Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/7030
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 februari 2019 in de zaak tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres,
gemachtigde: [naam gemachtigde]
en
de directeur van de Gemeentebelastingen Drechtsteden, de heffingsambtenaar, verweerder,
gemachtigde: S. van Middelkoop.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2017 een aanslag onroerende zaakbelastingen (hierna: ozb) opgelegd. Het betreft de gebruikersbelasting voor de onroerende zaak gelegen aan de [straatnaam] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). De aanslag van € 1.848,04 is berekend naar een heffingsgrondslag van € 1.421.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [X], kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder is verschenen bij gemachtigde. Verder is [naam taxateur], taxateur van verweerder, verschenen.
De rechtbank heeft het onderzoek op 14 november 2018 geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen teneinde inzichtelijk te maken hoe de te waarderen onroerende zaak is afgebakend. Op 19 november 2018 is de nadere toelichting op de objectafbakening van verweerder ontvangen. De reactie van eiser op deze toelichting is op 21 november 2018 ontvangen.
Na daarvoor verkregen toestemming van partijen is het onderzoek op 10 januari 2019 gesloten.
Overwegingen
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak met als bouwjaar 1999 is gelegen op een woonboulevard te [plaats]. Het betreft een winkelruimte op de begane grond van 1.150 m² alsmede een winkelruimte van 908 m², een opslagruimte van
132 m² en een kantine van 51 m² op de eerste verdieping. Bij het object behoort ook 516m² parkeerterrein.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum
1 januari 2016.
3. De eerste stap in de waardebepaling op grond van Hoofstuk III van de Wet WOZ is de afbakening van de te waarderen onroerende zaak (objectafbakening). De rechtbank dient dit ambtshalve te toetsen, ook als hier tussen partijen geen verschil van mening over bestaat (vergelijk hof Den Haag 14 januari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:34, door de Hoge Raad bevestigd op 5 juni 2016, ECLI:NL:HR:2015:1486).
4. De beoordeling van de objectafbakening spitst zich toe op de vraag of en zo ja, voor welk deel, de parkeerplaats en de onroerende zaak een samenstel vormen.
4.1.
De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van Pro de Wet WOZ. Dit artikel luidt voor zover in deze zaak van belang als volgt:
‘Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.’
4.2.
Bij de beoordeling gaat de rechtbank uit van het volgende. Het taxatierapport van
[naam taxateur] van 21 februari 2018 (hierna: taxatierapport van verweerder), het verhandelde ter zitting en de nadere toelichting op het taxatierapport. Voor de beantwoording van de vraag in hoeverre de parkeerplaats en de onroerende zaak een samenstel vormen is beslissend of zij als één samenhangend geheel kunnen worden beschouwd, waarbinnen alle (gedeelten van) eigendommen voor één organisatorisch doel worden aangewend. Het parkeerterrein en de onroerende zaak vormen weliswaar niet “onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel”, maar zijn ook weer niet geografisch of fysiek zozeer van elkaar gescheiden dat deze omstandigheid een contra-indicatie voor een samenstel zou kunnen vormen. Het parkeerterrein ligt op enkele meters afstand van het winkelpand en is daarvan slechts door een trottoir enkele parkeerplaatsen en de openbare weg gescheiden. Verder is door de aanwezigheid van vlaggen met de naam van eiseres aan uiteinden van de parkeerplaatsen voor derden duidelijk dat de parkeerplaatsen behoren bij de onroerende zaak die bij eiseres in gebruik is, zodat de link tussen het parkeerterrein en de onroerende zaak zonder meer te leggen is.
Naar het oordeel van de rechtbank worden het parkeerterrein en de onroerende zaak voor dezelfde economische en organisatorische doeleinden aangewend, te weten de gezamenlijke exploitatie van het pand en het parkeerterrein teneinde voor de eigenaar een zo groot mogelijke (huur)opbrengst te genereren. Daarbij is het voorhanden hebben van de parkeerplaatsen cruciaal voor de verhuur en het gebruik van de onroerende zaak als winkelpand. Verder volgt uit nadere (schriftelijke) toelichting van de taxateur en de hierbij gevoegde splitsingsakte en plattegrond dat de onroerende zaak plaatselijk bekend [straatnaam] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie B nummer 2303 A, appartementsindex 4, omvat de winkel met toebehoren, gelegen op de begane grond met bijbehorende ruimte op eerste verdieping en dat ten aanzien van de parkeerterreinen en de andere onbebouwde al of niet beplante grond is bepaald dat het breukdeel van indexcijfer 4 driehonderzestig/eenduizendste bedraagt. Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat de parkeerplaats en de onroerende zaak een samenstel vormen en dat de te waarderen onroerende zaak juist is afgebakend.
5. Eiseres voert aan dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet inzichtelijk maakt wat de reden is dat verweerder niet volledig tegemoet is gekomen aan haar bezwaren.
5.1.
Deze beroepsgrond slaagt. In het bestreden besluit gaat verweerder niet inhoudelijk in op de door eiseres aangevoerde bezwaren dat:
- er bij het bepalen van de huurwaardekapitalisatiefactor naast het basisrendement en het opslagrisico rekening gehouden dient te worden met belastingen, verzekeringen, onderhoudskosten en het leegstandsrisico;
- de markt van winkelvastgoed zwaar onder druk staat waardoor beleggers allerlei mogelijkheden aanwenden om objecten alsnog verhuurd te krijgen en te houden;
- in de factor voor de bepaling van het leegstandsrisico naast de kans op leegstand ook zaken als verhuurkosten, mutatiekosten, incentives en huurkortingen dienen te worden betrokken.
Verweerder overweegt dat de taxateur gezien de vorig jaar plaatsgevonden renovatie, de prima ligging (zichtlocatie langs de [Y]) en het weer opleven van de woon-/meubelbranche een factor 10 niet te hoog acht en dat de leegstand van de betere panden op de goede locaties ook niet zorgwekkend is te noemen.
De rechtbank is van oordeel dat hiermee onvoldoende inzichtelijk is gemaakt waarom het besluit wordt gehandhaafd. Dat in de laatste alinea van het bestreden besluit staat vermeld dat eiseres zich met vragen over de inhoud van het bestreden besluit telefonisch kan wenden tot verweerder brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
5.2.
Dit betekent dat het bestreden besluit wordt vernietigd. Teneinde het geschil zo mogelijk finaal te beslechten beziet de rechtbank of de rechtsgevolgen in stand kunnen blijven.
6. Eiseres voert aan dat de vastgestelde en aan de aanslag ten grondslag liggende WOZ-waarde van € 1.421.000,- te hoog is. Zij stelt dat deze waarde ten hoogste € 1.150.000,- kan bedragen. Ter onderbouwing hiervan voert eiseres (samengevat) aan dat:
- het object op 1 augustus 2014 door eiseres is verkocht aan de heer [Z] voor
€ 1.200.000,- en dat op grond van vaste jurisprudentie het eigen transactiecijfer de beste indicatie vormt voor de waarde in het economisch verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt kunnen worden waaruit blijkt dat het eigen transactiecijfer niet de beste indicatie zou zijn. Eiseres meent dat hier geen sprake van is en dat de vastgestelde waarde in lijn moet liggen met de koopsom;
- dat de getaxeerde huurwaarde te hoog is omdat eiseres de onroerende zaak per
1 augustus 2015 marktconform heeft gehuurd voor circa € 115.000,- per jaar en dat op grond van vaste jurisprudentie het eigen huurcijfer de beste indicatie vormt voor de waarde in het economisch verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt kunnen worden waaruit blijkt dat het eigen huurcijfer niet de beste indicatie zou zijn. Eiseres meent dat hier geen sprake van is en dat de getaxeerde huurwaarde dus in lijn moet liggen met de daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarde.
Deze beroepsgrond faalt.
6.1.
Verweerder stelt zich in het bestreden besluit op het standpunt dat de koopsom en de (vervolgens) nieuw overeengekomen huursom gedrukt zullen zijn in verband met het onderliggende nieuwe huurcontract. Verweerder vult dit standpunt in zijn verweerschrift als volgt aan:
‘Op 31 juli 2014 is het object door Kwantum verkocht aan de huidige eigenaar. De verkoper is na de verkoop de huurder van het object geworden. De koopsom bedroeg € 1.200.000 en de jaarhuur bedroeg € 115.000. Het object is niet op de vrije markt aangeboden en voldoet derhalve niet aan de vereisten van de Wet WOZ.
Over het algemeen kan het van invloed zijn op de gerealiseerde koopsom/jaarhuur dat de verkoper weer huurder is geworden. Met betrekking tot belanghebbendes pand blijkt uit de marktgegevens dat deze zgn. ‘sale and lease back’ constructie waardedrukkend is geweest. Bij de waardering van dit object zijn de gerealiseerde cijfers daarom niet als uitgangspunt genomen.’
6.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbe-zwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
6.3.
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 1.421.000,- niet te hoog is. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van [naam taxateur] van 21 februari 2018 (hierna: taxatierapport van verweerder), aangevuld met de brief van 16 november 2018 en ontvangen op 19 november 2018.
Blijkens de overgelegde stukken, waaronder een rekenblad bruto kapitalisatiefactor, hanteert verweerder voor de waardebepaling van de onroerende zaak de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van het object vast te stellen. Als uitgangspunt bij het vaststellen van de waarde van het object heeft verweerder een kapitalisatiefactor toegepast van 10,0, waar eiseres zich - zo zij heeft gesteld ter zitting - in kan vinden. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat de brand in het buurpand en de hier opvolgende renovatie van de onroerende zaak op zich relevant is voor de waarde maar in het onderhavige geval niet is betrokken in de waardering.
Verweerder heeft de huurprijs per m² vastgesteld op € 63,45 waarin tevens de waarde van de 516m² parkeerterrein is verdisconteerd. Ter onderbouwing van deze huurprijs heeft verweerder verwezen naar een tweetal huurtransacties van vergelijkbare winkelpanden ([adres 1] en [adres 2] beide te [plaats]) met huurprijzen per vierkante meter van respectievelijk € 87,39 en € 81,92.
Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat [adres 3] te [plaats] geen rol heeft gespeeld bij het vaststellen van de waarde. Dit object is slechts gebruikt ter toetsing van de vastgestelde waarde.
Voor zover de verschillen tussen verweerders vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak al een correctie zouden rechtvaardigen, is er geen reden voor het oordeel dat het verschil tussen de gemiddelde huurwaarde van deze objecten (€ 84,66 per m²) en de door verweerder voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde (€ 63,45 per m²) onvoldoende is. De rechtbank is het met eiseres eens dat op grond van vaste jurisprudentie het eigen verkoopcijfer en het eigen huurcijfer de beste indicatie vormen voor de waarde in het economisch verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt kunnen worden waaruit blijkt dat dit niet het geval is. Naar het oordeel van de rechtbank is er, in het onderhavige geval, sprake van aannemelijk gemaakte feiten of omstandigheden waaruit volgt dat het eigen verkoopcijfer en het eigen huurcijfer niet de beste indicatie vormen voor de waarde in het economisch verkeer. Vast staat dat het eigen verkoopcijfer en het eigen huurcijfer tot stand zijn gekomen in een zogenoemde ‘sale and lease back’-constructie hetgeen tussen partijen niet in geschil is. Eigen aan een dergelijke constructie is dat de onroerende zaak ter verkoop niet op de vrije markt wordt aangeboden. De koper wordt immers verhuurder van het object en de verkoper wordt huurder van het object. Er wordt dan ook niet voldaan aan de vereisten die de Wet WOZ stelt aan verkoopcijfers en huurcijfers. Dit leidt tot het oordeel dat de verkoopprijs en het huurcijfer in dit geval niet de beste indicatie vormen voor de WOZ-waarde. Eiseres heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de koopsom van € 1.200.000,- en de (vervolgens) nieuw overeengekomen huursom van
€ 115.000,- (huurwaarde van € 51,32 per m²) niet gedrukt zijn. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 84,66 per m²) die verweerder heeft gebruikt, de door verweerder gehanteerde huurwaarde voor het object (€ 63,45 per m²) en het feit dat deze huurwaarde getoetst is aan het buurpand [adres 3] (huurwaarde van € 83,78 per m²).
7. Het beroep is gegrond. Gelet op hetgeen hiervoor onder 6. is overwogen blijven de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand.
8. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
9. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Het bestreden besluit is weliswaar, gelet op hetgeen onder 5. is overwogen (en derhalve op formele gronden) vernietigd, maar de rechtsgevolgen van het besluit blijven in stand. De grieven die in bezwaar zijn opgeworpen zijn niet meer als beroepsgrond zijn aangevoerd. Eiseres is ten gevolge van het motiveringsgebrek niet in haar belangen is geschaad.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond ;
- vernietigt het bestreden besluit;
- laat de rechtsgevolgen in stand;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 333,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mr. M. Munsterman en mr.dr. M.I. Blagrove, leden in aanwezigheid van E.R. Schook, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).