ECLI:NL:RBROT:2019:7126

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7752290 CV EXOK 19-20498

uitspraak: 6 september 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

STICHTING VESTIA,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. R. Benneker te Rotterdam,

tegen

[gedaagde 1],

[gedaagde 2],

beiden wonende te Rotterdam,

gedaagden,

gemachtigde: mr. J.J.E. Stout te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagde 1] c.s.”.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

het exploot van dagvaarding van 3 mei 2019 met producties;
het tussenvonnis d.d. 27 mei 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
de conclusie van antwoord met producties;
de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende producties

1. t/m 4;

de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende productie 5;
het proces-verbaal van de op 14 augustus 2019 gehouden comparitie van partijen met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Vestia.

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis op heden bepaald

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

[gedaagde 1] c.s. huren sedert 19 augustus 2010 van Vestia, de woning gelegen aan de [adres 1] te Rotterdam (hierna: het gehuurde).

2.2

Het gehuurde is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in het stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).

2.3

Op verzoek van de toenmalige Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)/Wonen, Wijken en Integratie (WWI), de heer E.E. van der Laan, hebben de heren [naam 1] en [naam 2] in februari 2011 een advies uitgebracht, dat is vastgelegd in het rapport “
Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht”, over de aanpak van Rotterdam-Zuid. Het advies ziet op drie pijlers, te weten talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering.

2.4

Het advies van [naam 1] / [naam 2] heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (hierna: NPRZ).

2.5

Binnen het samenwerkingsverband NPRZ is het document “
Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid” op 19 september 2011 ondertekend, door (onder meer) de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties namens het kabinet, gemeente Rotterdam, de voorzitter van de Bewonersadviesraad Rotterdam-Zuid, de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde, Stichting Ik Zit op Zuid, de Kamer van Koophandel en verschillende Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia). In voornoemd document zijn de ambities van de ondertekenaars van het programma voor 2030 vastgelegd.

2.6

Het NPRZ heeft in december 2013 het “
Handelingsperspectief Afrikaanderwijk” opgesteld.

2.7

Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het “
Uitvoeringsplan 2019-2022” opgesteld.

2.8

Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.

2.9

De herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De betreffende woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.

2.1

In juli 2018 is een “
Sociaal Plan herhuisvesting” opgesteld. Hierin is onder meer opgenomen dat de vertrekkende huurders zelf op zoek moeten naar andere passende woonruimte door actief te reageren op het woningaanbod dat geadverteerd wordt via www.woonnetrijnmond.nl. Wekelijks kunnen huurders op twee geadverteerde woningen en daarnaast dagelijks op twee lotingswoningen reageren. Huishoudens met een bruto gezinsinkomen tot € 42.436,- (prijspeil 2019) per jaar, krijgen tot 1 januari 2020 voor alle beschikbare sociale huurwoningen, mits die qua inkomen en gezinsgrootte passend zijn, voorrang boven andere woningzoekenden. Deze voorrangsverklaring, ook wel urgentieverklaring genoemd, geldt voor de gehele regio Rijnmond. Tevens is in het Sociaal Plan opgenomen dat de huurder een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten ontvangt, die wettelijk is bepaald en per 1 februari 2018 € 5.993,- bedraagt.

2.11

Bij brief d.d. 9 juli 2018 hebben de gemeente Rotterdam en Vestia aan [gedaagde 1] c.s. bericht dat de door hen gehuurde woning in het kader van de herstructureringsplannen zal worden gesloopt.

2.12

Op 25 juli 2018 heeft Vestia een huisbezoek gebracht aan [gedaagde 1] c.s.

2.13

[gedaagde 1] c.s. beschikken sedert 24 augustus 2018 over een urgentieverklaring.

2.14

Op 29 november 2018 is door de gemeenteraad van de gemeente Rotterdam de “
Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt” tussen de gemeente Rotterdam en Vestia vastgesteld.

2.15

Vestia heeft de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik.

2.16

Op 14 januari 2019 hebben [gedaagde 1] c.s., middels invulling en ondertekening van het formulier “
Akkoordverklaring huuropzegging woning in Tweebos” verklaard niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020.

3.De vordering

3.1

Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [gedaagde 1] c.s. met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;

II. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om het gehuurde op 1 januari 2020, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde 1] c.s. in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;

III. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Vestia.

3.2

Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.3

Vestia vordert beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Onder “eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wordt ingevolge artikel 7:274 lid 3 sub a BW mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarbij geldt dat onder renovatie ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt verstaan, aldus artikel 7:220 lid 3 BW. Het is niet mogelijk om de herstructureringsplannen aan de Tweebosbuurt, waaronder ook de sloop van het gehuurde, uit te voeren zonder beëindiging van de huurovereenkomst.

Sloop van een woning kan dringend zijn in verband met de herinrichting/herontwikkeling van verouderde woonwijken. De sloop van de woningen in de Tweebosbuurt gevolgd door nieuwbouw is noodzakelijk in verband met stedenbouwkundige, bouwtechnische, sociaal-economische en volkshuisvestelijke aspecten die spelen in Rotterdam-Zuid en die blijken uit de door Vestia overgelegde stukken. Binnen het NPRZ zijn zeven focuswijken benoemd, waaronder ook de Afrikaanderwijk. In deze focuswijzen is de fysieke problematiek het meest dringend. Van belang is dat zowel het Rijk als gemeente Rotterdam zich hebben verbonden aan de herstructureringsplannen in de wijk. Daarnaast komt aan Vestia als verhuurder een grote mate van beleidsvrijheid toe. Vestia meent op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, te zijn gekomen.

3.4

Het belang van Vestia om in het kader van herontwikkeling en herstructurering van de Tweebosbuurt het gehuurde te slopen en ter plaatse nieuwbouw te plegen weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde 1] c.s. bij het voortduren van de huurovereenkomst. Het belang van Vestia betreft niet enkel haar eigen belang, maar ook het publieke volkshuisvestelijke belang van de bewoners van Vestia en het stedenbouwkundige en sociaal-economische belang van gemeente Rotterdam en haar inwoners. Daarnaast heeft Vestia een financieel belang bij de (tijdige) sloop en herstructurering van de Tweebosbuurt, nu zij van de Rijksoverheid een RVV-bijdrage van € 25.000,- per te slopen woning ontvangt. Dit echter onder de voorwaarde dat de sloopwerkzaamheden uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond.

3.5

[gedaagde 1] c.s. kunnen passende woonruimte verkrijgen, gelet op de gezinssamenstelling en hun huishoudinkomen, zodat is voldaan aan de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW geëiste beschikbaarheid van passende woonruimte.

[gedaagde 1] c.s. hadden tot op heden reeds met voorrang op 54 passende woningen kunnen reageren. [gedaagde 1] c.s. hebben zelf gereageerd op 19 woningen, waarvan 7 woningen passend waren en waarvoor [gedaagde 1] c.s. urgentie hadden. Van deze 7 passende woningen, zijn aan [gedaagde 1] c.s. twee woningen aangeboden, te weten een vierkamerwoning gelegen aan de [adres 2] te Rotterdam alsmede een vierkamerwoning gelegen aan de [adres 3] te Rotterdam. [gedaagde 1] c.s. hebben beide woningen, na de bezichtiging daarvan, echter geweigerd. Na ontvangst van de conclusie van antwoord heeft Vestia op 23 juli 2019, via directe bemiddeling, nog een woning aangeboden, welke is gelegen in de wijk Bloemhof aan de [adres 4] te Rotterdam. Hoewel deze woning voldoet aan alle eisen die [gedaagde 1] c.s. hebben gesteld, te weten een eengezinswoning met vijf kamers in de wijk Bloemhof, gelegen op slechts 13 minuten lopen van de huidige woning van [gedaagde 1] c.s., hebben zij ook deze woning afgewezen. Het staat [gedaagde 1] c.s. vrij om woningen af te wijzen. Een en ander laat echter onverlet dat zij wel in staat waren om passende woonruimte te verkrijgen.

Vestia stelt zich op het standpunt dat in de door [gedaagde 1] c.s. genoemde wijken wel degelijk passende woonruimte voorhanden is. Daarnaast geldt dat niet alleen woningen die wat buurt betreft vergelijkbaar zijn met die waarin de huidige woning van [gedaagde 1] c.s. is gelegen, als passende woonruimte zijn te beschouwen (Gerechtshof Amsterdam 21 februari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW1466). De enkele stelling van [gedaagde 1] c.s., inhoudende dat het leven van het gezin zich volledig afspeelt in de genoemde gebieden, maakt dit niet anders. Vestia betwist voorts dat de gezondheid van [gedaagde 1] c.s. zou zijn verslechterd. Uit de overgelegde stukken blijkt enkel dat de heer [gedaagde 1] kampt met diabetes type II en niet dat mevrouw [gedaagde 2] kampt met gezondheidsproblemen. Dat de situatie van de heer [gedaagde 1] zou zijn verslechterd, alsmede dat dit invloed heeft op de vraag welk type woonruimte voor [gedaagde 1] c.s. al dan niet passend is, blijkt evenmin uit de overgelegde stukken, aldus Vestia.

4.Het verweer

4.1

[gedaagde 1] c.s. verzoeken bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de vorderingen van Vestia af te wijzen, hetzij door Vestia niet ontvankelijk te verklaren hetzij door Vestia haar vorderingen te ontzeggen;

II. Vestia te veroordelen tot betaling van de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de kosten van deze procedure niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten van deze procedure te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

4.2

[gedaagde 1] c.s. hebben bij brief d.d. 2 januari 2019 kenbaar gemaakt niet akkoord te gaan met de huuropzegging van Vestia. Het is [gedaagde 1] c.s. daarbij met name te doen om het verkrijgen van passende woonruimte, te weten een huurwoning die past bij het inkomen van [gedaagde 1] c.s. en hun gezinssamenstelling.

4.3

[gedaagde 1] c.s. verstaan onder passende woonruimte een woning met minimaal vier kamers nu het gezin uit zes personen bestaat. Daarnaast zijn [gedaagde 1] c.s., gelet op de gezondheidssituatie van [gedaagde 1] c.s., het meeste gebaat bij een benedenwoning met weinig trappen. [gedaagde 1] c.s. wensen daarnaast een woning te verkrijgen in een van de navolgende stadsdelen/wijken: Feijenoord, Vreewijk, Zuidplein, Vuurplaat, IJsselmonde, Charlois, Bloemhof of Kop van Zuid. Dit, gelet op de omstandigheid dat hun leven zich afspeelt in deze gebieden van Rotterdam. Ten onrechte wordt het beeld geschetst dat [gedaagde 1] c.s. zelf weinig moeite doen om passende woonruimte te vinden. [gedaagde 1] c.s. bekijken dagelijks woningen en reageren direct zodra zij zien dat passende woningen worden aangeboden.

5.De beoordeling

5.1

Vestia vordert te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, alsmede om het gehuurde te ontruimen per diezelfde datum. Vestia grondt haar vorderingen daarbij op artikel 7:274 lid 1 sub c BW, daartoe stellende dat het dringend eigen gebruik gelegen is in de sloop van het gehuurde, welke sloopwerkzaamheden onderdeel uitmaken van grootschalige herstructureringsplannen voor Rotterdam Zuid, waaronder ook de Tweebosbuurt, alsmede dat de herstructurering alleen kan plaatsvinden met beëindiging van de huurovereenkomst.

Dringend eigen gebruik

5.2

Dat sprake is van “dringend eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is door [gedaagde 1] c.s. als zodanig niet betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaat. Een en ander geldt te meer nu Vestia haar herstructureringsplannen uitgebreid heeft toegelicht en met stukken heeft onderbouwd. [gedaagde 1] c.s. hebben zich daarnaast ook bereid verklaard om het gehuurde (op termijn) te verlaten, mits andere passende woonruimte voor hen te verkrijgen is.

Passende woonruimte

5.3

Wel hebben [gedaagde 1] c.s. zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW nu niet is voldaan aan het daarin opgenomen vereiste, inhoudende dat andere passende woonruimte voor hen te verkrijgen is. Vestia stelt daar tegenover dat er wel aan dit vereiste voldaan.

5.4

Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 30 november 1984,
NJ1985, 290 hoeft op dit moment niet een concreet aanbod voor vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar moet voldoende blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is. De tekst van de wet biedt ruimte om de passendheid van de vervangende woonruimte ruim te interpreteren in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek hoeft te zijn aan de te verlaten woning. Voorts is in HR 18 oktober 1985,
NJ1986/291, (
Van Voorst/Heus) en HR 24 januari 1992,
NJ1992/301 (
Best/Best) overwogen dat
“ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn.”.

5.5

Vooropgesteld wordt dat het niet (enkel) op de weg van Vestia ligt om andere passende woonruimte aan te bieden, maar dat het in beginsel, zo volgt ook uit het Sociaal Plan, aan [gedaagde 1] c.s. zelf is om op zoek te gaan naar andere passende woonruimte en dat zij daartoe ook de nodige inspanningen dienen te verrichten. Vaststaat dat aan [gedaagde 1] c.s. een woning is aangeboden gelegen aan de [adres 4] die aan de door hen zelf geuite wensen voldoet, te weten met vijf kamers, (mede) gelegen op de begane grond en met weinig trappen, gelegen in de wijk Bloemhof op slechtst 13 minuten loopafstand van hun huidige woning, welke woning [gedaagde 1] c.s. hebben geweigerd. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat is voldaan aan het vereiste van het kunnen verkrijgen van andere passende woonruimte. Daarbij is van belang dat door [gedaagde 1] c.s. geen (valide) redenen zijn aangevoerd voor de weigering van de woning, laat staan dat gebleken is dat die woning niet passend is voor [gedaagde 1] c.s. Gesteld nog gebleken is daarnaast dat de woning vanwege de inkomenssituatie van [gedaagde 1] c.s. niet passend zou zijn. Evenmin blijkt uit de door [gedaagde 1] c.s. overgelegd stukken dat de woning om medische redenen niet passend zou zijn dan wel dat huurders in verband met de gezondheidsklachten van de heer [gedaagde 1] in aanmerking komen voor medische urgentie.

5.6

Voorgaande leidt tot de slotsom dat nu aan de vereisten van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is voldaan, de vordering van Vestia toewijsbaar is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde dient te worden ontruimd, wordt bepaald op 1 januari 2020.

Uitvoerbaar bij voorraadverklaring

5.7

Een beëindiging- en ontruimingsvonnis kan op de voet van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het artikel heeft echter niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om het vonnis tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In die zin wordt de toepassing van artikel 233 Rv niet door artikel 7:272 lid 1 BW uitgesloten en kan de werking van de hoofdregel van artikel 7:272 lid 1 BW buiten toepassing blijven, indien de verhuurder daarbij een zwaarwegend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Vestia, afgewogen tegen de belangen van [gedaagde 1] c.s , dermate zwaarwegend zijn dat verder uitstel van de mogelijkheid tot tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming niet op zijn plaats is. In dat verband is naast het financieel belang van Vestia, meegewogen de omstandigheid dat de sloop en nieuwbouw een (breed gedragen) volkshuisvestingsbelang dient welke op instigatie van de gemeente Rotterdam in het kader van haar woonbeleid plaatsvindt, terwijl passende woonruimte voor de huurders te verkrijgen is en de huurder een tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten ontvangt.

Proceskosten

5.8

In de bijzondere omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten van het geding te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. [gedaagde 1] c.s. hebben immers het recht om de vordering van Vestia te laten toetsen door de rechter.

6.De beslissing

De kantonrechter:

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020;

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om het gehuurde (uiterlijk) op 1 januari 2020, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde 1] c.s. in het gehuurde verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;

bepaalt dat [gedaagde 1] c.s. recht hebben op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten ten bedrage van € 6.206,-;

compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

495