Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 16/584
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 november 2017 in de zaak tussen
[eiser] , eiser,
gemachtigde: mr. S. Visser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder,
gemachtigde: A.V. Sánchez.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2015, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] te Ridderkerk (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 2.101.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 18 december 2015 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2017.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 1.780.245,- bedraagt en verwijst daartoe naar een door WOZ-consultants opgestelde taxatiekaart en het verkoopcijfer van [object 1] van 16 oktober 2015. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning gelegen aan de rivier [rivier A], met een inhoud van 1.200 m³.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag op welk bedrag de serre en het souterrain/woonkelder van de onroerende zaak dienen te worden gewaardeerd, zoals ook ter zitting door partijen is bevestigd.
4.1
Verweerder houdt voor de serre en de kelder dezelfde waarde aan als voor de rest van het hoofdgebouw, namelijk € 902,- per m³, terwijl eiser stelt dat de serre op € 285,- per m³ dient te worden gewaardeerd en de kelder op € 399,- per m³. De door verweerder voor het hoofdgebouw aangehouden waarde van € 902,- per m³ is als zodanig niet in geschil.
Wat betreft de serre blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit de overgelegde foto’s en de daarop ter zitting gegeven toelichting dat het woongenot niet gelijk is te stellen met dat van het hoofdgebouw. De serre is geen vergroting of verlenging van de woonkamer, maar is enkel via de keuken bereikbaar. Tussen de keuken en de serre zit een deur. In de winter verblijft eiser niet in de serre omdat er geen verwarming in zit.
Ten aanzien van de kelder is uit de overgelegde foto’s en de toelichting daarop gebleken dat deze ongeveer 2,20 meter hoog is en dat deze zich onder de gehele woning bevindt. In de kelder bevinden zich een fitnessruimte, een zwembad en een sauna. Naar het oordeel van de rechtbank gaat van deze ruimtes en de zich daarin bevindende voorzieningen, in samenhang bezien, een waardeverhogend effect uit, al omdat de meeste woningen niet beschikken over een dergelijke (grote) kelder en al helemaal niet met voorzieningen als fitnessruimte, zwembad en sauna. Het hanteren van dezelfde waarde per m³ als de waarde van het hoofdgebouw, acht de rechtbank onder deze omstandigheden aanvaardbaar en zelfs is verdedigbaar dat de kelder op een hogere waarde per m³ wordt gewaardeerd dan het hoofdgebouw. Alles afwegend, is de rechtbank van oordeel dat de minderwaarde van de serre ten opzichte van de gemiddelde waarde van het hoofdgebouw wordt gecompenseerd door de meerwaarde van de kelder ten opzichte daarvan. Verweerder maakt dan ook aannemelijk dat de door hem, net als voor het hoofdgebouw, aangehouden (gemiddelde) waarde van de serre en de kelder (€ 902,- per m³) niet te hoog is.
Dat er, naar eiser stelt, in de kelder slechts één raam is waar daglicht doorheen komt, maakt dit oordeel niet anders, gelet op de aanwezige faciliteiten. Eiser maakt verder niet aannemelijk dat sprake is van een waardedrukkend effect omdat meer dan normaal onderhoud moet worden gepleegd aan de kelder en de zich daar bevindende voorzieningen.
5. Hier komt bij dat uiteindelijk de eindwaarde ter toetsing staat, waarbij de taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling (vergelijk bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL: 2015:7059).
Ook wanneer de eindwaarde op zichzelf wordt bezien, slaagt verweerder in zijn bewijslast.
Doorslaggevend hierbij acht de rechtbank het verkoopcijfer van [object 2] van € 1.375.000,- op 26 februari 2013. Deze woning ligt vlakbij de onroerende zaak en betreft eveneens een vrijstaande woning aan [rivier A], van eenzelfde luxe type, met een vergelijkbare onderhoudstoestand en uitstraling, wat de belangrijkste waardebepalende elementen zijn. Uit dit verkoopcijfer volgt, rekening houdend met de verschillen tussen de onroerende zaak en [object 2], dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hierbij dient in ogenschouw te worden genomen dat de [object 2] een beduidend kleiner perceel heeft dan de onroerende zaak.
De overige twee objecten waarnaar verweerder verwijst zijn meer dan anderhalf jaar na de waardepeildatum verkocht en zijn daarom niet direct bruikbaar bij de waardevaststelling, maar ook die twee verkoopcijfers bevestigen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De woning van [object 3] is na aankoop gesloopt, om vervolgens op de kavel een nieuwe woning te bouwen. Dit verkoopcijfer geeft dus vooral de waarde weer voor het perceel en niet, zoals bij de voor eiser vastgestelde waarde, de waarde voor het perceel en de woning. Bovendien is dit object minder gunstig gelegen bij een kruising.
[object 1] verkeerde ten tijde van de verkoop blijkens de verkoopbrochure in gedateerde staat met achterstallig onderhoud en dit levert daarom een lagere prijs per m³ op. Gelet hierop volgt ook uit dit verkoopcijfer dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. De verwijzing van eiser naar de door WOZ-consultants opgestelde taxatiekaart maakt het voorgaande niet anders. Deze taxatiekaart biedt onvoldoende inzicht in de wijze waarop de waarde van de onroerende zaak tot stand is gekomen, omdat geen onderbouwing is gegeven van de zogenoemde KOLDU-score. Onduidelijk is op welke marktgegevens de scores zijn gebaseerd. Verder blijkt uit de matrix niet op welke marktgegevens de in verband met de factoren ‘k’, ‘o’, ‘l’, ‘d’ en ‘u’ aangebrachte correcties van de bij de waardebepaling van de woning gebruikte vierkante- en kubieke meterprijzen berusten (vergelijk bijvoorbeeld Gerechtshof Den Haag, 3 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:3975, bevestigd door de Hoge Raad op 24 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1127).
7. De verwijzing van eiser naar de WOZ-waarden van [object 4] en [object 2] baat hem evenmin, al omdat deze betrekking hebben op de waardepeildata 1 januari 2015 en 1 januari 2016, terwijl hier in geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2014. Iedere WOZ-waarde staat op zichzelf en staat los van WOZ-waarden van andere jaren.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.I. Blagrove voorzitter, rechter, en mrs. I. Bouter en A.W. Schep, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 november 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).