Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/569
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 oktober 2018 in de zaak tussen
[eiseres],
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 8 januari 2016, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 2.266.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 19 december 2016 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2018.
Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door A. van den Dool. Verweerder is verschenen bij gemachtigde. Verder is R. Los, taxateur van verweerder, ter zitting verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert aan dat de waarde € 1.361.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een winkelpand op de begane grond gelegen in het centrum van Rotterdam. Het bouwjaar is 1999. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 136 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (hierna: de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van R. Los van 6 maart 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daar in.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de hwk-methode het meest geschikt is om de waarde van de onroerende zaak vast te stellen, waarbij de rechtbank zich aansluit.
Verweerder maakt bij de waardering op basis van de hwk-methode verder gebruik van de zogenoemde ITZA-methode, wat bij winkelpanden een bruikbare methode is.
6. De rechtbank stelt vast dat eiseres zich ter zitting heeft aangesloten bij de door verweerder gebruikte kapitalisatiefactor van 14,2. Deze factor is dus niet meer in geschil.
7. Wel in geschil is de huurwaarde van de onroerende zaak. Verweerder stelt deze in totaal op € 159.600,- (€ 1.900 per m² voor zone A), eiseres staat een huurwaarde van € 100.883,42 voor, wat de huur is die op de waardepeildatum door eiseres werd betaald.
Verweerder baseert zijn huurwaarde op de gecorrigeerde huurprijzen van een viertal objecten. Eiseres stelt dat de huurwaarde niet door middel van vergelijking met marktcijfers moet worden bepaald, maar dat het eigen huurcijfer van 1 januari 2014 als uitgangspunt dient te worden genomen nu dit op zakelijke wijze tot stand is gekomen tussen niet gelieerde partijen.
7.1
Een eigen huurcijfer gaat in beginsel boven een huurwaarde die is gebaseerd op huren van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer.
Verweerder wijst er op dat geen sprake is van een nieuw afgesloten huurovereenkomst, maar van een verlenging van een bestaand huurcontract uit 2009. Hoewel hierbij, zoals eiseres stelt, sprake is van twee niet-gelieerde partijen die na een onderhandeling een (nieuwe, lagere) huurprijs zijn overeengekomen, is de huurprijs niet op de openbare markt met meerdere mogelijke gegadigden tot stand gekomen.
Verder is het opvallend dat bij de verlenging de huur is verlaagd, terwijl het oorspronkelijke contract tijdens de vastgoedcrisis in 2009 is afgesloten en op het moment van de verlenging in 2014 de vastgoedmarkt weer was aangetrokken. Ook heeft eiseres de onroerende zaak 2,5 jaar na de verlenging van het huurcontract verlaten, zodat niet kan worden uitgesloten dat een tijdelijk huurcontract is afgesloten. Het huurcontract zou inzicht kunnen geven in de beweegreden van partijen, maar is door eiseres niet overgelegd. Zonder het huurcontract blijven de voorwaarden voor verlenging en de gemaakte afspraken onbekend. De slotsom is dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om het eigen huurcijfer marktconform te achten voor de situatie rondom waardepeildatum. Verweerder heeft dit huurcijfer daarom terecht niet als uitgangspunt genomen.
7.2
Verweerder baseert de door hem gehanteerde huurwaarde op de huurcijfers van:
[adres 2] transactiedatum 15 juni 2016, [adres 3], transactiedatum 28 mei 2012 en [adres 4], transactiedatum 1 september 2017. Dit laatste object is ontstaan nadat eiseres de onroerende zaak heeft verlaten.
Verder wordt in het verweerschrift [adres 5] genoemd, maar ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard deze transactie niet te kennen. In het taxatierapport wordt wel nog een andere transactie genoemd “[adres 6]”. Hiervan ontbreekt echter het huisnummer, zodat dit huurcijfer daarom niet in de vergelijking kan worden betrokken (vergelijk rechtbank Rotterdam 7 december 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:9399).
De drie resterende objecten zijn, gelet op de objectkenmerken en ligging, afdoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, wat eiseres ook niet betwist. Evenmin betwist eiseres de door verweerder gemaakte indeling in zones in het kader van de ITZA-methode.
Wel is het zo dat de drie resterende huurtransacties meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum tot stand zijn gekomen en dat deze daardoor in beginsel niet of minder bruikbaar zijn bij de waardebepaling, waar eiseres terecht op heeft gewezen. Ter zitting hebben beide partijen echter verklaard dat er rond de waardepeildatum 1 januari 2015 weinig tot geen bruikbare huurcijfers voorhanden zijn. Dan kan naar het oordeel van de rechtbank worden uitgeweken naar huurcijfers die langer dan een jaar voor of na de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. De door verweerder gebruikte huurtransacties acht de rechtbank in dit specifieke geval daarom, ondanks hun verder van de waardepeildatum gelegen transactiedata, bruikbaar. De prijzen per m² voor zone A, die uit deze huurcijfers zijn te herleiden, liggen hoger dan de voor de onroerende zaak aangehouden prijs per m². Gelet hierop maakt verweerder aannemelijk dat hij de huurwaarde voor de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Omdat de overige elementen niet (langer) in geschil zijn, leidt dit tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Gezien het voorgaande is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P Hameete, voorzitter, en mrs. I. Bouter en J.A. Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 15 oktober 2018.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).