Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/535923 / HA ZA 17-927
Vonnis van 25 juli 2018
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OGIR B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EMECA B.V.,
gevestigd te Wassenaar,
eiseressen,
advocaat mr. R.F. van Leeuwen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. M.A.D. Bol.
Partijen zullen hierna Ogir c.s. en [gedaagden] genoemd worden. Gedaagde sub 1 ook [gedaagde 1] en gedaagde sub 2 ook [gedaagde 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 september 2017 met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- de brief van de rechtbank van 29 november 2017 waarbij de comparitie is bepaald
- het proces-verbaal van comparitie van 20 februari 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3
De comparitie heeft plaatsgevonden ten overstaan van mr. C.J. van Weering die niet meer aan deze rechtbank is verbonden. Dit vonnis wordt daarom gewezen door mr. J.W. Langeler die bij de comparitie aanwezig is geweest.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] is eigenaar van het pand met erf en tuin staande en gelegen te Rotterdam aan de [adres] .
2.2.
In juni 2017 zijn Ogir c.s. en [gedaagde 1] in onderhandeling getreden over de aan- en verkoop van het betreffende pand. Zowel Ogir c.s. als [gedaagde 1] werden daarin bijgestaan door een makelaar.
2.3.
Op 12 juli 2017 hebben Ogir c.s. en [gedaagde 1] mondeling overeenstemming bereikt over de koop en verkoop van het pand, waarbij een koopprijs van € 800.000,-- werd overeengekomen en werd afgesproken dat de levering op 31 augustus 2017 plaats zou vinden.
2.4.
In het email-bericht van 29 augustus 2017 van de advocaat van [gedaagden] aan de notaris staat vermeld:
“Mevrouw [gedaagde 2] is eigenaar van de onverdeelde helft van de roerende zaak staande en gelegen aan (…)
Mij is bekend dat de echtgenoot van mijn cliënte onderhandeld heeft over de totstandkoming van een koopovereenkomst. Nog daargelaten of een koopovereenkomst tot stand is gekomen wijs ik u erop dat mijn cliënte bij enige afspraak ter zake de [adres] (…) niet betrokken is laat staan dat zij bereid is tot verkoop. Overigens is mijn cliënte met enig schriftelijk contract niet bekend.(…)”.
2.5.
Op 6 september 2017 is namens Ogir c.s. conservatoir beslag op het pand gelegd.
3.Het geschil
3.1.
Ogir c.s. vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
verklaart voor recht dat tussen Ogir c.s. en [gedaagden] een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot pand aan de [adres] te [woonplaats] ;
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om mee te werken aan het passeren van de koopakte op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag met een maximum van € 750.000,-- ;
subsidiair:
3. verklaart voor recht dat gedaagde sub 1 schadeplichtig is jegens eiseressen;
4. gedaagde sub 1 veroordeelt tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat.
Met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten waaronder begrepen de kosten van beslaglegging en de nakosten, met rente.
3.2.
Ogir c.s. baseert haar primaire vordering op de door haar gestelde overeenkomst tot koop en verkoop van de onroerende zaak op grond waarvan [gedaagden] moet meewerken aan het passeren van de koopakte. De subsidiaire vordering tot betaling van schadevergoeding baseert Ogir c.s. op niet nakoming van de koopovereenkomst door gedaagde sub 1.
3.3.
[gedaagden] betwist de vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan. Op het verweer van [gedaagden] zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Aan de rechtbank ligt allereerst de vraag voor of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen is.
4.2.
Ogir c.s. stelt daartoe dat op 14 juli 2017 overeenstemming is bereikt met [gedaagde 1] over de essentialia van de overeenkomst, te weten het object en de prijs. Vervolgens hebben Ogir c.s. en [gedaagde 1] ook de laatste punten besproken en uitonderhandeld waarna zij zich op 18 augustus 2017 beiden konden verenigen met de voorwaarden van de koopovereenkomst. Ogir c.s. en [gedaagde 1] zijn overeengekomen dat de overdracht op 31 augustus 2017 zou plaatsvinden. De koopovereenkomst zou voorafgaand aan de passeerdatum door partijen worden ondertekend, aldus Ogir c.s..
4.3.
[gedaagden] heeft onder meer aangevoerd dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW. [gedaagden] betoogt daartoe met een verwijzing naar de jurisprudentie (Hoge Raad
9 december 2011 ECLI:NL:HR:2011:BU7412) dat dit artikel niet alleen geldt voor de koper, maar ook voor de verkoper van een onroerende zaak indien deze een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. [gedaagden] heeft te gelden als particuliere verkoper. [gedaagden] voert voorts aan dat het pand weliswaar verhuurd is maar in overwegende mate bestemd is voor bewoning. De verdiepingen zijn ingericht als woonappartementen en worden als zodanig gebruikt; op de begane grond is een bedrijfsmatige huurder gehuisvest, zo betoogt [gedaagden] .
4.4.
Als erkend staat vast dat tussen Ogir c.s. en [gedaagde 1] mondeling overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst te weten het object, de prijs en de datum van overdracht. Nu een door beide partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst ontbreekt, moet eerst beoordeeld worden of het voor het tot stand komen van een koopovereenkomst vereist was dat de koop ook schriftelijk is vastgelegd.
4.5.
Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan, indien de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De koopovereenkomst dient te worden vastgelegd in een koopakte. De Hoge Raad heeft bepaald dat volgens de wetsgeschiedenis en het systeem van de wet ook de particuliere verkoper zich op de gevolgen van dit vormvoorschrift kan beroepen. Dit betekent dat geen rechtsgevolg toekomt aan de mondelinge overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, wanneer die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. Op grond van artikel 3:39 BW is de koopovereenkomst nietig als die niet in de in artikel 7:2 lid 1 BW voorgeschreven vorm is aangegaan.
4.6.
Daargelaten of [gedaagden] heeft te gelden als particulier verkoper, faalt het beroep op artikel 7:2 BW omdat het pand waar het om gaat niet kwalificeert als woning in de zin van dit artikel. Blijkens de wetsgeschiedenis dient onder een tot bewoning bestemde onroerende zaak te worden verstaan een gebouw dat woondoeleinden dient. Daarbij is maatgevend de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Indien een pand gedeeltelijk bestemd is voor woondoeleinden en gedeeltelijk voor andere doeleinden, zoals het uitoefenen van een vrij beroep, moet aan de hand van de omstandigheden worden bepaald of een dergelijk pand als een tot bewoning bestemde onroerende zaak kan gelden, Het is niet van belang welke bestemming de koper voornemens is aan het pand te geven. In de Memorie van Toelichting is aangegeven dat noch een studentenhuis, noch een winkel-woonhuis, noch een kantoorpand, noch een pand dat grotendeels als praktijkruimte wordt gebruikt, kwalificeert als een tot woning bestemde onroerende zaak. Tussen partijen staat vast dat het pand gedeeltelijk bestaat uit appartementen die aan derden worden verhuurd. Daarmee vertoont het overeenkomsten met wat de Memorie van Toelichting een studentenhuis heeft genoemd waarin kamers worden verhuurd. De onderste verdieping van het pand wordt door [gedaagden] als bedrijfsruimte verhuurd, zodat dat gedeelte hoe dan ook geen woonruimte betreft. Dit leidt, met de wetsgeschiedenis als richtsnoer, tot de conclusie dat het pand geen woning is in de zin van artikel 7:2 BW waardoor dit artikel toepassing mist.
4.7.
Dit betekent dat, hoewel de koopovereenkomst niet schriftelijk is aangegaan, niettemin tussen Ogir c.s. en [gedaagde 1] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De vraag is echter of [gedaagde 2] ook aan die koopovereenkomst kan worden gehouden. Die vraag moet ontkennend worden beantwoord. Immers is sprake van een gemeenschap (gemeenschappelijk goed) in de zin van artikel 3:170 lid 3 BW. Voor beschikkingshandelingen met betrekking tot het gemeenschappelijk goed in zijn geheel, zoals het vervreemden van het pand, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] alleen gezamenlijk bevoegd. Het feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehuwd zijn, maakt dit niet anders. Gelet op de uitvoerige uiteenzettingen van [gedaagde 2] en de door haar ter comparitie gegeven toelichting, staat vast dat [gedaagde 2] niet met verkoop en levering van het pand heeft ingestemd en dat ook niet wenst te doen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 2] aan [gedaagde 1] in een eerder stadium volmacht heeft gegeven tot verkoop en levering van het pand, zodat er voor de verdere beoordeling van het geschil van uit wordt gegaan dat haar toestemming daarvoor ontbreekt. Dit betekent dat Ogir c.s. van [gedaagde 2] geen nakoming van de overeenkomst kan vorderen omdat [gedaagde 2] niet gebonden is. Dit betekent voorts dat [gedaagde 1] weliswaar verplichtingen ten opzichte van Ogir c.s. is aangegaan, maar dat hij deze niet kan nakomen omdat hij niet over het aandeel van [gedaagde 2] in de onroerende zaak kan beschikken. De primaire vordering van Ogir c.s. kan dan ook niet worden toegewezen.
4.8.
Ogir c.s. heeft gesteld dat [gedaagde 1] een overeenkomst tot verkoop van het pand met haar is aangegaan die [gedaagde 1] niet na is gekomen. De rechtbank volgt Ogir c.s. hierin. Nu [gedaagde 2] geen medewerking wenst te verlenen aan de levering van het pand aan Ogir c.s. en artikel 3:170 BW aan vervreemding van het pand door [gedaagde 1] alleen in de weg staat, is komen vast te staan dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen voortvloeiend uit de koopovereenkomst. Dit betekent dat [gedaagde 1] ten opzichte van Ogir c.s. schadeplichtig is.
4.9.
Ogir c.s. heeft gevorderd [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Op grond van artikel 612 Rv dient de rechter voor zover dit mogelijk is de schadevergoeding in zijn vonnis te begroten en vast te stellen. Slechts indien begroting van de schade niet mogelijk is, is er plaats voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Volgens Ogir c.s. bestaat haar schade uit gederfde huurinkomsten dan wel een (gemist) hoger verkoopresultaat bij doorverkoop of deelverkoop na splitsing van het pand. Dat Ogir c.s. schade heeft geleden acht de rechtbank gelet hierop aannemelijk. Ter comparitie heeft Ogir c.s. niet meer gesteld dan dat zij overwogen heeft de appartementen te splitsen en apart te verkopen en dat de vierkante meter prijs ten tijde van de comparitie hoger zou liggen dan ten tijde van de koop. Van concrete plannen met betrekking tot de bestemming van het pand was (toen) geen sprake. Evenmin heeft Ogir c.s. inzicht gegeven in de volgens haar gewijzigde vierkante meterprijzen. Gelet op de beperkte gegevens die Ogir c.s. heeft verstrekt, is het niet mogelijk schade nu reeds te begroten. De zaak zal daarom worden verwezen naar de schadestaatprocedure. De rechtbank geeft partijen echter in overweging met inachtneming van het vorenstaande met elkaar in overleg te treden om te onderzoeken of alsnog overeenstemming kan worden bereikt over een passende schadevergoeding.
4.10.
Omdat [gedaagde 1] tegenover Ogir c.s. in belangrijke mate in het ongelijk is gesteld, wordt hij in de kosten van Ogir c.s. veroordeeld zoals hierna bepaald. Beslagkosten komen niet voor vergoeding in aanmerking nu (zie 4.7) levering van het pand niet kan worden afgedwongen. Voor de dagvaarding en de comparitie van partijen zullen in totaal 2 punten à € 543,-- worden toegekend. Ogir c.s. is tegenover [gedaagde 2] de in het ongelijk gestelde partij en wordt dientengevolge in haar kosten veroordeeld. Voor de conclusie van antwoord en de comparitie van partijen zullen in totaal eveneens 2 punten à € 543,-- worden toegekend.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de primaire vorderingen af,
5.2.
verklaart van recht dat gedaagde sub 1 jegens Ogir c.s. aansprakelijk is voor de schade die door Ogir c.s. is geleden en eventueel nog zal worden geleden als gevolg van de niet nakoming door gedaagde sub 1 van zijn verbintenissen voortvloeiend uit de koopovereenkomst,
5.3.
veroordeelt gedaagde sub 1 tot vergoeding aan Ogir c.s. van die schade, nader op te maken bij staat,
5.4.
veroordeelt gedaagde sub 1 in de proceskosten van Ogir c.s., tot aan deze uitspraak begroot op € 80,42 aan dagvaardingskosten, € 626,-- aan griffierecht en € 1.086,-- aan salaris voor de advocaat, vermeerderd met nakosten ad € 131,-- welk bedrag wordt verhoogd met € 68,--wanneer niet binnen twee weken na de datum van deze uitspraak vrijwillig aan de uitspraak is voldaan en betekening heeft plaatsgevonden, en vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het verschuldigde wanneer het verschuldigde niet binnen twee dagen na betekening is betaald,
5.5
veroordeelt Ogir c.s. in de proceskosten van [gedaagde 2] , tot aan deze uitspraak begroot op € 1.086,-- aan salaris voor de advocaat,
5.6
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door Mr. J.W. Langeler en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
182/2946