ECLI:NL:RBROT:2019:1914

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7234771 / CV EXPL 18-40715

uitspraak: 15 februari 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

[eiseres],

gevestigd te Spijkenisse,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 12 september 2018,

gemachtigde: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,

tegen

de besloten vennootschap

[gedaagde]

in hoedanigheid van bewindvoerder van [naam onder bewindgestelde],

gevestigd te Culemborg,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R.W. de Gruijl te Rotterdam.

Partijen worden hierna verder aangeduid als respectievelijk “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ” en de onder bewindgestelde [naam onder bewindgestelde] als [naam] ”.

Om de leesbaarheid te vergroten zal in het vonnis de naam [naam] gebruikt worden, ook daar waar [gedaagde] voor haar verweer heeft gevoerd.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.

de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 8 oktober 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
de bij brief van 19 november 2018 door [eiseres] in het geding gebrachte foto en de akte tot vermeerdering van eis van de grondslag van de vordering;
het proces-verbaal van de op 5 december 2018 gehouden comparitie van partijen alsook de bij die gelegenheid door [eiseres] overgelegde notitie.

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

[eiseres] heeft met ingang van 13 oktober 1994 aan [naam] verhuurd de woning gelegen aan het adres [adres] te Hellevoetsluis (hierna: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 640,15.

2.2.

Op 15 maart 2018 is de woning door de politie doorzocht. Uit de rapportage van de politie komt naar voren dat bij deze gelegenheid het volgende door de politie is aangetroffen:

- 100 gram cocaïne

- 1 mortier

- 1 cobra

- 7 patronen

- 2 knalpatronen

2.3.

Bij besluit van 21 juni 2018 (hierna: het besluit) heeft de burgemeester van de gemeente Hellevoetsluis (hierna: de burgemeester) sluiting van de woning bevolen voor de duur van zes maanden op grond van artikel 13b Opiumwet. De sluiting is ingegaan op 28 juni 2018 en duurt tot 28 december 2018.

2.4.

Op 25 juni 2018 heeft [naam] tegen het besluit een bezwaarschrift ingediend. Ook heeft zij een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening ingediend bij de voorzieningenrechter te Rotterdam om het besluit van de burgemeester ongedaan te maken. Het verzoek om een voorlopige voorziening is afgewezen.

2.5.

De burgemeester heeft besloten de bezwaren van [naam] ongegrond te verklaren en het bestreden besluit te handhaven.

2.6.

[naam] heeft tegen de beslissing op bezwaar beroep ingesteld bij de bestuursrechter.

2.7.

Bij brief van 22 augustus 2018 is namens [eiseres] aan [naam] meegedeeld dat zij de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang op grond van de hiervoor bedoelde sluiting buitengerechtelijk ontbindt. [naam] heeft geweigerd hiermee akkoord te gaan.

2.8.

Bij exploot van dagvaarding van 17 september 2018 heeft [eiseres] in kort geding de ontruiming van de woning gevorderd. Bij uitspraak van 17 oktober 2018 heeft de kantonrechter te Rotterdam rechtdoende in kort geding de vordering van [eiseres] toegewezen.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] heeft, na vermeerdering van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair voor recht te verklaren dat [eiseres] de huurovereenkomst tussen partijen op terechte gronden per 28 augustus 2017 buitengerechtelijk heeft ontbonden, subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en zowel primair als subsidiair [naam] te veroordelen om de woning binnen één week na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels aan [eiseres] ter beschikking te stellen.

Voorts om [naam] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 2.086,71,
en € 837,26 en tot een bedrag van € 640,15 per maand vanaf 1 september 2018 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [naam] in de kosten van het geding.

3.2.

Aan haar vordering heeft [eiseres] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [naam] heeft gehandeld in strijd met artikel 2 en/of 3 Opiumwet, waarna de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet heeft gesloten. [eiseres] heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW dan ook terecht buitengerechtelijk ontbonden. De huurovereenkomst is daarmee tot een einde gekomen. Voor zover de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt, is [naam] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, althans heeft zij zich niet als een goed huurder gedragen.

3.3.

Het gevorderde bedrag van € 2.086,71 heeft betrekking op de kosten van het herstel van de deur en deurwaarders kosten die voor rekening van [naam] dienen te komen. Het bedrag van € 837,26 betreft een openstaande huurachterstand uit 2014.

3.3.

[naam] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Zij heeft daartoe -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd dat het besluit van de burgemeester nog niet onherroepelijk is. [naam] is er van overtuigd dat dit besluit in de bezwaarprocedure gelet op de door haar aangevoerde gronden zal worden vernietigd waardoor [eiseres] met terugwerkende kracht geen beroep toekomt op artikel 7:231 lid 2 BW.

[naam] stelt voorts dat [eiseres] onvoldoende bewijs heeft geleverd dat er daadwerkelijk cocaïne in de woning is aangetroffen. Indien hier aan voorbij wordt gegaan stelt [naam] dat de middelen van haar zoon waren en dat zij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van deze spullen in de voormalige slaapkamer van haar zoon. Haar zoon, die geen sleutel meer heeft van de woning en daar niet meer ingeschreven staat, kwam ongeveer 1 à 2 keer per maand in de woning langs. [naam] weet niet hoe dergelijke middelen er uit zien en als zij er vanaf had geweten dan had zij die ‘rotzooi’ ingeleverd. [naam] valt in deze geen persoonlijk verwijt te maken. [naam] heeft zich 25 jaar als goed huurder gedragen, hetgeen onderschreven wordt door een drietal verklaringen van buurtbewoners. De gevorderde huurachterstand wordt betwist, evenals de gevorderde bedragen voor de kapotte deur en de deurwaarderskosten.

4.De beoordeling

4.1.

Beoordeeld dient te worden of [eiseres] het recht had de huurovereenkomst met [naam] buitengerechtelijk te ontbinden ex artikel 7:231 lid 2 BW. Ingevolge het bepaalde in dit artikel is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:267 BW buitengerechtelijk te ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde deswege op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Deze bevoegdheid vormt een uitzondering op de in lid 1 neergelegde dwingendrechtelijke regel dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de rechter. Gelet op dit karakter van lid 2 van artikel 7:231 BW bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin neergelegde uitzondering, als aan de daarin vermelde eisen is voldaan.

4.2.

Vast staat dat de burgemeester de woning heeft gesloten. Deze sluiting is gebaseerd op de vondst van verdovende middelen en patronen in de woning. De kantonrechter gaat uit van de juistheid van de inhoud van dit besluit, in die zin dat zij als vaststaand aanneemt dat er in de woning cocaïne is aangetroffen. Anders dan [naam] is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] voldoende bewijs heeft aangeleverd van haar stelling dat in de woning verdovende middelen zijn aangetroffen. Zonder feitelijke onderbouwing valt niet in te zien waarom de inhoud van het politierapport waarop het besluit is gebaseerd onjuiste informatie zou bevatten. De stelling van [naam] dat er geen sprake is cocaïne maar van MDMA kan haar ook niet baten nu beide middelen harddrugs betreffen, opgenomen op lijst I van de Opiumwet.

4.3.

Uitgegaan wordt dus van de sluiting van de woning door de burgemeester omdat in de woning harddrugs zijn aangetroffen. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft aldus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. Dat het besluit nog niet onherroepelijk is, doet daaraan niet af. Het beginsel van formele rechtskracht brengt immers met zich dat de civiele rechter uit moet gaan van de geldigheid van een besluit van een bestuursorgaan indien daartegen een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft opengestaan of nog open staat en die rechtsgang niet tot vernietiging van het besluit heeft geleid. Dat [naam] geen wetenschap had van en geen enkele betrokkenheid bij de aangetroffen harddrugs, staat er overigens ook niet aan in de weg dat aan de vereisten van artikel 7:231 lid 2 BW is voldaan.

4.4.

Dat [eiseres] dus in beginsel terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [naam] buitengerechtelijk te ontbinden, neemt niet weg dat de kantonrechter dient te beoordelen of het beroep van [eiseres] op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt (zie ook Hof Amsterdam, 9 juli 2011; ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7147). Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. Dit betekent ook dat als de bestuursrechter de burgemeesterssluiting rechtmatig oordeelt, dat de civiele rechter toch kan oordelen dat de daarop gebaseerde ontbinding en ontruiming door de verhuurder niet proportioneel is en dat een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar deze maatstaven van redelijkheid en billijkheid dus onaanvaardbaar is.

In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.

4.5.

[eiseres] hoeft niet te dulden dat een van haar woningen wordt gebruikt voor de opslag van harddrugs en/of munitie en/of vuurwerk. [eiseres] heeft als toegelaten instelling immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar de woongelegenheden gelegen zijn. Drugsgebruik en/of drugshandel alsmede de aanwezigheid van munitie zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. [eiseres] heeft een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren. Het kan in dat verband een verkeerd signaal afgeven dat de woning na de sluiting van zes maanden op grond van de Opiumwet, zonder gevolg opnieuw bewoond wordt door [naam] .

4.6.

Daar tegenover staat het belang van [naam] bij voortzetting van de huurovereenkomst en het behoud van haar woning. Door [eiseres] is niet weersproken dat [naam] al 25 jaar in de woning woont zonder dat er sprake is geweest van overlastklachten. Gesteld noch gebleken is verder dat er sprake was van signalen van dealen vanuit de woning of andere drugs gerelateerde overlast. [eiseres] heeft ook niet weersproken dat de drugs zijn aangetroffen in de kamer van de zoon van [naam] , die niet meer staat ingeschreven in de woning. Het is waar dat [naam] als huurster te allen tijde verantwoordelijk is voor de staat van haar woning en voor degene die zij binnenlaat. Echter zijn er door [eiseres] geen feiten omstandigheden aangevoerd die er op wijzen dat [naam] zelf ook maar iets met de drugs te maken heeft gehad of dat er, door haar of anderen, vanuit de woning strafbare feiten zijn gepleegd. Nu niet is komen vast te staan dat [naam] handelt in verdovende middelen en evenmin dat haar woning voor een dergelijke handel gebruikt wordt, kan het feit dat [eiseres] geen handelaren in verdovende middelen in haar woningen toestaat, niet zonder meer als grondslag dienen om de huurovereenkomst te beëindigen. Onduidelijk is verder hoe lang de drugs al in de woning lagen maar niet is gebleken dat wegens deze aanwezigheid schade is toegebracht aan de woning, noch dat dit invloed heeft op de woonomgeving van [naam] , waarvoor [eiseres] de zorgplicht heeft.

4.7.

Het voorgaande geldt ook voor het aangetroffen vuurwerk en de (knal)patronen. De kantonrechter onderschrijft de ernst van het aantreffen van dit materiaal in een woning, maar ook in dit geval zijn er geen aanwijzingen dat er in de afgelopen 25 jaar meer hiervan in de woning is geweest of dat [naam] bij terugkeer in de woning wederom dit materiaal in haar woning zal toelaten. Dat de zoon van [naam] geen kamer meer zal hebben in de woning lijkt hierbij vanzelfsprekend. Van overlast op grond van de aangetroffen materialen of van enige strafbare feiten ten aanzien van munitie en vuurwerk is ook niet gebleken.

4.8.

Zoals reeds overwogen is [naam] verantwoordelijk voor de personen en spullen die zij in haar woning laat. Dat zij kennelijk op enig moment haar zoon met de drugs en patronen / vuurwerk in de woning heeft toegelaten komt in principe voor haar rekening en risico. De zoon van [naam] heeft zijn moeder met heel veel problemen opgezadeld. Onder de gegeven omstandigheden dat [naam] niets wist van de aanwezigheid van de spullen en dat van enige betrokkenheid van haar bij de drugs en munitie niet is gebleken, komt het de kantonrechter buitengewoon onrechtvaardig voor als [naam] de woning, waarin zij zich reeds 25 jaar als goed huurster gedraagt zou moeten verlaten, met alle gevolgen van dien. Temeer daar niet is gebleken van enig gevaar of overlast aan de zijde van [naam] . De persoonlijke belangen van [naam] bij voortzetting van de huurovereenkomst wegen naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan de belangen van [eiseres] bij de ontbinding hiervan. De kantonrechter benadrukt dat deze uitkomst absoluut geen vrijbrief betreft voor de aanwezigheid van verdovende middelen in welke woning dan ook, maar dat deze het gevolg is van een zorgvuldige afweging van de belangen in deze specifieke zaak.

4.9.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [eiseres] de huurovereenkomst tussen partijen onterecht heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW bij brief van 28 augustus 2018 en de gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.

4.10.

[eiseres] heeft subsidiair de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en de ontruiming van de woning op grond van het aantreffen van de verdovende middelen en de patronen in de woning in combinatie met de gestelde huurachterstand en het feit dat [naam] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Ten aanzien van de verdovende middelen en munitie/vuurwerk heeft de kantonrechter reeds overwogen dat de persoonlijke belangen van [naam] bij het behoudt van haar woning zwaarder wegen dan het belang van [eiseres] bij de ontbinding.

4.11.

De gestelde huurachterstand is door [naam] betwist. [eiseres] heeft deze huurachterstand onderbouwd met verwijzing naar productie 6 bij dagvaarding. Deze productie dient volgens [eiseres] ook ter onderbouwing van gevorderde deurwaarderskosten. De huurachterstand zou zien op een periode in 2014 maar welke periode is onduidelijk. Elke feitelijke onderbouwing ontbreekt. Daarom kan niet worden vastgesteld dat er sprake is van een huurachterstand en dat [naam] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Van ontbinding van de huurovereenkomst op deze grond kan reeds daarom geen sprake zijn. Gelet op het voorgaande wordt het verzoek tot ontbinding en ontruiming afgewezen.

4.12.

De gevorderde huurtermijnen vanaf 1 september 2018 zullen worden afgewezen nu niet gebleken is dat de huur vanaf 1 september 2018 niet is voldaan en de verplichting om te betalen voor toekomstige termijnen voortvloeit uit de huurovereenkomst.

4.13.

Ten aanzien van de gevorderde huurachterstand is hiervoor reeds overwogen dat hiervan elke onderbouwing ontbreekt. De juistheid van dit bedrag is dan ook niet komen vast te staan en dit gedeelte van de vordering wordt afgewezen.

4.14.

De gevorderde kosten voor het herstel van een kapotte deur zijn betwist door [naam] . [naam] heeft bij antwoord aangevoerd dat zij voor deze herstelkosten nooit een rekening heeft gehad, hetgeen door MSG niet is weersproken. Op grond waarvan [naam] deze kosten verschuldigd is, is door [eiseres] ook niet nader onderbouwd. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [naam] had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar vordering op dit punt nader te onderbouwen. Bij het ontbreken daarvan kan niet worden vastgesteld dat [naam] dit bedrag verschuldigd is aan [eiseres] en de vordering wordt voor dit gedeelte afgewezen.

4.15.

De gevorderde deurwaarderskosten uit 2014 tenslotte, zijn ook door [naam] betwist.

Onduidelijk is of deze kosten eerder bij [naam] in rekening zijn gebracht en of zij deze kosten ook verschuldigd is. De vordering van [eiseres] is op dit punt onvoldoende onderbouwd. Daarnaast is ook onduidelijk welk bedrag [eiseres] nu precies vordert nu de factuur € 1.256,86 betreft en [eiseres] bij akte vermeerdering eis stelt dat hierop € 419,60 is afgelost waarna een bedrag van € 837,26 aan huurachterstand resteert en de eis vermeerderd wordt met dit bedrag. [eiseres] vordert nu dus zowel een bedrag van € 1.256,86 als € 837,26 terwijl er kennelijk ook een betaling van [naam] heeft plaatsgevonden.

De juistheid van de hoogte van het gevorderde bedrag kan dan ook niet worden vastgesteld en ook dit gedeelte van de vordering wordt afgewezen.

4.16.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiseres] integraal worden afgewezen en [eiseres] , als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten zal worden veroordeeld.

5.De beslissing

De kantonrechter,

wijst de vordering van [eiseres] af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

32107