Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Dordrecht
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 18/4034
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 mei 2019 in de zaak tussen
B.V. [eiseres] '', eiseres,
gemachtigde: G. Gieben ,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [straatnaam 1] [huisnummer 1] te Delft (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 2.020.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 juni 2017 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Bij uitspraak van 27 februari 2018 heeft de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk verklaard.
Bij uitspraak van 29 juni 2018 heeft het hof Den Haag het hiertegen ingestelde hoger beroep gegrond verklaard en de zaak naar de rechtbank terugverwezen voor een inhoudelijke beoordeling van het beroep.
De rechtbank heeft het beroep opnieuw in behandeling genomen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2018
Namens eiseres is [naam] verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door mr. Y. Kievit. Tevens is J.C.M. Schilders , taxateur van verweerder, verschenen.
De rechtbank heeft het onderzoek geschorst en partijen in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten over de ontvankelijkheid van het bezwaar.
Eiseres heeft bij faxbericht van 21 december 2018 een reactie gegeven.
Hierop heeft verweerder bij brief van 16 januari 2019 gereageerd.
De zaak is op 22 maart 2019 opnieuw ter zitting behandeld.
Namens eiseres is [naam] verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Tevens is J.C.M. Schilders , taxateur van verweerder, verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de onroerende zaak juist heeft afgebakend en zo ja, of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld.
2. Hoewel dat niet in geschil is, moet de rechtbank ambtshalve beoordelen of eiseres tijdig bezwaar heeft gemaakt. Pas als blijkt dat het bezwaar tijdig is, kan de rechtbank aan een inhoudelijke beoordeling toekomen.
2.1
Artikel 6:7 van Pro de Awb bepaalt dat de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift zes weken bedraagt. Op grond van artikel 22j van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, in samenhang gelezen met artikel 231 van Pro de Gemeentewet, vangt de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift aan met ingang van de dag na die van dagtekening van een aanslagbiljet, tenzij de dag van dagtekening gelegen is vóór de dag van de bekendmaking.
2.2
De aanslag heeft als dagtekening 31 januari 2017. Dit betekent dat het bezwaar van eiseres uiterlijk op 14 maart 2017 door verweerder moest zijn ontvangen.
2.3
In het dossier bevindt zich een kopie van het bezwaarschrift van eiseres tegen de WOZ-beschikking met als dagtekening 13 februari 2017. Daarbij zit een faxjournaal waarin onder meer staat vermeld:
“
Fax number 01014737021
Fax number 01014737021
File from 13-02-2017 15:25:11
Try 1 13-02-2017 15:27:46
Result OK”.
Verder zit in het dossier een e-mailbericht van 14 maart 2017 van de gemachtigde van eiseres. Deze luidt als volgt:
“Geachte heer, mevrouw,
Voor een overzicht van de door ons ingediende bezwaren verwijzen wij u naar de bijlage.
Op uw aangeven sturen wij u graag een kopie van ons bezwaarschrift toe, mocht na controle blijken dat u één of meerdere op de lijst vermelde bezwaarschriften niet heeft ontvangen.
Hopende u bij deze voldoende te hebben geïnformeerd.”
(..)
De bijlage bij deze e-mail bevat een lijst, waarin op de laatste regel staat:
“22136 B.V. [eiseres] machtiging 15-2, BZ 13-2 28541027 2017 [straatnaam 1] [huisnummer 1] , Delft RBG WOZ-bezwaar”
Vervolgens heeft verweerder bij e-mailbericht van 23 maart 2017 aan eiseres (onder meer) laten weten het bezwaar over de onroerende zaak niet te hebben ontvangen. Bij e-mailbericht van 28 maart 2017 heeft eiseres een kopie van het bezwaarschrift van 13 februari 2017 naar verweerder verzonden.
2.4
Niet in geschil is dat het bezwaarschrift van 13 februari 2017 door eiseres naar het faxnummer van de gemeente Schiedam is verzonden en dat dit bezwaarschrift niet door verweerder is ontvangen.
Het e-mailbericht van 14 maart 2017 met bijlage is wel door verweerder ontvangen. Uit deze bijlage blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat eiseres bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2017. Eiseres kon in eerste instantie ook met deze enkele regel volstaan, omdat in dit geval sprake is van een WOZ-beschikking zonder motivering (Vergelijk Hoge Raad 8 maart 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9881 en bijvoorbeeld Hof Den Bosch 18 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1003). Dit bezwaar is met de toezending van een kopie van het bezwaarschrift van 13 februari 2017 op 28 maart 2018 nader gemotiveerd. Het moet er daarom voor worden gehouden dat eiseres bij e-mail-bericht van 14 maart 2017 tijdig bezwaar heeft gemaakt tegen de WOZ-beschikking.
3. Inhoudelijk geldt het volgende.
4. De onroerende zaak betreft een bankgebouw gelegen aan de rand van het centrum van Delft. Het bouwjaar is 1990.
5. Eiseres voert aan dat het object te groot is afgebakend, omdat de tweede en derde etage van de onroerende zaak op 1 januari 2017 niet meer in gebruik waren bij haar. Deze verdiepingen stonden voor en op 1 januari 2017 leeg en zijn vóór die datum te huur aangeboden. Daarom moet de onroerende zaak in drie afzonderlijke WOZ-objecten worden gesplitst, aldus eiseres.
5.1
De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van Pro de Wet WOZ. Dit artikel luidt voor zover in deze zaak van belang als volgt:
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
5.2
Eiseres stelt dat de twee bovenste verdiepingen van de onroerende zaak vóór of op 1 januari 2017 leeg stonden en te huur werden aangeboden, maar legt geen concrete stukken over waaruit dit blijkt. Dat de derde etage op 23 januari 2017 op funda.nl te huur werd aangeboden is daartoe onvoldoende. Het moet er daarom voor worden gehouden dat deze twee verdiepingen op 1 januari 2017 nog bij eiseres in gebruik waren.
Bovendien is niet duidelijk of op 1 januari 2017 de tweede en derde verdieping al afzonderlijk afsluitbaar waren en of deze beschikten over een eigen pantry en toilet, ook gelet op het feit dat de daartoe strekkende (“bouw”-)vergunning voor de onroerende zaak pas in maart 2017 is aangevraagd. Niet duidelijk is dus of de tweede en/of de derde verdieping al op 1 januari 2017 ieder dan wel samen een afzonderlijk geheel waren als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder c van de Wet WOZ.
Verweerder heeft de onroerende zaak dan ook juist afgebakend.
6. In geschil is verder de waarde van de onroerende zaak. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en bedraagt die niet meer dan € 1.590.000,-. Volgens eiseres is bij de waardering ten onrechte niet uitgegaan van het in december 2016 tot stand gekomen eigen verkoopcijfer van € 1.590.000,-. Deze verkoop is op 16 februari 2017 bij de notaris gepasseerd. Verweerder meent dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij baseert zijn waardering op de huurwaardekapitalisatiemethode en verwijst daarnaast naar het verkoopcijfer van [straatnaam 2] [huisnummers] van 16 februari 2016.
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van J.C.M. Schilders van 19 december 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt hij daarin.
7.1
Volgens vaste jurisprudentie, waaronder het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR: 2000:AA8610, moet, indien de onroerende zaak zelf voldoende dicht bij de waardepeildatum is verkocht, het verkoopcijfer van de zaak zelf in beginsel als de waarde worden aangemerkt, tenzij zich bij de verkoop bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan. In dit geval moet verweerder aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Daarin slaagt verweerder.
7.2
Ter zitting is gebleken dat de onroerende zaak is verkocht via een makelaar die op zoek is gegaan naar een koper zonder dat de onroerende zaak op funda.nl of een andere website heeft gestaan of dat er op een vergelijkbare manier (via een advertentie of iets dergelijks) ruchtbaarheid aan is gegeven. Daarom is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een verkoop waarbij de onroerende zaak op de vrije markt te koop is aangeboden en waarbij er sprake is van verkoop aan de meestbiedende gegadigde.
Verder werd ten tijde van de verkoop de eerste verdieping verhuurd. Gegevens van een verkooptransactie in verhuurde staat kunnen bruikbaar zijn, indien duidelijk wordt gemaakt hoe rekening is gehouden met het feit dat de transactie een verhuurd object betrof (vergelijk Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982). Niet gebleken is of en hoe eiseres hiermee rekening heeft gehouden.
Gelet op het voorgaande kan het eigen verkoopcijfer niet als de waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ worden aangemerkt en heeft verweerder dit terecht buiten beschouwing gelaten.
8. Bij de berekening op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode) houdt verweerder een gemiddelde huurwaarde aan van € 85,14 per m², wat leidt tot een totale huurwaarde van € 206.123,94. Ter onderbouwing daarvan verwijst verweerder naar de huurcijfers van [straatnaam 3] [huisnummer 2] , [straatnaam 4] [huisnummer 3] en [straatnaam 5] [huisnummer 4] in Delft.
Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat voor haar niet te controleren is waarop de huurcontracten van deze vergelijkingsobjecten precies betrekking hebben en of een juiste berekening is gemaakt van het verhuurbare vloeroppervlak (vvo) naar het bruto vloeroppervlak (bvo) waarmee in het taxatierapport wordt gerekend. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat aan de eigenaren van de verhuurde objecten wordt gevraagd waarop de huurprijs betrekking heeft en of er bijzonderheden zijn. Aan de hand van de huurcontracten wordt het vvo omgerekend naar bvo.
De rechtbank ziet geen aanknopingspunten dat dit onjuist is gebeurd. De enkele stelling dat het niet te controleren is, is onvoldoende om de gegevens van verweerder onjuist of onbetrouwbaar te achten.
Bij dit alles komt dat de tweede verdieping van de onroerende zaak op 22 mei 2017 voor € 60.900,- is verhuurd, zoals verweerder onbestreden ter zitting heeft gesteld. Dit leidt tot een huurwaarde van € 131,53 per m² (€ 60.900/463 m²) en dat is ruim boven de vastgestelde huurwaarde van € 85,14 per m². Ook indien rekening wordt gehouden met het feit dat een gedeelte van de huur van € 60.900,- voor de technische ruimte op de vierde verdieping is en met de wet van de afnemende meeropbrengst, volgt naar het oordeel van de rechtbank uit dit eigen huurcijfer nog steeds dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. Zelfs indien er vanuit wordt gegaan dat de huur betrekking heeft op de tweede verdieping en de gehele technische ruimte van 199 m² op de vierde verdieping, dan nog is de gemiddelde huurwaarde € 91,99 per m² (60.900/463 m² +199 m²).
9. Als kapitalisatiefactor houdt verweerder 9,8 aan. Eiseres voert hier tegen aan dat bij de berekening daarvan door middel van de bottom-up methode een te laag leegstandsrisico is aangehouden.
In de berekening heeft verweerder een leegstandsrisico van 18 maanden aangehouden. De rechtbank acht dit voldoende, mede gelet op het feit dat tweede verdieping binnen vier maanden is verhuurd en de derde verdieping na ongeveer een jaar. Bovendien heeft de onroerende zaak een zeer gunstige ligging aan de rand van de binnenstad van Delft en vlakbij het station en heeft het een eigen parkeergarage.
De overige keuzes van de taxateur bij de berekening van de factor bestrijdt eiseres niet en ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
De door verweerder aangehouden kapitalisatiefactor is daarom niet te hoog.
10. Los van de hiervoor beoordeelde onderbouwing door middel van de hwk-methode maakt verweerder naar het oordeel van de rechtbank met het verkoopcijfer van [straatnaam 2] [huisnummers] van € 1.421.500,- aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Dit object is op 29 februari 2016 en dus vlakbij de waardepeildatum verkocht. Gelet hierop en gezien de goede vergelijkbaarheid wat ligging betreft, is dit object zeer geschikt om de waarde te onderbouwen. Dat [straatnaam 2] [huisnummers] van een ouder bouwjaar is, waar eiseres op wijst, maakt dit object niet ongeschikt als onderbouwing.
Gelet op het feit dat [straatnaam 2] [huisnummers] ongeveer 800 m² kleiner en van ouder bouwjaar is dan de onroerende zaak onderbouwt dit verkoopcijfer dat een waarde van € 2.020.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. M.I. Blagrove en
J.P. Kruimel, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 9 mei 2019.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).