ECLI:NL:RBROT:2017:6215

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/528598 / KG ZA 17-615

Vonnis in kort geding van 14 juli 2017

in de zaak van

de rechtspersoon naar vreemd recht

GRIFO BEHEER BVBA,

gevestigd te Knokke-Heist, België,

eiseres,

advocaat mr. B.F.J. Bollen,

tegen

de commanditaire vennootschap

[gedaagde] C.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. P. van den Berg.

Partijen zullen hierna Grifo Beheer en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de overgelegde producties
de mondelinge behandeling
de pleitnota van Grifo Beheer
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] is een vastgoedbeleggingsfonds. [gedaagde] is eigenaar van een kantoorgebouw aan de [adres] (hierna: het kantoorgebouw). Het kantoorgebouw werd/ wordt ten behoeve van [gedaagde] te huur aangeboden door makelaar BRiQ Real Estate B.V. (hierna: BRiQ). Thans wordt het kantoorpand voor circa 1/3 deel verhuurd.

2.2.

[gedaagde] belegt (ook) in onroerend goed.

2.3.

In februari 2017 zijn partijen in onderhandeling getreden over verkoop van

het kantoorgebouw aan Grifo Beheer. Zijdens Grifo Beheer zijn de onderhandelingen gevoerd door Pascale [persoon 4] van het makelaarskantoor Jones Lang Lasalle B.V. en door [persoon 1] , directeur -grootaandeelhouder van Grifo Beheer. [gedaagde] heeft [persoon 2] van BRiQ en [persoon 3] van BNP Parisbas Real Estate Advisory Netherlands B.V. (BNP) ingeschakeld bij dit verkoopproces.

2.4.

Op 29 maart 2017 heeft een conference call plaatsgevonden, met als deelnemers [persoon 1] , [persoon 4] , [persoon 2] , [persoon 3] en de [persoon 5] (een collega in opleiding van [persoon 3] ).

2.5.

[persoon 4] heeft namens Grifo Beheer meerdere biedingen op het pand gedaan. Op 2 mei 2017 heeft [persoon 4] een bod gedaan van € 1.800.000,-, met als voorwaarden onder meer het recht van Grifo Beheer op een due dilligence-onderzoek, te verrichten binnen 15 dagen na aanvaarding van het bod en het verlenen van exclusiviteit aan Grifo Beheer, waardoor [gedaagde] vanaf datum van aanvaarding van het aanbod niet meer met andere gegadigden mag onderhandelen.

2.6.

In reactie op dit bod heeft:

- [persoon 2] per e-mailbericht van 5 mei 2017 bericht aan [persoon 4] :

“ [persoon 6] ,

Wij zullen n.a.v. de laatste koopbieding van de [persoon 1] op gebouw [adres 1] zal de LOI opgesteld worden.

Zoals eerder besproken zal hierin het voorbehoud verkoper conveniërende uitkomst van het antecedentenonderzoek van koper/ vertegenwoordiger(s) van koper en derhalve de finale schriftelijke goedkeuring van verkoper opgenomen worden.

Graag zouden wij een kopie paspoort van de [persoon 1] en een uittreksel KvK van de kopende vennootschap ontvangen.

Ten aanzien van het in de koopbieding opgenomen voorbehoud due dilligence vernemen wij graag op welke wijze hier invulling wordt gegeven”

- [persoon 3] per e-mailbericht van 8 mei 2017 bericht aan [persoon 4] :

“ [persoon 6] ,

Wij zullen voor aanstaande woensdag onze LOI toezenden.”

2.7.

[persoon 4] heeft [persoon 2] bij e-mailbericht van 19 mei 2017 medegedeeld vernomen te hebben dat een derde een bod van € 2.000.000, - op het kantoorpand heeft gedaan. Ook staat daar onder meer in:

“Via deze e-mail wil ik jullie wijzen op de precontractuele fase waarin wij met elkaar zitten. Het afbreken of ter discussie stellen van de onderhandelingen in dit eind stadium is voor mijn opdrachtgever dan ook niet acceptabel.”

2.8.

De advocaat van Grifo Beheer heeft [gedaagde] bij aangetekende brief van 24 mei 2017 gesommeerd om:

“
binnen twee dagen na heden over te gaan tot het opstellen van de LOI, waarin de uitgangspunten van de geaccepteerde bieding vastgelegd worden, zodat de due dilligence in gang gezet kan worden.”

2.9.

[gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.

2.10.

Op 24 mei 2017 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam verlof

verleend aan Grifo Beheer tot het leggen van conservatoir leveringsbeslag op het pand, welk beslag vervolgens op 24 mei 2017 is gelegd.

1.Het geschil

1.1.

Grifo Beheer vordert zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde]

te veroordelen

- om binnen twee dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot het ter beschikking stellen van een getekende LOI (letter of intent), waarin de koop van het registergoed tegen een koopsom van € 1.800.000,- als verwoord in de bieding van 2 mei 2017 namens Grifo Beheer, bevestigd wordt met als ontbindende voorwaarde dat [gedaagde] vijftien dagen de gelegenheid krijgt om een due diligence te houden, door inrichting van een dataroom met de gegevens die verwoord zijn in de mail van 31 maart 2017 van [persoon 4] aan [gedaagde] (productie 5), waarbij Grifo Beheer het recht heeft om van de koopovereenkomst af te zien, bij een haar niet conveniërende uitkomst van het due diligence onderzoek en

- [gedaagde] te veroordelen over te gaan tot inrichting van de dataroom binnen twee dagen na de toezending van de LOI in bovengenoemde zin

- alles op verbeurte van een dwangsom van € 500.000,-, althans een zodanige dwangsom als de voorzieningenrechter in goede justitie juist oordeelt

- met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de onderhavige procedure.

Grifo Beheer stelt daartoe het volgende.

2.11.

Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen, door acceptatie van de bieding van 2 mei 2017. Ten onrechte komt [gedaagde] deze overeenkomst niet na. Daarom dient zij tot nakoming veroordeeld te worden. Grifo Beheer heeft een spoedeisend belang omdat zij conservatoir leveringsbeslag op het pand heeft gelegd en binnen 28 dagen na het beslagleggen een bodemprocedure aanhangig moet maken.

2.12.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

Partijen zijn in verschillende landen gevestigd. De Nederlandse rechter dient ambtshalve zijn rechtsmacht te beoordelen. De rechtsmacht van de Nederlandse rechter is gegeven omdat gedaagde is gevestigd in Nederland.

3.2.

Het - zo nodig ambtshalve te toetsen - spoedeisend belang volgt uit de stellingen van Grifo Beheer en voorts uit het risico van Grifo Beheer dat [gedaagde] met een derde een koopovereenkomst sluit ter zake van het kantoorpand.

3.3.

Voor een voorziening in kort geding is vereist dat voldoende aannemelijk is dat Grifo Beheer in een eventuele bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld. Naar voorlopig oordeel is dat niet het geval. De vordering van Grifo Beheer zal dan ook worden afgewezen. In dit oordeel wordt het volgende meegewogen.

3.4.

Grondslag van de vordering is (slechts) dat er een overeenkomst tot stand is gekomen, of althans in ieder geval dat er een LOI opgesteld dient te worden. Grondslag van de vordering is niet (mede) dat de onderhandelingen van partijen dusdanig vergevorderd waren dat deze onderhandelingen niet zonder meer afgebroken mochten worden. Die kwestie valt dus buiten het partijdebat.

3.5.

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan. Een overeenkomst kan ook tot stand komen door gerechtvaardigd vertrouwen: tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil.

3.6.

Naar voorlopig oordeel is onder de omstandigheden van dit geval, een vastgoed transactie tussen professionele partijen, ieder bijgestaan door een makelaar, van een gerechtvaardigd vertrouwen in vorenbedoelde zin geen sprake. Een makelaar heeft in beginsel geen volmacht om namens zijn opdrachtgever (de verkoper) een koopovereenkomst te sluiten. De taak van een makelaar is in beginsel slechts beperkt tot bemiddeling, dat wil zeggen tot het verrichten van feitelijke handelingen om de totstandkoming van een overeenkomst te bevorderen (vgl. HR 9 augustus 2002, NJ 2002/543 en HR 26 juni 2009, NJ 2010/664). Mededelingen door de makelaar binden de verkoper derhalve in beginsel niet. Dat kan anders zijn indien Grifo Beheer op grond van verklaringen of gedragingen van [gedaagde] redelijkerwijze mocht aannemen dat de makelaar dan wel in casu de Asset Manager wel gevolmachtigd was. Grifo Beheer beroept zich in dit verband op de e-mailberichten van 5 mei 2017 van [persoon 2] van BriQ en van [persoon 3] van BNP dat een LOI opgesteld zal worden. [gedaagde] heeft echter onweersproken gesteld dat uit het Handelsregister blijkt dat BRiQ en BNP niet bevoegd zijn om [gedaagde] te vertegenwoordigen, alsmede dat een en ander tijdens de telefonische conferentie van 29 maart 2017 met Grifo Beheer en haar makelaar is besproken. De gestelde totstandkoming van de koopovereenkomst kan derhalve niet gegrond worden op toerekening van mededelingen van de makelaar BRiQ dan wel asset manager BNP aan [gedaagde]

3.7.

Grifo Beheer beroept zich op het e-mailbericht van haar eigen makelaar [persoon 4] van 19 mei 2017. De inhoud van dit e-mailbericht wijst echter eerder op het gelijk van [gedaagde] dan van Grifo Beheer. In dit e-mailbericht staat niet dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt. Er staat juist in dat partijen nog in de precontractuele fase verkeren. De voorzieningenrechter stelt vast dat dit e-mailbericht dateert van na de datum waarop volgens Grifo Beheer wilsovereenstemming zou zijn bereikt. [persoon 4] is makelaar bij een gerenommeerd makelaarskantoor. Voorshands mag worden aangenomen dat zij de nodige kennis van zaken heeft, zodat aan dit e-mailbericht gewicht wordt toegekend.

3.8.

Het standpunt van [gedaagde] houdt mede in dat er tussen professionele partijen op de beleggingsmarkt in onroerend goed het gebruik geldt dat nog geen sprake is van enige juridische binding zolang, zoals hier, de LOI niet is getekend. Dit komt op voorhand aannemelijk voor.

3.9.

[gedaagde] heeft in geding gebracht twee schriftelijke verklaringen van [persoon 2] (gedateerd 5 juni 2017) en van [persoon 3] (gedateerd 5 juli 2017). In deze verklaringen geven zij hun visie op het onderhandelingsproces tussen Grifo Beheer en [gedaagde] . Zowel [persoon 2] als [persoon 3] verklaren dat tijdens de conference call op 29 maart 2017 uitdrukkelijk is gezegd dat na aanvaarding van een bod (onder voorwaarde van een bevredigende uitkomst van de due diligence) een standaard LOI zou worden afgesloten, onder voorwaarde van een bevredigende uitkomst van het Know Your Customer onderzoek van koper. Deze verklaringen ondersteunen het standpunt van [gedaagde] dat zolang de LOI niet is ondertekend, nog geen bindende afspraak tussen koper en verkoper is bereikt.

3.10.

Ter zitting bleek dat [persoon 1] uitgaat van het beginsel “
een man een man een woord een woord.” Nu voldoende aannemelijk is gemaakt dat verkoper een verkoopproces in fases (bieding onder voorwaarde van due diligence, LOI gevolgd door due diligence, definitieve overeenkomst en levering) heeft afgesproken met koper, kan op basis van een uitsluitend mondelinge overeenstemming over een prijs geen perfecte koopovereenkomst worden aangenomen.

3.11.

Grifo Beheer zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . Deze kosten worden begroot op € 1.434,-, zijnde € 816,- aan salaris advocaat (standaard tarief kort geding volgens de Liquidatietarieven) en € 618,- aan griffierecht, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en nakosten.

De wettelijke rente zal niet verschuldigd zijn met ingang van de datum van het vonnis, nu aan Grifo Beheer een termijn/ mogelijkheid tot nakoming gegund moet worden. Voorts zal de wettelijke rente slechts toewijsbaar zijn tot aan de dag der algehele voldoening van de proceskosten.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

wijst het gevorderde af,

4.2.

veroordeelt Grifo Beheer in de proceskosten van [gedaagde] , tot op heden begroot op € 1.434,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en voorts vermeerderd met € 131,- voor nasalaris zonder betekening van het vonnis, en, in geval betekening van het vonnis plaatsvindt, met € 68,-,

4.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2017.^[1]