Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8548682 \ CV EXPL 20-17190
uitspraak: 20 november 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: Syncasso Gerechtsdeurwaarders B.V.,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B. Temeltasch.
Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 26 mei 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1.
Op grond van een huurovereenkomst heeft [gedaagde] per 1 november 2016 van Havensteder gehuurd de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning). De algemene huurvoorwaarden voor woningen van Havensteder (hierna: de algemene voorwaarden) zijn in de huurovereenkomst van toepassing verklaard. In artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“Artikel 18
Opname
1. Voor het einde van de huurovereenkomst nemen de huurder en de verhuurder gezamenlijk het gehuurde op. Zij leggen op een opnameformulier vast welke noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor rekening van de huurder zijn. De verhuurder geeft aan de huurder een schatting van de kosten van herstel.
(…)
4. De verhuurder stelt de huurder in de gelegenheid de op het opnameformulier genoemde werkzaamheden uit te voeren. De verhuurder bepaalt hiervoor een redelijke termijn.
5. Brengt de huurder het gehuurde niet binnen de gestelde termijn in goede staat, dan mag de verhuurder de op het opnameformulier genoemde herstelwerkzaamheden uitvoeren. Hij hoeft de huurder hiervoor niet nader in gebreke te stellen en hij mag de kosten aan de huurder berekenen.
6. Voor het eerst bij of na de ontruiming aan het licht tredende werkzaamheden die de huurder had behoren uit te voeren of schade die de huurder had behoren te herstellen, worden/wordt door de verhuurder voor rekening van de huurder uitgevoerd zonder dat de huurder daarvoor door de verhuurder in gebreke hoeft te worden gesteld. (…)”
2.2.
Op 7 maart 2018 is in de woning een hennepplantage aangetroffen door de politie. Havensteder heeft [gedaagde] vervolgens bij brief van 7 maart 2018 verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen.
2.3.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd. Op 23 april 2018 heeft een inspectie van de woning (voorinspectie) plaatsgevonden en op 9 mei 2018 heeft [gedaagde] de woning opgeleverd en verlaten.
2.4.
Per e-mailbericht van 4 september 2018 heeft Havensteder aan [gedaagde] bericht over de kosten die zijn gemoeid met het herstel van de woning. Deze bedragen in totaal € 3.739,82, maar Havensteder brengt een bedrag van € 3.018,95 bij [gedaagde] in rekening.
3..De vordering
3.1.
Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 3.248,87 aan hoofdsom en € 544,37 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.793,24 vanaf 26 mei 2020 tot aan de dag van algehele voldoening. Tevens heeft Havensteder gevorderd [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft Havensteder het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft de woning niet opgeleverd in dezelfde staat waarin hij de woning destijds heeft ontvangen. De woning was net geheel gerenoveerd toen [gedaagde] de woning betrok. Na de voorinspectie is [gedaagde] op de hoogte gesteld van de beschadigingen aan de woning en is hij in de gelegenheid gesteld om deze te herstellen voor de datum van de huurbeëindiging. Bij de eindoplevering bleek dat afdoende herstel niet had plaatsgevonden. De woning vertoonde nog gebreken en de tuin was bedekt met aarde met hennepplanten, zodat die gesaneerd moest worden. De totale herstelkosten bedroegen € 3.739,82, waarvan Havensteder op grond van artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden € 3.018,95 bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht. Daarnaast heeft [gedaagde] de huur van 1 mei 2018 tot 9 mei 2018 niet betaald ten bedrage van € 229,92, zodat Havensteder nakoming hiervan heeft gevorderd. De buitengerechtelijke incassokosten komen tevens voor rekening van [gedaagde] , omdat Havensteder een incassogemachtigde heeft moeten inschakelen ter voldoening van haar vordering.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en daaraan het volgende ten grondslag gelegd. Niet alle herstelwerkzaamheden zijn naar behoren afgerond, maar [gedaagde] heeft een bedrag van € 1.690,16 aan herstelkosten betwist. [gedaagde] heeft de woning grotendeels hersteld conform het vooropnamerapport. Het eindopnamerapport bevat onjuistheden. Havensteder kan niet achteraf eenzijdig gestelde herstelwerkzaamheden bij [gedaagde] in rekening brengen, terwijl hij niet bekend was met de gebreken en hem geen hersteltermijn is gegund. [gedaagde] heeft voorts betwist dat hij de buitengerechtelijke incassokosten moet betalen, omdat hij geen incassobrieven heeft ontvangen.
5. De beoordeling
5.1.
De gevorderde hoofdsom van Havensteder bestaat uit een bedrag van € 3.018,95 voor herstelkosten en € 229,92 aan achterstallige huur. De huurachterstand wordt door Sital niet betwist, zodat hij wordt veroordeeld om een bedrag van € 229,92 aan achterstallige huur over de periode 1 tot 9 mei 2018 te betalen aan Havensteder.
5.2.
Wat de gevorderde herstelkosten betreft heeft Sital de volgende kosten betwist:
- schoonmaakkosten ad € 212,46;
- kosten voor herstel van de muurleuning ad € 191,79;
- kosten voor herstel van de plafonds ad € 443,04 en € 780,01;
- kosten voor herstel van een binnendeur en kozijn ad € 30,-;
- kosten voor het plaatsen van een knop op de deur ad € 32,86.
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:224 lid 2 BW Pro is bepaald dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Volgens Havensteder bevat productie 3 van de dagvaarding genaamd “Inventarisatieformulier” het inspectierapport zoals is opgemaakt bij aanvang van de huur. Dit is door [gedaagde] niet betwist. Gelet hierop is er een beschrijving van de woning opgemaakt als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW Pro, zodat de woning in diezelfde staat moet worden opgeleverd. Havensteder heeft voorts onbetwist gesteld dat de woning geheel gerenoveerd was voordat de woning aan [gedaagde] was verhuurd.
Schoonmaakkosten
5.4.
Havensteder heeft wat de schoonmaakkosten betreft in haar conclusie van repliek gesteld dat het gehuurde niet schoon aan haar is opgeleverd, zo bevonden zich onder andere resten op de vloer vanwege het dichten van de gaten in het plafond. [gedaagde] heeft in zijn conclusie van dupliek niet bestreden dat de vloer van de woning niet schoon was. Uit de door Havensteder overgelegde foto’s van de oplevering (productie 12 bij de dagvaarding) blijkt dit ook. De kantonrechter gaat gelet hierop van de juistheid van de stelling van Havensteder uit dat er schoonmaakkosten zijn gemaakt. Nu de schoonmaakkosten verder niet zijn betwist, wordt [gedaagde] veroordeeld om die aan Havensteder te betalen.
Muurleuning
5.5.
Volgens Havensteder zat de muurleuning niet goed vast en heeft haar aannemer deze opnieuw vast moeten maken op de smetplank. [gedaagde] heeft dit betwist en heeft verwezen naar de foto bij productie 12 van de dagvaarding waaruit volgens hem blijkt dat de muurleuning vast zat. De kantonrechter is van oordeel dat uit de overgelegde foto inderdaad niet blijkt dat de muurleuning niet goed vastzat, zodat Havensteder dit nader had moeten onderbouwen. Dat heeft ze echter niet gedaan. Havensteder heeft bijvoorbeeld geen verklaring overgelegd van haar aannemer of andere foto’s waaruit blijkt dat de muurleuning los zat. De kantonrechter kan het bedrag van € 191,79 voor de muurleuning daarom niet toewijzen.
Plafonds
5.6.
De plafonds in de kleine slaapkamer achter en de grote slaapkamer achter heeft [gedaagde] volgens Havensteder niet in juiste staat opgeleverd. Volgens Havensteder waren strak gestucte plafonds aan [gedaagde] ter beschikking gesteld bij het aangaan van de huurovereenkomst en was daar op het moment van de eindoplevering geen sprake meer van.
5.7.
[gedaagde] heeft betwist dat hij de plafonds niet op de juiste manier hersteld heeft. Volgens [gedaagde] heeft hij met Havensteder nooit afgesproken dat de plafonds onzichtbaar hersteld zouden worden. In het vooropnamerapport is bovendien slechts een bedrag gerekend van € 157,30 voor schroeven, pluggen e.d. verwijderen en gaatjes dichtzetten. [gedaagde] is van mening dat Havensteder nu geen hoger bedrag kan rekenen.
5.8.
De kantonrechter is gelet op de door Havensteder overgelegde foto’s van de oplevering van oordeel dat de plafonds vlekken bevatten en niet strak zijn. Gelet op het feit dat [gedaagde] een volledig gerenoveerde woning met strak gestucte plafonds ter beschikking gesteld heeft gekregen bij het aangaan van de huurovereenkomst, kan niet geoordeeld worden dat [gedaagde] de plafonds in dezelfde staat heeft opgeleverd. Dat bij de voorinspectie niet uitdrukkelijk is overeengekomen dat de plafonds onzichtbaar hersteld moesten worden, maakt het voorgaande niet anders. [gedaagde] is conform artikel 7:224 BW Pro gehouden om de woning in dezelfde staat op te leveren als waarin hij de woning heeft aanvaard. Partijen zijn het erover eens dat de woning ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst strak gestucte plafonds had, zodat [gedaagde] de plafonds ook op die manier had moeten opleveren. De voorinspectie is slechts een hulpmiddel voor [gedaagde] om te bepalen welke gebreken hij nog moet herstellen. Als tijdens de voorinspectie bepaalde dingen niet (uitdrukkelijk) zijn opgenomen dan betekent dat niet dat Havensteder geen kosten voor herstel daarvan in rekening mag brengen als blijkt dat het herstel niet afdoende is geweest. In het onderhavige geval was sprake van gaten in het plafond omdat er een hennepkwekerij gezeten had waardoor allerlei materialen bevestigd waren geweest aan het plafond. Dit levert schade op dat niet gemakkelijk onzichtbaar is te herstellen. De kosten voor herstel in de oude toestand mag Havensteder op [gedaagde] verhalen. Voorts is het zo volgens Havensteder dat ten tijde van de oplevering pas duidelijk was hoe de plafonds er daadwerkelijk uitzagen. Dit is door [gedaagde] niet bestreden. Havensteder mag werkzaamheden die pas bij of na de ontruiming aan het licht treden herstellen op kosten van [gedaagde] zonder dat [gedaagde] daarvoor door Havensteder in gebreke hoeft te worden gesteld. [gedaagde] heeft immers al de kans gehad om de woning op te leveren in dezelfde staat als waarin hij de woning had ontvangen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dat in het vooropnamerapport slechts een bedrag van € 157,30 is berekend maakt het voorgaande ook niet anders, omdat dit bedrag slechts een schatting van de kosten is. Gelet op het voorgaande wordt [gedaagde] veroordeeld om de kosten voor het herstel van de plafonds te betalen.
Binnendeur en kozijn en plaatsen knop op de deur
5.9.
[gedaagde] heeft de kosten voor herstel van de binnendeur en het kozijn ad € 30,- en de kosten voor het plaatsen van een knop op de deur ad € 32,86 betwist. Gelet op deze betwisting had het op de weg van Havensteder gelegen om nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met foto’s, dat de binnendeur en het kozijn hersteld moesten worden en dat er een knop op de deur ontbrak. Die nadere onderbouwing heeft Havensteder echter niet gegeven met haar enkele stelling dat bij de eindoplevering de knop bleek te ontbreken en het herstel van de binnendeur noodzakelijk was. Dit betekent dat deze kosten ten bedrage van in totaal € 62,86 worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.10.
Artikel 6:96 lid 6 BW Pro vereist voor toewijzing van de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten dat [gedaagde] door Havensteder vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen aanvangende de dag na aanmaning, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling (hierna: de veertiendagenbrief). Een dergelijke aanmaning is aan te merken als een verklaring als bedoeld in artikel 3:37 lid 3 BW Pro. Daarom heeft deze aanmaning pas werking indien deze de schuldenaar heeft bereikt. Op Havensteder rust de bewijslast dat aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 is Pro voldaan. Die bewijslast omvat ook dat en op welke dag de schuldenaar de veertiendagenbrief heeft ontvangen.
5.11.
De door Havensteder overgelegde aanmaning van 1 januari 2020 voldoet aan de eisen van artikel 6:96 BW Pro. Nu [gedaagde] de ontvangst van deze veertiendagenbrief heeft betwist dient Havensteder feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat die brief door haar is verzonden naar een adres waarvan zij redelijkerwijs mocht aannemen dat [gedaagde] daar door Havensteder kon worden bereikt, en dat en op welke dag de brief daar is aangekomen (Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). Havensteder heeft gesteld dat de veertiendagenbrief per post en mail aan [gedaagde] is verzonden en [gedaagde] op 17 januari 2020 contact met haar gemachtigde heeft opgenomen met het verzoek om te mogen betalen zonder de buitengerechtelijke incassokosten en om een betalingsregeling. [gedaagde] heeft echter betwist dat dit telefoongesprek heeft plaatsgevonden. Nu Havensteder dit gesprek niet nader heeft onderbouwd, kan de kantonrechter niet als vaststaand aannemen dat dit gesprek heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat de ontvangst van de veertiendagenbrief door [gedaagde] niet is komen vast te staan. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
Hoofdsom en rente
5.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen wordt [gedaagde] veroordeeld om een bedrag van € 2.994,22 (€ 229,92 aan huur en € 2.764,30 (€ 3.018,95 - € 191,79 - € 30,00 - € 32,86 = € 2.764,30) aan herstelkosten) aan Havensteder te betalen. De over deze hoofdsom gevorderde rente wordt als onbetwist en op grond van de wet toegewezen.
Proceskosten
5.13.
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder tegen kwijting te betalen € 2.994,22 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 26 mei 2020 tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 499,- aan griffierecht, € 105,06 aan dagvaardingskosten en € 420,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
31688