Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7322395 \ CV EXPL 18-46924
uitspraak: 12 juli 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1.[eiser] ,
2. [eiseres],
beiden wonende te [woonplaats eisers] ,
eisers,
gemachtigde: mw. K.F. van der Meij te Zoetermeer,
tegen
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Woongoed Goeree-Overflakkee ook genoemd Woongoed GO,
gevestigd te Middelharnis (gemeente Goeree-Overflakkee),
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam.
Eisers zullen hierna gezamenlijk “ [eisers] ” en ieder afzonderlijk respectievelijk “ [eiser] ” en “ [eiseres] ” worden genoemd. Gedaagde zal in het vervolg “Woongoed” worden genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- de dagvaarding van 18 oktober 2018 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek.
1.2
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
[eisers] huren sinds 1996 van verhuurder Woongoed de woning aan de [adres] (hierna ook “de woning”).
2.2
Bij e-mail van 23 mei 2016 hebben [eisers] aan Woongoed bericht dat zij in aanmerking willen komen voor renovatie van de woning.
2.3
Bij brief van 25 april 2017 heeft Woongoed aan [eisers] bevestigd aan de woning “vraag gestuurd” onderhoud te zullen laten uitvoeren.
2.4
Vervolgens zijn vanaf 29 mei 2017 in het kader van het “vraag gestuurd” onderhoud diverse werkzaamheden verricht aan de badkamer, de keuken en het toilet.
In de badkamer betreft het de volgende werkzaamheden:
- het aanbrengen van een thermostatische douchekraan;
- het plaatsen van extra wandtegels;
- het infrezen van elektrische- en waterleidingen;
- het plaatsen van een opbouwtrekschakelaar voor de wasmachine;
- omkokering van de standleiding;
- het plaatsen van een mechanische afzuiginstallatie;
- het plaatsen van een radiator;
- het plaatsen van een inbouwwandcontactdoos;
- het plaatsen van een dubbele inbouwschakelaar;
- het aanbrengen van nieuwe vloertegels;
- het plaatsen van douchegarnituur, planchet, spiegel, wastafel, wastafelkraan en wasmachinekraan;
- het plaatsen van een toiletpot met stortbak;
- het plaatsen van een natuursteendorpel;
- het sausen van het plafond;
- het aanbrengen van stucwerk.
In de keuken zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
- het vervangen van het keukenblok;
- het vervangen van de waterkraan;
- het plaatsen van een radiator en vensterbank;
- het plaatsen van een kraan voor de vaatwasser;
- opbouw van de wandcontactdozen;
- verdeling van de elektragroep;
- plaatsen van een gasleiding, gasslang en diverse afvoeren;
- het infrezen van de elektrische- en waterleidingen;
- het egaliseren van de keukenvloer;
- het stuken van de wanden;
- het sausen van het plafond en de wanden;
- het aanbrengen van extra wandtegels;
- het plaatsen van dubbel glas.
In het toilet zijn de volgende werkzaamheden verricht:
- het aanbrengen van vloer- en wandtegels;
- het aanbrengen van een toilet met stortbak;
- het plaatsen van een wasbak en wastafelkraan;
- het omkokeren van de standleiding;
- het plaatsen van een opbouwschakelaar;
- het infrezen van elektrische- en waterleidingen;
- het plaatsen van een nieuwe binnendeur met hang- en sluitwerk;
- het sausen van de wanden en het plafond;
- het aanbrengen van stucwerk.
2.5
Verder zijn de hal, de begane grond en de overloop gesaust. Op de begane grond zijn nieuwe binnendeuren geplaatst. Tevens is er schakelmateriaal geplaatst en zijn wandcontacten vernieuwd. Ook is elektra voor de buitenlamp aangelegd en is in de keuken en bijkeuken enkelglas vervangen door dubbelglas.
2.6
Ook is een aantal lekkages in de badkamer en de wc verholpen.
2.7
Alle werkzaamheden zijn inmiddels afgerond.
3.Het geschil
3.1
[eisers] hebben gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Woongoed te veroordelen om aan hen:
- een bedrag te betalen van € 5.910,- aan verhuiskostenvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
- een bedrag te betalen van € 3.000,- aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
- een deel van de huur terug te betalen.
Een en ander met veroordeling van Woongoed in de proceskosten, daaronder begrepen een bedrag aan salaris gemachtigde en nakosten.
3.2
[eisers] leggen hieraan - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat er gedurende een periode van langer dan een jaar diverse renovatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de woning die verhuizing noodzakelijk maakten als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zodat zij recht hebben op de verhuiskostenvergoeding. Ook hebben [eisers] als gevolg van de werkzaamheden hinder, ongemak en overlast ervaren. [eisers] zijn hierdoor in hun privacy en woongenot geschaad. Daarnaast hebben zij in gevaarlijke situaties geleefd en heeft [eiseres] door zo’n situatie haar arm geblesseerd. [eisers] vorderen schadevergoeding in verband met de privacy-schending en het gederfde huurgenot. Verder vorderen [eisers] terugbetaling van een deel van de huur omdat zij niet optimaal gebruik hebben kunnen maken van de woning.
3.3
Woongoed voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Betwist wordt dat sprake is geweest van renovatiewerkzaamheden die het noodzakelijk maakten te verhuizen. De werkzaamheden zijn grotendeels aan te merken als dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW. Van een schending van de privacy van [eisers] gedurende een jaar is geen sprake, aangezien de meest ingrijpende werkzaamheden (aan keuken, badkamer en wc) niet een jaar maar drie weken hebben geduurd. Voorts hebben [eisers] onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is geweest van gebreken die hebben geleid tot een substantiële aantasting van het woongenot. Verder is aangevoerd dat de vordering tot huurprijsvermindering slechts betrekking kan hebben op de periode vanaf 18 april 2018, gelet op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW.
4.De beoordeling
Juridisch kader
4.1
Op grond van artikel 7:220 lid 5 BW draagt de verhuurder bij in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder, indien die verhuizing ‘noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, als bedoeld in artikel 7:220 lid 2, derde zin’. De huurder kan op grond van de artikelen 7:207 en 208 BW aanspraak maken op respectievelijk vermindering van de huurprijs en schadevergoeding ingeval gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, mits is voldaan aan de in die artikelen gestelde vereisten voor huurvermindering dan wel schadevergoeding.
4.2
Artikel 7:220 lid 2, derde zin, BW bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan ‘zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging’. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Het begrip dringende werkzaamheden in artikel 7:220 lid 1 BW ziet op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997/98, 28089, 3, p. 30, Kamerstukken II 1999/2000, 28089, 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000/01, 26089, 19, p. 29)).
4.3
Ingevolge artikel 7:220 lid 5 BW is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie in de hiervoor in 4.2 bedoelde zin en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie verhuizing noodzakelijk maken. Deze bepaling ziet dus niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken. Indien renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de verhuurder verhuist (zie HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726).
Verhuiskostenvergoeding?
4.4
De eerste vraag die voorligt is of [eisers] aanspraak kunnen maken op de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW. Tussen partijen is in geschil of de werkzaamheden zijn aan te merken als dringende werkzaamheden of dat deze (gedeeltelijk) kwalificeren als renovatiewerkzaamheden en, als dat laatste het geval is, of die renovatie het noodzakelijk maakte te verhuizen.
4.5
De kantonrechter stelt voorop dat de verhuiskostenvergoeding is bedoeld voor de kosten van het verhuizen van de eigen inboedel naar een tijdelijke woning en het inrichten van die tijdelijke woning. Ook is die vergoeding bestemd voor de kosten van het terugverhuizen van de inboedel na de renovatie en het herinrichten van de gerenoveerde woning. De kantonrechter is van oordeel dat de huurder geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding wanneer de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen, omdat de huurder dan immers niet verhuist (zie Kamerstukken II 2007/08, 31528, 3 (MvT), p. 4).
4.6
[eisers] hebben niet gesteld dat zij zijn verhuisd, zodat hiervan niet kan worden uitgegaan. Daarmee staat vast dat [eisers] geen kosten hebben gemaakt in verband met een verhuizing. Uit de stellingen van [eisers] blijkt dat zij gedurende de werkzaamheden in de woning zijn blijven wonen, en dat zij juist daarvan hinder hebben ondervonden. De verhuiskostenvergoeding is echter geen vergoeding voor overlast, maar een tegemoetkoming voor daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten.
4.7
De kantonrechter oordeelt dan ook dat geen sprake is van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 of 6 BW. Dit betekent dat de vordering tot vergoeding van verhuiskosten reeds hierom moet worden afgewezen. Hiermee kan in het midden blijven of de verrichtte werkzaamheden (deels) kwalificeren als renovatiewerkzaamheden in de hiervoor in 4.2 bedoelde zin en of deze het noodzakelijk maakten te verhuizen.
Schadevergoeding?
4.8
Uit artikel 7:208 BW volgt dat de verhuurder verplicht is tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen. Vast staat dat Woongoed een reeks werkzaamheden, zoals hiervoor onder 2.4 opgesomd, heeft laten verrichten aan de keuken, de badkamer en het toilet. Gelet op de aard en omvang van deze werkzaamheden staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat [eisers] hiervan overlast zullen hebben gehad. De verhuurder is evenwel niet voor elke vorm van hinder aan de huurder toegebracht aansprakelijk. Of de hinder voor [eisers] als gevolg van de werkzaamheden moet worden beschouwd als een tekortkoming van Woongoed in de nakoming van haar verplichting om aan [eisers] het rustig woongenot te verschaffen, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (zie HR 7 december 2001, NJ 2002, 26).
4.9
Ten aanzien van de ernst en de duur van de hinder twisten partijen over de vraag hoe lang de werkzaamheden hebben geduurd. [eisers] stellen dat de overlast als gevolg van de werkzaamheden alles bij elkaar langer dan een jaar heeft geduurd. Dit wordt door Woongoed betwist. Volgens Woongoed hebben de meest ingrijpende werkzaamheden (aan de keuken, badkamer en wc) niet langer dan drie weken geduurd. Woongoed onderbouwt dit onder meer door overlegging van een schema met een planning van de betreffende werkzaamheden. Gelet op de gemotiveerde betwisting van Woongoed, is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [eisers] gedurende een jaar substantiële overlast hebben ervaren als gevolg van de werkzaamheden. Bij gebreke van een daarop gericht bewijsaanbod van [eisers] wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen en kan niet van overlast gedurende een jaar worden uitgegaan.
4.1
[eisers] stellen als gevolg van de hinder schade te hebben geleden die bestaat uit een schending van de privacy en een door [eiseres] opgelopen armblessure bij een val van het toilet. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] , hoewel dat hier wel op hun weg had gelegen, onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat en op welke wijze zij in hun privacy zijn geschaad. Voorts hebben zij onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit de armblessure van [eiseres] , alsmede de ernst en oorzaak daarvan, kan blijken.
4.11
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de genotsbeperkingen die [eisers] als gevolg van de werkzaamheden hebben ondervonden geen tekortkoming van Woongoed opleveren in de nakoming van haar verplichting om aan [eisers] het rustig woongenot te verschaffen. Hierbij is nog in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst tussen partijen al lange tijd loopt en periodieke en/of incidentele werkzaamheden aan het gehuurde die het huurgenot dan tijdelijke beperken dan onvermijdelijke zijn. Van aansprakelijkheid op de voet van artikel 7:208 BW is daarom geen sprake. Dit betekent dat de vordering tot schadevergoeding zal worden afgewezen, voor zover deze is gegrond op hinder als gevolg van de werkzaamheden.
4.12
Dit ligt anders voor de overlast die [eisers] hebben ondervonden als gevolg van de lekkages. Vast staat dat [eisers] meerdere lekkages hebben gehad in de badkamer en de wc en dat het hierdoor nodig is geweest vloeren en/of muren weer uit te breken en de werkzaamheden opnieuw uit te voeren. Ook is als gevolg hiervan het nodig geweest de muren van de badkamer en wc opnieuw te stuken en te sausen. Deze beperking van het woongenot hadden [eisers] niet hoeven verwachten en hierdoor zijn zij langer in hun woongenot geschaad dan nodig was. [eisers] hebben in dit kader namelijk onbetwist gesteld dat een melding van een lekkage op 30 november 2017 pas op 19 juni 2018 definitief en geheel door Woongoed is verholpen. Hierdoor hebben [eisers] onnodig lang hinder en overlast ondervonden van de werkzaamheden en de lekkages. De kantonrechter is van oordeel dat Woongoed hiermee is tekortgekomen in haar verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst om aan [eisers] het rustig woongenot te verschaffen, en dat die tekortkoming aan Woongoed moet worden toegerekend (vgl. artikel 6:74 BW).
4.13
De schade die [eisers] als gevolg van deze tekortkoming hebben geleden kan niet nauwkeurig worden vastgesteld. Op grond van artikel 6:97 BW zal de kantonrechter de schade daarom schatten. De kantonrechter begroot de schade naar redelijkheid op een bedrag van € 1.500,-. Dit bedrag dient Woongoed dus aan [eisers] te voldoen. De wettelijke rente over dit bedrag is, zoals gevorderd, toewijsbaar vanaf de dag van dagvaarding.
Huurprijsvermindering?
4.14
Ingevolge artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Op grond van artikel 7:257 BW kan wat betreft het verleden geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan de dag van dagvaarding.
4.15
De vordering tot huurprijsvermindering is door [eisers] ingesteld bij dagvaarding van 18 oktober 2018, zodat slechts voor de periode vanaf zes maanden voor 18 oktober 2018, te weten vanaf 18 april 2018, een huurprijsvermindering zou kunnen worden toegewezen, mits ook aan de overige daartoe gestelde voorwaarden is voldaan. Uit de stellingen van partijen blijkt dat de werkzaamheden vóór 18 april 2018 zijn uitgevoerd. De overlast die [eisers] hiervan hebben ervaren dateert dus ook van voor die datum. De vordering tot huurvermindering, die aldus betrekking heeft op verminderd huurgenot voor 18 april 2018, kan reeds hierom niet worden toegewezen.
4.16
De gevorderde huurprijsvermindering zal dan ook worden afgewezen.
Proceskosten
4.17
Aangezien beide partijen over een weer gedeeltelijk in het gelijk en ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt Woongoed tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 1.500,- (vijftienhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
- compenseert de kosten van de procedure, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. Stolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
41107