Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 7530123 VZ VERZ 19-1930
Uitspraak: 5 juni 2019
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1.[verzoeker 1] ,
2. [verzoeker 2] ,
beiden wonende te Capelle aan den IJssel ,
verzoekers,
gemachtigde: mr. P.G. Muller (USG Legal Professionals),
tegen
de vereniging
Vereniging van Eigenaars [naam gebouw] te Capelle aan den IJssel ,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
verweerster,
gemachtigde: mr. N.L. Kuipers te Ede.
Partijen worden hierna “ [verzoeker 1] ” (verzoekers gezamenlijk) en “de Vve” genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- het verzoekschrift, ter griffie ontvangen op 13 februari 2019, met producties;
- het verweerschrift;
- de aanvullende productie nummer 6 aan de zijde van [verzoeker 1] ;
- de brief van 7 mei 2019 van de gemachtigde van de Vve.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op woensdag 8 mei 2019. [verzoeker 1] is verschenen bijgestaan door de gemachtigde mr. P.G. Muller. Aan de zijde van de Vve is verschenen [naam 1] van VVE Beheer (beheerder tevens bestuurder van de Vve) bijgestaan door de gemachtigde mr. N.L. Kuipers.
Van [naam 2] , bewoner [adres 1] , is een schriftelijke reactie op het verzoek ontvangen.
Van [naam 3] ( [adres 2] ) en [naam 4] ( [adres 3] ) is een schriftelijk bericht ontvangen dat zij niet bij de mondelinge behandeling aanwezig zullen zijn.
1.3
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.4
De uitspraak van de beschikking is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
2.1
Bij akte van splitsing van 31 augustus 1979 zijn de gebouwen op de percelen grond gelegen te Capelle aan den IJssel in de zogenaamde [naam gebied] van vak K van het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan] ”, reeds voor het gereed komen, gesplitst in 58 woningen (appartementsrechten) en 56 parkeerplaatsen.
2.2
In de akte van splitsing is het Modelreglement 22 februari 1973 (hierna “het MR”) van toepassing verklaard en zijn daarop aanvullingen en aanpassingen gedaan.
2.3
[verzoeker 1] is eigenaar van het appartementsrecht dat het uitsluitend gebruik geeft van de woning aan het adres [adres 4] .
2.4
In de akte van splitsing is ook de Vve opgericht. [verzoeker 1] is van rechtswege lid van de Vve.
2.5
In artikel 2 van Pro het MR is bepaald dat tot de gemeenschappelijke gedeelten ondermeer worden gerekend:
“funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de trappenhuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;”
2.6
In artikel 3 van Pro het MR is bepaald dat indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, hierover door de vergadering wordt beslist.
2.7
In artikel 10 lid Pro 1 - dat onderdeel is van de “Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé gedeelten”- van het MR is bepaald:
“Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, het stucwerk, het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen, de reparatie en vervangen van hang- en sluitwerk aan deuren en ramen, ook aan die, welke zich in de buitengevel of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten en het privé gedeelte, de reparatie en vervanging van de privé brievenbus, de reparatie van radiatoren en radiatorkranen.”
2.8
In de splitsingsakte is in aanvulling op artikel 10 lid 1 MR Pro bepaald:
“uitgezonderd alles wat hersteld zal moeten worden op of aan de gevel en het ontstoppen van gemeenschappelijke leidingen. Ook de kosten van eventuele ophoging en afscheiding van tuinen, behorende bij de appartementsrechten met indices 1, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 17, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 31, 32, 33, 37, 41, 45, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57 en 58 worden door de eigenaars van die appartementsrechten gedragen en betaald.”
2.9
In de splitsingsakte is in artikel 4 bepaald Pro dat artikel 15 lid 1 van Pro het MR (artikel 15 MR Pro betreft voorschriften over privétuinen) wordt vervangen door een nieuw lid 1 dat luidt:
“De aanleg, het onderhoud, waaronder begrepen eventuele ophoging en de afscheiding van een privé-gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, wordt door de eigenaar van dat privé-gedeelte naar eigen goeddunken, doch met inachtneming van het in de volgende leden van dit artikel bepaalde verzorgd.”
2.1
Tijdens de vergadering van de Vve op 14 januari 2019 is gesproken hoe om te gaan met het onderhoud van de ophogingen en afscheidingen van de tuinen. In dat verband heeft B&D Juristen aan de Vve het volgende advies gegeven:
“Zowel de muurtjes (ophogingen) als de bielzen ter afscheiding van de privétuin van de betreffende eigenaars met de (openbare) wegen moeten worden beschouwd als een afbakening van de privétuin van de betreffende eigenaars en deze kan niet worden gelijkgesteld aan bijvoorbeeld een hekwerk rondom een appartementencomplex dat ten goede komt aan alle eigenaars/bewoners (en dus gemeenschappelijk) of met een balkon, aangezien een balkon onderdeel uitmaakt van het gebouw zelf en hierin of hieraan is verankerd.
Daarnaast bevestigt artikel 15 van Pro de splitsingsakte expliciet dat “de aanleg, het onderhoud, waaronder begrepen eventuele ophoging en de afscheiding van een privé-gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, door de eigenaar van dat privé-gedeelte naar eigen goeddunken, doch met inachtneming van het in de volgende leden van dit artikel bepaald wordt verzorgd”.
De bielzen en/of de muurtjes die de tuin, een privé gedeelte, afbakenen zijn géén gemeenschappelijke delen en de kosten voor het onderhoud hiervan komen voor rekening van de individuele eigenaars. Dit is slechts anders indien de genoemde afscheidingen en/of ophogingen een gemeenschappelijk gedeelte afbakenen en dit gedeelte dus ten dienste staat van alle eigenaars.”
2.11
Tijdens de vergadering van de Vve op 14 januari 2019 is over het advies van B&D Juristen gestemd door de leden. Met 16 stemmen tegen en de overige stemmen voor, heeft de vergadering het advies van B&D Juristen besloten te volgen.
3.Het verzoek en het verweer
3.1
[verzoeker 1] verzoekt de kantonrechter:
primair
- te verklaren voor recht dat het besluit van de vergadering van eigenaars van 14 januari 2019 om de bielzen te beschouwen als privégedeelte en de vervanging daarvan niet voor rekening van de gezamenlijke eigenaren te laten komen, nietig is;
subsidiair
- het besluit van de vergadering van eigenaars van 14 januari 2019 om de bielzen te beschouwen als privé gedeelte en de vervanging daarvan niet voor rekening van de gezamenlijke eigenaren te laten komen te vernietigen op grond van artikel 5:130 BW Pro jo. artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist;
primair en subsidiair
- de Vve te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na deze beschikking tot aan de dag van volledige voldoening.
3.2
[verzoeker 1] heeft aan het verzoek, samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd. Het complex heeft een bijzondere en ingewikkelde structuur. Sommige woningen zijn splitlevel gebouwd, andere niet. Er is gebouwd met niveauverschillen. De woning en de tuin van [verzoeker 1] liggen 75 cm hoger dan die van de buren. Het hoogteverschil tussen de tuin van [verzoeker 1] en de naastgelegen, lagere, tuin van de buren wordt in stand gehouden door een wand van bielzen. Tussen de Vve en [verzoeker 1] bestaat verschil van mening over de vraag of de kosten van vervanging van de bielzen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen of dat die ten laste van [verzoeker 1] (en de buren) als eigenaars van de aangrenzende privégedeelten komen. [verzoeker 1] is van mening dat de kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. De wand van bielzen is namelijk gemeenschappelijk. De wand is noodzakelijk om het hoogteverschil in stand te houden en daarmee het complex. De wand heeft niet ten doel en niet de functie om de tuin van [verzoeker 1] af te bakenen van die van de buren. De wand van bielzen was ook al aangelegd ten tijde van de oplevering van het complex. Het beluit van 14 januari 2019 is nietig omdat de vergadering van eigenaars niet bevoegd is te bepalen welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn. Subsidiair is [verzoeker 1] van mening dat het besluit moet worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist. De vergadering heeft geen redelijke grond gehad om de bielzen wand als privé gedeelte aan te merken. De wand heeft niets van doen met de inrichting van de tuin. Het dient niet als erfafscheiding en [verzoeker 1] heeft ook helemaal geen zicht op de wand. Het is dan ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid om de kosten van vervanging af te wentelen op [verzoeker 1] .
3.3
De Vve heeft verweer gevoerd tegen het verzoek van [verzoeker 1] . Hierna onder de beoordeling worden de afzonderlijke verweren, voor zover relevant, besproken.
4.De beoordeling
4.1
[verzoeker 1] heeft in de eerste plaats de nietigheid van het besluit ingeroepen. De kantonrechter is in beginsel niet bevoegd van een vordering tot ‘nietigverklaring’ kennis te nemen. Dat is de rechtbank. Omdat tevens de ‘vernietiging’ van het besluit is gevraagd en de kantonrechter wel bevoegd is van een dergelijk verzoek kennis te nemen, heeft [verzoeker 1] om proceseconomische redenen en onder verwijzing naar het Hof Den Bosch 17 juli 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:2183) zowel de vordering tot nietigverklaring als het verzoek tot vernietiging in één verzoek aan de kantonrechter voorgelegd. Nu dit van de zijde van de Vve niet op bezwaar heeft gestuit zal de kantonrechter mede gelet op de hiervoor aangehaalde uitspraak ook op de vordering tot nietigverklaring beslissen.
4.2
In artikel 2:14 lid 1 BW Pro is bepaald dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. De Vve heeft in de deze procedure een wisselend standpunt ingenomen voor wat betreft de vraag of de bielzen als gemeenschappelijk moeten worden aangemerkt. In het advies van B&D Juristen (waarover is gestemd) is dat standpunt ingenomen, in het verweerschrift is dat standpunt weer verlaten en in de brief van 7 mei 2019 van de nieuwe gemachtigde van de Vve wordt een gewijzigd standpunt ten aanzien van het verweerschrift ingenomen, dat luidt dat de bielzen niet als gemeenschappelijke zaken zijn aan te merken.
Het gaat er echter om wat de vergadering heeft besloten en dat is dat de bielzen niet gemeenschappelijk zijn. De kantonrechter acht dat besluit niet strijdig met de wet of statuten. Uit de statuten (de splitsingsakte en het MR) valt immers niet op te maken of de bielzen als zodanig gemeenschappelijk zijn. De bielzen vallen niet onder de genoemde gedeelten/zaken die zijn opgesomd in artikel 2 van Pro de MR. Evenmin is gebleken dat op een andere plaats in het MR of de splitsingsakte expliciet is benoemd dat de bielzen gemeenschappelijk (of juist niet) zijn.
Bij twijfel over de vraag of iets gemeenschappelijk is geeft artikel 3 van Pro het MR de mogelijkheid daarover bij vergadering van eigenaars te beslissen. Van die mogelijkheid heeft de vergadering gebruik gemaakt. Het is dus niet zo dat de vergadering van eigenaars heeft besloten dat de bielzen tot de privégedeelten behoren terwijl in de splitsingsakte of het MR zou staan dat deze gemeenschappelijk zijn. Dat zou inderdaad strijdig zijn met de statuten. Een wijziging van de statuten, waarvan hier dus geen sprake is, dient via de weg van artikel 5:139 BW Pro te geschieden. In dit geval betrof het daarentegen een kwestie van uitleg van de statuten omdat er onduidelijk (twijfel) bestond. De vergadering van eigenaars heeft besloten daarin het advies van B&D Juristen te volgen en dat is dus niet strijdig met de wet of statuten. De gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook afgewezen.
4.3
[verzoeker 1] heeft subsidiair op grond van artikel 5:130 jo Pro. artikel 2:15 BW Pro een verzoek ingediend tot vernietiging van het besluit dat is genomen tijdens de vergadering van de Vve op 19 januari 2019. [verzoeker 1] heeft het verzoek tijdig ingediend en is in zoverre ontvankelijk in zijn verzoek.
4.4
Een besluit is vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist. In artikel 2:8 BW Pro is bepaald:
1) Een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, moeten zich als zodanig jegens elkander gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
2) Een tussen hen krachtens wet, gewoonte, statuten, reglementen of besluit geldende regel is niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4.5
De kantonrechter toetst een besluit als hier aan de orde marginaal, dat wil zeggen dat slechts een besluit dat een redelijk handelende ledenvergadering van een VvE bij afweging van de betrokken belangen niet had kunnen nemen voor vernietiging in aanmerking komt.
4.6
Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter als volgt.
4.7
De kantonrechter zal in het midden laten of de vergadering in redelijkheid heeft kunnen besluiten dat de bielzen dat wil zeggen de afscheidingen van de tuinen, en dus ook die van de tuin van [verzoeker 1] , niet gemeenschappelijk zijn. Voor het antwoord op de vraag wie verantwoordelijk is voor de kosten van onderhoud, en dat is waar het hier om gaat, is dat namelijk niet van belang. Dat komt door het bepaalde in artikel 3 van Pro de splitsingsakte. Daarin is uitdrukkelijk bepaald dat de kosten van eventuele ophoging en afscheiding van de tuinen die behoren bij de in dat artikel nader genoemde appartementsrechten door de eigenaars van
die(cursivering kantonrechter) appartementsrechten worden gedragen en betaald. Daarbij wordt met kosten bedoeld de kosten van onderhoud omdat artikel 3 van Pro de splitsingsakte immers een verlengde is van artikel 10 lid 1 van Pro het MR dat over kosten van onderhoud gaat. Uit de splitsingsakte volgt verder dat het appartementsrecht van [verzoeker 1] , Scheldedal 97, appartementsindex 45 heeft. Dit is een van de appartementsrechten die is genoemd in artikel 3 van Pro de splitsingsakte.
die(cursivering kantonrechter) appartementsrechten worden gedragen en betaald. Daarbij wordt met kosten bedoeld de kosten van onderhoud omdat artikel 3 van Pro de splitsingsakte immers een verlengde is van artikel 10 lid 1 van Pro het MR dat over kosten van onderhoud gaat. Uit de splitsingsakte volgt verder dat het appartementsrecht van [verzoeker 1] , Scheldedal 97, appartementsindex 45 heeft. Dit is een van de appartementsrechten die is genoemd in artikel 3 van Pro de splitsingsakte.
4.8
Artikel 3 is Pro bij de splitsing in appartementsrechten en het opstellen van de akte uitdrukkelijk in de splitsingsakte opgenomen. Het betreft een aanvulling op het MR en aanleiding daarvoor is geweest, naar mag worden aangenomen: een andere reden is niet voorstelbaar en is door [verzoeker 1] ook niet aangevoerd, de bijzondere indeling met de hoogteverschillen van het complex. Overigens is ook in artikel 4 van Pro de splitsingsakte dat weer een wijziging is van artikel 15 van Pro het MR - en dat eveneens uitdrukkelijk in de splitsingsakte is opgenomen - bepaald dat eventuele ophoging en de afscheiding van een privé-gedeelte voor zover bestemd tot tuin (…) door de eigenaar van dat privé-gedeelte wordt verzorgd.
4.9
Dat in de splitsingsakte is opgenomen dat de eigenaars van het appartementsrecht zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud (van de ophogingen en afscheidingen) en de daarmee verband houdende kosten betekent niet zonder meer dat zulks dan niet in strijd met de redelijkheid in billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW Pro kan zijn. In dit geval zijn er echter onvoldoende omstandigheden aangevoerd door [verzoeker 1] om die conclusie te kunnen rechtvaardigen. De onderbouwing van [verzoeker 1] komt er op neer dat de bielzen noodzakelijk zijn om het complex in stand te houden en, zo begrijpt de kantonrechter, daarom het belang van alle eigenaren dient en niet alleen dat van [verzoeker 1] . Gelet echter op de omstandigheid dat bij het opstellen van de splitsingsakte nadrukkelijk de artikelen 3 en 4, in afwijking van het MR, zijn opgenomen en [verzoeker 1] om die reden ook van tevoren wist, althans heeft kunnen weten, dat die kosten voor zijn rekening komen en daar dus ook rekening mee heeft kunnen houden is er geen sprake van strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist. Overigens is in het door de vergadering overgenomen advies van de B&D Juristen rekening gehouden met afscheidingen die grenzen aan gemeenschappelijke delen. In dat geval komen de kosten van onderhoud wel voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars, zo begrijpt de kantonrechter.
4.1
De verzoek tot vernietiging van het besluit wordt dan ook afgewezen.
4.11
Omdat [verzoeker 1] in het ongelijk is gesteld wordt hij veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek van [verzoeker 1] af;
veroordeelt [verzoeker 1] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Vve vastgesteld op € 721,- aan salaris voor de gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. R. Kruisdijk uitgesproken ter openbare terechtzitting.
540