het geding.

5.De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser] tot betaling aan Vestia van de kosten van het geding, welke kosten tot het moment van wijzen van dit vonnis worden vastgesteld op € 300,-- voor het salaris van de gemachtigde van Vestia;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

401