Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 18/4539
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 januari 2020 in de zaak tussen
Stichting [naam eiseres] , eiseres,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Maassluis , verweerder,
gemachtigde: mr. H.S. Holierhoek.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 oktober 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Maasluis (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 1.458.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 18 juni 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld.
De zaak is op 14 juni 2019 gelijktijdig met de zaak ROT 18/3989 ter zitting behandeld.
Namens eiseres is [naam 1] verschenen, samen met E.M.J. Brandsen, taxateur. Namens verweerder is zijn gemachtigde verschenen, samen met C.W. van Lawick, taxateur.
De rechtbank heeft na de zitting de zaken gesplitst.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om partijen de gelegenheid te geven nader onderzoek te doen naar de objectafbakening van de onroerende zaak.
Bij faxbericht van 2 juli 2019 heeft eiseres een reactie gegeven.
Bij brief van 4 juli 2019 heeft verweerder hierop gereageerd.
Bij faxbericht van 11 juli 2019 heeft eiseres een nadere reactie gegeven en een onderzoeksrapport van E.M.J. Brandsen overgelegd.
Bij brieven van 19 juli 2019 en 30 juli 2019 heeft verweerder nadere reacties gegeven.
Bij brief van 3 oktober 2019 heeft de rechtbank de verdere gang van zaken in de procedure uiteengezet.
Bij brief van 7 oktober 2019 heeft verweerder een reactie gegeven.
De zaak is op 13 december 2019 opnieuw ter zitting behandeld.
Dezelfde personen als bij de zitting van 14 juni 2019 zijn verschenen.
Overwegingen
1.1
In eerste instantie was in geschil of verweerder de onroerende zaak juist heeft afgebakend en zo ja, of hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. Na het schorsen van het onderzoek op 14 juni 2019 hebben beide partijen de objectafbakening nader onderzocht en zijn zij beiden tot de conclusie gekomen dat verweerder het object juist heeft afgebakend. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Gebleken is dat de deelobjecten [straatnaam] 18A tot en met 18K geen eigen kookvoorzieningen hebben en dat enkel het deelobject nummer 18 over een volledige keuken beschikt. De deelobjecten zijn dus terecht samen als één WOZ-object afgebakend.
1.2
Dit betekent dat enkel het geschilpunt over de waarde van de onroerende zaak resteert. Volgens eiseres heeft verweerder deze te hoog vastgesteld. Volgens haar is de waarde op 1 januari 2016 € 877.000,-.
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper zou betalen na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij een taxatierapport van C.W. van Lawick van 24 augustus 2018 overgelegd, dat bij brief van 3 oktober 2019 is aangevuld met een nieuwe taxatiekaart. Hierin is aansluiting gezocht bij de taxatiewijzer Verzorging (waardepeildatum 1-1-2016).
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden bepaald, waar de rechtbank zich bij aansluit.
5. Bij de waardering zijn partijen het eens over de waarde van de grond en het dakterras en over de gebruikte archetypes. Bij de technische correctie is enkel de restwaarde van de installaties in geschil (volgens verweerder 17 %, volgens eiseres 15 %). Dit is echter zo’n marginaal verschil, zoals ter zitting door partijen is bevestigd, dat de rechtbank dit buiten beschouwing laat. Voor het overige zijn de levensduur en restwaarde van de verschillende onderdelen bij beide partijen gelijk, zodat geen discussie bestaat over de technische correctie. Tot slot is niet in geschil dat geen correctie voor functionele veroudering hoeft te worden toegepast.
6. Wel in geschil is de bruto vervangingswaarde per m². Verweerder houdt voor de gemeenschappelijke ruimte (nummer 18 ) een vervangingswaarde aan die hoger is dan de gemiddelde vervangingswaarde die uit de taxatiewijzer volgt. Bij de woonunits (nummer 18A tot en met 18K) houdt verweerder een vervangingswaarde per m² aan die hoger is dan de maximale vervangingswaarde die uit de taxatiewijzer Verzorging volgt. Als onderbouwing hiervoor wijst verweerder op het recente bouwjaar van 2012. Met de jonge leeftijd van het object is echter al rekening gehouden in de vorm van de bijbehorende lage technische afschrijving. Ook overigens ziet de rechtbank, zonder nadere motivering, die niet is gegeven, geen aanleiding om een hogere vervangingswaarde per m² toe te passen dan het gemiddelde van de bandbreedte uit de taxatiewijzer. Dat het object er op de foto’s goed uitziet, is daartoe onvoldoende. Gelet hierop is de aangehouden bruto vervangingswaarde van verweerder te hoog en als gevolg daarvan maakt hij niet aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval, al omdat eiseres de onroerende zaak te klein heeft afgebakend.
8. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, zal de rechtbank de waarde zelf vaststellen. Hierbij gaat de rechtbank uit van de gemiddelde vervangingswaarden per m² die uit de taxatiewijzer Verzorging volgen. Dit leidt tot een totale waarde van € 1.252.000,-, zoals partijen ter zitting hebben bevestigd. De rechtbank zal de waarde daarom daarop vaststellen.
9. Het beroep is gegrond. Omdat eiseres in deze zaak geen griffierecht heeft hoeven betalen, bestaat geen aanleiding te bepalen dat verweerder griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder op basis van het Besluit proceskosten-vergoeding bestuursrecht (Bpb) in de door eiseres gemaakte proceskosten.
Omdat in dit geval sprake is van bezwaar en beroep tegen meerdere, op één aanslagbiljet vermelde besluiten (o.a. de WOZ-beschikking van [adres 2] en [adres 1] ) en al een vergoeding voor rechtsbijstand is toegekend in de zaak van [adres 2] (ROT 18/3989) bestaat voor de fase tot en met de eerste zitting geen aanleiding om ook in deze zaak hiervoor een vergoeding toe te kennen. Wel kent de rechtbank voor de zitting van 13 oktober 2019 0,5 punt toe (met wegingsfactor 1), omdat dit een nadere zitting is die nog niet is vergoed. Voor verleende rechtsbijstand heeft eiseres dan recht op een vergoeding van € 262,50.
Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten. Een uurtarief van € 110,- exclusief BTW, zoals de taxateur aanhoudt, is onder het maximum dat volgt uit het Bpb en de rechtbank ziet geen aanleiding dit te matigen. Een tijdsbesteding van vier uur aan het rapport vindt de rechtbank redelijk. Daarnaast heeft eiseres ook recht op een vergoeding voor de aanwezigheid van de taxateur op de zitting. Deze vergoeding stelt de rechtbank vast op 1 uur tegen het tarief van € 110,- exclusief BTW.
Omdat de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW is bepaald, gaat de rechtbank er vanuit dat eiseres niet BTW-plichtig is, zodat zij deze ook niet in aftrek kan brengen. De toegekende vergoeding moet dan met de omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de vergoeding voor het taxatierapport € 665,50 (5*110*1,21) bedraagt.
De totale proceskostenvergoeding komt dan op € 928,- uit.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 1.252.000,-
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende- zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 928,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. P. Vrolijk en
A.P. Bliek-Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 23 januari 2020.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).