ECLI:NL:RBROT:2020:3852

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8239592 / VZ VERZ 19-21896

uitspraak: 9 april 2020

beschikking ex artikel 7:230a BW van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

[verzoeker],

wonende te [woonplaats verzoeker] ,

verzoeker,

gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen (Advocatenkantoor Vermeulen), te Rotterdam,

tegen

de stichting

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

verweerster,

gemachtigde: mr. E. de Ruiter (huisvestingsadvocaten), te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [verzoeker] ’ respectievelijk ‘Havensteder’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennisgenomen heeft:

het verzoekschrift, met producties, ingekomen ter griffie op 24 december 2019;
het verweerschrift, met producties, ingekomen ter griffie op 4 februari 2020;
de brief van 24 februari 2020 met de ten behoeve van de mondelinge behandeling toegezonden producties van [verzoeker] ;
de brief van 25 februari 2020 met de ten behoeve van de mondelinge behandeling toegezonden producties van Havensteder.

1.2.

Op 5 februari 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op deze zitting is [verzoeker] in persoon verschenen, bijgestaan door mr. T.A. Vermeulen als gemachtigde. Namens Havensteder is mevr. [naam persoon 1] in persoon verschenen, bijgestaan door mr. E. de Ruiter als gemachtigde. Door Havensteder is ter zitting een faxbericht van 7 maart 2005 overgelegd, die aan het procesdossier is toegevoegd. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld nadere stukken in het geding te brengen ter onderbouwing van hun stellingen. [verzoeker] en Havensteder hebben bij brieven van 24 februari 2020 respectievelijk 25 februari 2020 nadere producties in het geding gebracht.

1.4.

Op 4 maart 2020 heeft een voortzetting van de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op deze zitting is [verzoeker] in persoon verschenen, bijgestaan door mr. T.A. Vermeulen als gemachtigde. Namens Havensteder is mevr. [naam persoon 1] in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Z. den Engelsen (namens mr. E. de Ruiter) en mr. S. Boelaart als gemachtigden. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.5.

Op verzoek van beide partijen is de zaak aangehouden teneinde hen de gelegenheid te bieden de mogelijkheden van een minnelijke regeling te onderzoeken. Bij brief van 18 maart 2020 heeft de gemachtigde van Havensteder een beschikking in deze procedure gevraagd. Van of namens [verzoeker] is geen reactie ontvangen.

1.6.

De kantonrechter heeft de uitspraak van deze beschikking bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

Met ingang van 1 mei 2000 is tussen (de rechtsvoorganger van) Havensteder en dhr. [naam persoon 2] (hierna: [naam persoon 2] ) een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde) aangegaan.

2.2.

Middels een verklaring van indeplaatsstelling is [verzoeker] met ingang van 1 december 2001 in de plaats gesteld van [naam persoon 2] als huurder van het gehuurde.

2.3.

In artikel 5 van de huurovereenkomst is over de bestemming van het gehuurde het volgende bepaald:

“5.1 De huurder is verplicht het gehuurde te gebruiken als bemiddelingsbureau huur-, verhuur, koop en verkoop van appartementen en particuliere huizen en dient het gehuurde als zodanig in te richten en ingericht te houden.

5.2

Het is huurder verboden zonder voorafgaande
schriftelijketoestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven of de inrichting of gedaante daarvan geheel of gedeeltelijke te veranderen.”

2.4.

Bij brief van 1 april 2005 heeft Steens Beheer B.V. (hierna: Steens Beheer) aan [verzoeker] – voor zover van belang – het volgende bericht:

“Op maandag 14 maart hebben wij met u gesproken over de geplande werkzaamheden in het kader van het Project Onverbeterde Panden (POP) aan de bedrijfsruimte welke u huurt van PWS. Omdat deze werkzaamheden met zich meebrengen dat het pand leeg moet zijn is met u gesproken over tijdelijk leegmaken van het pand of verhuizen naar een andere lokatie. Voor het tijdelijk leegmaken (enkele maanden) heeft u ons een overzicht gegeven van de kosten die dat met zich meebrengt. Tevens heeft u ons een plan overhandigd waarin geschetst wordt wat u met uw winkel in de nabije toekomst van plan bent. U geeft daarin aan dat u langzaam van een belhuis wilt uitbreiden naar een breder assortiment van informatievoorziening en af wilt komen van het lastige etiket belhuis.

Voor de subsidies die PWS ontvangt voor de aanpak van panden in het Oude Noorden is PWS gehouden aan het feit dat er geen belhuizen in gevestigd mogen zijn of worden. Hoewel wij u voorgenomen plannen inhoudelijk waarderen, moet tegelijkertijd worden geconcludeerd dat het bellen voorlopig nog een substantieel deel van de omzet zal blijven uitmaken en dus moeten wij uw bedrijf voorlopig blijven beschouwen als een belhuis. (…)”

2.5.

Bij brief van 21 april 2005 heeft Steens Beheer aan [verzoeker] – voor zover van belang – het volgende bericht:

“De eigenaresse van de door u gehuurde onroerende zaak, Uw verhuurder Stichting P.W.S., gevestigd te Rotterdam heeft besloten de huurovereenkomst met u niet voort te zetten. Er is met u een huurovereenkomst aangegaan op 01 mei 2000 en eindigt met ingang van 30 april 2006. Reden voor opzegging is dat wij wensen te komen tot rendementsverbetering middels kwaliteitsverbetering. In verband hiermee zeggen wij deze huurovereenkomst namens cliënte op tegen 30 april 2006. (…)”

2.6.

Bij brief van 9 september 2019 heeft Havensteder aan [verzoeker] – voor zover van belang – het volgende bericht:

“(…)

Wij hebben dan ook besloten om met inachtneming van de contractuele bepalingen (art. 1 van de huurovereenkomst) u de huurovereenkomst op te zeggen. Daarmee eindigt de huurovereenkomst op
31 oktober 2019.

Wij verzoeken u de ruimte geheel leeg en ontruimd door overhandiging van de sleutels ter vrije beschikking van Havensteder te stellen op
31 oktober 2019 om 10:00 uur.

(…)”

3..Het verzoek en de grondslag daarvan

3.1.

[verzoeker] heeft de kantonrechter verzocht primair hem niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek ex artikel 7:230a BW en subsidiair de ontruimingstermijn te verlengen met een periode van één jaar, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten.

3.2.

Aan zijn verzoek heeft [verzoeker] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

3.2.1.

De onderhavige huurovereenkomst is niet rechtsgeldig opgezegd, omdat het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:290 BW. Op het moment van indeplaatsstelling was de bestemming van het gehuurde reeds gewijzigd naar ‘belhuis’. Een belhuis is een voor het publiek toegankelijk lokaal waar diensten worden verleend en consumptieartikelen worden verkocht. Doordat belhuizen sedert geruime tijd (tenminste 15 jaar) nauwelijks bestaansrecht meer hebben zijn de activiteiten verplaatst naar het verkopen van een breed assortiment artikelen. Uit de brief van 21 april 2005 (zie onder 2.4) van Steens Beheer blijkt ook dat zij erkend dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte. Steens Beheer gebruikt de term ‘winkel’ en heeft in die brief een opzegtermijn van één jaar in acht genomen en tevens een grond voor opzegging genoemd, hetgeen is vereist voor opzegging van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Nadat [verzoeker] bij brief van 23 april 2005 aan Steens Beheer heeft laten weten niet in te stemmen met de opzegging, is het assortiment van de artikelen die door [verzoeker] werden verkocht uitgebreid waardoor het door [verzoeker] geëxploiteerde inmiddels het predicaat ‘smartshop’ heeft. Door of namens Havensteder is hiertegen nimmer geprotesteerd, waardoor ervan uitgegaan kan worden dat zij stilzwijgend heeft ingestemd met een bestemmingswijziging.

3.2.2.

Indien [verzoeker] ontvankelijk wordt verklaard in zijn verzoek, dan verzoekt [verzoeker] verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar omdat hij een groot belang heeft bij verlenging van de ontruimingstermijn. [verzoeker] is namelijk voor zijn levensonderhoud volledig afhankelijk van de inkomsten uit zijn bedrijf.

4..Het verweer

4.1.

Het verweer van Havensteder strekt tot het niet ontvankelijk verklaren van [verzoeker] in zijn verzoek, althans tot afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten.

4.2.

Daartoe heeft Havensteder – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.

4.2.1.

Het gehuurde moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Een belhuis is geen 290-ruimte, althans niet in de periode tussen 2001-2005. De hoofdactiviteit in die periode bestond uit het telefoneren tegen betaling. Dit blijkt ook uit het uittreksel Kamer van Koophandel van 14 oktober 2004, waarin als bedrijfsomschrijving ‘belhuis, detailhandel in tabakswaren en snoep’ staat vermeld. Voor zover het gehuurde op den duur wel in overwegende mate is gebruikt als kleinhandelsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW, dan geldt dat Havensteder niet (schriftelijk) heeft ingestemd met een bestemmingswijziging. Dat Steens Beheer in haar brief van 21 april 2005 de wettelijke opzegtermijn van 7:293 lid 2 BW in acht genomen heeft en een reden van opzegging in de brief heeft vermeld, kan niet aan Havensteder worden tegengeworpen en brengt ook niet mee dat sprake is van instemming met een bestemmingswijziging naar een 290-ruimte.

4.2.2.

Havensteder heeft een groot belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde, omdat zij vanaf 2 november 2020 funderingsherstel aan het gehuurde dient uit te voeren.

5..De beoordeling

5.1.

Het verzoekschrift is op 24 december 2019 ontvangen, terwijl de ontruiming is aangezegd tegen 31 oktober 2019. Het verzoek is dus tijdig ingesteld.

5.2.

[verzoeker] heeft primair gevorderd hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn, omdat het gehuurde volgens hem, hetgeen door Havensteder wordt betwist, een 290-bedrijfsruimte is. Ter beoordeling ligt daarom de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is, dat van artikel 7:290 BW en volgende of dat van artikel 7:230a BW. Hiertoe moet worden onderzocht of de gehuurde onroerende zaak, mede in aanmerking genomen de inrichting daarvan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW of voor een ander doel.

5.3.

Artikel 7:290 lid 2 sub a BW bepaalt dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

5.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde niet wordt gebruikt overeenkomstig de bestemming zoals dit in de huurovereenkomst is bepaald, namelijk als bemiddelingsbureau huur-, verhuur, koop en verkoop van appartementen en particuliere huizen. Het gehuurde is immers na de indeplaatsstelling in ieder geval tot aan de opzegging in 2005 als belhuis geëxploiteerd.

5.5.

Eveneens staat tussen partijen vast dat er vanaf halverwege 2005 tot aan de brief van 9 september 2019 geen contact is geweest tussen partijen. [verzoeker] heeft betoogd dat na 2005 het assortiment artikelen die door hem werden verkocht is uitgebreid waardoor het gehuurde inmiddels de predicaat ‘smartshop’ heeft. Volgens [verzoeker] is het een feit van algemene bekendheid dat de bestemming van belhuis in de afgelopen decennia is gewijzigd. Door op geen enkele wijze kenbaar te maken dat hiertegen bezwaar bestond heeft Havensteder stilzwijgend ingestemd met de wijziging van de bestemming van het gehuurde, aldus [verzoeker] . Indien van de juistheid van de stellingen van [verzoeker] zou worden uitgegaan, dan is het enkele feit dat Havensteder nimmer heeft geprotesteerd tegen het gebruik van het gehuurde als een 290-bedrijfsruimte echter onvoldoende om ervan uit te gaan dat Havensteder stilzwijgend heeft ingestemd met een bestemmingswijziging c.q. ‘verkleuring’ van het huurregime. Een wijziging van de bestemming van het gehuurde met stilzwijgende instemming van Havensteder als eigenaresse kan immers niet te snel worden aangenomen, gezien de ingrijpende gevolgen die dat kan hebben voor Havensteder. [verzoeker] heeft verder ook geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd die deze stilzwijgende instemming met de bestemmingswijziging voorshands aannemelijk doen zijn. Dit betekent dat er voor wat betreft de beoordeling van uitgegaan zal worden dat er na 2005 in ieder geval geen wijziging van de bestemming of verkleuring van het huurregime heeft plaatsgevonden.

5.6.

Aldus dient, gelet op het voorgaande, onderzocht te worden of het gehuurde in 2005, gelet op de inrichting en de feitelijke uitvoering, in overwegende mate als een 290-bedrijfsruimte werd gebruikt.

5.7.

Een zaak waar de klant kan telefoneren en internetten, een zogenoemd ‘belhuis’, is in beginsel niet te beschouwen als kleinhandelsbedrijf en ook niet als een van de andere bedrijven die zijn genoemd in artikel 7:290 BW (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2016:239). [verzoeker] heeft echter gesteld – zo begrijpt de kantonrechter – dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd van telefoneren naar het verkopen van een breed assortiment artikelen, zoals tabak, snoep, frisdrank en nieuwsbladen.

5.8.

Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [verzoeker] de jaarrekeningen over 2004 en 2005 en een overzicht van de inkoopkosten over 2004 en 2005 in het geding gebracht. Volgens het overzicht inkoopkosten waren de inkoopkosten voor telefonie (belminuten, beltegoed e.d.) in 2004 hoger dan de inkoopkosten voor de ‘overige producten’ (tabak, snoep, nieuwsbladen e.d.), namelijk € 99.333,58 respectievelijk € 49.693,13 per jaar. In 2005 zijn volgens dat overzicht de inkoopkosten voor de ‘overige producten’ hoger dan de inkoopkosten voor telefonie, namelijk € 115.311,55 respectievelijk € 99.296,75 per jaar. De kantonrechter heeft echter geconstateerd dat de inkoopkosten in het overzicht niet overeenstemmen met de kosten in de jaarrekening onder ‘kosten grond- en hulpstoffen e.d.’. Volgens de gemachtigde van [verzoeker] is het overzicht van de inkoopkosten aan de hand van inkoopfacturen van [verzoeker] gemaakt en zou het verschil mogelijk kunnen worden verklaard doordat niet alle bedragen inclusief btw zijn. Zonder objectieve stukken kan er echter niet van de juistheid van die cijfers worden uitgegaan. De kantonrechter acht het overgelegde cijfermateriaal van [verzoeker] daarom geen betrouwbare basis voor de conclusie dat [verzoeker] , zoals hij stelt, het overgrote deel van zijn omzet in 2005 haalde uit de verkoop van een breed assortiment artikelen in plaats van uit telefonie.

5.9.

Uit de in het geding gebrachte gevoerde correspondentie tussen [verzoeker] en Havensteder, althans de rechtsvoorganger van Havensteder, uit 2005 blijkt dat [verzoeker] meermaals zijn voornemen heeft geuit om zijn activiteiten uit te breiden. Gelet hierop is aannemelijk dat het gehuurde in 2005 nog in overwegende mate werd gebruikt als een zaak waar de klant kan telefoneren. Voorts blijkt uit de door Havensteder in het geding gebrachte foto’s van Street View in oktober 2008, waarvan de juistheid door [verzoeker] niet is betwist, dat het gehuurde is ingericht met cabines. In deze cabines kunnen klanten telefoneren. Bovendien is op deze foto’s te zien dat er voornamelijk reclame wordt gemaakt voor telefonie, door middel van stickers en reclameborden op de ramen en op de gevel. Weliswaar is op deze foto’s ook te zien dat er nieuwsbladen worden verkocht, maar gelet op deze foto’s komt het gehuurde in hoofdzaak over als een plaats waar men kan telefoneren.

5.10.

Bij de bepaling van het huurregime is de omstandigheid dat gebruik wordt gemaakt van de term ‘winkel’ niet doorslaggevend. Wezen gaat immers voor schijn. Voorts is het enkele feit dat Steens Beheer als beheerder van het gehuurde destijds bij de opzegging van de huurovereenkomst de vereisten die gelden voor een opzegging met betrekking tot een 290-bedrijfsruimte in acht genomen heeft weliswaar opmerkelijk, maar niet voldoende om daaruit de conclusie te trekken dat het huurregime van kleur is veranderd. Bepalend is immers welk gebruik [verzoeker] feitelijk van het gehuurde heeft gemaakt.

5.11.

Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [verzoeker] onvoldoende heeft aangetoond dat het gehuurde in 2005 in overwegende mate werd gebruikt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Op de huurovereenkomst van partijen is daarom op grond van de wet het bepaalde in artikel 7:230a BW van toepassing. Dit leidt tot de conclusie dat er door de opzegging van Havensteder rechtsgeldig een einde is gekomen aan de huurovereenkomst tussen partijen, hetgeen met zich brengt dat [verzoeker] ontvankelijk is in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW.

5.12.

Ingevolge artikel 7:230a lid 4 BW wordt het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

5.13.

[verzoeker] heeft een groot belang bij verlenging van de ontruimingstermijn, omdat hij voor zijn levensonderhoud volledig afhankelijk is van de inkomsten uit het gehuurde. Daartegenover staat het belang van Havensteder, om het funderingsherstel aan het gehuurde uit te voeren. Havensteder heeft een funderingsonderzoek van 22 december 2018 in het geding gebracht, waaruit blijkt dat de funderingstechnische beoordeling van het gehuurde slecht is.

5.14.

De kantonrechter wijst het verzoek van [verzoeker] tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW af. Hiertoe wordt als volgt overwogen. Havensteder heeft er een groot belang bij dat het gehuurde leeg en ontruimd wordt opgeleverd voor 2 november 2020. Vanaf dat moment dient zij namelijk, zoals zij onweersproken heeft gesteld, het funderingsherstel aan het gehuurde uit te voeren. Indien in deze procedure de verlenging van een jaar zou worden uitgesproken, derhalve tot 31 oktober 2020, kan deze termijn ingevolge artikel 7:230a lid 5 BW op verzoek van [verzoeker] nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd. Nog daargelaten of dat verzoek zou worden toegewezen, schorst het verzoek bij tijdige indiening daarvan ingevolge lid 3 van voornoemde bepaling de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist. In dat geval kan de situatie ontstaan dat het funderingsherstel aan het gehuurde niet vanaf 2 november 2020 kan plaatsvinden.

5.15.

Bij afwijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn stelt de kantonrechter ingevolge artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van ontruiming vast. Gelet op het belang van [verzoeker] om in de gelegenheid te worden gesteld om een andere ruimte te zoeken waar hij zijn bedrijfsactiviteiten kan voortzetten en de omstandigheid dat Havensteder geen, althans onvoldoende, belang heeft bij een eerdere ontruiming, ziet de kantonrechter aanleiding om het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 31 oktober 2020. Het tijdstip van ontruiming zal daarom worden vastgesteld op 31 oktober 2020.

5.16.

[verzoeker] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

6..De beslissing

De kantonrechter:

wijst het verzoek af;

stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam vast op 31 oktober 2020 en veroordeelt [verzoeker] om het gehuurde uiterlijk op die datum leeg en ontruimd, onder afgifte van de sleutels aan Havensteder, op te leveren;

veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 540,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders verzochte.

Dit beschikking is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

37555