Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8162370 \ CV EXPL 19-49095
uitspraak: 10 april 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ADG Beheer B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 1 november 2019,
gemachtigde: M.E. Jacobs te Geldermalsen,
tegen
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Toptan B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
in het geding verschenen bij: de heer [naam] ,
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
procederend in persoon,
gedaagden.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ADG Beheer’, ‘Toptan’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding, met producties;
- de aantekeningen van de griffier van het op de rolzitting van 14 november 2019 door [gedaagde] gegeven mondelinge antwoord;
- het schriftelijke antwoord zijdens Toptan, met producties;
- het vonnis van 11 december 2019, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte vermeerdering van eis zijdens ADG Beheer, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2020.
Daarbij zijn namens ADG Beheer de bestuurders verschenen alsmede de beheerder, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Ondanks deugdelijke oproeping, is namens Toptan niemand verschenen zonder bericht van verhindering. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door een tolk en een vriend. De aanwezige partijen hebben de respectieve standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is besproken. Die aantekeningen maken onderdeel uit van het procesdossier.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In de onderhavige procedure wordt van het volgende uitgegaan.
2.1.
Tussen ADG Beheer als verhuurder en [bedrijf 1] als huurder is met ingang van 15 april 2018 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
[bedrijf 1] werd ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst vertegenwoordigd door [gedaagde] en de heer [naam] (hierna: [naam] ).
2.3.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar en loopt derhalve tot en met 31 maart 2022.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 26.2 van de algemene bepalingen is het volgende bepaald:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
2.5.
Op 8 februari 2019 is een akte van indeplaatsstelling opgemaakt tussen ADG Beheer, [bedrijf 1] en Toptan. Daarbij werd [bedrijf 1] vertegenwoordigd door [gedaagde] en werd Toptan vertegenwoordigd door [naam] .
2.6.
In de akte van indeplaatsstelling zijn alle rechten en verplichtingen van [bedrijf 1] , die voortvloeien uit de huurovereenkomst, overgegaan op Toptan, behoudens voor zover partijen daarvan zijn afgeweken in de akte.
2.7.
In artikel 12 van Pro de akte van indeplaatsstelling is het volgende bepaald:
“ondergetekende sub I/De heer [gedaagde] is zowel zakelijk als privé aansprakelijk voor de huurverplichtingen van ondergetekende sub II gedurende de periode tot 8 februari 2020;”
2.8.
Op 13 februari 2019 is in het register van de Kamer van Koophandel geregistreerd dat de ontbonden vennootschap [bedrijf 1] is opgehouden te bestaan, omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn met ingang van 8 februari 2019.
2.9.
Op 15 juni 2019 is tussen [gedaagde] en [naam] een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen, waarin zij overeenkomen dat alle baten van Toptan worden overgedragen op [bedrijf 2] , waarvan [gedaagde] eigenaar is.
3..De vordering
3.1.
ADG Beheer heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst en de akte van indeplaatsstelling te ontbinden;
Toptan te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en op te leveren, met machtiging van ADG Beheer om die ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen;
Toptan en [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om aan ADG Beheer te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting:
a. € 13.885,26 aan achterstallige huur berekend tot en met 1 november 2019;
b. als schadevergoeding vanaf 1 december 2019 het bedrag van de maandelijkse huurpenningen ad € 4.628,42 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan tot en met de maand waarin de ontruiming en de terbeschikkingstelling van het gehuurde zal plaatsvinden;
c. de overeengekomen boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand, een en ander conform artikel 26.2 van de algemene bepalingen over de verschenen en nog te verschijnen huurpenningen tot de voldoening daarvan, ten tijde van het uitbrengen van deze dagvaarding ten bedrage van € 1.800,00;
d. € 2.082,79 aan buitengerechtelijke incassokosten;
e. de als productie 3 overgelegde specificatie ter zake de boetebepaling, die tot het moment van uitbrengen van de dagvaarding € 1.800,00 bedraagt, doch welke verhoogd dient te worden indien en zolang gedaagde in gebreke blijft;
met veroordeling van Toptan en [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
ADG Beheer heeft bij akte haar eis vermeerderd, in die zin dat zij thans vordert Toptan en [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om aan ADG Beheer te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, een bedrag van € 46.300,01 vermeerderd met de nog te vorderen boete over de hoofdsom vanaf 23 januari 2020 tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van Toptan en [gedaagde] in de kosten van het geding.
ADG Beheer heeft haar gewijzigde eis als volgt gespecificeerd:
Huurachterstand per 23 januari 2020 € 23.142,10
Maandelijkse huurpenningen vanaf 1 februari 2020 tot ontruiming € 4.628,42
Boete conform artikel 26.2 algemene bepalingen per 23 januari 2020 € 4.500,00
(Voorlopige) schade onder verrekening van waarborgsom € 11.946,70
Buitengerechtelijke incassokosten
€ 2.082,79 +
€ 2.082,79 +
€ 46.300,01
3.3.
ADG Beheer heeft aan haar (gewijzigde) vordering – naast de vaststaande feiten en verkort weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd.
3.3.1.
ADG Beheer kan op grond van artikel 12 van Pro de akte van indeplaatsstelling zowel [bedrijf 1] als [gedaagde] aanspreken voor de huurverplichtingen van Toptan. Aangezien [bedrijf 1] is opgehouden te bestaan per 13 februari 2019, is de B.V. buiten beschouwing gelaten in deze procedure.
3.3.2.
Toptan en [gedaagde] zijn, ondanks aanmaning, in gebreke gebleven met betaling van de huur. Zij hebben een betalingsachterstand laten ontstaan van € 13.885,26 berekend tot de dag van de dagvaarding en die achterstand laten oplopen tot een bedrag van € 23.142,10 berekend tot 23 januari 2020. Vanwege het uitblijven van de betaling zijn Toptan en [gedaagde] conform artikel 26.2 van de algemene bepalingen een boete verschuldigd van 2% van de huurprijs per maand met een minimum van € 300,-. De boete bedraagt € 4.500,-, berekend tot 23 januari 2020. ADG Beheer was genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. Toptan en [gedaagde] zijn daarnaast € 2.082,79 aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd aan ADG Beheer.
3.3.3.
Inmiddels heeft/hebben gedaagde(n) het gehuurde verlaten. ADG Beheer heeft aan de buitenzijde het gehuurde geïnspecteerd en geconstateerd dat er aanzienlijke schade aan het gehuurde is toegebracht. Zij schat de herstelkosten globaal op € 26.946,70 inclusief btw en reserveert uitdrukkelijk haar rechten ten aanzien van eventuele aanvullende schade, die pas kan worden vastgesteld nadat zij toegang heeft gekregen tot het gehuurde. De bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom ad € 15.000,- dient te worden verrekend met de herstelkosten, omdat de waarborgsom dient ter dekking van een ondeugdelijke oplevering door de huurder. Na verrekening resteert een schadebedrag van tenminste € 11.946,70.
4..Het verweer
Het verweer namens Toptan
4.1.
Toptan heeft – naast de vaststaande feiten en verkort weergegeven – het volgende naar voren gebracht. De huurovereenkomst staat op naam van Toptan, maar [gedaagde] is zowel zakelijk als privé aansprakelijk voor de huurverplichtingen. [gedaagde] heeft rond 25 oktober 2019 de bedrijfsactiviteiten opgeschort en is vertrokken. De bedrijfsinventaris is door hem op Marktplaats gezet en waarschijnlijk verkocht. Eventuele voortzetting van de supermarkt is daardoor onmogelijk gemaakt. [gedaagde] heeft waarschijnlijk geld verdiend aan de verkoop van de bedrijfsinventaris, maar heeft die baten niet gebruikt om zijn betalingsverplichting na te komen. Toptan heeft geen bezwaar tegen ontruiming van het gehuurde, omdat zij toegang heeft tot het gehuurde en geen belang heeft bij de huidige situatie. Toptan is bereid af te zien van de reeds betaalde borgsom ten bedrage van € 15.000,- om ADG Beheer tegemoet te komen en de zaak af te sluiten.
Het verweer van [gedaagde]
4.2.
heeft betwist dat hij partij is in deze kwestie, omdat hij de vorige huurder van ADG Beheer is. Toptan is nu huurder.
4.3.
Op hetgeen [gedaagde] op de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, wordt, voor zover relevant, hierna onder de beoordeling teruggekomen.
5..De beoordeling
Betalingsachterstand
5.1.
Ingevolge de indeplaatsstelling is Toptan sinds 8 februari 2019 huurder van het gehuurde en zijn alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst overgedragen van [bedrijf 1] op Toptan, behoudens voor zover in de akte van indeplaatsstelling daarvan is afgeweken. Niet in geschil is dat partijen daarvan zijn afgeweken met het bepaalde in artikel 12 van Pro de akte van indeplaatsstelling. Als door ADG Beheer gesteld en door Toptan en [gedaagde] niet weersproken, staat in rechte vast dat partijen met het bepaalde in artikel 12 hebben Pro bedoeld dat Toptan en [gedaagde] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huurverplichtingen in de periode vanaf de indeplaatsstelling tot 8 februari 2020, na welke datum uitsluitend Toptan nog aansprakelijk is voor de huurverplichtingen.
5.2.
[gedaagde] heeft voor het eerst ter zitting gesteld dat hij het redelijk vindt dat ADG Beheer eerst Toptan aanspreekt voor nakoming van de huurverplichtingen en pas daarna [gedaagde] . ADG Beheer heeft ter zitting betwist dat partijen een dergelijke afspraak of voorwaarde zijn overeengekomen. Volgens ADG Beheer is een dergelijke afspraak of voorwaarde ook niet terug te lezen in artikel 12.
5.3.
Overwogen wordt dat uit de tekst van artikel 12 niet Pro kan worden afgeleid dat partijen de door [gedaagde] gestelde afspraak of voorwaarde zijn overeengekomen. [gedaagde] heeft daarnaast niets naar voren gebracht, op grond waarvan moet worden aangenomen dat partijen wel hebben bedoeld een dergelijke afspraak of voorwaarde overeen te komen.
Gelet op de betwisting door ADG Beheer, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn verweer te onderbouwen. Hij doet immers een beroep op de door hem gestelde afspraak of voorwaarde. Nu [gedaagde] dat beroep niet heeft onderbouwd, slaagt zijn verweer niet. Daarom staat niet vast dat partijen zijn overeengekomen dat ADG Beheer eerst Toptan dient aan te spreken voor de huurverplichtingen.
5.4.
ADG Beheer heeft ter zitting toegelicht dat onder de noemer ‘huurverplichtingen’ in artikel 12 onder Pro meer moet worden verstaan het betalen van de huur, de boete wegens te late betaling en het onderhouden van het pand. Aangezien Toptan noch [gedaagde] dit heeft betwist, wordt in rechte van de juistheid daarvan uitgegaan.
5.5.
Het voorgaande brengt mee dat Toptan en [gedaagde] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de achterstallige huur. Als onbetwist staat vast dat de betalingsachterstand berekend tot en met de maand januari 2020 € 23.142,10 bedraagt. Toptan en [gedaagde] zullen hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van voornoemd bedrag.
Ontbinding van de akte van indeplaatsstelling
5.6.
Voor de gevorderde ontbinding van de akte van indeplaatsstelling is geen grondslag gesteld en evenmin gebleken. Dit onderdeel van de vordering is dan ook niet toewijsbaar.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
5.7.
In artikel 6:265 lid 1 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.8.
Vanwege de betalingsachterstand is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurverplichtingen. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt de hoogte van die betalingsachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de betalingsachterstand ten tijde van de dagvaarding drie maanden bedroeg en sindsdien is opgelopen tot vijf maanden, berekend tot en met de maand januari 2020. Van een tekortkoming van geringe betekenis kan dan ook niet worden gesproken. Omstandigheden die maken dat toewijzing van de gevorderde ontbinding, ondanks de huurachterstand, toch niet is gerechtvaardigd, zijn niet gesteld noch gebleken. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt dan ook toegewezen.
5.9.
De vordering jegens Toptan ter zake de ontruiming en oplevering van het gehuurde zal worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt vastgesteld op 14 dagen na de datum van dit vonnis.
5.10.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen wordt afgewezen. ADG Beheer heeft geen machtiging nodig om de hulp van de deurwaarder in te schakelen en de deurwaarder zelf behoeft, mede gelet op de artikelen 557 en 444 Rv, geen rechterlijke machtiging om zo nodig de hulp van de sterke arm in te roepen.
Toekomstige huurtermijnen / schadevergoeding tot de ontruiming
5.11.
Het gevorderde bedrag ad € 4.628,42 aan toekomstige huurtermijnen dan wel schadevergoeding is als onbetwist toewijsbaar. Toptan en [gedaagde] zullen hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 4.628,42 aan huur voor de maand februari 2020. Uitsluitend Toptan zal worden veroordeeld tot betaling van voornoemd bedrag vanaf de maand maart 2020 tot de maand waarin de ontruiming van het gehuurde plaatsvindt. Immers, [gedaagde] is vanaf 8 februari 2020 niet meer hoofdelijk aansprakelijk voor de huurverplichtingen.
Boete
5.12.
Vaststaat dat onder de noemer ‘huurverplichtingen’ in artikel 12 van Pro de akte van indeplaatsstelling ook de boete wegens te late betaling wordt verstaan. Aangezien zowel Toptan als [gedaagde] geen verweer daartegen heeft gevoerd, zullen zij hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 4.500,- aan boete berekend tot en met de maand januari 2020.
5.13.
De gevorderde boete wegens te late betaling over de nog te vervallen huurtermijnen komt niet voor toewijzing in aanmerking, aangezien niet is gebleken dat gedaagden ter zake die huurtermijnen in verzuim zijn.
Schadevergoeding
5.14.
De gevorderde schadevergoeding ad € 11.946,70 voor schade aan het gehuurde komt niet voor toewijzing in aanmerking. De verplichting voor Toptan als huurder om het gehuurde te ontruimen en op te leveren conform de opleveringstaat bij aanvang van de huur ontstaat pas na ontbinding van de huurovereenkomst. Thans staat niet vast dat Toptan daarmee in gebreke is gebleven of zal blijven en evenmin dat na de ontruiming en oplevering van het gehuurde sprake is of zal zijn van de thans door ADG Beheer gestelde schade. De gevorderde schadevergoeding zal dan ook worden afgewezen wegens het ontbreken van een deugdelijke grondslag.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.15.
Als onbetwist staat vast dat ADG Beheer betalingsherinneringen en aanmaningen aan Toptan heeft verstuurd. De kantonrechter stelt vast dat ADG Beheer voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Voor de vraag of het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten redelijk is, zoekt de kantonrechter aansluiting bij de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke incassokosten dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, te weten € 1.006,42 exclusief btw op basis van de toewijsbare hoofdsom ad € 23.142,10.
5.16.
Niet gesteld noch gebleken is dat ADG Beheer incassowerkzaamheden heeft verricht ten aanzien van [gedaagde] . De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom niet toewijsbaar jegens [gedaagde] .
Proceskosten
5.17.
Toptan en [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten, aangezien zij overwegend in het ongelijk zijn gesteld. De proceskosten worden vastgesteld op € 88,31 aan explootkosten, € 972,- aan griffierecht en € 840,- aan salaris voor de gemachtigde. Toptan en [gedaagde] zijn ieder gehouden de helft van het totaal te vergoeden, te weten € 950,15.
6..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Toptan en [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan ADG Beheer tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 23.142,10 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand januari 2020;
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen ADG Beheer en Toptan en veroordeelt Toptan om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege Toptan daar bevinden en het gehuurde zgn. casco aan ADG Beheer op te leveren conform het bepaalde in de huurovereenkomst en conform de staat van oplevering aan huurder zoals vastgelegd in het opleveringsrapport, en te verlaten en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter algehele beschikking van ADG Beheer te stellen;
veroordeelt Toptan en [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan ADG Beheer te betalen € 4.628,42 aan huur voor de maand februari 2020;
veroordeelt Toptan om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan ADG Beheer te betalen € 4.628,42 met ingang van de maand maart 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, iedere ingegane maand voor een gehele gerekend;
veroordeelt Toptan en [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan ADG Beheer tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 4.500,- aan contractuele boete berekend tot en met de maand januari 2020;
veroordeelt Toptan om aan ADG Beheer tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 1.006,42 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt Toptan en [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van ADG Beheer vastgesteld op in totaal € 1.900,30, met dien verstande dat Toptan en [gedaagde] ieder gehouden zijn de helft daarvan ad € 950,15 te vergoeden aan ADG Beheer;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en door mr. K.J. Bezuijen uitgesproken ter openbare terechtzitting.
34286