Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7673968 VV EXPL 19-170
uitspraak: 2 mei 2019
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
STICHTING HAVENSTEDER,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding d.d. 10 april 2019, met producties 1 t/m 5;
- de door Havensteder overgelegde aanvullende producties 6 t/m 8.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 april 2019, gelijktijdig met een zevental soortgelijke zaken tussen Havensteder en andere huurders wonende aan [straatnaam 1] te Rotterdam. Ter mondelinge behandeling zijn namens Havensteder verschenen de heren [naam 1] (teamleider), [naam 2] (sociaal begeleider) en [naam 3] (projectleider), bijgestaan door de heren mr. S.A. den Engelsen en mr. P.J. Remmelts als gemachtigden. [gedaagde] is in persoon verschenen. Ter mondelinge behandeling heeft Havensteder haar eis gewijzigd. Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.3
Vervolgens is de zaak aangehouden, ten einde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen zich te beraden over het antwoord op de vraag of hij, op voorwaarde dat de proceskosten worden ingetrokken, alsnog instemt met het verlenen van medewerking aan de uitvoering van de werkzaamheden zoals deze door Havensteder zijn gepland in de door hem gehuurde woning.
1.4
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
Havensteder is eigenaresse van in Rotterdam-Zuid (Vreewijk) gelegen woningen aan [straatnaam 1] , alsmede woningen in de omliggende straten en buurten.
2.2
Havensteder laat verspreid over meerdere jaren diverse werkzaamheden uitvoeren aan 1.400 van haar woningen gelegen te Vreewijk. De werkzaamheden zijn inmiddels bij 600 van de 1.400 woningen afgerond.
2.3
[gedaagde] huurt sedert 30 december 2015 van Havensteder de woning staande en gelegen aan [adres] te Rotterdam.
2.4
[gedaagde] heeft tot aan de dagvaarding geen schriftelijk akkoord gegeven voor het uitvoeren van de door Havensteder geplande werkzaamheden in/aan de door [gedaagde] gehuurde woning.
2.5
Nadat de zaak is aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen om alsnog tot overeenstemming te komen, heeft Havensteder bij brief d.d. 25 april 2019 de kantonrechter bericht dat partijen hier niet in zijn geslaagd.
3.De vordering
3.1
Havensteder heeft na eiswijziging gevorderd bij vonnis in kort geding, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd onder randnummer 4 van de dagvaarding, in/aan het gehuurde aan [adres] te Rotterdam en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n) en [gedaagde] in dit kader te veroordelen om het gehuurde aan [adres] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen gedurende:
één dag die valt voor 24 mei 2019 en die tenminste drie dagen van te voren schriftelijk zal worden aangekondigd voor het inmeten van de draaiende delen en inspectie in de woning (koude opname);
de dag van 3 juni 2019 voor de inventarisatie van asbest in de woning;
de dagen van 26 juni tot 3 september 2019 voor de onder randnummer 4 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden;
II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Havensteder.
3.2
Aan de vordering heeft Havensteder - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.3
De door Havensteder geplande werkzaamheden in/aan de door [gedaagde] gehuurde woning zullen starten op 26 juni 2019 en bestaan uit zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden. In de brochure “Verbetervoorstel [straatnaam 1] / [straatnaam 2] (even)”, waarvan ook een exemplaar aan [gedaagde] is verstrekt, staan de werkzaamheden opgesomd. Deze werkzaamheden staan tevens onder randnummer 4 van de dagvaarding vermeld.
3.4
Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro moet [gedaagde] zijn medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden, waaronder onderhoudswerkzaamheden moeten worden verstaan. Uit artikel 7:220 lid 2 BW Pro volgt daarnaast dat [gedaagde] ook verplicht is zijn medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden als hem een redelijk voorstel is gedaan. De renovatiewerkzaamheden hebben als doel de woning energiezuiniger te maken.
De dringende werkzaamheden die Havensteder wil laten uitvoeren zijn het:
- vervangen van de houten ondervloer op de begane grond door een vloer die bestaat uit een laag argexkorrels met daarop een wapeningsnet en daarover een zandcement dekvloer;
- aanbrengen maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen;
- herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen;
- herstellen van de gevelkozijnen;
- schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf);
- aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren. Al het nieuwe hang- en sluitwerk voldoet aan de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen;
- vervangen van het dakvenster;
- herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging;
- vervangen van dakpannen;
- vervangen van de houten planken aan de zijkant en voorkant van de dakkapellen;
- nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur;
- nieuwe voordeur in een authentiekere uitstraling;
- vervangen van het glas, de ramen en het ventilatierooster. Waar nodig wijzigt ook de kozijnindeling;
- vervangen van de bestaande dakgoten;
- controleren van lekkages op de daken en herstellen;
- herstellen van kapotte bakstenen;
- herstellen van het voegwerk;
- controleren en als nodig herstellen van elektrische-, water- en gasinstallaties;
- nalopen van de groepenkast en indien technisch noodzakelijk wordt deze uitgebreid of vervangen;
- vervangen van zachtboard en systeemplafonds door een gipsplafond op de begane grond;
De renovatiewerkzaamheden zijn:
- aanbrengen van dubbel glas (HR++);
- isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk);
- isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf);
- vervangen/aanbrengen van de mechanische ventilatie;
- vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel;
- aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur;
- aanbrengen van een douchewarmtewisselaar.
Ter toelichting op de werkzaamheden brengt Havensteder naar voren dat onder meer het vervangen van de houten vloer op de begane grond als dringende werkzaamheid kan worden gekwalificeerd. Gewezen wordt daarbij op de omstandigheid dat in veel woningen in Vreewijk sprake is van vochtproblematiek. Deze problematiek ontstaat doordat bodemvocht via de vloer en de muren een weg naar boven zoekt. Door de vloer te vervangen zorgt Havensteder ervoor dat er in de toekomst geen problemen meer kunnen ontstaan door optrekkend vocht. Het feit dat het grondwaterpeil in de komende jaren zal stijgen en de woningen in Vreewijk verzakken, maakt daarnaast dat te verwachten is dat de vochtproblematiek alleen maar zal toenemen en derhalve moet worden aangepakt. Vervanging van de vloeren is daarnaast noodzakelijk nu veel van de vloeren al in slechte staat verkeren of dat op afzienbare termijn zullen worden. Het verwijderen van de begane grondvloer en de werkzaamheden in de kruipruimte zijn dringende werkzaamheden, omdat deze niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden. Havensteder kan het zich niet permitteren om de vloeren niet te vervangen, terwijl zij weet dat deze gebrekkig kunnen zijn. Havensteder is op grond van artikel 7:206 BW Pro gehouden om gebreken te herstellen.
Ook financieel gezien kunnen de werkzaamheden niet zonder nadeel uitgesteld worden. Het is kostenefficiënt om in één grote bouwstroom alle vloeren tegelijk te laten vervangen.
Hoewel de dringende werkzaamheden een tijdelijke verhuizing noodzakelijk maken, is Havensteder in geval van dringende werkzaamheden geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd.
3.5
De geplande renovatiewerkzaamheden zijn redelijk te noemen. Voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden geldt dat deze op zichzelf genomen een verhuizing van [gedaagde] niet noodzakelijk maken. Havensteder is dan ook geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW Pro. Evenwel heeft Havensteder aan de huurders, geheel onverplicht, een vergoeding ad € 1.000,- alsmede een wisselwoning aangeboden. Een verhuisbedrijf zal daarnaast voor de huurders de begane grond leegruimen, waarbij de spullen van de huurders tijdelijk worden opgeslagen in containers, en na afronding van de werkzaamheden worden de spullen weer teruggeplaatst.
3.6
[gedaagde] heeft niet aangegeven akkoord te gaan met de uitvoering van de door Havensteder geplande werkzaamheden in/aan de door hem gehuurde woning. [gedaagde] gaf aanvankelijk aan slechts akkoord te gaan met de werkzaamheden als hem werd toegezegd dat na de werkzaamheden de wanden in de door hem gehuurde woning glad werden gestukt, hetgeen hem daarna door Havensteder ook is toegezegd. Echter ook na deze toezegging heeft [gedaagde] niet alsnog laten weten dat hij gelegenheid zal geven tot het uitvoeren van de werkzaamheden. Havensteder heeft zij zich dan ook genoodzaakt gezien om [gedaagde] te dagvaarden en de kantonrechter te verzoeken om [gedaagde] te veroordelen zijn medewerking aan de onder rechtsoverweging 3.4 vermeld staande werkzaamheden, alsmede de voorbereiding daarvan, te verlenen.
3.7
Havensteder heeft een spoedeisend belang bij de onderhavige procedure nu zij 26 juni 2019 start met de uitvoering van de werkzaamheden in het gehuurde en zij minimaal zes weken voor die datum moet weten of [gedaagde] meewerkt aan de werkzaamheden. Naast de omstandigheid dat het (deels) dringende werkzaamheden betreft, wil Havensteder voorts voorkomen dat zij schade zal lijden. Uitstel van de werkzaamheden leidt daarnaast tot extra overlast voor de woonomgeving en extra kosten voor Havensteder. Havensteder ontvangt van de gemeente Rotterdam bovendien een korting op de verhuurdersheffing in het geval zij alle woningen tijdig, te weten in de zomer van 2024, kan opleveren.
4.Het verweer
[gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling verklaard dat hij geen bezwaren heeft tegen de werkzaamheden als zodanig. Wel wijst [gedaagde] er op dat hem reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst door Havensteder is toegezegd dat de wanden in de door hem gehuurde woning na uitvoering van de werkzaamheden door Havensteder gestukt zouden worden.
Bij [gedaagde] bestaat de vrees dat de door Havensteder aangeboden vergoeding niet toereikend is voor het in orde maken van de door hem gehuurde woning alsmede dat zijn spullen bij de opslag in de daarvoor bestemde containers beschadigd raken. Nu de gehele woning van [gedaagde] wordt aangepakt, kunnen er ook op de bovenverdieping geen spullen worden opgeslagen. Het ontbreekt daarnaast aan duidelijke afspraken.
5.De beoordeling
5.1
Voldoende is gebleken dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3
Aan de orde is de vraag of [gedaagde] al dan niet gelegenheid dient te geven voor de uitvoering van de onder rechtsoverweging 3.4 opgesomde werkzaamheden en hij de door hem gehuurde woning daartoe tijdelijk dient te ontruimen en te verlaten.
5.4
Artikel 7:220 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van voornoemd artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet.
5.5
Havensteder heeft gesteld dat de beoogde werkzaamheden deels bestaan uit dringende werkzaamheden, waarvoor verhuizing noodzakelijk is, en deels uit renovatiewerkzaamheden welke het op zichzelf beschouwd niet noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Voorgaande is door [gedaagde] niet weersproken, zodat in rechte voorshands van de juistheid daarvan wordt uitgegaan.
5.6
[gedaagde] heeft geen concrete bezwaren geuit tegen de geplande werkzaamheden als zodanig. Wel heeft hij aangegeven de aangeboden vergoeding ad € 1.000,- te laag te vinden, dat hij vreest voor schade aan zijn eigendommen alsmede dat er onvoldoende informatie is gegeven.
5.7
Ten aanzien van de stelling van [gedaagde] , inhoudende dat hem bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds is toegezegd, dat de wanden in de gehele woning door Havensteder gestukt zouden worden, heeft Havensteder verklaard dat dit juist is, hetgeen ook reeds voor dagvaarding aan [gedaagde] is kenbaar gemaakt. Ter mondelinge behandeling heeft Havensteder dit nogmaals bevestigd. Voorgaande is dan ook niet in geschil. Dat er bij [gedaagde] een ingrijpendere verbouwing plaats zal vinden dan bij de andere huurders, is door Havensteder betwist en volgt daarnaast ook niet uit de onder randnummer 4 van de dagvaarding vermeld staande opsomming van werkzaamheden. Ten aanzien van het door [gedaagde] gestelde gebrek aan informatie heeft Havensteder bovendien ter mondelinge behandeling verklaard dat aan de huurders vlak voor de verhuizing nog nadere en uitgebreidere informatie zal worden verstrekt.
5.8
Met betrekking tot de dringende werkzaamheden wordt overwogen dat [gedaagde] deze dient te gedogen. In geval van dringende werkzaamheden is door Havensteder, nog daargelaten dat geen reconventionele vordering is ingesteld, geen verhuis- en inrichtingskostenvergoeding verschuldigd. Voorgaande laat onverlet, dat in het geval bij de uitvoering van de werkzaamheden al (gevolg)schade voor [gedaagde] zou ontstaan, en partijen via de minnelijke weg niet tot een oplossing zouden kunnen komen, hij Havensteder op grond van artikel 7:208 BW Pro en 6:74 BW daarvoor aansprakelijk kan stellen.
5.9
Met betrekking tot de door Havensteder gestelde renovatiewerkzaamheden is door [gedaagde] niet weersproken dat een redelijk voorstel is gedaan. De belangen van zowel Havensteder als [gedaagde] in aanmerking nemende kunnen de renovatiewerkzaamheden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook als redelijk worden aangemerkt. De enkele omstandigheid dat bij andere huurders waar reeds werkzaamheden zijn verricht schade aan hun eigendommen is ontstaan, indien en voor zover juist, maakt nog niet op voorhand dat dit bij [gedaagde] ook het geval zal zijn alsmede dat het voorstel om die reden niet redelijk is. Door Havensteder is voorts ter mondelinge behandeling aangegeven dat bij haar na afronding van de werkzaamheden melding van eventuele schades kunnen worden gedaan. Nu als onweersproken vast staat dat de renovatiewerkzaamheden op zichzelf genomen een verhuizing van [gedaagde] niet noodzakelijk maken, geldt ingevolge artikel 7:220 lid 5 BW Pro ook ten aanzien van deze werkzaamheden, nog daargelaten dat geen reconventionele vordering is ingesteld, dat Havensteder geen verhuis-en richtingskostenvergoeding verschuldigd is. Niet geoordeeld kan dan ook worden dat vooralsnog de, onverplicht, aangeboden vergoeding ad € 1.000,- te laag is.
5.1
Voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
De vordering wordt dan ook toegewezen.
5.11
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
6.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd onder randnummer 4 van de dagvaarding in/aan het gehuurde aan [adres] te Rotterdam en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n) en in dit kader [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde aan [adres] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen gedurende:
- één dag die valt voor 24 mei 2019 en die tenminste drie dagen van te voren schriftelijk zal worden aangekondigd voor het inmeten van de draaiende delen en inspectie in de woning (koude opname);
- de dag van 3 juni 2019 voor de inventarisatie van asbest in de woning;
- de dagen van 26 juni tot 3 september 2019 voor de onder randnummer 4 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 204,52 aan verschotten en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Willemsen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495