ECLI:NL:RBROT:2019:3182

• Datum uitspraak: 3 april 2019
• Publicatiedatum: 23 april 2019
• Zaaknummer: 10/ 550645 / HA ZA 18-505
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.J. van Die
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van een bijzondere bepaling in een koopovereenkomst onroerend goed met betrekking tot nabetaling onder voorwaarden

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 3 april 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen Moervast Holding B.V. en [gedaagde 1] over een koopovereenkomst van een kantoorpand. De kern van het geschil betreft een bijzondere bepaling in de koopovereenkomst die betrekking heeft op een nabetaling van € 75.000,00 indien de huurder na 30 september 2017 het gebruik van het pand voortzet voor een huurprijs van ten minste € 125.000,00. De rechtbank heeft de feiten en de procedure in detail onderzocht, waarbij het verloop van de procedure en de relevante documenten zijn besproken. De rechtbank heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst op 21 december 2016 door de huurder is opgezegd, maar dat er op 18 mei 2018 een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan met een lagere huurprijs van € 90.000,00 per jaar. Moervast en [eiser 1] vorderden betaling van het aanvullende bedrag, maar [gedaagde 1] betwistte de verschuldigdheid van deze betaling. De rechtbank heeft de bijzondere bepaling in de koopovereenkomst uitgelegd aan de hand van de Haviltex-norm, waarbij de bedoeling van partijen en de omstandigheden van het geval zijn meegewogen. De rechtbank oordeelde dat de bijzondere bepaling betrekking had op de voortzetting van de huur door de oorspronkelijke huurder, Prisma-IT, en dat de nieuwe huurovereenkomst niet als een voortzetting kon worden beschouwd. Uiteindelijk heeft de rechtbank geoordeeld dat Moervast recht heeft op een aanvullende betaling van € 50.000,00, omdat de huurprijs voor een gedeelte van het pand was voortgezet. Daarnaast zijn de wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke kosten toegewezen. In reconventie zijn de vorderingen van [eiser 2] afgewezen, omdat er geen sprake was van non-conformiteit van de geleverde zaken.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zittingsplaats Rotterdam

zaaknummer / rolnummer: 10/ 550645 / HA ZA 18-505

Vonnis van 3 april 2019

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Moervast Holding B.V. ,

gevestigd te Rotterdam en

2.
[eiser 1] ,

wonende te Rotterdam,

eisers in conventie en gedaagden in reconventie,

advocaat mr. A. P. van Oosten te Rotterdam,

tegen

[gedaagde 1] ,

wonende te Westvoorne,

gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

advocaat mr. M. Uphus, te Oud Beijerland (gemeente Hoekse Waard).

Partijen zullen hierna [eiser 1] respectievelijk

Moervast, en [gedaagde 1] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 7 mei 2018;
• de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie;
• de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overleggen producties;
• de brief van de rechtbank van 12 september 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• het proces-verbaal van de comparitie van 14 november 2018;
• de brieven van beide partijen met daarin opmerkingen over het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 11 december 2014 heeft Moervast het kantoorpand aan de [adres] te Rotterdam verkocht aan [gedaagde 1] .

2.2.

Het kantoorpand was op het moment van verkoop volledig verhuurd aan Prisma-IT B.V. voor een jaarhuur van bijna € 125.000,00. De huurovereenkomst is aangegaan op 5 juni 2012 voor 5 jaar, ingaande 1 oktober 2012 en lopende tot en met 30 september 2017. Na het verstrijken van deze periode wordt de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, dus tot 30 september 2022, behoudens opzegging door (alleen) de huurder. De verhuurder kan niet eerder dan per 30 september 2027 beëindigen, omdat de eerste twee huurverlengingen van vijf jaar zogenaamde huurdersopties betreffen. Bij opzegging dient een termijn van tenminste negen maanden in acht te worden genomen. Het gehuurde omvatte het gehele pand, bestaande uit begane grond, eerste en tweede verdieping en 24 parkeerplaatsen.

2.3.

Het kantoorpand is door bemiddeling van Ooms makelaars bedrijfshuisvesting (verder Ooms) te koop aangeboden voor een prijs van € 1.125.000,--.

Op 11 december 2014 is de koopovereenkomst door Ooms schriftelijk bevestigd. In dit schrijven wordt als koopsom een bedrag van € 850.000,-- vermeld. Deze koopsom is uiteindelijk ook in de leveringsakte opgenomen. In de bevestigingsbrief van 11 december 2014 is de volgende bijzondere bepaling opgenomen:

“Indien huurder na 30 september 2017 het gebruik van het object voortzet, voor een huur van tenminste € 125.000,00 per jaar, zal koper een aanvullend bedrag aan verkoper betalen van € 75.000,00. Indien huurder na 30 september 2017 het gebruik van het object voortzet, voor een huur lager dan € 125.000,00 doch hoger dan € 110.000,00 per jaar, zal koper een aanvullend bedrag aan verkoper betalen van € 50.000,00. Verkoper dient door koper bij eventuele verlengingsonderhandelingen door koper met huurder geïnformeerd te worden alvorens er een verlenging wordt afgesloten. Verkoper kan, indien de huur onder de € 110.000,00 uitkomt, besluiten koper te compenseren tot een jaarhuur van € 110.000,00 teneinde toch een aanvullende betaling van € 50.000,00 te incasseren.”

2.4.

De huurovereenkomst is door de huurder op 21 december 2016 opgezegd tegen 1 oktober 2017. Uit de opzegging blijkt dat de huurder met [gedaagde 1] heeft afgesproken te gaan onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst en dat de huurder in afwachting van het resultaat daarvan het gehuurde zal blijven gebruiken.

Op 18 mei 2018 is een nieuwe huurovereenkomst ingaande 1 oktober 2017 tot stand gekomen tussen [gedaagde 1] en de huurder. Ook deze overeenkomst kan door de verhuurder niet eerder dan per 1 oktober 2027 worden opgezegd. De aanvangshuurprijs is bepaald op € 90.000,00 per jaar.

Het gehuurde is omschreven als begane grond en eerste verdieping met 12 parkeerplaatsen.

3. Het geschil in conventie

3.1.

Moervast en [eiser 1] vorderen – samengevat – [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van € 75.000,00 in hoofdsom te vermeerderen met wettelijke handelsrente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. De eis is vermeerderd met de uit nader ingebrachte producties blijkende beslagkosten ten bedrage van € 330,25.

3.2.

Moervast en [eiser 1] baseren hun [gedaagde 1] vorderingen op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde 1] , doordat hij de aanvullende betaling niet heeft verricht. Dat deze aanvullende betaling verschuldigd is blijkt uit de koopovereenkomst en uit het feit dat de huur van het gehuurde door Prisma-IT werd voortgezet na 30 september 2017. Deze feitelijke voortzetting is de enig relevante omstandigheid en is bepalend voor de verchuldigdheid van de extra betaling.

Verder hebben Moervast en [eiser 1] gesteld dat (haar) makelaar na veel mislukte pogingen eerst op 14 februari 2018 is geslaagd om [gedaagde 1] te spreken over de voortzetting van de huur. [gedaagde 1] heeft op dat moment verklaard dat de huur niet altijd tijdig werd betaald. Vervolgens zijn sommaties gezonden waar [gedaagde 1] niet op heeft gereageerd. Eerst op 4 april 2018 heeft de advocaat weer met [gedaagde 1] gesproken. In dat telefongesprek gaf [gedaagde 1] aan dat hij niet zou willen betalen omdat hij een andere uitleg heeft van de overeenkomst. Moervast en [eiser 1] stellen dat [gedaagde 1] hen ten onrechte niet heeft betrokken in de onderhandeling met huurder.

3.3.

[gedaagde 1] betwist de aanvullende betaling verschuldigd te zijn. Omdat de huurovereenkomst werd opgezegd was hij niet gehouden Moervast te betrekken bij onderhandelingen. Dat is volgens de koopovereenkomst alleen nodig bij onderhandelingen over het voortzetten van de huurovereenkomst. Desondanks is er diverse malen contact geweest tussen de makelaars. Eerst eind april 2018 is overeenstemming bereikt met de huurder en omdat de huurprijs aanzienlijk lager was dan € 110.000,00 was er geen verplichting om de bonus op de koopprijs te betalen. De aanvullende prijs komt niet voor in de akte van levering. Ze is een bonus en niet een aanvulling op de koopprijs. De bestaande huurovereenkomst is niet verlengd, maar onder veel mindere voorwaarden opnieuw aangegaan. De ratio van de afspraak is dat [gedaagde 1] een gegarandeerd inkomen zou verkrijgen uit het pand. [gedaagde 1] betwist de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten en ook is geen wettelijke handelsrente verschuldigd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil in reconventie

4.1.

[eiser 2] vordert in reconventie -samengevat- Moervast en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 44.105,-- te vermeerderen met wettelijke rente. Hij baseert deze vordering op het volgende: de luchtbehandelingsinstallatie en de brandmeldinstallatie functioneerden niet naar behoren. Dit was voor de verkoop al bekend omdat de huurder daarover klaagde. Moervast en [gedaagde 2] hebben nooit voor een goed herstel zorggedragen. [eiser 2] heeft meteen na aankoop een nieuwe brandmeldinstallatie moeten installeren. De warmteproblemen zijn een gevolg van een verbouwing, waarbij de installatie niet ook is aangepast. Moervast en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in het nakomen van hun verplichtingen bij de aankoop van het kantoorpand en zij dient de schade, bestaande uit het aanpassen van de installaties te vergoeden.

4.2

Moervast en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij voeren aan dat uit de koopovereenkomst volgt dat [eiser 2] het pand heeft gekocht in de huidige staat ‘as is where is’. Deze contractuele verdeling van het risico sluit iedere aansprakelijkheid voor Moervast en [gedaagde 2] uit. Het klopt dat er problemen zijn geweest en dat het moeilijk was deze problemen op te lossen. Uiteindelijk is dat evenwel wel gelukt voor de verkoop. Dit verklaart ook waarom [eiser 2] na aankoop nimmer heeft gereclameerd. Er is niet voldaan aan de klachtplicht van artikel 7:23 BW zodat elke vordering is vervallen, dan wel verjaard. Er zijn nooit problemen geweest met de brandmeldinstallatie.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling in conventie

5.1.

De rechtbank gaat niet in op de suggestie van mr. Uphus om het vonnis te mogen schrijven. De rechtbank heeft kennis genomen van de opmerkingen van partijen naar aanleiding van het proces-verbaal, maar zal toch maar zelf gaan oordelen. Daarbij is kennis genomen van alle opmerkingen, maar worden niet alle opmerkingen overgenomen.

5.2.

De rechtbank stelt allereerst vast dat de vorderingen zien op een koopovereenkomst die is aangegaan tussen Moervast en [gedaagde 1] . [eiser 1] is weliswaar bestuurder van Moervast, maar in persoon op geen enkele wijze betrokken bij de koopovereenkomst. [eiser 1] komt derhalve geen enkel recht toe op nakoming van deze overeenkomst. Waar geen recht is, bestaat ook geen vorderingsrecht, zodat de vorderingen, voorzover ingesteld door [eiser 1] worden afgewezen.

Een zelfde redenering geldt voor de vorderingen in reconventie. Nu [eiser 1] geen partij is bij de overeenkomst, zullen de vorderingen in reconventie, bij gebrek aan een grondslag, jegens [eiser 1] worden afgewezen.

5.3.

Partijen twisten over de betekenis van wat is bepaald in de bijzondere bepaling in de bevestiging van de koopovereenkomst. Moervast stelt dat de bepaling duidelijk is in die zin dat bij het voortduren van de bestaande huurovereenkomst zondermeer de extra betaling verschuldigd is. [gedaagde 1] meent dat de bepaling alleen van toepassing is bij het voortduren van de oorspronkelijke huurovereenkomst en niet bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met dezelfde huurder. Nu partijen zo duidelijk van mening verschillen over de betekenis van deze bepaling is de rechtbank gehouden die bepaling uit te leggen.

5.4.

In zijn arrest van 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex) heeft de Hoge Raad overwogen dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexnorm). Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

5.5.

Voordat de rechtbank overgaat tot het uitleggen van de overeenkomst wordt opgemerkt dat partijen zijn overeengekomen dat de bijzondere bepaling, onder voorwaarden, ziet op de betaling van een aanvullend bedrag. In de partijdiscussie is door [gedaagde 1] gesproken over een bonusbedrag, terwijl Moervast steeds spreekt van een aanvulling op de koopprijs. Beoordeeld zal worden of een aanvullend bedrag moet worden betaald en niet of dit bedrag moet worden aangemerkt als een bonusbetaling of een aanvulling op de koopsom. Voor de te beoordelen vraag is deze discussie, naar het oordeel van de rechtbank, niet van belang.

5.6.

De rechtbank stelt voorop dat de overeenkomst niet door juristen is aangegaan, maar wel door twee professionele vastgoedpartijen, ondersteund door eveneens professionele makelaars op het gebied van de bedrijfshuisvesting.

De rechtbank neemt bij het uitleggen van de overeenkomst in aanmerking dat op het moment van aangaan van de koopovereenkomst, geen zekerheid bestond over het al dan niet voortduren van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst was op dat moment weliswaar niet opgezegd, maar dat kon nog wel gebeuren tegen 1 oktober 2017, waardoor het rendement voor [gedaagde 1] in dat geval tot een jaar of drie beperkt zou zijn gebleven. Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat het voor de koper van vastgoed van belang kan zijn dat het te kopen pand (voor langere tijd) is verhuurd. Dit kan anders zijn als het pand zou moeten worden herontwikkeld of gesloopt, dan wel gerenoveerd, maar van dit soort omstandigheden is niet gebleken. In het licht van deze omstandigheden is tussen partijen onderhandeld. De uitkomst van de onderhandelingen is geweest dat de koopprijs (aanzienlijk) lager is geworden dan de vraagprijs, welke overigens nog onder de WOZ-waarde (€ 1.140.000,--) van het pand lag.

Om Moervast te bewegen in te stemmen met de lagere koopprijs hebben partijen een staffel ontworpen. De staffel impliceert dat Moervast een aanvullende betaling zal verkrijgen onder de in de bijzondere bepaling genoemde omstandigheden. Die omstandigheden zijn dat Moervast een aanvullende betaling ontvangt van € 75.000,-- wanneer de huurder de overeenkomst tegen dezelfde of een hogere huurprijs voortzet. Bij een verlaagde huurprijs tussen € 125.000,-- en € 110.000,-- zou € 50.000,-- aanvullend worden betaald en bij een verlaagde huurprijs tussen € 100.000,-- en € 110.000,-- zou de mogelijkheid van een aanvullende betaling blijven bestaan, zij het voor een lager bedrag omdat Moervast dan de lagere huur zou moeten compenseren aan [gedaagde 1] . Hoewel de overeenkomst dat niet met zoveel woorden benoemt volgt dit uit de overeenkomst, nu het niet goed denkbaar is dat Moervast meer wil compenseren dan het bedrag dat zij aanvullend zou kunnen krijgen.

De achtergrond van deze afspraken is door partijen in de processtukken en tijdens de gehouden comparitie van partijen geduid. Voor [gedaagde 1] was het belangrijk dat hij niet met leegstand zou worden geconfronteerd. Voor hem was het belangrijk dat hij door de verhuur een verzekerd rendement kon verkrijgen. Moervast heeft gesteld tenminste € 925.000,-- te willen ontvangen voor het pand. Zij heeft zich kunnen vinden in een lage koopprijs met een aanvullende betaling, omdat zij er van overtuigd was dat de huurder de huur zou voortzetten. Moervast heeft daarbij aangegeven dat het op het moment van verkoop crisis was, waaruit de rechtbank begrijpt dat het verkopen van kantoorpanden niet eenvoudig was, dan wel alleen voor relatief lage prijzen kon worden gerealiseerd.

De rechtbank stelt verder vast dat de overeenkomst slechts spreekt over de huurder en de voortzetting van de huur na 30 september 2017. Mede gelet op de stellingen van partijen, enerzijds verzekerd te willen zijn van rendement door verhuur en anderzijds het vertrouwen dat de huurder de huur zou voortzetten, is duidelijk dat de bijzondere bepaling ziet op de huur door de op dat moment aanwezige huurder, Prisma-IT.

5.7.

Gelet op hetgeen is overwogen in 5.5. legt de rechtbank de overeenkomst als volgt uit. Partijen hebben gedoeld op de voortzetting van de huur door Prisma-IT en niet op het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten met andere huurders. De tekst van de bijzondere bepaling is daar heel duidelijk over en het is gebleken dat Moervast er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van overtuigd was dat Prisma-IT, voor welke huurder het pand ook verbouwd was, zou doorgaan als huurder. Het feit dat Prisma-IT de huur niet volledig heeft voortgezet betekent dat een eventuele verhuur van de leeggekomen verdieping niet kan worden beschouwd als een voortzetting van de bestaande huur. De nieuwe huurder is door [gedaagde 1] geworven en het kan niet de bedoeling van partijen zijn geweest dat Moervast de vruchten kan plukken van een verhuur die door [gedaagde 1] is gerealiseerd. Doel van de overeenkomst is immers ook dat [gedaagde 1] verzekerd zou zijn van een verhuurd pand om een rendement te genieten uit de huuropbrengst. Wanneer dan de huur gedeeltelijk ten einde komt en [gedaagde 1] zelf een nieuwe huurder moet zoeken, past het niet dat Moervast “profiteert” van het feit dat [gedaagde 1] een nieuwe huurder heeft gevonden.

Voorts oordeelt de rechtbank dat het, gelet op het belang van een huuropbrengst, niet van belang is of de bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet of dat een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan met dezelfde huurder. Formeel is weliswaar sprake van een nieuwe overeenkomst en dus niet van een voortzetting van de bestaande overeenkomst, maar het gaat er om dat [gedaagde 1] een rendement kan blijven genieten. Een redelijke uitleg brengt met zich mee dat de nieuwe huurovereenkomst in dit geval wordt gezien als een (gedeeltelijke) voortzetting van de bestaande overeenkomst.

5.8.

De huur met Prisma-IT is weliswaar voortgezet, maar niet voor het gehele gebouw en derhalve ook niet voor de oude huurprijs. Moervast staat een letterlijke lezing van de bijzondere bepaling voor, maar dat strookt niet met de bedoeling van partijen, welke bedoeling is dat aan [gedaagde 1] een voortzetting van de huur wordt gegarandeerd opdat een rendement wordt gemaakt. Een letterlijke lezing zou overigens ook impliceren dat aan Moervast geen enkel bedrag toekomt, nu de nieuwe huurprijs lager is dan de in de bijzondere bepaling genoemde prijzen. In casu is de huur voortgezet voor een gedeelte van het pand en voor een navenant verminderde huurprijs. Dit is een situatie waarmee partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst geen rekening hebben gehouden. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt mee dat aan Moervast een aanvullende betaling toekomt welke evenredig is aan het deel van de huurovereenkomst dat is voortgezet.

Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

De nieuwe huurprijs van € 90.000,-- ziet op grofweg twee derde deel van het gebouw nu het gebouw drie verdiepingen telt en de tweede verdieping niet meer gehuurd wordt. Het aantal gehuurde parkeerplaatsen is bovendien gehalveerd. De rechtbank maakt de inschatting dat de verminderde oppervlakte en het mindere aantal parkeerplaatsen, uitgaande van de bij het sluiten van de huurovereenkomst geldende huurprijs voor het geheel van (bijna) € 125.000,- een huurprijs zou moeten opleveren van grofweg € 80.000,-- á € 90.000,-- per jaar. Deze schatting betekent dat de huurprijs per vierkante meter/parkeerplaats ongeveer gelijk gebleven is en misschien zelfs relatief iets hoger is geworden.

Een redelijke uitleg van de bijzondere bepaling betekent dan dat de voortzetting van de huur is gerealiseerd, terwijl de prijs per vierkante meter niet lager is geworden.

Gelet daarop komt de rechtbank tot het oordeel dat de aanvullende betaling in de bijzondere bepaling dient te zijn gebaseerd op de prijs van tenminste € 125.000,-- , maar voor het tot ongeveer twee derde verminderde aantal vierkante meters. Daarom is het rekening houdend met alle omstandigheden van het geval redelijk te bepalen dat aan Moervast een bedrag toekomt gelijk aan twee derde van € 75.000,--, zijnde € 50.000,--.

5.9

De rechtbank oordeelt dat het feit dat geen overleg tussen partijen heeft plaatsgevonden niet van belang is voor het beoordelen van deze zaak, gelet op de uitleg van de overeenkomst.

De rechtbank wijst het bedrag van € 50.000,-- toe. De tevens gevorderde wettelijke handelsrente is toewijsbaar vanaf 1 oktober 2017, zijnde de datum waarop de huurovereenkomst is voortgezet. Handelsrente is verschuldigd nu sprake is van een overeenkomst om baat tussen een persoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en een rechtspersoon.

5.10.

De buitengerechtelijke kosten worden toegewezen op grond van artikel 6:96 leden 1 en 5 BW en het Besluit Vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten nu partijen niet een afwijkende regeling hebben getroffen. De toe te wijzen vergoeding is een forfaitair bedrag en verschuldigd ongeacht de aard en omvang van de verrichtte incassohandelingen (zie HR 13 juli 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). Op grond van het hiervoor bedoelde Besluit belopen de buitengerechtelijke kosten € 1.275,-- te verhogen met BTW.

5.11.

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde 1] belast met de kosten van het geding in conventie. Ook de gevorderde beslagkosten zijn toewijsbaar. De kosten aan de zijde van Moervast worden begroot op:

- dagvaarding € 101,89

- kosten beslag € 330,25

- griffierecht € 895,00

- salaris advocaat €
2.148,00 (2 punten × € 1.074,00)

Totaal € 4.530,14.

Voor een afzonderlijke kostenveroordeling jegens [eiser 1] is onvoldoende grond nu Moervast en [eiser 1] identieke stellingen innemen.

6. De beoordeling in reconventie

6.1

De tegenvorderingen zien op gebreken in de brandmeldinstallatie en de klimaatinstallatie. De rechtbank begrijpt deze vorderingen als een beroep op non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW.

De brandmeldinstallatie blijkt te zijn vervangen in maart 2015, althans in die maand is de vervanging aan [eiser 2] gefactureerd. De levering van het gebouw vond plaats in januari 2015. [eiser 2] heeft de brandmeldinstallatie dus inderdaad vrij snel na het verwerven van het gebouw vervangen. De rechtbank stelt vast dat [eiser 2] in elk geval in maart 2015 op de hoogte was van het feit dat deze installatie kennelijk aan vervanging toe was. Niet is gesteld of gebleken dat [eiser 2] dit feit heeft gemeld aan Moervast. Artikel 7:23 BW vereist kennisgeving aan de koper binnen bekwame tijd na de ontdekking van de non conformiteit. Als al sprake is van non conformiteit moet worden vastgesteld dat deze niet binnen bekwame tijd is gemeld, nu de melding eerst heeft plaatsgevonden in de eis in reconventie, dat wil zeggen meer dan drie jaar na de bekendheid. De rechtbank oordeelt dat daarmee de bekwame tijd verre is overschreden. Alleen al op deze grond stuit dit deel van de vordering af.

6.2

De klimaatinstallatie zou al evenmin conform zijn geweest. [eiser 2] toont dit aan door e-mailcorrespondentie tussen de huurder en Moervast uit de jaren 2012-2014 in het geding te brengen. Moervast heeft erkend dat in die jaren sprake was van problemen met de installatie. Moervast wijst op een door [eiser 2] in het geding gebrachte mail van 22 januari 2015 om 18.08 uur van [naam 1] van Prisma IT aan [naam 2] van Moervast. In deze e-mail schrijft Prisma IT :
“deze klachten (gedoeld wordt op de klimaatinstallatie : rechtbank) zijn uiteindelijk vorige maand dankzij het bezoek van Barcol-Air opgelost” . Dit moet betekenen dat ten tijde van de eigendomsoverdracht van klachten geen sprake meer was. De door [eiser 2] gesignaleerde problemen van voor die tijd zijn dan niet meer van belang in de relatie tussen partijen. Dat de huurder in het kader van de onderhandelingen over de gedeeltelijke voortzetting van de huurovereenkomst de problemen in het verleden heeft genoemd maakt dat niet anders, nu uit niets blijkt dat er ten tijde van de eigendomsoverdracht nog wel een probleem was. Daarbij komt dat [eiser 2] stelt dat hij eerst in 2018 van de klachten heeft gehoord. Dit impliceert dat er na de eigendomsoverdracht door de huurder niet is geklaagd en daar kan bezwaarlijk een andere conclusie aan worden verbonden dan dat er geen klachten waren. Van non conformiteit is derhalve niet gebleken.

6.3.

De vorderingen in reconventie worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser 2] belast met de kosten van het geding in reconventie. De kosten aan de zijde van Moervast worden begroot op:

- salaris advocaat € 2.148,00 (2 punten × € 1.074,00)

7. De beslissing

De rechtbank

7.1

In conventie:

wijst de vorderingen van [eiser 1] af;

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan Moervast van € 51.275,-- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over € 50.000,-- vanaf 1 oktober 2017;

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van Moervast tot op heden begroot op € 4.530,14;

7.2

In reconventie:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser 2] in de proceskosten, aan de zijde van Moervast tot op heden begroot op € 2.148,--;

7.3

In conventie en in reconventie:

Wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2019.