ECLI:NL:RBROT:2017:5356

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/525601 / KG ZA 17-429

Vonnis in kort geding van 9 mei 2017

in de zaak van

[eiseres]

zonder bekende woon-of verblijfplaats in Nederland,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. J.A.Th. van den Berg,

tegen

1.[gedaagde] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,

gedaagden,

advocaat mr. F.A. Verberk-Elich.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] c.s. genoemd worden. Gedaagden worden afzonderlijk tevens aangeduid met [gedaagde] en [gedaagde 2] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de producties van [eiseres] ;
de producties van [gedaagden] c.s.;
de mondelinge behandeling op 2 mei 2017;
de pleitnota van [eiseres] ;
de pleitnota van [gedaagden] c.s..

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenares van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).

2.2.

Naar aanleiding van een bezichtiging van de woning op 9 november 2016 heeft in de periode van 21 november 2016 tot en met 6 januari 2017 tussen de door [eiseres] ingeschakelde makelaar, [persoon 1] (hierna: de makelaar), en [gedaagden] c.s. correspondentie plaatsgevonden over verkoop van de woning.

2.3.

Op 21 december 2016 heeft een overleg plaatsgevonden tussen de bestuurder en de penningmeester van de VvE, [eiseres] , de makelaar en [gedaagden] om te bespreken of de VvE zou instemmen met verhuur van de woning. Daarnaast had [gedaagden] vragen over onder meer de brandveiligheid van de woning.

2.4.

Op 23 december heeft [gedaagde 2] de woning met een aannemer bekeken.

2.5.

[gedaagden] c.s. heeft aan [eiseres] bij e-mailbericht van 23 december 2016 medegedeeld dat uit bouwtechnisch onderzoek is gebleken dat de brandveiligheid van de woning niet in orde is. Er is herstel aan het plafond en aan de vloer noodzakelijk. Dit e-mailbericht luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…) Op basis van de beschikbare informatie die we hebben ontvangen zijn we tot een akkoord gekomen qua aankoop-/verkoopprijs.

Nadien hebben we e.e.a. technisch laten uitzoeken. Hieruit bleek dat het appartement brandtechnisch niet helemaal ok is.

Mede op basis daarvan hebben we offertes opgevraagd.

Plafondherstel kost ca. € 10.000 (voor het gehele appartement).

Daarnaast is voor vloerherstel ca. € 3.000 nodig.

Als volgt: wat betreft het plafond zijn de herstelkosten weliswaar een stuk hoger dan ingeschat, maar daarover zullen we niet reclameren omdat we op voorhand hebben gezegd het plafond sowieso aan te willen passen vanwege de huidig esthetisch minder fraaie uitvoering.

Echter we mochten er van uitgaan dat er geen mogelijke problemen waren met de vloer. Dit blijkt nu helaas wel de situatie.

Mijn concrete vraag derhalve aan jou als vertegenwoordiger van de verkopende partij is hoe jullie hiermee om wensen te gaan?”

2.6.

[eiseres] heeft de onderhandelingen met [gedaagden] c.s. op 5 januari 2017 afgebroken. Dit e-mailbericht luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…) Verkoper (de voorzieningenrechter leest [eiseres] ) heeft besloten om niet in te gaan op het vraagstuk dat u aan haar heeft gericht m.b.t. brandveiligheid van haar appartement.

Dit ‘brandtechnisch’ onderzoek had voor de onderhandelingen aan bod moeten komen, wanneer dit voor u van zwaarwegend belang was voor het maken van de koopbeslissing.

[eiseres] heeft derhalve besloten om niet verder met u in gesprek te gaan en het appartement niet aan u te verkopen.”

2.7.

Bij e-mailbericht van 12 januari 2017 heeft [gedaagden] c.s. aan [eiseres] medegedeeld zich op het standpunt te stellen dat er op 22 november 2016 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eiseres] heeft dit bij e-mailbericht van 18 januari 2017 betwist.

2.8.

[gedaagden] c.s. heeft [eiseres] meermaals, onder meer bij e-mailbericht van 31 januari 2017, verzocht tot betaling van schade, begroot op een bedrag van € 8.067,92. Dit bedrag bestaat uit € 420,72 aan kosten voor een bouwkundig advies en uit € 7.647,20 aan annuleringskosten van een aannemer.

2.9.

[gedaagden] c.s. heeft ten laste van [eiseres] op 10 april 2017 conservatoir beslag gelegd op de woning voor de in 2.9. genoemde vordering.

2.10.

Op 11 april 2017 is tussen de [persoon 2] als koper en [eiseres] als verkoper een koopovereenkomst getekend, waarbij onder meer is overeengekomen dat de levering van de woning op 8 mei 2017 zal plaatsvinden.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert samengevat - primair de opheffing van het op 10 april 2017 gelegde beslag, en subsidiair een voorlopige voorziening te treffen die de voorzieningenrechter passend voorkomt, daaronder begrepen een herbegroting van het bedrag waarvoor verlof is verleend om beslag voor te leggen, met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagden] c.s. voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang volgt uit de stelling van [eiseres] dat zij haar contractuele verplichting jegens de koper van de woning om deze op de overeengekomen datum in ontruimde staat op te leveren niet kan nakomen omdat er door [gedaagden] c.s. conservatoir beslag op de woning is gelegd.

4.2.

Volgens art. 705 lid 2 Rv dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.

4.3.

Voor zover [eiseres] gesteld heeft dat [gedaagde 2] niet betrokken is geweest bij de onderhandelingen over een koopovereenkomst, acht de voorzieningenrechter dat standpunt onjuist. Hoewel het contact met de makelaar blijkbaar (vrijwel) uitsluitend heeft plaatsgevonden met [gedaagden] , is gebleken dat op het Invulformulier koopakte Zoomer Makerlaardij B.V. zowel de naam van [gedaagden] als de naam van [gedaagde 2] vermeld staan. Daarnaast heeft [gedaagde 2] de woning op 23 december 2016 samen met een aannemer bekeken. Gelet hierop kan worden vastgesteld dat [gedaagden] en [gedaagde 2] beiden betrokken zijn geweest bij de onderhandelingen over een koopovereenkomst met [eiseres] .

4.4.

[eiseres] heeft tevens gesteld dat het door [gedaagden] c.s. ingeroepen recht ondeugdelijk is en dat het feitencomplex in het beslagrekest onjuist is. Volgens [eiseres] was er nog geen overeenstemming bereikt over de essentialia, aangezien er nog onduidelijkheid bestond over het feit of de VvE zou instemmen met verhuur van de woning en over de brandveiligheid van de woning. [gedaagden] c.s. heeft dit standpunt betwist en gesteld dat partijen wel degelijk overeenstemming hadden bereikt over de essentialia.

4.5.

Uit de overgelegde stukken is gebleken dat [gedaagden] c.s. een bod op de woning heeft gedaan, onder andere onder voorbehoud dat geen obstakels naar voren zouden komen uit het bouwtechnisch onderzoek (e-mailbericht van 21 november 2016, productie 2 van [gedaagden] c.s.). Bij e-mailbericht van 23 december 22016 heeft [gedaagden] c.s. aan [eiseres] medegedeeld dat uit bouwtechnisch onderzoek is gebleken dat de brandveiligheid van de woning niet goed is en dat plafond- en vloerherstel noodzakelijk is. Hoewel [gedaagden] c.s. heeft gesteld dat deze mededeling enkel geduid moet worden als een vraag aan [eiseres] hoe, in prijstechnische zin, om te gaan met de resultaten van het bouwtechnisch onderzoek, is de voorzieningenrechter van oordeel dat op grond van het e-mailbericht niet kan worden vastgesteld dat partijen over de essentialia daadwerkelijk overeenstemming hadden bereikt. Het e-mailbericht kan gelezen worden als een heropening van de prijsonderhandelingen. Het verweer van [gedaagden] c.s. faalt derhalve. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat, gelet op het vorenstaande, de informatie die door [gedaagden] c.s. is overgelegd ter verkrijging van het beslagverlof niet volledig was, te meer nu het e-mailbericht van 23 december 2016 ontbrak.

4.6.

[eiseres] heeft voorts gesteld dat tussen partijen nooit (schriftelijk) een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat daarom niet voldaan is aan de vereisten van artikel 7:2 BW. Dit artikel bepaalt dat de koop van een woning schriftelijk aangegaan wordt als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. [gedaagden] c.s. heeft het standpunt van [eiseres] betwist. Zij heeft ter zitting gesteld dat zij gedurende de onderhandelingen in de hoedanigheid haar bedrijf Bella Vista Holding B.V. heeft gehandeld en dat artikel 7:2 BW daarom niet van toepassing is. Haar bedrijf bestaat al langere tijd en richt zich in het kader van geldbelegging op het aankopen van onroerend goed. [gedaagden] c.s. was voornemens de woning van [eiseres] te gebruiken voor verhuur in de vrije sector (e-mailbericht van 21 november 2016, productie 2 van [gedaagden] c.s.). Desgevraagd heeft [gedaagden] c.s. ter zitting aangegeven dat zij enkel vanwege een fiscale kwestie als natuurlijk persoon koper was, maar dat [eiseres] wist dat zij het pand wilde kopen voor commerciële verhuur.

4.7.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagden] c.s. onvoldoende summierlijk onderbouwd dat zij in de hoedanigheid van haar bedrijf heeft gehandeld. In de correspondentie noch in het beslagrekest is op enig moment gesteld dat artikel 7:2 BW niet van toepassing is omdat [gedaagden] c.s. in de hoedanigheid van haar bedrijf Bella Vista Holding B.V. heeft opgetreden. [gedaagden] c.s. heeft het bestaan van het bedrijf niet onderbouwd en alle correspondentie tussen partijen is uit naam van [gedaagden] gestuurd, zonder enige verwijzing naar haar bedrijfsmatige hoedanigheid. Bovendien stelt [gedaagden] c.s. ter zitting dat dit het allereerste pand zou zijn dat zij in dat kader zou (hebben) willen aankopen. De enkele mededeling van [gedaagden] c.s., voor het eerst ter zitting, over haar hoedanigheid acht de voorzieningenrechter in het licht van de correspondentie, waarin artikel 7:2 BW door beide partijen meermaals is genoemd, en [gedaagden] c.s., zoals gezegd, zich nooit op een bedrijfsmatige hoedanigheid heeft beroepen, onvoldoende en zelfs ongeloofwaardig. Ook het e-mailbericht van 21 december 2016 kan niet volstaan als onderbouwing, nu de zin over ‘verhuur in de vrije sector’ niet zonder meer op een bedrijfsmatige hoedanigheid duidt.

4.8.

Uit het vorenstaande volgt dat de voorzieningenrechter voorshands aannemelijk acht dat zowel [eiseres] als [gedaagden] c.s. als natuurlijke personen hebben opgetreden, en dat artikel 7:2 BW van toepassing is. Blijkens de wetsgeschiedenis en het systeem van de wet mag ook [eiseres] als particuliere verkoper zich er op beroepen dat aan een (beweerdelijke) mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt (ECLI:NL:HR:2011:BU7412). De stelling van [eiseres] dat niet voldaan is aan artikel 7:2 BW nu een schriftelijke koopovereenkomst ontbreekt, slaagt derhalve.

4.9.

Uit het voortgaande vloeit voort dat voldoende aannemelijk is dat tussen [eiseres] en [gedaagden] c.s. geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.

4.10.

Voorts heeft [gedaagden] c.s. gesteld dat [eiseres] een schadevergoeding aan haar dient te betalen voor het bouwkundig advies en de annuleringskosten, zoals reeds genoemd onder punt 2.9. [eiseres] heeft deze kosten betwist. In de dagvaarding staat in punt 20
“bij gebrek aan wetenschap wordt overigens betwist dat [gedaagden] dit (de voorzieningenrechter leest: € 420,72) bedrag verschuldigd is”en in punt 21
“ [eiseres] betwist bij gebrek aan wetenschap dat [gedaagden] c.s. annuleringskosten verschuldigd is (de voorzieningenrechter leest: € 7.647,20), zo ook dat deze beweerdelijke kosten al voldaan zijn”. Het standpunt van [eiseres] nodigt naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit tot onderbouwing van het bestaan van deze schade en van het feit dat deze bedragen daadwerkelijk door [gedaagden] c.s. voldaan zijn. [gedaagden] c.s. heeft deze onderbouwing achterwege gelaten, waardoor deze schade naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk is geworden. Geheel ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat de opdrachtdatum van de aannemer van 27 december 2016 is en dat reeds op 5 januari 2017 voor [gedaagden] c.s. duidelijk was dat [eiseres] de onderhandelingen wilde afbreken. Gelet op mogelijke kwesties betreffende de schadebeperkingsplicht had het naar het oordeel van de voorzieningenrechter voor de hand gelegen dat [gedaagden] c.s. na de mededeling van [eiseres] de aannemer te kennen had gegeven zijn werkzaamheden (al dan niet tijdelijk) stop te zetten nu er onduidelijkheid bestond over de voortgang van de verkoop van de woning. Dat [gedaagden] c.s. dit gedaan heeft en dat de annuleringskosten werkzaamheden van het voortraject voorafgaand aan 23 december 2016 betreffen, is door [gedaagden] c.s. onvoldoende onderbouwd en daarom onvoldoende aannemelijk.

4.11.

Bij deze stand van zaken heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt dat de door [gedaagden] c.s. als beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De vordering tot opheffing van het beslag wordt daarom toegewezen.

4.12.

[gedaagden] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 97,31

- griffierecht 287,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.200,31

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

heft op het op 10 april 2017 ten laste van [eiseres] gelegde beslag op de woning, gelegen aan de [adres] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.200,31, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2017. 2027 / 2009