Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/4757
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 mei 2018 in de zaak tussen
Voetbalvereniging “[eiseres]”, te [vestigingsplaats 1], eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde 1],
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, te [vestigingsplaats 2], verweerder,
gemachtigde: mr. [gemachtigde 2]
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van
28 februari 2017 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken
[adres] en [adres] VELD te [vestigingsplaats 1] vastgesteld op respectievelijk € 910.000,- (voor de opstal) en € 652.000,- (voor de velden), beide per waardepeildatum 1 januari 2016 en voor het belastingjaar 2017, onder gelijktijdige oplegging van daarmee corresponderende aanslagen onroerende-zaakbelastingen.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 juni 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking en de aanslagen van 28 februari 2017 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld voor zover dit ziet op de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats 1].
De zaak is op 20 maart 2018 ter zitting van de meervoudige kamer behandeld.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam kantoorgenoot], kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam taxateur 1], taxateur van verweerder.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het clubhuis gelegen aan de [adres] en gebruiker van de voetbalvelden (de velden worden door verweerder aangeduid als [adres] VELD). Het clubhuis vormt samen met drie voetbalvelden sportpark ‘[naam sportpark]’. In het geding is de WOZ-waarde van het clubhuis.
Dit clubhuis ligt op een kadastraal perceel van 500 vierkante meter waar een opstalrecht op is gevestigd. In het clubhuis bevinden zich op de begane grond een secretariaat, tien kleedkamers, een scheidsrechterkamer, toiletten, een massageruimte en bergruimten. Op de verdieping van het clubhuis bevinden zich een kantine, een keuken, toiletten, een bestuurskamer en een vergaderkamer. De verdieping beschikt verder over een terras. Voor het clubgebouw bevindt zich een terras van straatklinkers, een kassagebouw en een niet overkapte fietsenstalling die is bestraat met betonplaten. Het sportpark – clubgebouw en voetbalvelden – is omheind met een hekwerk. In geschil is de waarde per waardepeildatum
1 januari 2016. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 910.000,-. Eiseres bepleit een waarde van € 866.000,-.
2. Eiseres voert aan dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
2.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, in afwijking in zoverre van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
2.2.
Tussen partijen is in geschil of de door verweerder voor de zogenoemde gebouw-gebonden grond (de grond) aangehouden waarde niet te hoog is.
Dit kan echter niet tot gevolg hebben dat de rechtbank bij de beslechting van het geschil de vastgestelde waarde van de grond toetst alsof de grond een afzonderlijk te waarderen object vormt. Ook het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling kan er niet toe leiden dat de rechtbank de waarde van de grond afzonderlijk, dat wil zeggen los van de waarde van de onroerende zaak, beoordeelt. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling slechts hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van - in dit geval - artikel 17, derde lid, Wet WOZ wordt gehanteerd (volgens uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De toetssteen is dus uiteindelijk de in de Wet WOZ omschreven gecorrigeerde vervangingswaarde van de gehele onroerende zaak.
2.3.
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 910.000,- niet te hoog is. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] van 19 oktober 2017 overgelegd.
Uit het taxatierapport volgt dat de taxateur bij het berekenen van de vervangingswaarde gebruik heeft gemaakt van de taxatiewijzer Sport. De taxateur van verweerder heeft voor de waardering van deze grond aansluiting gezocht bij de grondprijzennota van de gemeente [gemeente A] omdat de gemeente [gemeente B] geen grondprijzennota kent. De gemeente [gemeente A] hanteert voor grond met een maatschappelijke bestemming € 160,- per vierkante meter. Eiseres betwist het uitgangspunt om aansluiting te zoeken bij de grondprijzennota van de gemeente [gemeente A] niet. Eiseres betwist evenmin de door gemeente [gemeente A] gehanteerde grondprijs van € 160,- per vierkante meter voor grond met een maatschappelijke bestemming. Zij stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte 100% van deze grondprijs heeft aangehouden in plaats van de in de taxatiewijzer Sport opgenomen richtlijn van 50%. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst eiseres naar de uitspraak van de rechtbank Limburg van 30 april 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:3663).
2.4.
De taxatiewijzer Sport (versie 1.2 publiek van 15 november 2016) zegt, voor zover van belang, het volgende over de waardebepaling van de grond.
“De grondwaarde is de waarde van de direct bij het object in gebruik zijnde oppervlakte plus de waarde van de zogenaamde restgrond. Hierbij wordt bij de prijsbepaling onderscheid gemaakt tussen de ondergrond en de resterende grond (gebouwgebonden en niet gebouwgebonden).”
“De grondwaarde is de waarde van de direct bij het object in gebruik zijnde oppervlakte plus de waarde van de zogenaamde restgrond. Hierbij wordt bij de prijsbepaling onderscheid gemaakt tussen de ondergrond en de resterende grond (gebouwgebonden en niet gebouwgebonden).”
“Als richtlijn voor de te hanteren prijs voor gebouwgebonden grond kan ca. 50 % van de gehanteerde prijs voor grond voor objecten met de bestemming bijzondere doeleinden worden aangehouden. Het betreft hier de grond onder en om opstallen
(onderdeelcode 2110 ), welke deel uitmaken van een sportcomplex (sportvelden) met grotere oppervlakte. Verenigingsgebouwen/clubhuizen zonder sportveld (zoals het clubhuis van postduivenhouders, biljarters, gymzalen etc ) beschikken over het algemeen over weinig grond; deze kan wel tegen 100% van de uitgifteprijs worden gewaardeerd.”
2.5.
Tussen partijen is de objectafbakening niet in geschil. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de objectafbakening juist heeft toegepast en dat het clubhuis en de voetbalvelden afzonderlijke WOZ-objecten zijn. Uitgaande van dit gegeven en van de (hiervoor aangehaalde) taxatiewijzer Sport heeft verweerder het clubhuis terecht aangemerkt als een zogenoemd ‘clubhuis zonder sportveld’ en heeft hij voor de waarde van de gebouwgebonden grond terecht 100% van de gehanteerde grondprijs aangehouden. In de uitspraak van de rechtbank Limburg, waar eiseres naar verwijst, is – anders dan in deze zaak – sprake van één WOZ-object (de opstal inclusief gebouwgebonden grond en de vier sportvelden). Nu de overige elementen van de waardering niet worden bestreden, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
3. Het beroep is ongegrond.
4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mr. M. Munsterman en
mr. J.P. Kruimel, leden, in aanwezigheid van E.R. Schook, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2018.
mr. J.P. Kruimel, leden, in aanwezigheid van E.R. Schook, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op: