ECLI:NL:RBROT:2018:2090

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zaaknummer / rolnummer: C/10/515977 / HA ZA 16-1352

Vonnis van 14 maart 2018

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. S. de Wit te Rotterdam,

tegen

de vereniging

BEWONERSVERENIGING ZELFBEHEER HOEK TEILINGERSTRAAT,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. W.J.E. van der Werf te Den Haag.

Partijen zullen hierna de Gemeente en de Bewonersvereniging worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 22 november 2016, met producties 1 t/m 12,
de conclusie van antwoord, tevens houdende, conclusie van eis in reconventie, met producties 1 t/m 14,
de oproepbrieven van de rechtbank van 12 april 2017, waarin een comparitie is bepaald,
de zittingsagenda van de rechtbank van 19 april 2017,
de conclusie van antwoord in reconventie, met productie 13,
de brief van de Bewonersvereniging van 8 juni 2017,
het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 15 juni 2017, met aangehechte (spreek)aantekeningen van de Bewonersvereniging, en
de B16-formulieren van partijen van 5 september 2017, waarin zij de rechtbank hebben verzocht vonnis te wijzen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast.

2.1.

De Gemeente is eigenaar van twaalf panden (hierna: het complex), gelegen op de hoek van de Agniesestraat en de Teilingerstraat te Rotterdam. Het complex bestaat uit woningen, een pakhuis, een winkelruimte en een fietsenstalling.

2.2.

De Bewonersvereniging is op 13 juli 1995 opgericht door bewoners ter bevordering van het zo lang mogelijk handhaven van betaalbaar wonen in het complex.

2.3.

Aan het begin van de jaren 90 wilde de Gemeente het complex laten slopen. Zij was daarom voornemens het op het complex betrekking hebbende “plan ‘Teilingerstraat’” te schrappen uit het Bouw- en Investeringsprogramma Stadsvernieuwing 1994-1996.

2.4.

De bewoners van het complex hebben zich tegen de sloop verzet, hetgeen heeft geresulteerd in een motie van mevrouw [persoon] e.a.

2.5.

Op 8 juli 1993 heeft de gemeenteraad het Bouw- en Investeringsprogramma Stadsvernieuwing 1994-1996 behandeld en de motie aangenomen. Het college van burgemeester en wethouders is daarop verzocht het “plan ‘Teilingerstraat’” niet uit het programma te schrappen en de haalbaarheid van een alternatief plan van de bewoners alsmede de mogelijkheid tot verkoop van de woningen aan de bewoners te onderzoeken.

2.6.

Nadien heeft een funderingsonderzoek plaatsgevonden. In de agenda voor de vergadering van het college van burgemeester en wethouders, gehouden op 22 augustus 1995, is daarover opgenomen:

“Dit onderzoek heeft aangetoond dat het draagvermogen van de fundering van deze panden onvoldoende is (te korte of onvoldoende palen). Funderingsherstel wordt niet geadviseerd onder andere omdat funderingsherstel het risico op schade eerder vergroot dan verkleint. Gelet hierop dienen deze panden hoe dan ook op kortere of langere termijn gesloopt te worden. Bewoners en dS+V/OBR zijn op grond hiervan gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat verkoop van de panden aan de bewoners niet aan de orde is.”

2.7.

In de zomer van 1995 zijn de bewoners en de Gemeente een voortgezet gebruik van het complex overeengekomen voor de periode dat sloop nog niet noodzakelijk was. Daarbij is afgesproken dat het complex gedurende deze periode door Stichting De Teil (hierna: De Teil) in beheer werd genomen. Het bestuur van De Teil bestond onder meer uit een bewoner van het complex, een medewerker van de Gemeente en een medewerker van de voormalig beheerder van het complex, PWS (thans Havensteder).

2.8.

Op 26 juni en 24 augustus 1995 hebben De Teil respectievelijk de Gemeente een beheerovereenkomst ondertekend. De Bewonersvereniging heeft de in het geding gebrachte overeenkomst niet ondertekend, maar is daarin, naast de Gemeente en De Teil, wel als partij genoemd.

2.9.

De beheerovereenkomst luidt onder meer:

“
in aanmerking te nemen:

[…]

- Voor de periode dat sloop uit het oogpunt van veiligheid nog niet noodzakelijk is, is De Gemeente met de bewoners tot overeenstemming gekomen omtrent een voortgezet gebruik door de bewoners van het Complex Teilingerstraat, zulks met dien verstande dat het beheer van de betreffende woningen gedurende deze periode gevoerd zal worden door en voor rekening van De Teil en waarbij als uitgangspunt geldt dat dit voorgezet gebruik voor De Gemeente geen andere financiële consequenties heeft dan de hierna in art. 3 lid 1, bedoelde eenmalige bijdrage;

[…]

Artikel 1

Beheer

1. Het beheer over het Complex Teilingerstraat wordt met ingang van 1 september 1995 overgedragen aan De Teil, die het beheer met ingang van die datum van De Gemeente zal overnemen, zulks voor een periode van 60 maanden, welke periode telkens voor een periode van 60 maanden verlengd kan worden, zulks onverminderd het hierna in lid 4 van dit artikel bepaalde.

2. Deze overdracht geschiedt om niet en heeft tot gevolg dat de exploitatie-opbrengst ter zake van de panden behorende tot het Complex Teilingerstraat met ingang van 1 september 1995 ten goede komt aan De Teil, die deze opbrengst zal aanwenden ten behoeve van het hierna in artikel 2 bedoelde onderhoudsplan.

3. Na verloop van de eerste 36 maanden van een periode van 60 maanden, als hiervoor bedoeld, zal door De Teil, en wel binnen 1 maand na verloop van bedoelde 36 maanden, worden beoordeeld of verlenging voor een periode van 60 maanden als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, plaatsvindt.

4. De Teil zal
niettot verlenging als in lid 3 van dit artikel bedoeld, kunnen besluiten indien op het moment van beoordeling als in het vorige lid bedoeld:

geen van de Bewoners bereid is zitting te nemen in het bestuur van De Teil; of

inmiddels is gebleken dat de hierna te omschrijven financiële planning niet gehaald wordt; of

minder dan 21 bewoners van het Complex Teilingerstraat lid zijn van de Vereniging [rb: de Bewonersvereniging] (daarbij uitgaande van het gegeven dat per woning slechts één bewoner van De Vereniging lid kan zijn).

[…]

7. Indien uit het onderzoek blijkt dat bewoning uit oogpunt van veiligheid (binnen afzienbare tijd) niet langer verantwoord is, zal het betreffende onderzoek tevens dienen uit te wijzen of bewoning terstond gestaakt dient te worden – in welk geval het beheer door De Teil met onmiddellijke ingang eindigt – danwel bewoning tot het einde van de betreffende periode als bedoeld in lid 1 van dit artikel of enig ander door de onderzoekende instantie nader te specificeren datum kan worden voortgezet.

[…]

Artikel 2

Onderhoudsplan

Het door De Teil te voeren beheer zal erop gericht zijn het Complex Teilingerstraat bewoonbaar te houden middels het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. Uitgangspunt hierbij is dat geen andere geriefsverbeteringen aangebracht zullen worden dan zodanige als in het slot van dit artikel vermeld, doch dat uitsluitend het wettelijk verplichte onderhoud uitgevoerd zal worden.

[…]

Artikel 7

Einde Beheer

1. Onverminderd het ter zake overigens in deze overeenkomst bepaalde, zal het beheer door De Teil eveneens met onmiddellijke ingang eindigen:

indien De Teil het bepaalde in deze overeenkomst of daaruit voortvloeiende of daarmee verband houdende verplichtingen niet nakomt;
zodra minder dan 21 bewoners lid zijn van De Vereniging, waarbij geldt dat per woning slechts één bewoner van De Vereniging lid kan zijn.”

2.10.

Na verloop van de eerste 36 maanden heeft een evaluatie door De Teil plaatsgevonden. In het rapport “Evaluatie zelfbeheerproject ‘De Teil’” van april 1999 staat vermeld:

“Gezien de gezonde (financiële) situatie, bestaat de wens om het beschikbare budget te besteden aan grotere ingrepen, die een langere levensduur en een langere afschrijvingstermijn hebben (zie ook bijlage C Meerjarenbegroting). Daarmee wordt tevens tegemoet gekomen aan de vraag van bewoners naar meer zekerheid met betrekking tot de toekomst van complex De Teil. Enkele bewoners hebben al aangegeven in dit geval bereid te zijn meer geld en moeite in hun woning te steken. Vereniging en stichting zijn het er over eens dat het wenselijk is de panden duurzaam in stand te houden, waarbij dan met name veiligheid en gezondheid als uitgangspunten worden gehanteerd. Daar de Rotterdamse singels recentelijk zijn opgewaardeerd, is de verwachting dat in het verlengde daarvan ook de zijstraten van deze singels (w.o. de Teilingerstraat) als beeldbepalend worden aangemerkt. Het duurzaam instandhouden van de panden past goed binnen dit beleid.

Bijlage C geeft een meerjarenbegroting over de komende 15 jaar, er van uitgaande dat het noodzakelijke onderhoud aan het casco wordt gepleegd. Tevens zullen er, indien nodig en mogelijk, investeringen worden gedaan die een langdurig voortbestaan van de panden zullen bewerkstelligen, zoals verbeteringen aan de binnenkanten van de woningen en funderingsherstel. T.b.v. deze duurzame instandhouding wordt jaarlijks een bedrag van 50.000 gulden gereserveerd. Over dit eventuele funderingsherstel is advies ingewonnen bij de firma Bresser/van ’t Wout. Volgens het oordeel van deze firma (Bijlage D), zijn er de komende periode geen grote problemen te verwachten. Tevens is het advies voor het eventueel herstellen van de fundering een bedrag van ongeveer fl. 25.000 (excl. BTW en nevenkosten) per pand te reserveren. Dit betekent dat compleet funderingsherstel voor alle (12) panden van het complex neerkomt op een bedrag van ongeveer fl. 325.000 (incl. BTW, excl. nevenkosten).”

2.11.

Op 27 april 2009 is De Teil ontbonden. Het beheer van het complex is, met instemming van de Gemeente, nadien uitgevoerd door de Bewonersvereniging.

2.12.

In de zomer van 2013 heeft de Bewonersvereniging een vergunning verkregen voor het herstel van de fundering.

2.13.

Bij brief van 26 februari 2014 is door de wethouder van de Gemeente aan de Bewonersvereniging medegedeeld:

“Op donderdag 19 februari 2014 heb ik met u een gesprek gehad over uw plan om gedeeltelijk het funderingsherstel uit te voeren aan de gebouwen gelegen aan de Teilingerstraat 21 tot en met 27 en de Agniesestraat 2 tot en met 8 welke in eigendom zijn van de gemeente Rotterdam. In dit gesprek zijn we tot overeenstemming gekomen over het starten van het funderingsherstel. Hieronder in het kort de uitgangspunten en afspraken die hierbij van toepassing zijn:

In het algemeen kan worden gesteld dat de gemeente Rotterdam een voorstander is van meer regie en betrokkenheid van bewoners bij hun woning. Ik sta daarom niet afwijzend tegenover uw plan om te starten met het funderingsherstel. Echter, indien u uitvoering geeft aan het funderingsherstel wil ik u meegeven dat:

de vereniging zich moet realiseren dat zij voor eigen rekening en risico investeert in een pand dat “nog” in eigendom is van de gemeente;
de status van het pand zal wijzigen van “sloop (en herontwikkeling)” naar “instandhouding/behoud”;
de grondslag voor de huidige constructie van zelfbeheer komt te vervallen;
de gemeente zal de komende periode naar oplossingen zoeken die recht doen aan de nieuw ontstane situatie.

Het feit dat u binnenkort wilt starten met funderingsherstel betekent, indien u hier ook daadwerkelijk uitvoering aan geeft, dat de gebouwen gelegen aan de Teilingerstraat 21 tot en met 35 en de Agniesestraat 2 tot en met 8 behouden blijven. Hiermee passen de gebouwen niet langer in de kernportefeuille van de gemeente. Het beleid van de gemeente is gericht op het afstoten van vastgoed dat niet tot haar kernportefeuille behoort. Ten aanzien van dit beleid, waar ik uitvoering aan moet geven, zal ik dus overgaan tot verkoop van het wooncomplex (inclusief drie bedrijfspanden) Teilingerstraat 21 tot en met 35 en de Agniesestraat 2 tot en met 8.”

2.14.

In maart 2014 heeft de Bewonersvereniging de fundering van acht panden van het complex laten herstellen.

2.15.

Bij brief van 1 juni 2016, gericht aan de Bewonersvereniging, heeft de Gemeente de beheerovereenkomst opgezegd per 31 december 2016.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

De Gemeente vordert in conventie – verkort en zakelijk weergegeven – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair: te verklaren voor recht dat sprake is van onvoorziene omstandigheden op grond waarvan de Bewonersvereniging geen ongewijzigde instandhouding kan verwachten van de overeenkomst betreffende het beheer van het complex, en de algehele ontbinding per 31 december 2016, althans een in goede justitie te bepalen dag, van de beheerovereenkomst uit te spreken,

subsidiair: te verklaren voor recht dat de overeenkomst tussen de Gemeente en de Bewonersvereniging, betreffende het beheer van het complex, is geëindigd per 31 december 2016, althans op een in goede justitie te bepalen andere dag,

de Bewonersvereniging te veroordelen om medewerking te verlenen aan de overdracht van het beheer, bestaande uit de overdracht van de verhuuradministratie, de incasso van de huur, (lopende) onderhoudswerkzaamheden en de daarvoor gereserveerde gelden, uiterlijk per datum van de te dezen te bepalen datum,

met veroordeling van de Bewonersvereniging in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van de Gemeente en het salaris en de noodzakelijke verschotten van de advocaat van de Gemeente, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis, en

de Bewonersvereniging te veroordelen in de nakosten, die voor wat betreft het salaris van de advocaat forfaitair worden berekend op € 131,00 en worden verhoogd met
€ 68,00 in geval van betekening.

3.2.

De Bewonersvereniging voert verweer met conclusie tot afwijzing van de vordering en met veroordeling van de Gemeente bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis in de kosten van de procedure en het griffierecht, te vermeerderen met € 205,00 zonder betekening en € 273,00 bij betekening, onder de bepaling dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente is verschuldigd.

3.3.

Op de stellingen van partijen in conventie wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

De Bewonersvereniging vordert in reconventie – verkort en zakelijk weergegeven – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

te verklaren voor recht dat de Gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van de Bewonersvereniging en gehouden is daarvoor een redelijke schadevergoeding aan de Bewonersvereniging te betalen, begroot in deze procedure dan wel nader op te maken bij staat,

voorwaardelijk: te verklaren voor recht dat de Gemeente, in geval van opzegging, gehouden is aan de Bewonersvereniging een (schade)vergoeding te betalen ter afkoop van langdurig door de Bewonersvereniging geleden nadeel als gevolg van de opzegging, begroot in deze procedure dan wel nader op te maken bij staat, en

de Gemeente te veroordelen in de kosten van de procedure en het griffierecht, te vermeerderen met € 205,00 zonder betekening en € 273,00 bij betekening, onder de bepaling dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente is verschuldigd.

3.5.

De Gemeente voert verweer met conclusie tot afwijzing van de vordering en met veroordeling van de Bewonersvereniging bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis in de kosten, te vermeerderen met de nakosten, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.6.

Op de stellingen van partijen in reconventie wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank stelt voorop dat het beheer door de Bewonersvereniging wordt uitgeoefend conform het daartoe bepaalde in de beheerovereenkomst. Tussen partijen is niet in geschil dat de Bewonersvereniging thans partij is bij die overeenkomst. Partijen kunnen derhalve worden ontvangen in hun vorderingen.

in conventie

4.2.

Kernpunt van het geschil tussen partijen betreft de vraag of de Gemeente in de gegeven omstandigheden bevoegd was de beheerovereenkomst met de Bewonersvereniging op te zeggen dan wel daarvan thans (primair) ontbinding te vorderen.

Ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden – artikel 6:258 BW

4.3.

De Gemeente grondt haar primaire vordering in conventie op artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zij stelt daartoe dat (de mogelijkheid tot) het herstel van de fundering een onvoorziene omstandigheid betreft; in de beheerovereenkomst is niet voorzien in de mogelijkheid van herstel, omdat het complex op termijn gesloopt zou worden. Volgens de Gemeente is de onvoorziene omstandigheid van dien aard dat de Bewonersvereniging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Het aanhouden van vastgoed met een woonbestemming, waar het complex vanwege het funderingsherstel inmiddels toe behoort, past niet meer in het beleid van de Gemeente. Daarnaast kan het zogenoemde ‘zelfbeheer’ niet langer politiek en maatschappelijk worden verantwoord.

4.4.

De Bewonersvereniging betwist dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Zij stelt daartoe dat de beheerovereenkomst is gericht op het veilig en bewoonbaar houden van het complex door middel van het uitvoeren van onderhoud; het funderingsherstel valt onder dit onderhoud. Indien wel sprake zou zijn van een onvoorziene omstandigheid, dan rechtvaardigt deze geen ontbinding, aldus de Bewonersvereniging.

4.5.

Van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW kan enkel sprake zijn indien het omstandigheden betreft die niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd en op het ogenblik van het tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Wat onvoorzien is en wat niet zal door uitleg van de overeenkomst moeten worden bepaald, waarbij het erom gaat wat partijen in de gegeven omstandigheden mochten verwachten.

4.6.

De rechtbank is van oordeel dat de mogelijkheid tot het herstel van de fundering en daarmee het herstel zelf – als gevolg waarvan de sloopplannen zijn komen te vervallen – niet in de beheerovereenkomst is verdisconteerd en een omstandigheid betreft die op het moment van het sluiten van de beheerovereenkomst nog in de toekomst lag. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

4.7.

Uit de agenda van de vergadering van het college van burgemeester en wethouders volgt dat voor het sluiten van de beheerovereenkomst een onderzoek naar de fundering heeft plaatsgevonden. Naar aanleiding daarvan is herstel van de fundering afgeraden. Het complex diende “hoe dan ook op kortere of langere termijn gesloopt te worden.” Naar de rechtbank begrijpt, hebben de bewoners en de Gemeente nadien naar een oplossing gezocht, zodat de bewoners in het complex konden blijven wonen voor “de periode dat sloop uit het oogpunt van veiligheid nog niet noodzakelijk is”. Dit heeft geresulteerd in de beheerovereenkomst. In de considerans daarvan is de hiervoor geciteerde laatste zinsnede expliciet opgenomen. Het te voeren beheer was gericht op het bewoonbaar houden van het complex “middels het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud”. Uit de omstandigheden voorafgaand aan het sluiten van de beheerovereenkomst alsmede de inhoud daarvan, volgt dat met dit noodzakelijk onderhoud niet het herstel van de fundering is bedoeld. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt dit ook uit het na de contractsluiting uitgebrachte rapport “Evaluatie zelfbeheerproject ‘De Teil’”, omdat daarin is opgenomen dat, náást een reservering voor noodzakelijk onderhoud, nu ook jaarlijks een bedrag voor het funderingsherstel zal worden gereserveerd. Uit het vorenstaande volgt dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.

4.8.

Voor een beroep op artikel 6:258 BW is krachtens het bepaalde in lid 1 tevens vereist dat de onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Dit is in het tweede lid aldus uitgewerkt dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Aan het vereiste zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. Daaruit vloeit voort dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.

4.9.

Uit het over en weer verklaarde en de in het geding gebrachte stukken blijkt dat de Bewonersvereniging de Gemeente steeds heeft betrokken bij haar plannen voor het funderingsherstel. Zij is daartoe ook eerst overgegaan nadat een vergunning was verkregen en de Gemeente eerst mondeling en vervolgens schriftelijk bij brief van 26 februari 2014 (zie onder 2.13) haar instemming had gegeven. Deze betrokkenheid van de Gemeente maakt dat het intreden van de omstandigheid mede het gevolg is van eigen gedragingen van de Gemeente, zodat het naar het oordeel van de rechtbank niet redelijk is de consequenties daarvan uitsluitend voor rekening van de Bewonersvereniging te laten. Daarmee doet de situatie als bedoeld in het tweede lid van artikel 6:258 BW zich voor. De na de gesprekken bij voormeld schrijven – voor het eerst, naar de Bewonersvereniging onweersproken heeft gesteld – gemaakte voorbehouden kunnen daaraan niet afdoen, althans deze zijn onvoldoende om een algehele ontbinding als gevorderd met alle rechtsgevolgen van dien te rechtvaardigen. Het verweer van de Bewonersvereniging treft in zoverre dan ook doel.

4.10.

Het voorafgaande leidt er toe dat de primaire vordering zal worden afgewezen.

Opzegging duurovereenkomst – artikel 6:248 BW

4.11.

De Gemeente grondt haar subsidiaire vordering in conventie op artikel 6:248 BW. Zij stelt daartoe dat (althans na funderingsherstel) sprake is van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Nu in de overeenkomst niet is voorzien in algemene opzeggingsbepalingen en sprake is van zwaarwegende omstandigheden – bestaande uit de onvoorziene wijziging van de fundering en de staat van het complex, de gewijzigde economische waarde en haar huidige beleid waarin vastgoed met een woonbestemming wordt afgestoten – is de overeenkomst bij brief van 1 juni 2016 rechtsgeldig door haar opgezegd per 31 december 2016. Betaling van een vergoeding aan de Bewonersvereniging is niet aan de orde, nu door de Bewonersvereniging geen schade is geleden en zij contractueel verplicht was het complex te onderhouden.

4.12.

De Bewonersvereniging heeft een en ander betwist. Zij voert daartoe aan dat de overeenkomst in limitatieve gronden voor opzegging voorziet in artikel 1 lid 4 en 7 en artikel 7. Die gevallen hebben zich niet voorgedaan, zodat de beheerovereenkomst is blijven bestaan. Nu in de beheerovereenkomst is bepaald in welke omstandigheden deze eindigt, is geen sprake van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat de opzegging niet rechtsgeldig is. Voor zover wordt geoordeeld dat wel sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, heeft de Bewonersvereniging aangevoerd dat de overeenkomst naar haar aard niet-opzegbaar is en (meer en uiterst subsidiair) betoogd dat een voldoende zwaarwegende grond ontbreekt, althans de opzegging in ieder geval gepaard dient te gaan met een langere opzegtermijn dan de Gemeente heeft gegeven alsmede met de betaling van een (schade)vergoeding, bestaande uit een compensatie voor het niet langer kunnen beheren van het complex en een vergoeding van het reeds door haar uitgevoerde funderingsherstel, waartoe zij een (voorwaardelijke) vordering in reconventie heeft ingesteld.

4.13.

De rechtbank stelt voorop dat de onderhavige beheerovereenkomst kwalificeert als een onbenoemde duurovereenkomst, waarvoor in de wet geen nadere regels zijn opgenomen voor opzegging. De overeenkomst bevat evenmin algemene opzeggingsbepalingen. In de artikelen 1 en 7 van de overeenkomst zijn slechts bijzondere omstandigheden genoemd die, indien die zich voordoen, gelet op de aard van de beheerovereenkomst leiden tot een einde daarvan (onmiddellijk dan wel binnen afzienbare tijd). Ter beantwoording van de vraag of desondanks opzegging in het voorliggende geval mogelijk is, dient – gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dienaangaande – allereerst te worden bezien of sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde dan wel bepaalde tijd en is vervolgens aan de orde welk gewicht bij de beoordeling van de opzegging toekomt aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Overwogen wordt als volgt.

4.13.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat het doel van de overeenkomst was om het beheer van het (sloop)complex in handen te geven van de Bewonersvereniging tot aan het moment waarop bewoning van de panden (onmiddellijk dan wel binnen afzienbare tijd) niet meer veilig zou zijn, waarbij partijen er ten tijde van het sluiten van de overeenkomst vanuit gingen dat die situatie zich zeker voor zou gaan doen (zie ook rov 4.7). De duur van de overeenkomst is daarmee afhankelijk gesteld van het bereiken van een bepaalde staat waarin het complex zou komen te verkeren. De door partijen gedachte einddatum (het moment waarop bewoning onveilig zou worden) is objectief bepaalbaar. Dit maakt dat de overeenkomst oorspronkelijk is aangegaan voor bepaalde tijd. Echter, door uitvoering van het funderingsherstel is het karakter van het complex veranderd (daardoor zijn de panden immers geen sloopwoningen meer), waarmee is bewerkstelligd dat de gebeurtenis waaraan de duur van de overeenkomst was gekoppeld, zich niet meer voor zal doen. De rechtbank volgt de Gemeente in haar stelling dat de overeenkomst hiermee in wezen een overeenkomst voor onbepaalde tijd is geworden.

4.13.2.

De Hoge Raad heeft in een reeks van arresten (zie o.a. HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1134 met verwijzing naar eerdere jurisprudentie) bepaald dat opzegging van een voor onbepaalde tijd gesloten duurovereenkomst in beginsel mogelijk is, ongeacht of wet en overeenkomst voorzien in een regeling van de opzegging. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat, dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met een aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. Dit neemt niet weg dat een voor onbepaalde tijd gesloten duurovereenkomst naar de bedoeling van partijen niet-opzegbaar kan zijn, met dien verstande dat de wederpartij van degene die zich op de niet-opzegbaarheid beroept, onder omstandigheden daartegen een beroep kan doen op, kort gezegd, de artikelen 6:248 lid 2 en 6:258 BW.

4.13.3.

De rechtbank volgt de Bewonersvereniging niet in haar stelling dat uit de aard van de overeenkomst blijkt dat de overeenkomst naar de bedoeling van partijen niet-opzegbaar is. Zoals hiervoor al aan de orde is geweest (zie m.n. rov 4.7 en 4.13.1), is de onderhavige overeenkomst steeds gericht geweest op het tijdelijk beheer van het complex. Het beheer diende immers te worden uitgevoerd voor “de periode dat sloop uit het oogpunt van veiligheid nog niet noodzakelijk is”. Daarbij was herstel van de fundering niet aan de orde; dit was zelfs uitdrukkelijk afgeraden. Hieruit blijkt dat partijen ten tijde van de contractsluiting de bedoeling hebben gehad aan de constructie van het ‘zelfbeheer’ een eindig karakter te verbinden. Het feit dat deze constructie langdurig in stand is gehouden, doet daaraan niet af, evenmin als het maatschappelijke karakter van de beheerovereenkomst. Voor de stelling dat partijen hebben bedoeld de overeenkomst niet-opzegbaar te laten zijn, zelfs indien de omstandigheden zouden wijzigen in die zin dat – anders dan overeengekomen – toch tot herstel van de fundering zou worden overgegaan, is geen aanknopingspunt te vinden. Zoals de Bewonersvereniging zelf stelt, was destijds al verkoop een serieus alternatief voor het ‘zelfbeheer’, maar onmogelijk juist vanwege de slechte fundering, zodat het uitvoeren van het funderingsherstel eerder een argument oplevert voor opzegbaarheid dan voor niet-opzegbaarheid van de beheerovereenkomst. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de beheerovereenkomst in beginsel opzegbaar is, zodat wordt toegekomen aan de vraag of aan de opzegging nadere voorwaarden kunnen worden verbonden.

4.13.4.

Het uitgevoerde funderingsherstel en de als gevolg daarvan ontstane wijziging van de staat van het complex is hiervoor reeds geduid als een ten tijde van het sluiten van de overeenkomst onvoorziene omstandigheid. Deze omstandigheid is op zichzelf onvoldoende geacht om ontbinding op grond van artikel 6:258 BW te rechtvaardigen. Deze omstandigheid levert naar het oordeel van de rechtbank weliswaar tevens een zwaarwegende grond voor opzegging op, maar is ook binnen het kader van artikel 6:248 lid 1 BW op zichzelf onvoldoende om de opzegging rechtsgeldig te doen zijn.

4.13.5.

De Bewonersvereniging heeft – met instemming van de Gemeente – in eigendom van de Gemeente geïnvesteerd, anders dan het tussen partijen overeengekomen noodzakelijke onderhoud. Als gevolg van deze investering is de status van het complex gewijzigd en verkoopbaar geworden, waarin de Gemeente aanleiding heeft gezien de beheerovereenkomst op te zeggen. De Gemeente heeft aangegeven het complex, na de overdracht van het ‘zelfbeheer’, te zullen afstoten, omdat behoud daarvan niet past binnen het huidige beleid, waarmee het belang van de Gemeente bij opzegging gegeven is. Dit betekent echter wel dat de bewoners met een nieuwe eigenaar zullen worden geconfronteerd. Of de gedane investering met eigen gelden in het funderingsherstel op een of andere wijze terugverdiend kan worden, is dan ook zeer de vraag. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de kosten van funderingsherstel normaliter eigenaarslasten betreffen. Gelet op een en ander brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid in dit geval met zich dat opzegging slechts mogelijk is indien deze gepaard gaat met een compensatie voor de gemaakte kosten, zodat in ieder geval de door de Bewonersvereniging gedane investering in het funderingsherstel door de Gemeente dient te worden vergoed. Uit de door de Bewonersvereniging overgelegde “Financiële rapportage” over het jaar 2014 volgt dat zij voor het funderingsherstel een bedrag van € 559.102,15 heeft betaald. Nu de hoogte van deze kostenpost door de Gemeente niet is weersproken, zal zij, teneinde de overeenkomst op te kunnen zeggen, in ieder geval deze kosten aan de Bewonersvereniging dienen te vergoeden.

4.13.6.

Anders dan nog bepleit door de Bewonersvereniging acht de rechtbank het niet redelijk de Gemeente daarbovenop nog een bedrag te laten betalen ter compensatie in verband met het door de Bewonersvereniging gestelde nadeel door beëindiging van het beheer. Daartegenover staat immers het jarenlang genoten voordeel door de leden van de Bewonersvereniging, doordat nooit voor het gebruik is betaald. Daarbij komt dat partijen steeds zijn uitgegaan van de tijdelijkheid van de constructie, terwijl in de overeenkomst niet is voorzien in een door de Gemeente te betalen vergoeding bij het einde van het beheer.

4.13.7.

Vervolgens is nog aan de orde de vraag of de omstandigheden maken dat voorts een bepaalde termijn voor opzegging van de beheerovereenkomst heeft te gelden, in termen van het gevorderde: tegen welke datum de overeenkomst door opzegging geacht kan worden te zijn beëindigd. De rechtbank is van oordeel dat gelet op het feit dat de overeenkomst tussentijds steeds is uitgevoerd alsmede gelet op de duur van de overeenkomst – de bewoners hebben het beheer gedurende ruim twintig jaar uitgevoerd – opzegging in de toekomst met een daarbij te hanteren termijn om partijen in de gelegenheid te stellen het beheer naar behoren over te dragen, redelijk moet worden geacht. De Gemeente heeft dit ook niet weersproken. Het komt de rechtbank voor dat een termijn van ongeveer drie maanden voor overdracht van het beheer volstaat. Voor een veel langere termijn waarbinnen het funderingsherstel zou kunnen worden afgerond om zo de kans op behoud van het ‘zelfbeheer’ na verkoop te vergroten, is geen goede grond. De Gemeente zou daardoor onredelijk worden benadeeld, nu als onvoldoende betwist kan worden aangenomen dat behoud van het ‘zelfbeheer’ de door de Gemeente gewenste verkoop aan een woningcorporatie of een commerciële partij tegen een redelijke prijs in de weg staat.

4.14.

De Bewonersvereniging heeft ten slotte nog aangevoerd dat de Gemeente met de Bewonersvereniging in onderhandeling had moeten treden en door dit na te laten in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De procedure is na de comparitie twee maanden aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen met elkaar in onderhandeling te treden, hetgeen zij ook daadwerkelijk alsnog hebben gedaan, zodat dit verwijt - wat daar verder van zij – thans in ieder geval geen doel meer treft. De omstandigheid dat dit overleg niet tot het door de Bewonersvereniging gewenste resultaat heeft geleid, doet daar niet aan af.

4.15.

Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de in conventie door de Gemeente gevorderde verklaring voor recht toewijzen, in die zin dat zal worden verklaard dat de beheerovereenkomst onder voorwaarde van betaling door de Gemeente aan de Bewonersvereniging van een bedrag van € 559.102,15 geacht kan worden te zijn opgezegd tegen 1 juli 2018.

4.16.

De vordering van de Gemeente tot – samengevat – de overdracht van het beheer, zal als (voor het overige) niet betwist, worden toegewezen op de hierna in de beslissing te melden wijze.

4.17.

De Bewonersvereniging heeft ten slotte nog verweer gevoerd tegen de door de Gemeente gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Bij de beoordeling van deze nevenvordering dienen de belangen van partijen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Bij de belangenafweging moet de kans van slagen van een eventueel aan te wenden rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing blijven en staan mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg, maar moeten wel worden meegewogen bij de belangenafweging.

4.18.

Het belang van de Gemeente bij een uitvoerbaarverklaring bij voorraad is gelegen in het kunnen verkopen van het complex aan een derde tegen een redelijke prijs. De Bewonersvereniging heeft daartegenover gesteld dat zij belang heeft bij behoud van de bestaande toestand, omdat – kort gezegd – het verlies van het ‘zelfbeheer’ mogelijk van invloed is op de achterliggende huurovereenkomsten van de bewoners. De Gemeente heeft ter comparitie verklaard dat zij met de onderhavige procedure geen ontruiming van het complex wenst te bewerkstelligen. De rechtbank begrijpt daaruit dat de bewoners na de overdracht van het beheer in ieder geval vooralsnog in het complex kunnen blijven wonen. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het belang van de Gemeente bij een uitvoerbaarverklaring bij voorraad zwaarder weegt dan het belang van de Bewonersvereniging bij behoud van de bestaande toestand, zodat de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal worden toegewezen.

in reconventie

4.19.

In reconventie grondt de Bewonersvereniging haar onvoorwaardelijke vordering tot schadevergoeding op artikel 6:212 BW. Zij voert daartoe aan dat de Gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt, doordat met het funderingsherstel waarde aan het complex is toegevoegd, terwijl de Bewonersvereniging daartoe op grond van de beheerovereenkomst niet verplicht was. De Gemeente is ten koste van de Bewonersvereniging verrijkt, nu het einde van het ‘zelfbeheer’ en de verkoop van het complex aan een derde zullen leiden tot haar verarming.

4.20.

De Gemeente heeft de vordering betwist en daartoe onder meer betoogd dat geen sprake is van verrijking. Het complex kan niet tegen marktwaarde worden verkocht, omdat de bewoners geen marktconforme huurprijzen betalen. Bovendien is sprake van achterstallig onderhoud en genoten voordeel doordat nooit voor het gebruik door de Bewonersvereniging en de bewoners is betaald, hetgeen bij een eventuele afrekening mee moet wegen. De Bewonersvereniging heeft geen schade. Voor zover al sprake zou zijn van verrijking is deze niet ongerechtvaardigd, nu de Bewonersvereniging op grond van de beheerovereenkomst verplicht was tot het onderhouden van het complex, aldus de Gemeente.

4.21.

De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 6:212 BW is een zogenoemde restbepaling. In dit artikel is bepaald dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Van ongerechtvaardigdheid is sprake wanneer de handeling die tot de verrijking heeft geleid, zonder rechtsgrond is geschied. Het gevolg van het feit dat een ongerechtvaardigde verrijking heeft plaatsgevonden, is dat door de verrijkte aan de verarmde schadevergoeding moet worden betaald, welk bedrag nooit hoger is dan de daadwerkelijk geleden schade.

4.22.

De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de door de Bewonersvereniging verkregen vergunning en de instemming daartoe van de Gemeente, het funderingsherstel niet zonder rechtsgrond is uitgevoerd. Een en ander maakt dat artikel 6:212 BW reeds daarom geen grondslag biedt voor het betalen van een schadevergoeding naast de in conventie reeds bepaalde vergoeding van de kosten voor het funderingsherstel.

4.23.

Aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie van de Bewonersvereniging is ingesteld, als hiervoor weergegeven onder 3.4 sub ii, is voldaan. Deze vordering ligt gelet op hetgeen hiervoor in conventie is geoordeeld in beginsel voor toewijzing gereed. Bij een afzonderlijke verklaring voor recht heeft de Bewonersvereniging echter geen belang meer, nu de omvang van het bedrag dat de Gemeente aan de Bewonersvereniging dient te betalen om de opzegging rechtsgeldig te doen zijn reeds thans is bepaald en verwijzing naar de schadestaat achterwege kan blijven. De Gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van een vergoeding aan de Bewonersvereniging ten bedrage van € 559.102,15.

in conventie en in reconventie voorts

4.24.

Nu partijen over en weer (deels) in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in dier voege dat elk der partijen de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de beheerovereenkomst tussen de Gemeente en de Bewonersvereniging eindigt op 1 juli 2018 onder de voorwaarde van betaling door de Gemeente aan de Bewonersvereniging van het hierna onder 5.3 vermelde bedrag;

5.2.

veroordeelt de Bewonersvereniging medewerking te verlenen aan de overdracht van het beheer, bestaande uit de overdracht van de verhuuradministratie, de incasso van de huur, (lopende) onderhoudswerkzaamheden en de daarvoor gereserveerde gelden op 1 juli 2018;

in reconventie

5.3.

veroordeelt de Gemeente aan de Bewonersvereniging een vergoeding te betalen ten bedrage van € 559.102,15;

in conventie en in reconventie voorts

5.4.

compenseert de proceskosten in dier voege dat elk der partijen de eigen kosten draagt;

5.5.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Heevel en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2018.

[2971/1515]

Beheerovereenkomst tussen Gemeente Rotterdam en Bewonersvereniging Zelfbeheer Teilingerstraat: onvoorziene omstandigheden en funderingsherstel

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

5.De beslissing

in conventie