ECLI:NL:RBROT:2017:594

• Datum uitspraak: 18 januari 2017
• Publicatiedatum: 24 januari 2017
• Zaaknummer: C/10/497489 / HA ZA 16-273
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D. Visser
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit van een appartement en de verjaringstermijn van non-conformiteit

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Rotterdam, hebben eisers, [eiser sub 1] en [eiser sub 2], een vordering ingesteld tegen gedaagden, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], met betrekking tot non-conformiteit van een appartement dat zij in 2010 hadden gekocht. De eisers stelden dat er ernstige gebreken waren aan het appartement, waaronder vochtproblemen en schimmelvorming, die niet zichtbaar waren ten tijde van de koop. De rechtbank heeft vastgesteld dat de eisers tijdig hebben geklaagd over de gebreken, die zij in februari 2013 hadden ontdekt. De rechtbank oordeelde dat de vorderingen van eisers tot vernietiging en ontbinding van de koopovereenkomst verjaard waren, omdat deze vorderingen meer dan twee jaar na de klachtbrief van 6 juni 2013 waren ingesteld. De rechtbank heeft ook de bewijskracht van het voorlopig deskundigenbericht besproken en geconcludeerd dat de gebreken aan het appartement al bestonden ten tijde van de koop. De eisers vorderden onder andere terugbetaling van de koopsom en schadevergoeding voor de kosten van herstel van de gebreken. De rechtbank heeft de zaak aangehouden voor verdere behandeling en beslissingen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/497489 / HA ZA 16-273

Vonnis van 18 januari 2017

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. G.P. Jongeneel,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. E.M. Putters-van Veen.

Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] worden genoemd en afzonderlijk [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd en afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis (de brief) van 22 juni 2016,
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 24 oktober 2016 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op of omstreeks 26 april 2010 hebben [gedaagden] het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning met erf aan de [adres] (hierna: het appartement) verkocht en geleverd aan [eisers] voor een bedrag van € 170.000,00. Aan die levering lag een koop- en verkoopovereenkomst ten grondslag.

2.2.

In februari 2013 hebben [eisers] bij het aanbrengen van een tegelvloer in de keuken van hun appartement ernstige vochtvorming tussen de isolatielaag en de ondervloer geconstateerd.

2.3.

Op of omstreeks 21 april 2013 is [eiser sub 1] door de vloer van de entree van het appartement gezakt.

2.4.

Bij brief van 6 juni 2013 hebben [eisers] middels hun rechtsbijstandsverzekeraar [gedaagden] een termijn gesteld om de volgens [eisers] bestaande gebreken in overleg met [eisers] te herstellen.

2.5.

Deze rechtbank heeft bij beschikking van 21 januari 2015 een voorlopig deskundigenbericht gelast. De door de rechtbank benoemde deskundige, [deskundige] , heeft zijn bevindingen in het rapport van 25 juni 2015 neergelegd (hierna ook: het deskundigenbericht). Het rapport luidt, voor zover van belang:

“
2. Doen de hierna genoemde klachten zich voor in/aan de woning en zijn deze als gebrek aan te merken?

2a. De vochtproblemen bestaande uit schimmelvorming in de achtergevel achter de gipsplaten, links achter.

(…)

Samenvattend is er sprake van een vocht- en schimmelprobleem in de zijgevel van de slaapkamer achter de gipsplaten en zijn deze problemen als een (ernstig) gebrek aan te merken.

2b. De klachten ten aanzien van vloeren en plafonds:

(1) Ten aanzien van de vloeren zien de klachten op de volgende punten:

- De situatie van de kruipruimte onder de vloer (zie verder onder c).

- De aan- of afwezigheid van ventilatierooster(s) aan de achterzijde van de woning (ook hierna onder d).

- De eventuele aanwezigheid van kelderzwammen (zie verder onder c).

- De staat van de koppen van de draagbalken van de vloeren van de woning.

- De staat van de vloeren (zie verder onder c).

Ten aanzien van de situatie van de kruipruimte onder de vloer

(…)

Ten aanzien van de kruipruimte is er eveneens sprake van een vocht- en schimmelprobleem dat als ernstig gebrek is aan te merken.

Ten aanzien van de aan- of afwezigheid van ventilatierooster(s) aan de achterzijde van de woning

(…)

Samenvattend is er sprake van een beperkte ventilatiemogelijkheid van de kruipruimte. Dit is niet als een ernstig gebrek aan te merken en draagt slechts in beperkte mate bij aan de vocht- en schimmelproblemen in de kruipruimte.

Ten aanzien van de aanwezigheid van kelderzwam

(…)

Samenvattend is er sprake van aanwezigheid van kelderzwam en is dat als (ernstig) gebrek aan te merken.

Ten aanzien van de staat van de koppen van de draagbalken

(…)

Samenvattend is er dus duidelijk sprake van aantasting van de koppen van de draagbalken. Dit is in ieder geval vastgesteld op de begane grond bij de balken van de begane grondvloer in de slaapkamer. Deze balkkoppen waren zeker al aangetast ten tijde van de levering van de woning. Verder zijn ook op andere locaties aangetaste balken aangetroffen waaronder ten minste één balk van de verdiepingsvloer boven de slaapkamer. Ik merk hierbij op dat een deel van de balken niet bereikbaar is voor inspectie en dat er mogelijk meer aangetaste balkkoppen zijn dan ter plaatse zijn waargenomen. De geconstateerde aantasting van de vloerbalken is eveneens als ernstig gebrek aan te merken.

Ten aanzien van de staat van de vloeren

De staat van de houten vloeren van de begane grond is over het geheel slecht tot zeer slecht te noemen. In de slaapkamer is de vloer voor een deel geheel vergaan en heeft de vloer geen enkele sterkte meer. Bij andere delen van de vloer is in ieder geval sprake van aanwezigheid van kelderzwam. Dit vereist een ingrijpende sanering van de vloer waarbij al het aangetaste hout verwijderd dient te worden tot ruim voorbij de uiteinden van de zichtbare aantasting en waarbij tevens een preventieve behandeling van het nog aanwezige onaangetaste hout dient plaats te vinden.

Ten aanzien van de staat van de vloeren is dus eveneens op grote schaal sprake van een vocht- en schimmelprobleem dat als ernstig gebrek is aan te merken.

(2) Ten aanzien van het plafond betreft de klacht een ontoereikende brandwerendheid en geluidwerendheid van de woningscheidende constructie van de verdiepingsvloer en/of de trap naar de verdieping:

Bevindingen

(…)

Beoordeling

(…)

Ten aanzien van de brandwerendheid voldoet de constructie van de verdiepingsvloer niet. Daarvoor zou tenminste een plafond van 2 x 12,5 mm gipsplaat toegepast dienen te worden terwijl slechts een enkele laag gipsplaat als plafond is toegepast. Ten aanzien van de brandwerendheid is dus sprake van een gebrek aan de verdiepingsvloer.

Ten aanzien van de geluidwerendheid benadert de toegepaste constructie de vereiste opbouw. Dit wordt in belangrijke mate gerealiseerd door de Rigidur E30MF vloerplaat en de minerale wol. Het plafond dat met houten regels aan de balken is bevestigd is echter niet als verende ophanging te beschouwen.

Daarbij geldt verder dat voor een goede werking van de Rigidur E30MF platen het van essentieel belang is dat deze platen rondom voorzien worden van verende randstroken en dat deze platen niet door middel van starre bevestigingsmiddelen (bijvoorbeeld schroeven) aan de onderliggende vloer worden verankerd. Of dit correct gebeurd is, is slechts na ingrijpend destructief onderzoek na te gaan.

Ten aanzien van de trap geldt dat zowel niet voldaan wordt aan de eisen ten aanzien van de brandwerendheid als ook niet aan de eisen van geluidwerendheid. Daarbij merk ik op dat door [eiser sub 1] een laag zachtboard aan de onderzijde van de trap is verwijderd, echter met aanwezigheid van deze laag voldeed deze trap evenmin.

Tenslotte is vanuit de meterkast de houten vloer van de verdieping zichtbaar. Dit betekent dat ook hier een gipsplafond ontbreekt en de brandwerendheid ontoereikend is.

2c. De problemen ten aanzien van vocht en ventilatie in de kruipruimte, de mogelijke aanwezigheid van kelderzwam onder de vloer alsmede de aantasting van vloerbalken.

Dit onderdeel valt volledig samen met hetgeen onder vraag 2 b(1) aan de orde is gesteld.

2d. De onvoldoende ventilatie in (en onder de vloer van) de woning.

Ook dit onderdeel is al beantwoord onder vraag 2 b(1).

3. Voor zover deze klachten als gebreken zijn aan te merken, wat is de oorzaak van deze gebreken?

Er zijn twee hoofdgebreken en hoofdoorzaken te onderscheiden.

Enerzijds betreft dit een ontoereikend brandwerende scheidingsconstructie tussen het appartement op de begane grond en het appartement op de verdieping. De oorzaak hiervan is dat slechts een enkele gipsplaat in het plafond is toegepast, terwijl een dubbele gipsplaat van 2 x 12,5 mm dikte benodigd is om aan de vereiste brandwerendheid te voldoen. Dit doet zich zowel voor bij de verdiepingsvloer als bij de trap naar de verdieping. In de meterkast is in het geheel geen gipsplafond aanwezig.

Het tweede hoofdgebrek betreft een vochtprobleem vanuit de kruipruimte, hetgeen geleid heeft tot zeer ernstige houtaantasting van de vloer en de voorzetwand alsmede schimmelvorming in de vloer en achter de voorzetwand. Dit wordt in de eerste plaats veroorzaakt door een zeer vochtige kruipruimtebodem. Daarnaast is sprake van een beperkte diepte van de kruipruimte, aanwezigheid van veel puin in de kruipruimte en slechts een beperkte mogelijkheid tot ventilatie onder de begane grondvloer.

Op basis van de waarnemingen ter plaatse is de meest ernstige aantasting geconstateerd langs en onder de zijgevel van de slaapkamer. Aan de buitenzijde van deze gevel bevindt zich de binnenplaats van het huurpand. Deze binnenplaats is geheel bestraat en op basis van de waarnemingen in de kruipruimte van de slaapkamer is er waarschijnlijk een betonnen vloer aanwezig op deze binnenplaats. Dit kan leiden tot een concentratie van water langs deze zijgevel dat via het metselwerk door kan dringen tot de balkkoppen en de kruipruimte.

(…)

Ten aanzien van de vochtproblemen in de zijgevel van de slaapkamer is niet met zekerheid vast te stellen of dit een afzonderlijk derde gebrek en derde oorzaak is.

4. Daarbij dient in het bijzonder ingegaan te worden op de volgende aspecten:

- In hoeverre zijn deze gebreken te herleiden tot werkzaamheden of aanpassingen die door de kopers zelf zijn uitgevoerd na levering van de woning?

- Bestonden deze gebreken al ten tijde van de koop van de woning?

- Waren deze gebreken zichtbaar (voor of) ten tijde van de koop van de woning?

Ad A. In hoeverre zijn deze gebreken te herleiden tot werkzaamheden of aanpassingen die door de kopers zelf zijn uitgevoerd na levering van de woning?

(…)

Ad B. Bestonden deze gebreken al ten tijde van de koop van de woning?

De ontoereikende brandwerendheid van de verdiepingsvloer bestond al tijdens de koop en levering van de woning doordat het plafond slechts is uitgevoerd met een enkele gipsplaat.

Het vochtprobleem in de kruipruimte moet eveneens al hebben bestaan ten tijde van de koop. (…)

Er bestaat dus geen twijfel over of de vochtproblemen en de houtaantasting al aanwezig waren ten tijde van de koop van de woning. Of ook de kelderzwam al aanwezig was ten tijde van de koop is niet met zekerheid te zeggen.

Op basis van de waarneming dat er sprake is van een regelmatige waaiervorm die niet verstoord wordt door de nieuw aangebrachte wandregels, acht ik het waarschijnlijk dat ook de kelderzwam al aanwezig moet zijn geweest ten tijde van de koop. Een kelderzwam kan in korte tijd (enkele jaren) een aanzienlijke schade aanrichting. Echter de grote mate van verspreiding van de zwam (boven het plafond van de slaapkamer, achter de voorzetwand in de slaapkamer, onder de vloer van zowel slaapkamer, eetkamer, trap en entree) duidt erop dat dit een zwamaantasting is die al zeer lang aanwezig moet zijn en daarmee zeker langer dan vijf jaar.

Ad C. Waren deze gebreken zichtbaar (voor of ten tijde van de koop van de woning?

Nee, de problemen waren niet zichtbaar.

(…)

5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

De aanwezigheid van een kelderzwam is te beschouwen als een ernstige aantasting. Hier kan niet alleen volstaan worden met verwijdering en vervanging van het aangetaste hout, want dan is de kans groot dat zich binnen enkele jaren een nieuwe aantasting optreedt. Al het aangetaste hout dient verwijderd te worden tot een halve meter voorbij de aantasting. Daarna dient het resterende hout en het daarop aansluitende metselwerk behandeld te worden met een bestrijdingsmiddel tegen zwam. Voor het nieuwe hout dient geïmpregneerd hout toegepast te worden. Gezien de ongunstige condities (hoge vochtigheid), de beperkte kruipruimte diepte en de beperkte mogelijkheid tot ventilatie in de kruipruimte is het aan te bevelen om de houten begane grondvloer te vervangen door een geïsoleerde systeemvloer (balken en broodjes vloer). ”

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair de tussen partijen gesloten koop- en verkoopovereenkomst te vernietigen dan wel te ontbinden en [gedaagden] te veroordelen tot (terug)betaling van de koopsom en de in het pand geïnvesteerde bedragen van € 242.975,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 april 2010 tot de dag van volledige betaling;
subsidiair [gedaagden] te veroordelen ten titel van schadevergoeding aan [eisers] te voldoen de kosten verbonden aan het herstel van de door de deskundige geconstateerde gebreken op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

[gedaagden] te veroordelen ten titel van schadevergoeding aan [eisers] te voldoen de kosten verbonden aan het gederfde woongenot op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

[gedaagden] te veroordelen ten titel van schadevergoeding aan [eisers] te voldoen de door hen gederfde inkomsten op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

[gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling.

3.2.

[eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij bij een juiste voorstelling van zaken en kennis van de in het deskundigenbericht vermelde gebreken (non-conformiteit), de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten, dan wel dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten koop- en verkoopovereenkomst op grond van non-conformiteit. Voor zover de koop- en verkoopovereenkomst zou worden vernietigd dan wel ontbonden, worden de kosten van het gederfd woongenot en de gederfde inkomsten gebaseerd op onrechtmatig handelen van [gedaagden]

3.3.

De conclusie van [gedaagden] strekt tot afwijzing van de vordering. [gedaagden] betwisten de grondslagen van de vorderingen, de hoogte van de herstelschade, de kosten van het gederfde woongenot en het gederfde inkomen. Voorts beroepen [gedaagden] zich op overschrijding van de klachttermijn, alsmede verjaring van de vordering van [eisers] voor zover gebaseerd op non-conformiteit.

4. De beoordeling

Klachttermijn

4.1.

Tussen partijen is in geschil of [eisers] tijdig hebben geklaagd in de zin van art. 7:23 lid 1 BW. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat [eisers] eerst in februari 2013 gebreken hebben geconstateerd bij het aanbrengen van een nieuwe tegelvloer. [eisers] hebben op 24 april 2013 een bouwkundige inspectie laten uitvoeren en vervolgens heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] [gedaagden] bij brief van 6 juni 2013 aansprakelijk gesteld (hierna ook de klachtbrief). Gelet op het voorgaande en rekening houdend met het feit dat het niet zichtbare gebreken betreft – en dat [gedaagden] bovendien niet hebben gesteld in hun belangen te zijn geschaad door de termijn van klagen – wordt geoordeeld dat [eisers] tijdig hebben geklaagd.

Verjaringstermijn non-conformiteit

4.2.

De feitelijke grondslag van de rechtsvorderingen van [eisers] is gelegen in de stelling dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat anders dan [gedaagden] [eisers] hebben meegedeeld het appartement niet is gerenoveerd en niet voldoet aan de eisen van de (huidige) tijd (non-conformiteit). [eisers] verwijzen hierbij naar de in het deskundigenbericht vermelde gebreken.

Art. 7:23 lid 2 BW bepaalt dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving. Deze bepaling ziet op iedere rechtsvordering van de koper die - en ieder verweer van de koper dat - feitelijk gegrond is op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien door de koper op deze grondslag een andere rechtsvordering wordt gebaseerd (vgl. HR 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW2582). De verjaring kan worden gestuit op de in art. 3:317 BW beschreven wijze, waarbij rekening moet worden gehouden met het in dat artikel gemaakte onderscheid tussen de rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis (lid 1) en andere rechtsvorderingen (lid 2).

4.2.1.

De door [eisers] (primair) ingestelde vorderingen tot vernietiging en ontbinding zijn, zoals [gedaagden] terecht aanvoeren, verjaard. De vorderingen van [eisers] tot vernietiging en ontbinding verjaren na verloop van twee jaren na ontvangst van de klachtbrief van 6 juni 2013, behoudens een stuitingshandeling. Indien de verjaring (tijdig) zou zijn gestuit, zou ten aanzien van die grondslagen een schriftelijke aanmaning binnen zes maanden moeten zijn gevolgd door het instellen van een eis of andere daad van rechtsvervolging in de zin van art. 3:316 BW (art. 3:317 lid 2 BW). Het indienen van een verzoekschrift tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht kan niet als zodanig worden aangemerkt (zie HR 18 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8502, NJ 2009/439). Uit de door [eisers] in het geding gebrachte producties, rekening houdend met de omstandigheid dat op 8 maart 2016 de inleidende dagvaarding aan [gedaagden] is betekend, volgt dat geen (tijdige) stuitingshandeling heeft plaatsgevonden. De vorderingen van [eisers] tot vernietiging en ontbinding van de koop- en verkoopovereenkomst zijn dan ook verjaard en zullen worden afgewezen.

4.2.2.

De vorderingen van [eisers] die zien op schadevergoeding vallen onder de stuitingsregeling in de zin van art. 3:317 lid 1 BW. Die vorderingen verjaren twee jaren na ontvangst van (meergenoem)de klachtbrief, tenzij de verjaring wordt gestuit. Ter gelegenheid van de comparitie hebben [eisers] gesteld dat uit de overgelegde producties volgt dat voor [gedaagden] duidelijk was dat [eisers] rechtsmaatregelen zouden gaan treffen. De rechtbank begrijpt dit aldus dat [eisers] in dit verband ook wijzen op de procedure die heeft geleid tot de beschikking tot het gelasten van een voorlopig deskundigenbericht van 21 januari 2015 (zie hiervoor onder 2.5). Een dergelijke procedure kan een mededeling als bedoeld in art. 3:317 lid 1 BW inhouden (zie HR 18 september 2009, ECLI:NLHR:2009:BI8502, NJ 2009/439). Uitgaande van de betekening van de inleidende dagvaarding aan [gedaagden] op 8 maart 2016 zou dat mogelijk een (tijdige) stuitingshandeling kunnen vormen. Partijen hebben zich hierover nog niet kunnen uitlaten. De rechtbank zal [eisers] in de gelegenheid stellen om zich over het voorgaande bij akte uit te laten en hun standpunten eventueel met schriftelijke stukken te onderbouwen, waarna [gedaagden] daarop mogen reageren.

Deskundigenbericht

4.3.

Vooropgesteld wordt dat nu partijen zijn verschenen in de procedure van het voorlopig deskundigenbericht, het voorlopig deskundigenbericht dezelfde bewijskracht heeft als een deskundigenbericht dat is uitgebracht in een bodemprocedure (art. 207 lid 1 Rv). Een procespartij dient dus met deugdelijke argumenten te komen als hij de rechter ervan wil weerhouden het voorlopig deskundigenbericht te volgen (vgl. HR 19 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB5172).

4.3.1.

In deze zaak hebben [gedaagden] een document in het geding gebracht, waarnaar in de conclusie van antwoord onder het kopje “VOORLOPIG DESKUNDIGENONDERZOEK” wordt verwezen met de mededeling dat deze als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. Het betreft volgens [gedaagden] een eigen uiteenzetting van de gehele gang van zaken met betrekking tot het geschil tussen partijen in reactie op het deskundigenbericht (hierna ook het document). [eisers] hebben zich verzet tegen het bij de beoordeling betrekken van dit document, omdat – kort gezegd – niet duidelijk is welke standpunten [gedaagden] op dit punt innemen.

4.3.2.

Het door [gedaagden] zelf opgestelde document zal door de rechtbank buiten beschouwing worden gelaten. [gedaagden] zullen echter in de gelegenheid worden gesteld om bij akte aan de hand van dat document hun bezwaren tegen het deskundigenbericht te melden en van een (juridische) onderbouwing te voorzien, voor zover deze al niet zijn besproken ter gelegenheid van de comparitie van partijen. Het is [gedaagden] (dus) niet toegestaan om nieuwe stukken in het geding brengen of andere stellingen aan te voeren dan in het document zijn vermeld. [eisers] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om hierop te reageren.

4.4.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
15 februari 2017 voor het nemen van een akte door:

- [eisers] over hetgeen is vermeld onder 4.2.2.,

- [gedaagden] over hetgeen is vermeld onder 4.3.2.,

waarna partijen op een roldatum vier weken nadat de aktes zijn genomen een antwoordakte kunnen nemen,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Visser en in het openbaar uitgesproken op

18 januari 2017. ^[1]

Voetnoten

1. 2457 / 2870