ECLI:NL:RBROT:2018:1307

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/531701 / HA ZA 17-730

Vonnis van 14 februari 2018

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiseres 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. J.P.M. Borsboom te Rotterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. D.J.W. Feddes te Alphen aan den Rijn.

Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiseres 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 17 juli 2017, met producties;
de conclusie van antwoord van 6 september 2017, met producties;
de brieven van 20 september en 4 december 2017 van de rechtbank, waarbij partijen zijn opgeroepen voor, en geïnstrueerd met betrekking tot, een op 29 januari 2018 te houden comparitie van partijen;
de brief van 29 november 2017 van mr. Feddes, met producties;
de akte overleggen jurisprudentie van 11 januari 2018 van [eiser 1] en [eiseres 2] , met producties;
de brief van 15 januari 2018 van mr. Borsboom, met producties;
de aantekeningen ter comparitie van mr. Feddes;
het proces-verbaal van comparitie van 29 januari 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser 1] en [eiseres 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 19 januari 2017 een koopovereenkomst gesloten ("Modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2014)) (productie 1 bij dagvaarding). Daarbij hebben [eiser 1] en [eiseres 2] als verkopers aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als kopers verkocht de woning aan [adres en woonplaats] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 600.000,00. Levering zou plaatsvinden op 1 augustus 2017.

2.2.

De heer [makelaar eisers] trad bij het tot stand komen van de koopovereenkomst op als makelaar van verkopers.

2.3.

De koopovereenkomst vermeldt het volgende over ingebrekestelling en ontbinding:

"Artikel 11. Ingebrekestelling. Ontbinding.

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal (…).

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)"

2.4.

De koopovereenkomst bevat de volgende ontbindende voorwaarde:

"Artikel 16 Ontbindende voorwaarden.

16.1

Deze koopovereenkomst kan door koper ontbonden worden indien uiterlijk: (…)

b. op 17 februari 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 606.000,00 (…) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen. (…)

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de
eerstewerkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

(…)"

2.5.

Met betrekking tot het stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom is in artikel 5 van de koopovereenkomst het volgende bepaald:

"Artikel 5. Bankgarantie. Waarborgsom.

5.1

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op
24 februari 2017een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van
€ 60.000,- (…).

5.2

in plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in Artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in Artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.

(…)"

2.6.

Bij e-mail van 28 februari 2017 11:41 van het betrokken notariskantoor heeft een notarieel medewerker [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het volgende bericht (productie 4 bij conclusie van antwoord):

"Onder verwijzing naar mijn brief van 31 januari jl. laat ik u hierbij weten dat ik de in artikel vijf van de koopakte bedongen bankgarantie, dan wel een waarborgsom groot EUR 60.000,00, tot op heden nog niet van u hebt mogen ontvangen.

Vriendelijk verzoek ik u per omgaande voor één en ander zorg te dragen. Mocht dit op korte termijn niet mogelijk zijn, wilt u mij dit dan per omgaande laten weten?"

2.7.

Op 28 februari 2017 zijn de volgende berichten uitgewisseld tussen [gedaagde 1] en [makelaar eisers] (bijlage 5 bij productie 9 bij dagvaarding):

" [makelaar eisers] , wil jij regelen dat datum voorlopig uitgesteld wordt

vr gr [gedaagde 1] "

"hallo [gedaagde 1] , zou je het even kunnen uitleggen? Tot wanneer? Ik zit deze week op de conferentie en ben slecht bereikbaar. Ik hoor graag even.

Groet [makelaar eisers] "

"tot financiering rond is, zoals afgesproken

groet [gedaagde 1] "

"Ik zal wel een datum moeten hebben. Kan je daar iets over aangeven? Is er al een offerte getekend?"

"Nog niet dinsdag keuren voor verzekering

misschien eind maart?"

2.8.

Op 1 maart zijn de volgende berichten uitgewisseld tussen [gedaagde 1] en [makelaar eisers] (bijlage 5 bij productie 9 bij dagvaarding):

" [makelaar eisers] , wij willen en nieuwe streefdatumvoorstellen van 24 maart a.s.

vr gr [gedaagde 1] en [gedaagde 2] "

"Beste [gedaagde 1] . Ik heb de verkopers gesproken. Zij willen de datum voor het stellen van de bankgarantie aanpassen naar 21 maart. Ik bevestig dit nog even als je mij jouw e-mail adres per omgaande kan doorgeven.

Groet [makelaar eisers] "

" [makelaar eisers] bedankt, we gaan ervoor.

[email adres]

groet [gedaagde 1] "

2.9.

Bij e-mail van 1 maart 2017 19:36 heeft [makelaar eisers] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als volgt bericht (productie 2 bij dagvaarding).

"Geachte heer en mevrouw [eiser 1] en [gedaagde 1] ,

Hierbij bevestig ik met betrekking tot de woning aan [adres en woonplaats] het volgende.

Vanwege het feit dat de financiering van de aankoop van [adres en woonplaats] nog niet geheel rond is heeft koper een verkoper gevraagd of de datum voor het stellen van de bankgarantie uitgesteld kan worden. Koper en verkoper hebben met elkaar afgesproken dat de datum voor het stellen van de bankgarantie wordt verlengd naar 21 maart aanstaande.

Voor de goede orde bevestig ik u hierbij verder dat de datum t.a.v. het financieringsvoorbehoud inmiddels is verlopen waardoor het financieringsvoorbehoud is komen te vervallen.

Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en vertrouw op een spoedige afronding van de financiering.

Met vriendelijke groet [makelaar eisers] "

2.10.

[gedaagde 1] heeft bij e-mail van 1 maart 2017 20:33 als volgt gereageerd (productie 3 bij dagvaarding):

"Beste [makelaar eisers] ,

Naar aanleiding van jouw mail namens de [eisers] even het volgende.

Wij waren in de veronderstelling dat de datum automatisch verlengd werd als de financiering nog niet rond was, dit blijkt dus niet het geval.

Wij willen nog steeds graag de woning kopen maar door mijn leeftijd moet ik eerst een keuring ondergaan voor mijn verzekering.

Deze keuring vindt plaats op 7 maart.

Als de uitslag bekend is gaat onze adviseur met diverse partijen om de tafel voor de juiste hypotheek.

Ik hoop dat het dan snel geregeld is maar 100% zekerheid heb ik nu nog niet

Onze vraag is dus om ook de datum van de financieringsvoorbehoud te verplaatsen naar 21 maart.

Wij doen er echt alles aan om e.e.a. rond te krijgen en gewoon op 1 augustus naar [adres en woonplaats] te verhuizen

met vriendelijke groet,

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] "

2.11.

De termijn voor het stellen van de bankgarantie is nadien nog enkele malen verlengd.

2.12.

Een op 17 maart 2017 door [makelaar eisers] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] doorgestuurde e-mail van 16 maart 2017 van [eiser 1] en [eiseres 2] vermeldt het volgende (bijlage 4 bij productie 9 bij dagvaarding):

"Beste [makelaar eisers] ,

Hierbij bevestigen wij de ontvangst van de door jou doorgestuurde e-mail van de [gedaagden] (15 maart 2017, 15:49 uur)

fijn om te lezen dat er positief nieuws en vooruitgang is.

In [gedaagde 1] zijn e-mail wordt verzocht de ontbindende voorwaarden voor het verkrijgen van de financiering te verlengen. Wij willen je verzoeken de [gedaagden] er nogmaals duidelijk op te wijzen dat de mogelijkheid om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden voor het verkrijgen van een financiering op 17 februari 2017 is komen te vervallen. In de door jou op 1 maart 2017 verstuurde e-mail, zie bijlage, is dit ook duidelijk aangegeven.

Door ons is ingestemd met het verzoek tot aanpassing van de datum voor het stellen van de bankgarantie/storten van de waarborgsom van 24 februari 2017 naar 21 maart 2017. Er is door ons
NOOITmondeling of schriftelijk ingestemd met het verlengen van de ontbindende voorwaarden voor het verkrijgen van de financiering.

Om de [gedaagden] tegemoet te komen, willen wij de eerder gestelde termijn voor het stellen van de bankgarantie/storten van de waarborgsom nogmaals verlengen tot 21 april, 2017.

Met vriendelijke groet,

[eisers] "

2.13.

Een e-mail van 18 april 2017 van de heer [persoon 1] , financieel adviseur bij Rabobank Krimpenerwaard, aan [makelaar eisers] , met een kopie aan [gedaagde 1] vermeldt het volgende (bijlage 7 bij productie 9 bij dagvaarding):

"Beste heer [makelaar eisers] ,

Eerder hebben wij elkaar gesproken over de aankoop van de nieuwe woning voor de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] . Ik heb met u afgesproken een korte toelichting per email toe te sturen.

De heer [gedaagde 1] is op 14 maart 2017 op oriëntatiegesprek geweest om de mogelijkheden te besprek voor financiering van de aankoop van de nieuwe woning. Op dat moment was er reeds lange tijd sprake dat deze financiering via een tussenpersoon bij een andere geldverstrekker gefinancierd zou worden. Echter, deze partij heeft geen offerte uitgebracht.

Na het gesprek op 14 maart heeft Rabobank een aantal gegevens opgevraagd, en heeft er een vervolggesprek plaatsgevonden op 7 april 2017. Tijdens dit gesprek zijn de mogelijkheden en onmogelijkheden voor deze financieringsaanvraag toegelicht. Of de gewenste hypotheek haalbaar is, is in grote mate afhankelijk van de jaarcijfers van 2016 van de onderneming. Op basis van mondelinge gegevens staat Rabobank op basis van een voorlopige beoordeling positief tegenover verstrekking van de gewenste hypotheek. Echter, definitieve beoordeling vindt plaats op basis van definitieve gegevens. Aan deze email kunnen geen rechten ontleend worden.

Mocht u nog vragen hebben, neemt u dan gerust contact met mij op.

Met vriendelijke groet,

[persoon 1]

Financieel Adviseur"

2.14.

Bij brief van 9 mei 2017 heeft Rabobank Krimpenerwaard [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als volgt bericht (bijlage 3 bij productie 9 bij dagvaarding):

"Geachte heer en mevrouw [gedaagde 1] ,

Naar aanleiding van uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening in verband met de woning aan de [adres en woonplaats] , deel ik u het volgende mede.

Wanneer u een hypotheek afsluit, is het belangrijk dat u verantwoorde woon- en financieringslasten heeft. Nu en in de toekomst. U heeft een aanvraag gedaan voor financiering van de koopsom € 600.000 kosten koper. Uw aanvraag voor deze hypothecaire geldlening is afgewezen, omdat niet voldoen wordt aan een of meer acceptatievoorwaarden. Uw aanvraag voldoet niet aan de volgende voorwaarden:

Uw inkomen, nu en in de toekomst, is niet toereikend voor de gewenste financiering
De inbreng van eigen middelen is ontoereikend

Wij hadden u graag een andere uitkomst medegedeeld.

(…)"

2.15.

Bij brief van 18 mei 2017 van het betrokken notariskantoor zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke gesteld (productie 7 bij dagvaarding). De brief vermeldt onder meer het volgende:

"In het koopcontract dat met betrekking tot bovenstaand woonhuis door u is ondertekend zijn de tussen de verkoper en u gemaakte afspraken vastgelegd. Een van deze afspraken is dat u, overeenkomstig het bepaalde in artikel 5 op
21 april 2017een waarborgsom op mijn rekening zou storten dan wel een bankgarantie bij mij zo stellen voor een bedrag van EUR 60.000,00. Na een aantal malen uitstel te hebben verleend, hebben verkopers uiteindelijk nog één (1) laatste akkoord gegeven op uw verzoek om de bankgarantie uit te stellen of de waarborgsom te storten, en wel tot:

18 mei 2017 om 17.00 uur. Tot op heden heeft u, ondanks een sommatie daartoe, nog immer niet aan deze verplichting voldaan.

Gezien het bovenstaande stel ik u - in opdracht en op uitdrukkelijk verzoek van verkoper -, hierbij namens verkoper in gebreke.

Overeenkomstig het gestelde in artikel 11 van het koopcontract, heeft u nog acht dagen de tijd om alsnog aan uw verplichtingen te voldoen. Komt u dan uw verplichtingen nog niet na, dan kan het koopcontract worden ontbonden, tenzij de verkoper alsnog nakoming van de overeenkomst verlangt. Indien het koopcontract op grond van het vorenstaande wordt ontbonden, bent u aan de verkoper verschuldigd een boete van EUR 60.000,00, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Mocht de verkoper alsnog nakoming van het koopcontract wensen dan bent u overeenkomstig het bepaalde in artikel 11 een boete aan de verkoper verschuldigd van drie promille van de koopprijs per dag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.

Op grond van het vorenstaande dient u uiterlijk op
31 mei 2017voormelde waarborgsom te storten op:

(…)"

2.16.

Bij brief van 17 mei 2017 van hun advocaat aan [makelaar eisers] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] medegedeeld van de koop af te zien en de koopovereenkomst te ontbinden (productie 9 bij dagvaarding).

2.17.

Bij brief van 1 juni 2017 van hun advocaat hebben [eiser 1] en [eiseres 2] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] medegedeeld nog steeds nakoming van de koopovereenkomst te verlangen en aanspraak te maken op de boete van drie promille van de koopsom (productie 8 bij dagvaarding).

2.18.

Bij brief van 7 juli 2017 van hun advocaat aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiser 1] en [eiseres 2] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 60.000,00 (productie 11 bij dagvaarding).

2.19.

Uit een kadastraal bericht van 9 december 2017 blijkt dat de woning in september 2017 is verkocht voor een koopsom van € 604.500,00 (productie 12 bij de brief van 29 november 2017 van mr. Feddes). De overdracht vond plaats op 2 november 2017.

3.Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiseres 2] vorderen dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 60.000,00 aan contractuele boete en € 5.783,70 aan kosten van verhaal, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 17 juli 2017 (de dag van dagvaarding) tot de dag van voldoening, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van het geding.

3.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser 1] en [eiseres 2] in de kosten van het geding.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser 1] en [eiseres 2] gronden hun vorderingen op toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser 1] en [eiseres 2] stellen het volgende. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ook na ingebrekestelling en sommatie niet aan de voor hen uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen voldaan. [eiser 1] en [eiseres 2] waren derhalve gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden, hetgeen zij op 7 juli 2017 hebben gedaan. Door het overeenkomen van een boetebeding hebben partijen de schade gefixeerd op (ten minste) 10% van de koopprijs, derhalve € 60.000,00. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gehouden dat bedrag te betalen. Daarnaast zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehouden om de kosten van verhaal te vergoeden. Deze kosten bedragen tot de datum van dagvaarding € 5.783,70 inclusief btw en kantoorkosten.

4.2.

De rechtbank zal de vorderingen toewijzen tot een bedrag aan hoofdsom van € 15.000,00, vermeerderd met een proceskostenveroordeling. Daartoe is het volgende redengevend.

4.3.

Primair hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich op het standpunt gesteld dat zij de koopovereenkomst tijdig hebben ontbonden. Dat verweer faalt.

4.4.

Het financieringsvoorbehoud van artikel 16 van de koopovereenkomst verstreek op 17 februari 2017 (zie hiervoor onder 2.4). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daar niet tijdig een beroep op gedaan. Pas nadat het betrokken notariskantoor erop had gewezen dat niet tijdig een bankgarantie was gesteld/waarborgsom was gestort, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] actie ondernomen om het daarheen te leiden dat de in de koopovereenkomst opgenomen termijnen zouden worden verlengd. [eiser 1] en [eiseres 2] hebben echter van aanvang af duidelijk gemaakt dat zij weliswaar bereid waren om de termijn voor het stellen van een bankgarantie/het storten van een waarborgsom te verlengen, maar dat de termijn ter zake van het financieringsvoorbehoud was verstreken en dat daarop geen beroep meer kon worden gedaan.

4.5.

De stelling dat partijen niettemin iets anders zouden hebben afgesproken, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet voldoende onderbouwd. In hun e-mail van 1 maart 2017 aan de makelaar merken zij hierover immers het volgende op:

"Wij waren in de veronderstelling dat de datum automatisch verlengd werd als de financiering nog niet rond was, dit blijkt dus niet het geval."

4.6.

Betreffende evident onjuiste veronderstelling komt in beginsel voor rekening en risico van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De tekst van de koopovereenkomst is helder. Dat partijen daarvan afwijkende afspraken hebben gemaakt, is gesteld noch gebleken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat zij de tekst van de koopovereenkomst anders mochten begrijpen dan conform de duidelijke en voor de hand liggende normale betekenis daarvan.

4.7.

Aan het enkele feit dat [eiser 1] en [eiseres 2] enkele malen hebben ingestemd met verlenging van de termijn waarbinnen een bankgarantie diende te worden gesteld/een waarborgsom diende te worden gestort, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet het vertrouwen mogen ontlenen dat alsnog een beroep op het financieringsvoorbehoud zou kunnen worden gedaan als de financiering niet rond zou komen. Hetzelfde geldt voor het gegeven dat de sfeer tussen partijen goed was/bleef tot het moment dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich op het standpunt stelden dat zij de financiering niet rond kregen en dat zij alsnog een beroep op het financieringsvoorbehoud deden (zie hiervoor onder 2.16). Dat de verhouding tussen partijen tot dat moment goed bleef, is mede verklaarbaar uit het feit dat alle betrokkenen er tot (kort voor) dat moment nog van uitgingen dat het [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weliswaar meer tijd kostte om de financiering rond te krijgen, maar dat zij daar hoogstwaarschijnlijk alsnog in zouden slagen.

4.8.

Subsidiair hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzocht de contractuele boete te matigen.

4.9.

Op grond van artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. De rechter dient die bevoegdheid terughoudend te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal bijvoorbeeld moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Ook de hoedanigheid van partijen kan van belang zijn. Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging.

4.10.

De rechtbank acht ten aanzien van het beroep op matiging de volgende omstandigheden van belang:

De bepaling over de 10% contractuele boete van artikel 11 van de onderhavige "Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2014)" is gebruikelijk en vrij algemeen bekend.

Het betreft hier een koopovereenkomst tussen particuliere partijen waarbij alleen de verkopende partij is bijgestaan door een makelaar.

De termijn tussen de datum van ondertekening van de koopovereenkomst (19 januari 2017) en de datum waarop de kopende partij een financiering van € 606.000,00 (101% van de koopsom) diende te verkrijgen (17 februari 2017), beliep minder dan een maand, terwijl sprake was van een relatief complexe financieringsaanvraag (relatief oudere aanvrager met eigen onderneming).

De kopende partij heeft op voorhand bij een hypotheekadviseur geïnformeerd tot welk bedrag zij waarschijnlijk financiering zou kunnen verkrijgen en is de koopovereenkomst aangegaan voor een bedrag dat daar onder lag.

De kopende partij heeft zich na het sluiten van de koopovereenkomst serieus ingespannen om de noodzakelijke financiering te verkrijgen, onder andere door deze aan te vragen bij de bank die ook haar onderneming financiert.

De kopende partij heeft lang kunnen menen dat zij de noodzakelijke financiering zou kunnen verkrijgen. Zo heeft zij voorafgaande aan de uiteindelijke afwijzing van de financiering door de bank nog positieve berichten ontvangen van haar bank inhoudende dat de financiering waarschijnlijk zou worden verstrekt (zie hiervoor onder 2.13).

De kopende partij beschikte en beschikt niet of nauwelijks over vrij vermogen, hetgeen gelet op het in het financieringsvoorbehoud genoemde te financieren bedrag bij de verkopende partij en haar makelaar bekend was. De kopende partij is - naar eigen zeggen, hetgeen door de verkopende partij niet is weersproken - ook thans niet in staat een substantieel bedrag aan de verkopende partij te betalen.

Uit de stellingen van de verkopende partij en uit de overgelegde producties kan niet worden afgeleid dat zij afgezien van de kosten van verhaal van de contractuele boete (advocaatkosten) schade van betekenis heeft geleden. De woning is in september 2017 door bemiddeling van dezelfde makelaar - die overigens ook als verkoopmakelaar is opgetreden voor de kopende partij bij verkoop van haar woning - alsnog verkocht voor een (hogere) koopsom van € 604.500,00 en op 2 november 2017 in eigendom overgedragen. Hoewel (de advocaat van) de verkopende partij heeft gesuggereerd dat zij tweemaal courtagekosten zou dienen te voldoen, is ter zitting gebleken dat zij die slechts eenmaal heeft betaald. De rechtbank acht ook niet zonder meer aannemelijk dat alsnog ook een tweede courtagenota van de makelaar zal worden voldaan (vergelijk: Gerechtshof 's-Gravenhage 3 april 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BW1105).

De verkopende partij heeft als gevolg van het tekortschieten van de kopende partij enige tijd in onzekerheid verkeerd. De verkopende partij had zelf inmiddels een andere woning gekocht. De financiering daarvoor moest op 15 juni 2017 rond zijn. Het tekortschieten van de kopende partij heeft bij de verkopende partij uiteraard (ook) spanning/stress veroorzaakt. Uiteindelijk heeft de verkopende partij als gevolg van het tekortschieten van de kopende partij in praktische zin echter geen grote problemen ondervonden.

Voor de verkopende partij is dit, volgens haar mededelingen ter comparitie, thans vooral een principiële zaak: "Iedereen dient zijn afspraken na te komen."

4.11.

De rechtbank is van oordeel dat de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Een moment van onachtzaamheid en/of ondoordacht handelen van een particulier (het niet tijdig inroepen of doen verlengen van het financieringsvoorbehoud) behoort in de omstandigheden van dit geval niet tot gevolg te hebben dat die particulier aan een wederpartij die geen schade van reële betekenis leidt € 60.000,00 verschuldigd raakt en daardoor in grote financiële problemen komt. Daarbij merkt de rechtbank op dat hoewel de koopovereenkomst, de daarin opgenomen contractuele boete en het financieringsvoorbehoud (met uitzondering van de in dit geval erg korte termijn van minder dan een maand) op zichzelf een gebruikelijke inhoud kennen, de zorgvuldige praktische omgang daarmee voor particulieren die zich niet door een deskundige laten begeleiden in de beleving van de rechtbank (te) vaak problemen oplevert. Het is voor niet-juristen kennelijk toch minder eenvoudig om in praktische zin goed met dit type modelcontracten om te gaan dan veel juristen menen. Een particulier zal in een geval als het onderhavige tijdig (ruim tevoren) verlenging van het financieringsvoorbehoud moeten vragen en bovendien tijdig en correct gedocumenteerd een beroep op het financieringsvoorbehoud moeten doen indien niet tijdig een harde toezegging wordt verkregen van ofwel financiering (door de potentiele hypotheeknemer) ofwel van verlenging van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud (door de verkopende partij). Dat gaat in de praktijk vaak mis en dat is begrijpelijk.

4.12.

Matiging is in dit geval derhalve aan de orde. De rechtbank zal de buiten rechte gemaakte kosten van verhaal (advocaatkosten) toewijzen en in meerdering daarop een zodanig deel van de boete dat in totaal een bedrag van € 15.000,00 in hoofdsom wordt toegewezen (in totaal dus 25% van de overeengekomen boete van € 60.000,00). Dat is nog steeds een substantieel bedrag. Verdergaande matiging acht de rechtbank echter niet gerechtvaardigd. Daarmee zou onvoldoende recht worden gedaan aan de verhoudingen en aan de eveneens gerechtvaardigde belangen van de verkopende partij. De kopende partij in dit geval nu eenmaal niet gehandeld met inachtneming de mate van zorgvuldigheid die men in het maatschappelijk verkeer in acht behoort te nemen, zowel met het oog op de eigen belangen als met het oog op de te respecteren belangen van anderen.

4.13.

Hoewel van de gevorderde hoofdsom slechts een beperkt deel wordt toegewezen zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Bij de begroting van die kosten neemt de rechtbank in aanmerking dat in deze procedure is vastgesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toerekenbaar zijn tekortgeschoten, hetgeen zij steeds hebben betwist. Zij hebben zich immers primair verweerd met de stelling dat zij tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. Op dat principiële punt worden [eiser 1] en [eiseres 2] derhalve in het gelijk gesteld. Het voeren van deze procedure was voor [eiser 1] en [eiseres 2] bovendien noodzakelijk om (een deel van) de contractuele boete (en een daarin begrepen stukje schadevergoeding) toegewezen te kunnen krijgen. Matiging van de overeengekomen boete dient bovendien plaats te vinden op grond van alle relevante omstandigheden van dit concrete geval, welke voor een deel eerst tijdens deze procedure zijn komen vast te staan. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiseres 2] op basis van het toegewezen bedrag - en met toepassing van artikel 242 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (matiging bedongen proceskosten) - op:

- dagvaarding € 104,79

- griffierecht 883,00

- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.891,79

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser 1] en [eiseres 2] te betalen een bedrag van € 15.000,00 (vijftienduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 17 juli 2017 tot de dag van betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] en [eiseres 2] tot op heden begroot op € 1.891,79,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2018.
[1729/
2221]

Contractuele boete en matiging in koopovereenkomst woning

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.[eiser 1] ,

1.[gedaagde 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing