Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/3024
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2018 in de zaak tussen
[eiser] , eiser,
gemachtigde: mr. T. van der Weijde,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Vlaardingen (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 449.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 april 2017 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2018.
Eiser is verschenen, vergezeld van zijn echtgenote en bijgestaan door zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Tevens is A. Kol-Block verschenen, de taxateur van verweerder.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 425.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van 363 m³, gelegen op een perceel van 605 m². Het bouwjaar is 1937. Verder heeft de onroerende zaak een uitbouw van 72 m³, een garage, een vrijstaande berging en twee dakkappelen.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Aan de nagenoeg identieke buurwoning [adres buurwoning A] is voor de waardepeildatum 1 januari 2016 een aanzienlijk lagere waarde toegekend dan aan de onroerende zaak, terwijl dit object een grotere uitbouw heeft. Ter zitting heeft eiser hieraan toegevoegd dat de andere buurwoning, [adres buurwoning B] , ook lager is gewaardeerd dan de onroerende zaak.
5.1
In het kader van de Wet WOZ geldt bij de toepassing van het gelijkheidsbeginsel volgens vaste jurisprudentie de zogenoemde meerderheidsregel. Deze regel houdt in dat in de meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (bijvoorbeeld Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Hierbij moet allereerst sprake zijn van gelijke gevallen. Het moet dan gaan om identieke objecten, zijnde objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vergelijk het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005). Daarvan is hier geen sprake. De ligging is weliswaar identiek, maar de onroerende zaak verschilt met de buurwoningen wat grondoppervlak betreft en heeft een andere aanbouw dan de buurwoningen. De woningen zijn dus niet identiek en daarom geen gelijke gevallen.
Bovendien, indien je de drie woningen wel als gelijke gevallen zou zien, zijn ook de andere woningen aan de Burgemeester Verkade Singel als gelijke gevallen te beschouwen. En dan is niet gebleken dat in een meerderheid van de gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.
6. Ook overigens slaagt verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport van A. Kol-Block van 28 augustus 2017 en de daarop gegeven toelichting in de op hem rustende bewijslast.
6.1
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn, anders dan eiser aanvoert, bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende of goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer bouwjaar, inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
6.2
De rechtbank hecht bij haar oordeel een groot belang aan het verkoopcijfer van € 559.000,- van de buurwoning, [adres buurwoning B] van 14 juli 2017. Deze verkoop is weliswaar meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen, maar gelet op de goede vergelijkbaarheid van dit object, hetzelfde bouwjaar, een identieke inhoud, een klein beetje meer grond en een vrijwel identieke ligging (het belangrijkste waardebepalende element), acht de rechtbank het gerechtvaardigd om aan dit verkoopcijfer betekenis te doen toekomen. Met het tijdsverloop is door verweerder rekening gehouden door het verkoopcijfer naar de waardepeildatum te indexeren. De voorzieningen van [adres buurwoning B] zijn weliswaar beter dan de onroerende zaak, maar voor dit object is geïndexeerd naar de waardepeildatum € 524.510,- betaald. Ruim boven de vastgestelde waarde van € 449.000,- en ook de waarde per m³ is een stuk hoger dan bij de onroerende zaak (€ 771 om € 522 bij de onroerende zaak).
Ook het verkoopcijfer van [adres buurwoning C] van 20 januari 2017, wat dus net meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen, toont aan dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, gelet op de prijs per m² van € 731,-.
7. Dat in eerdere jaren de aanbouw bij [adres buurwoning A] ten onrechte niet is mee gewaardeerd, zoals eiser stelt, heeft geen gevolgen voor de waarde vaststelling van de onroerende zaak. Hetzelfde geldt voor de stelling van eiser dat in eerdere jaren zijn WOZ-waarde wel is verlaagd op basis van het gelijkheidsbeginsel. Zoals hiervoor is overwogen is de waarde op basis van de marktgegevens niet te hoog vastgesteld en dat is wat de rechtbank toest.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
23 februari 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).