Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4943152 \ CV EXPL 16-14030
uitspraak: 27 januari 2017
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de maatschap
Maatschap Europoort Terminal,
gevestigd te Europoort,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. A.R. de Jonge te Den Haag,
tegen
de naamloze vennootschap
Havenbedrijf Rotterdam N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. J.N. de Blécourt te Amsterdam.
Partijen worden hierna “MET” en “het Havenbedrijf” genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 17 maart 2016;
- de akte houdende overlegging producties aan de zijde van MET, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie, met producties;
- het vonnis van 4 augustus 2016 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende vermeerdering/wijziging van eis in conventie, met een productie;
- het proces-verbaal van de op 16 november 2016 gehouden comparitie van partijen.
1.2
Het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
2.1
MET houdt zich bezig met het bieden van faciliteiten voor het lossen van olietankers, de opslag van ruwe olie en de distributie daarvan via pijpleidingen naar raffinaderijen in Nederland.
2.2
Het Havenbedrijf is erfpachter, beheerder en verhuurder van gronden in het Rotterdamse havengebied. Zij is sinds 1 januari 2004 de verzelfstandigd rechtsopvolger van het Gemeentelijk Havenbedrijf, een toenmalige tak van de gemeente Rotterdam. De aandelen in het Havenbedrijf worden gehouden door de gemeente Rotterdam en de Staat der Nederlanden.
2.3
Tussen (de rechtsvoorgangster van) het Havenbedrijf en MET is met ingang van 1 oktober 1990 voor de duur van 25 jaar een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot 541.865 m2 aan terreinen en 33.785 m2 aan aangrenzende haventaluds en water (en een kabelstrook van 7.018 m2), gelegen aan de 7e Petroleumhaven te Rotterdam-Europoort. De huurprijs voor de terreinen bedraagt laatstelijk € 2,18 per m2.
2.4
Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“1. De huur is ingegaan op 1 oktober 1990 en eindigt op 30 september 2015.
2. De huurder heeft het recht van optie op verlenging van de huurtijd met twee direct aansluitende tijdvakken van vijfentwintig jaren (elk) tegen de bij het einde van de huur geldende huurprijs, behoudens het in artikel 3 gestelde en overigens onder gelijkluidende bepalingen, uitgezonderd die van dit artikel tegen de alsdan door de gemeente te stellen prijs en bepalingen, welke zullen zijn de alsdan bij de gemeente Rotterdam voor soortgelijke terreinen en percelen haventalud en water gebruikelijke. Op straffe van verval van dit recht is hij echter verplicht, ten minste een jaar voordat iedere verlenging ingaat, schriftelijk aan Burgemeester en Wethouders van Rotterdam mede te delen, dat hij van zijn recht gebruik maakt.”
2.5
In artikel 3 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“4. Op 1 oktober 1999 kan de huurder zowel als de gemeente een algehele herziening van de huurprijs verlangen, mits van dit verlangen ten minste vier maanden voor het vorenaangeduide tijdstip aan wederpartij kennisgevende per aangetekende brief. (…) Indien tussen partijen niet voor het aanvangen van het nieuwe tijdvak overeenstemming wordt verkregen omtrent de nieuwe huurprijs, zal deze de wijze als hierna te vermelden door partijen worden vastgesteld op basis van hetgeen drie deskundigen zullen adviseren.
(…)
6. De drie deskundigen geven, onder uitdrukkelijke vermelding van hun overwegingen en argumenten, hun advies in welke mate de huurprijs herzien moet worden overeenkomstig de canons en huurprijzen, welke laatstelijk doch niet eerder dan 6 maanden voorafgaande aan het desbetreffende der in lid 2 aangeduide tijdstippen bij uitgifte in erfpacht of huur van andere terreinen (casu quo percelen haventaluds en water) binnen het havengebied van de gemeente Rotterdam tot stand zijn gekomen, daarbij vergelijkend:
a. de ligging en de gesteldheid van het terrein (en het perceel haventalud en water) met die van die van die andere terreinen (casu quo percelen haventalud en water), zonder in aanmerking te nemen de aard van het gebruik of het feit van het bebouwd zijn;
b. de bepalingen onder welke verhuring is geschied, met die onder welke verhuring van die andere terreinen (casu quo percelen haventalud en water) is geschied;
c. bijzondere omstandigheden onder welke de verhuring is geschied, met die onder welke de verhuring van die andere terreinen (casu quo percelen haventaluds en water) is geschied.”
2.6
Van de in artikel 3 lid 4 geboden mogelijkheid hebben partijen geen gebruik gemaakt.
MET heeft wel kenbaar gemaakt dat zij gebruik wil maken van haar recht van optie op verlenging per 1 oktober 2015, zoals bepaald in artikel 2 lid 2. In dat kader heeft het Havenbedrijf laten weten een beroep te doen op haar in die bepaling gegeven bevoegdheid om tot een nieuwe huurprijs te komen. Over de hoogte daarvan hebben partijen diverse malen gesproken en gecorrespondeerd. Zij zijn echter niet tot overeenstemming gekomen.
2.7
Door het Havenbedrijf is bij brief van 19 oktober 2015 onder meer het volgende aan MET bericht:
“
Hoe dan ook, hieronder treft u twee scenario’s waarbij in alternatief I per 1 oktober jl. wordt overgegaan naar een herziene gebruiksvergoeding; in alternatief II wordt de herziene gebruiksherziening in een aantal jaar bereikt.
Hoe dan ook, hieronder treft u twee scenario’s waarbij in alternatief I per 1 oktober jl. wordt overgegaan naar een herziene gebruiksvergoeding; in alternatief II wordt de herziene gebruiksherziening in een aantal jaar bereikt.
I. Per 1 oktober 2015 naar € 4,65 m2/jaar (prijspeil 2015),
II. Per 1 oktober 2015 naar € 2,87 m2/jaar (prijspeil 2015);
Per 1 oktober 2016 naar € 3,57 m2/jaar (prijspeil 2015);
Per 1 oktober 2017 naar € 4,27 m2/jaar (prijspeil 2015);
Per 1 oktober 2018 naar € 4,95 m2/jaar (prijspeil 2015).
Zoals aangegeven zijn onze voorstellen gebaseerd op prijzen die wij de afgelopen jaren zijn overeengekomen met andere partijen uit het segment “Olie & Raffinage”. Onder verwijzing naar de vertrouwelijkheid van deze gegevens, kunnen wij deze gegevens echter niet één op één aan u tonen. Wel zijn wij bereid om deze gegevens te tonen aan een onafhankelijk accountant die zich dan moet verplichten de namen en locaties niet direct of indirect met u te delen. Op deze wijze kan de authenticiteit van onze referenties bevestigd worden zonder dat wij de vertrouwelijkheid schenden.”
2.8
In opdracht van MET heeft Van Ameyde Waarderingen te Arnhem (hierna: Van Ameyde) onderzoek gedaan naar de methode voor huurwaardebepaling van de door MET van het Havenbedrijf gehuurde terreinen waarbij een vergelijking is gemaakt met andere (olie)terminals. Dit heeft geresulteerd in een rapport van 22 februari 2016. Daarin wordt onder meer geconcludeerd als volgt:
“MET is een laagwaardige (basis)locatie en heeft zelf geïnvesteerd in de havenvoorzieningen. Op basis van deze uitgangspunten kan geconcludeerd worden dat een marktconforme gebruiksvergoeding voor MET onder de € 2,86/m2 zou moeten liggen en op basis van de taxatiewijzer van de gemeente Rotterdam zelfs op minder dan € 1,95/ m2 per jaar. Onze analyse zoals beschreven in dit rapport wijst uit dat HbR ten onrechte een laagwaardig bedrijf als MET gelijk stelt aan hoogwaardige bedrijven en daarmee een hoge gebruiksvergoeding beoogt te rechtvaardigen. Die rechtvaardiging ontbreekt; objectieve gronden om op basis van de maatstaf van vergelijkbare terreinen een huurverhoging van € 4,50 per m2 of € 5,00 per m2 te verlangen zijn er in onze opvatting niet. (…) MET is in termen van publiek- en privaatrechtelijke gebruiksmogelijkheden, producten, toegankelijkheid en techniek en installatie uitsluitend gelijk aan de bedrijven TEAM, MOT en Shell Europoort terminals.”
2.9
Bij aanvullend rapport van 28 oktober 2016 is Van Ameyde in opdracht van MET ingegaan op de door het Havenbedrijf in haar conclusie van antwoord genoemde erfpachtuitgiften aan Shtandart TT B.V., Gate Terminal, S.I.F. Groep B.V. en Kees in ’t Veen Beheer BV.
3.Het geschil in conventie en reconventie
3.1
MET heeft – na eiswijziging – gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I.voor recht te verklaren dat:
a.uitsluitend – de maatstaf van – artikel 2 lid 2 van de tussen MET en het Havenbedrijf gesloten huurovereenkomst d.d. 31 januari 1996 met betrekking tot 541.865 m2 terreinen, 33.785 m2 aangrenzende taluds en water en 7.018 m2 kabelstrook, gelegen aan/nabij de 7e Petroleumhaven te Rotterdam/Europoort, van toepassing is op de bevoegdheid van het Havenbedrijf om, na het inroepen van de huuroptie door MET, een nieuwe huurprijs
vast te stellen;
b.voor de toepasselijkheid van de maatstaf ‘soortgelijke terreinen’ als bedoeld in artikel 2 lid 2 van de hiervoor sub I onder a. genoemde huurovereenkomst uitsluitend, die soortgelijke terreinen in het Rotterdamse Havengebied door het Havenbedrijf in ogenschouw dienen te worden genomen, waarbij rekening is gehouden met:
( i) de publiekrechtelijke annex planologische gebruiksmogelijkheden van de soortgelijke terreinen ten opzichte van de publiekrechtelijke annex planologische gebruiksmogelijkheden van de terreinen van MET;
(ii) de privaatrechtelijke gebruiksmogelijkheden van de soortgelijke terreinen, inclusief de producten die op de terreinen op- en overgeslagen, be- en verwerkt mogen worden ten opzichte van de privaatrechtelijke gebruiksmogelijkheden van de terreinen van MET;
(iii) de toegankelijkheid van de soortgelijke terreinen over water, per as en/of per trein ten opzichte van de toegankelijkheid van de terreinen van MET;
(iv) de technische hoog- dan wel laagwaardigheid van de soortgelijke terreinen, waarbij onder meer tekening wordt gehouden met de aanwezige inrichting van de terreinen en de daarop aanwezige techniek en installaties ten opzichte van de technische laagwaardigheid
van de terreinen van MET;
( v) de mate waarin en wijze waarop het Havenbedrijf heeft bijgedragen aan de realisatie van kade-, aanmeer- en/of andere voorzieningen ten behoeve van de gebruiker(s) van de soortgelijke terreinen en het effect daarvan op de gebruiksvergoeding, indien deze voorzieningen door de gebruiker(s) van deze soortgelijke terreinen zelf waren bekostigd;
(vi) de marktconformiteit van de gebruiksvergoeding die MET anno februari 2016 voor de door haar van het Havenbedrijf gehuurde terreinen betaalt in verhouding tot de gebruiksvergoeding die de gebruiker(s) van soortgelijke terreinen aan het Havenbedrijf betalen, inclusief de aan deze gebruiker(s) van soortgelijke terreinen verstrekte kortingen
en/of ingroeirechten, en
(vii) de mate waarin en wijze waarop MET bijdraagt aan de aan het Havenbedrijf toevloeiende inkomsten uit de zeehavengelden;
c.bij de toepassing van (de maatstaf van) artikel 2 lid 2 van de hiervoor sub I onder a. genoemde huurovereenkomst uitsluitend de op 1 oktober 2015 geldende gebruiksvergoedingen (huurprijzen en/of canons) van soortgelijke terreinen in ogenschouw worden genomen;
II.het Havenbedrijf te gebieden bij de uitoefening van haar bevoegdheid tot aanpassing van de huurprijs ex artikel 2 lid 2 van de hiervoor sub I onder a. genoemde huurovereenkomst volledige openheid van zaken te geven en daartoe volledige inzage te geven in (i) de door gebruikers van soortgelijke terreinen betaalde gebruiksvergoedingen, (ii) de door het Havenbedrijf eiseres ter zake van deze gebruiksvergoedingen verleende kortingen en ingroeirechten, (iii) de ten behoeve van de gebruikers van soortgelijke terreinen door het Havenbedrijf gedane investeringen in haven- en/of andere voorzieningen, alsmede (iv) volledig inzicht te geven in de privaatrechtelijke gebruiksmogelijkheden van de soortgelijke terreinen, een en ander zonder gehouden te zijn de namen van de gebruikers van de soortgelijke terreinen te vermelden, doch wel op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 (zegge: vijfduizend euro) voor iedere dag dat het Havenbedrijf hiermee na betekening van het te dezen te wijzen vonnis in gebreke blijft, een gedeelte van een dag daaronder begrepen;
III.het Havenbedrijf te veroordelen in de kosten van deze procedure, zulks met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van het te dezen te wijzen vonnis en
IV.in de nakosten, conform het liquidatietarief begroot op € 131,00 (in geval van conventie en reconventie € 205,00) dan wel, in het geval van betekening, € 199,00 (in geval van conventie en reconventie: € 273,00).
IV.in de nakosten, conform het liquidatietarief begroot op € 131,00 (in geval van conventie en reconventie € 205,00) dan wel, in het geval van betekening, € 199,00 (in geval van conventie en reconventie: € 273,00).
3.2
Aan haar vordering heeft MET – kort en zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd. De maatstaf “soortgelijke terreinen” als genoemd in artikel 2 lid 2 is het enige toe te passen criterium. Artikel 3 en de daarin in lid 6 opgenomen criteria zijn niet van toepassing, nu die zijn gekoppeld aan een éénmalige bevoegdheid van beide partijen waarvan geen gebruik is gemaakt. Hierbij komt dat artikel 2 lid 2 een zelfstandige maatstaf geeft, zonder verwijzing naar artikel 3. Dat de geest van de overeenkomst toepasselijkheid van artikel 3 zou meebrengen, vindt geen steun in de tekst of de totstandkomings-geschiedenis van de bepalingen. Om te zorgen dat de juiste soortgelijke terreinen bij de huurprijsherziening worden betrokken, moeten de door Van Ameyde in haar rapport geformuleerde objectieve en evenwichtige parameters worden toegepast, zoals deze zijn opgenomen in het gevorderde onder I sub b. Verder mag van het Havenbedrijf worden verwacht dat zij openheid van zaken betracht over de wijze waarop de herziene huurprijs tot stand is gekomen, onder meer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Tot op heden is deze openheid niet gegeven.
3.3
Het Havenbedrijf heeft verweer gevoerd.
3.4
In reconventie is gevorderd voor recht te verklaren dat het Havenbedrijf de huurprijs terecht heeft gesteld op € 4,65 per m2/jaar dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van MET in de (na)kosten. Door MET is de vordering bestreden.
3.5
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en reconventie
4.1
Gelet op de samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden besproken.
4.2
De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is welke criteria moeten worden gehanteerd bij toepassing van de maatstaf “soortgelijke terreinen” als vastgelegd in artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst.
4.3
Het Havenbedrijf stelt zich op het standpunt dat voor de vergelijking gekeken moet worden naar soortgelijke terreinen wat betreft ligging en gesteldheid, bijvoorbeeld waterdiepte, en uitdrukkelijk niet naar de bedrijfsuitvoering door MET, noch de invulling van het terrein. Daartoe wordt aansluiting gezocht bij de hierboven onder 2.5 weergegeven factoren van artikel 3 lid 6. Hoewel ook het Havenbedrijf erkent dat deze bepaling niet rechtstreeks van toepassing is, ligt het volgens haar in de rede om bij de invulling van de maatstaf van artikel 2 ook naar de criteria van artikel 3 te kijken. MET betoogt echter dat in artikel 2, met uitsluiting van artikel 3, een zelfstandige maatstaf is gegeven, die moet worden ingevuld aan de hand van de door Van Ameyde geformuleerde criteria.
4.4
De over en weer ingenomen standpunten in aanmerking nemende, is de kantonrechter van oordeel dat de onder I gevorderde verklaring voor recht als zodanig toewijsbaar is. Voor het overige zal aan het discussiepunt voorbij worden gegaan, nu de bespreking daarvan niet kan leiden tot een voor beantwoording van de onder 4.2 geformuleerde vraag relevante beslissing. Niet kan namelijk worden gezegd dat de factoren die zijn genoemd in artikel 3 lid 6 zodanig uitzonderlijk en specifiek zijn dat deze niet tevens kunnen en moeten worden begrepen onder één of meer van de door Van Ameyde gehanteerde en door MET bepalend geachte en in haar vordering opgenomen criteria. Daarbij kan worden gedacht aan de privaatrechtelijke mogelijkheden (zie I sub b onder ii) en de toegankelijkheid (zie I sub b onder iii). Dat, verder, ligging en gesteldheid, zoals ook genoemd in artikel 3 lid 6, op zichzelf factoren zijn waarmee bij een vergelijking van “soortgelijke terreinen” rekening moet worden gehouden, kan naar het oordeel van de kantonrechter bezwaarlijk worden weersproken.
4.5
Het Havenbedrijf heeft zich ook niet in het bijzonder verzet tegen de toepassing van de onder (ii) en (iii) van het petitum onder I sub b vermelde criteria, behoudens ten aanzien van (het ontbreken van) de toegankelijkheid per spoor. Die omstandigheid is volgens haar niet relevant omdat een aansluiting wel tot de mogelijkheden behoort. Dit laatste is niet betwist. Op zitting is door MET aangegeven dat op dit moment geen behoefte bestaat aan een dergelijke aansluiting. In een en ander ziet de kantonrechter aanleiding om het criterium van de toegankelijkheid van soortgelijke terreinen te beperken tot “over water” en “per as”. Dat de publiekrechtelijke gebruiksmogelijkheden als geformuleerd onder (i) van I sub b een factor van betekenis moeten zijn, is evenmin bestreden, zodat dat criterium, nu de kantonrechter geen reden ziet daarover anders te denken, tevens voor toepassing in aanmerking moet komen.
4.6
Voor zover het de criteria onder (iv) tot en met (vii) betreft, zijn partijen het niet eens. Om te beginnen met het door Van Ameyde gehanteerde onderscheid tussen laag- en hoogwaardige terreinen, waarbij onder meer rekening wordt gehouden met de aanwezige inrichting van de terreinen en de daarop aanwezige techniek en installaties. Het Havenbedrijf neemt het standpunt in dat de wijze waarop het terrein wordt gebruikt bij een vergelijking niet maatgevend mag en kan zijn. Dat dit ook nooit de bedoeling is geweest van partijen volgt uit artikel 3 lid 6 onder a waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat de aard van het gebruik of de bebouwing voor de in die bepaling geregelde herzieningsmogelijkheid geen rol spelen. Waarom zouden die elementen, aldus nog steeds het Havenbedrijf, bij een verlenging in de zin van artikel 2 lid 2 wel moeten worden meegewogen?
4.7
Aan het Havenbedrijf kan – zonder de toepasselijkheid van artikel 3 op de maatstaf van “soortgelijke terreinen” via deze weg toch in de beoordeling te willen betrekken – worden toegegeven dat, hoewel verdedigbaar is dat de toetsing bij een tussentijdse herziening van de huurprijs een andere is dan die bij een herziening met het oog op een verlenging voor 25 jaar, het niet evident is dat in het ene geval het gebruik niet relevant moet worden geacht en in het andere geval wel. Dat voor dat onderscheid goede argumenten zijn, valt ook niet op te maken uit het door MET aangevoerde. Los hiervan, overweegt de kantonrechter het volgende. MET maakt al decennia gebruik van het door haar gehuurde terrein. Niet gesteld of gebleken is dat zij de aard van haar bedrijfsvoering heeft moeten aanpassen aan het terrein. Of met andere woorden: het terrein staat ten dienste aan de bedrijfsvoering en niet andersom. Dat bedrijven met een veelzijdiger of complexere bedrijfsvoering, zoals raffinaderijen, het door hen gehuurde terrein op een andere wijze gebruiken en hebben ingericht, ligt dan ook voor de hand. Dat dit verschil echter zou moeten meebrengen dat die terreinen als zodanig niet kunnen worden beschouwd als soortgelijk aan die van MET, is een gevolgtrekking die de kantonrechter zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kan volgen. Uit het rapport van Van Ameyde kan niet worden opgemaakt waarom het verschil van inrichting van een terrein mede bepalend moet zijn. Het lijkt erop dat een verband wordt gelegd met de publiek- en privaatrechtelijke mogelijkheden. Daarvan is echter al geoordeeld dat het toe te passen criteria betreft.
4.8
Ten aanzien van de marktconformiteit heeft MET zelf al in haar bij gelegenheid van de comparitie van partijen overgelegde aantekeningen aangegeven dat dat als zodanig geen maatstaf is om te komen tot een herziene huurprijs. Zij merkt onder andere – en terecht – op dat marktconformiteit geen plek heeft gekregen in artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst. Daarin gaat het namelijk om een prijs die overeenstemt met de bestaande huurprijzen van soortgelijke terreinen. In dit verband ziet de kantonrechter aanleiding alvast in te gaan op de vraag welke datum moet worden aangehouden bij het bepalen van bestaande huurprijzen. Met MET wordt geoordeeld dat tweemaal het gebruik van het woord “alsdan” in artikel 2 lid 2 geen andere uitleg openlaat dan dat het om de aanvangsdatum van de verlenging moet gaan, ofwel 1 oktober 2015. De op die datum geldende huurprijzen van soortgelijke terreinen zijn dus bepalend. De in deze zin gevorderde verklaring voor recht (zie sub b onder c) zal dan ook worden toegewezen.
4.9
Het onder (v) vermelde criterium waarmee volgens MET rekening moet worden gehouden, is de mate waarin en de wijze waarop het Havenbedrijf heeft bijgedragen aan de realisatie van kade- aanmeer- en/of andere voorzieningen ten behoeve van de gebruiker(s) van soortgelijke terreinen en het effect daarvan op de gebruiksvergoeding als deze voorzieningen door de gebruiker zelf waren bekostigd. Hierover heeft het Havenbedrijf naar voren gebracht dat nagenoeg alle steigers die voor 2000 zijn aangelegd, zijn gebouwd door of in opdracht van private ondernemingen als MET. Voor zover dergelijke infrastructuur door het Havenbedrijf wordt aangelegd, wordt de vergoeding voor die investering niet verwerkt in de huurprijs, maar in een toeslag op de gebruiksvergoeding of via een zogenaamde zeehavengeldengarantie. Dit laatste houdt, aldus het Havenbedrijf, in dat de huurder moet garanderen dat voldoende zeehavengeld (een vergoeding die betaald moet worden door zeeschepen die van de haven gebruik maken) binnenkomt om de door het Havenbedrijf gedane investeringen te dekken en anders volgt een naheffing.
4.1
Door MET is de zeehavengeldengarantie uitgelegd als een praktijk waarbij die gelden door het Havenbedrijf worden gebruikt ter afdekking van individuele investeringen en waardoor een evidente ongelijkheid wordt gecreëerd ten opzichte van huurders en (onder)erfpachters die hun investeringen zelf moeten bekostigen. Zij concludeert vervolgens dat deze praktijk meebrengt dat dit punt ook moet worden meegenomen bij het herzien van de huurprijs op de voet van artikel 2 lid 2. Het Havenbedrijf moet MET namelijk op gelijke wijze behandelen zoals zij ook met andere huurders of (onder)erfpachters contracteert. Een en ander heeft MET gebracht tot het onder (vii) geformuleerde criterium, namelijk de mate waarin en wijze waarop MET bijdraagt aan de aan het Havenbedrijf toevloeiende inkomsten uit zeehavengelden.
4.11
Beide criteria zijn niet los van elkaar te zien. Vastgesteld kan namelijk worden dat voor zover het Havenbedrijf infrastructureel bijdraagt aan een terrein, zij de gebruiker van dat terrein op basis van de inkomsten uit zeehavengelden een garantie laat afgeven. MET betoogt nu dat een dergelijke koppeling ongelijkheid meebrengt. De kantonrechter kan zich echter niet aan de indruk onttrekken dat de uitleg die MET aan de zeehavengeldengarantie geeft niet aansluit bij de aard daarvan. Uit de toelichting van het Havenbedrijf wordt opgemaakt dat de gebruiker van het terrein afhankelijk van de mate waarin het Havenbedrijf heeft geïnvesteerd een minimum aan te ontvangen zeehavengelden moet garanderen en dat als dat niet wordt gehaald die gebruiker een naheffing moet betalen. Niet valt in te zien dat en in hoeverre bij deze constructie enige relatie bestaat tussen de investeringen en de inkomsten uit zeehavengelden enerzijds en de verschuldigde huurprijs of gebruikersvergoeding anderzijds. Het is de kantonrechter dan ook niet duidelijk waarom de mate waarin MET bijdraagt aan de inkomsten uit zeehavengelden een rol moet spelen bij de maatstaf “soortgelijke terreinen”. Het Havenbedrijf heeft namelijk geen bijdrage geleverd aan de infrastructuur van het door MET gehuurde terrein. Nu MET verder niet heeft weersproken dat nagenoeg alle steigers van voor 2000 zijn gebouwd door of in opdracht van de gebruikers, brengt het voorgaande de kantonrechter tot het oordeel dat voor geen van beide criteria geldt dat daarmee rekening moet worden gehouden bij de herziening van de huurprijs.
4.12
Concluderend luidt het antwoord op de onder 4.2 vermelde vraag dat de onder sub b onder (i), (ii) en (iii), behoudens voor zover het de toegankelijkheid per trein betreft, van het petitum geformuleerde criteria moeten worden gehanteerd bij de toepassing van de maatstaf “soortgelijke terreinen” als bedoeld in artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst.
4.13
De volgende vraag die zich aandient, is of – en zo ja in welke mate – het Havenbedrijf ten opzichte van MET transparantie moet betrachten bij de wijze waarop zij gebruik maakt van haar bevoegdheid om de huurprijs te herzien. De stelling van MET is dat van het Havenbedrijf mag worden verwacht dat zij concreet en volledig inzicht geeft in de huurprijzen en canons van soortgelijke terreinen die zij aan de nieuwe huurprijs voor MET ten grondslag legt. Daartoe wordt aangevoerd dat dit volgt uit artikel 2 lid 2. Verder doet MET een beroep op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, ook, op de voet van artikel 3:14 BW, op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het Havenbedrijf heeft zich verweerd door te wijzen op de concurrentiegevoeligheid die er voor haar aan in de weg staat dat contracten met derden aan MET ter hand worden gesteld. Deze vertrouwelijkheid die het Havenbedrijf, zo wordt vervolgd, ten opzichte van haar contractuele wederpartijen in acht moet nemen, moet alleen al leiden tot afwijzing van het onder II gevorderde.
4.14
Voor zover het Havenbedrijf heeft willen betogen dat zij gelet op de tekst van artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst gerechtigd is de huurprijs te stellen en dus niet gehouden is tot enige openheid van zaken, wordt dat verworpen. Dit betoog sluit namelijk niet zonder meer op begrijpelijke wijze aan bij de eveneens in genoemde bepaling neergelegde verhouding tussen de hoogte van de nieuw te stellen huurprijs en bestaande huurprijzen. Niet valt in te zien dat en waarom partijen deze in acht te nemen verhouding zouden hebben opgenomen als het Havenbedrijf toch bevoegd zou zijn een huurprijs te stellen. Een redelijke uitleg van de bepaling zit naar het oordeel van de kantonrechter dan ook meer op de lijn van de redenering van MET; dat de herziening van de huurprijs moet plaatsvinden aan de hand en op basis van bestaande huurprijzen van soortgelijke terreinen impliceert dat partijen hebben beoogd dat (de hoogte van) die herziene huurprijs voor MET op enige wijze toetsbaar en controleerbaar moet zijn. Het Havenbedrijf heeft dus wel degelijk een verplichting tot een vorm van transparantie. In zoverre wordt het standpunt van MET onderschreven.
4.15
Hier staat echter tegenover – en dat lijkt ook niet in geschil – dat het Havenbedrijf niet verplicht kan worden tot het verstrekken van contractuele informatie met betrekking tot de verhuur of erfpacht van terreinen aan andere gebruikers op een manier die ten opzichte van die gebruikers leidt tot onrechtmatig handelen of wanprestatie. Dit kan volgens het Havenbedrijf niet worden opgelost door de namen van de gebruikers onvermeld te laten. Ook kunnen namelijk, zo wordt onweersproken aangevoerd, aan de hand van de omvang van het terrein of de ingangsdatum de namen van de gebruikers eenvoudig worden herleid. Met het oog hierop heeft het Havenbedrijf voorgesteld op een vertrouwelijke basis inzage te verstrekken aan een onafhankelijk accountant die dan kennis kan nemen van de contractuele bepalingen, de huurprijzen of canon en de ingangsdatum daarvan. Door MET is dit voorstel van de hand gewezen, omdat eerst duidelijk moet zijn waar naar gekeken moet worden als het soortgelijke terreinen betreft. Verder meent MET dat een accountant de vereiste waarderingsdeskundigheid en juridische expertise mist.
4.16
De kantonrechter overweegt dat aan de contractuele vertrouwelijkheid die het Havenbedrijf moet betrachten ten opzichte van andere gebruikers van een terrein niet lichtvaardig voorbij kan worden gegaan, gelet op de mogelijke juridische consequenties die aan een schending daarvan zijn verbonden. Nu voldoende vaststaat dat niet alleen het verstrekken van de namen van die gebruikers maar ook gegevens over de omvang van het aan hen ter beschikking gestelde terrein en de ingangsdatum van een overeenkomst een dergelijke schending kunnen opleveren, is de kantonrechter van oordeel dat de volledige openheid van zaken die het Havenbedrijf volgens MET moet geven door volledig inzage te verschaffen in de contractuele afspraken met gebruikers van soortgelijke terreinen, een en ander als gevorderd onder II, een brug te ver is. Niet kan worden gezegd dat de aanwezig geoordeelde verplichting tot transparantie van de kant van het Havenbedrijf, in het licht van het voorgaande, een zodanig verstrekkende vorm kent. Er wordt dan ook onvoldoende grond gezien om de daarop gerichte vordering van MET toe te wijzen.
4.17
Om nu te voorkomen dat in het kader van deze procedure in het midden wordt gelaten op welke wijze het Havenbedrijf wel aan haar transparantieverplichting ten opzichte van MET zou kunnen en moeten voldoen, wordt het volgende overwogen. Het ligt, zo is de kantonrechter van oordeel, in de rede om in lijn met het voorstel van het Havenbedrijf één of meer onafhankelijke derden in te schakelen om een controle- en vergelijkingstoets te laten uitvoeren met garanties ten aanzien van de vertrouwelijkheid van de daarbij te betrekken informatie. Tegen een accountant als voorgesteld door het Havenbedrijf heeft MET twee bezwaren opgeworpen. Met deze uitspraak (uiteraard voor zover partijen zich daarbij neerleggen) is aan één van die bezwaren tegemoet gekomen. Het is nu namelijk duidelijk welke criteria moeten worden gehanteerd bij toepassing van de maatstaf “soortgelijke terreinen”. Het andere bezwaar ziet op de vraag of een accountant als onafhankelijke derde wel beschikt over de juiste deskundigheid voor de toetsing die moet plaatsvinden. De kantonrechter onderschrijft de twijfels die MET in die zin heeft geuit. De stukken die voor inzage in aanmerking komen en de toetsing daarvan aan de in dit vonnis relevant geoordeelde criteria zien niet zonder meer op materie die tot de kennis en deskundigheid van een accountant behoren. Hierbij gaat de gedachte eerder uit naar een in het bedrijfshuur gespecialiseerde jurist en/of makelaar. De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen en – vooral – hun gemachtigden in staat moeten zijn om in samenspraak tot de na(a)m(en) van (een) dergelijk geschikt te achten deskundige(n) te komen.
4.18
Ten aanzien van de reconventionele vordering overweegt de kantonrechter als volgt. Zoals ook al op de zitting, zij het in voorlopige zin, kenbaar is gemaakt, kan, gelet op de aard van het in conventie neergelegde geschil, deze vordering nog niet aan de orde komen. De uitkomst van de conventie bevestigt dat. Nog los van de wijze waarop MET betrokken moet worden bij de totstandkoming van een herziene huurprijs, ontbreekt het ook de kantonrechter aan voldoende informatie om de gegrondheid van de gestelde huurprijs of enige andere huurprijs te kunnen beoordelen. De vordering zal daarom worden afgewezen.
4.19
Voor zover het de proceskosten betreft, ziet de kantonrechter aanleiding deze in conventie te compenseren als hierna vermeld, gelet op de mate waarin partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. Wel zal het Havenbedrijf als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van MET begroot op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x tarief
€ 400,00). De hierover apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor al een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich al vooraf laten begroten.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verklaart voor recht dat uitsluitend – de maatstaf van – artikel 2 lid 2 van de tussen MET en het Havenbedrijf gesloten huurovereenkomst d.d. 31 januari 1996 met betrekking tot 541.865 m2 terreinen, 33.785 m2 aangrenzende taluds en water en 7.018 m2 kabelstrook, gelegen aan/nabij de 7e Petroleumhaven te Rotterdam/Europoort, van toepassing is op de bevoegdheid van het Havenbedrijf om, na het inroepen van de huuroptie door MET, een nieuwe huurprijs vast te stellen;
verklaart verder voor recht dat voor de toepasselijkheid van de maatstaf ‘soortgelijke terreinen’ als bedoeld in artikel 2 lid 2 van de hiervoor sub I onder a. genoemde huurovereenkomst uitsluitend die soortgelijke terreinen in het Rotterdamse Havengebied door het Havenbedrijf in ogenschouw dienen te worden genomen, waarbij rekening is gehouden met:
(i) de publiekrechtelijke annex planologische gebruiksmogelijkheden van de soortgelijke terreinen ten opzichte van de publiekrechtelijke annex planologische gebruiksmogelijkheden van de terreinen van MET;
(ii) de privaatrechtelijke gebruiksmogelijkheden van de soortgelijke terreinen, inclusief de producten die op de terreinen op- en overgeslagen, be- en verwerkt mogen worden ten opzichte van de privaatrechtelijke gebruiksmogelijkheden van de terreinen van MET;
(iii) de toegankelijkheid van de soortgelijke terreinen over water en/of per as ten opzichte van de toegankelijkheid van de terreinen van MET;
verklaart tot slot voor recht dat bij de toepassing van (de maatstaf van) artikel 2 lid 2 van de hiervoor sub I onder a. genoemde huurovereenkomst uitsluitend de op 1 oktober 2015 geldende gebruiksvergoedingen (huurprijzen en/of canons) van soortgelijke terreinen in ogenschouw worden genomen;
compenseert de proceskosten in die zin van ieder van de partijen de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt het Havenbedrijf in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van MET vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, en indien het Havenbedrijf niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op
€ 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
568